据北京市住建委统计数据显示，截至1月18日，1月北京二手房网签量为5333套，环比下跌逾一成，同比下跌50%。房价方面，从伟业我爱我家市场研究院统计数据来看，通过我爱我家达成的二手房交易的成交均价为30550元/平方米，与上月同期的房价相比下跌近2%。
进入2014年，二手房市场“开局”表现欠佳，开启“冷冬”模式。不禁要问，究竟哪些原因导致北京二手房市场“量价齐跌”？
购房成本增加使需求整体萎缩
“从去年年底到现在，二手房市场表现一直比较低迷，很多业务员担心任务量完不成，开始积极回访意向客户，但多数客户不是直接挂掉电话，就是说已无购房计划，少数仍有购房意向的客户，多表示要等年后再看房。”二十一世纪不动产美景东方店张先生说道。
面对二手房市场年初“量价齐跌”的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一方面，目前市场上的购房人群主要以资金实力相对有限的首次置业和首次改善的刚性购房人群为主。另一方面，房价持续维持高位，四季度以来银行信贷的持续收紧，尤其是首套房贷优惠利率的消失，使得购房成本持续增加，购房需求整体萎缩。
“年前银行房贷利率额度较为紧张，尤其是二手房，一般没有折扣。”伟嘉安捷房贷专家吴昊说道。链家地产市场研究中心预测，春节后二手房市场房贷额度依然偏紧，包括国有五大行在内的多家主流银行85折利率优惠已罕见，这将间接影响部分刚性需求的释放。
此外，思源地产业务策略总监张叶松认为，按以往惯例，春节前后期间，二手房市场客户访问量和购买力都会下降。另从业主角度来讲，由于年前普遍工作较忙，售房意向也有所趋
政策实施不确定性致买卖双方观望
在张叶松看来，北京二手房市场之所以在年初进入淡季，从宏观方面来讲，由于今年经济金融、房地产相关政策走向还不未完全确定，因此人们对2014年房地产市场整体情况难以预判。不少买家及卖家反映，政策实施不确定性是导致双方“胶着观望”的重要原因。
首先从卖家方面来看，一是国务院明确要求2014年6月底前出台不动产登记条例，出台并实施不动产统一登记制度。二是在很多业内人士看来，实施不动产统一登记制度也是在为房地产税征收铺路、为摸清全国住房“探底”，如果前者能顺利实施，后者全面开征也能“提上日程”。但由于以往不动产登记及征收房产税被人们看作是“雷声大、雨点小”，因此现在很多手中有多套房产的房主处于密切观望阶段，市场上并没有出现大范围抛售房产及房屋价格大幅下降的情况，不少房主都等待看后续政策落地情况、执行力度及效果再做定夺。
其次从买家方面来看，政策出台及落实的不确定性导致很多二手房意向买家延缓置业计划。以近期考虑在南四环一带置业的孙先生为例，在他看来，如果这次不动产登记制度是“来真格”的，那么在3-5月这段期间，会有很多房源涌现在二手房市场上，一些着急出售的房主也会主动调低房屋售价，到那时再集中觅房也不迟，而这段时间，张先生还可以跟紧自住型商品房的申请。
二手房市场客源被分流 减少业务量
2014年二手房市场开局冷淡，使得业内人士不免对后市表示担忧。张叶松认为，与2013年北京二手房市场供需两旺的态势有所不同，2014年上半年二手房市场不会出现需求提前释放的现象，且房价降幅在10%左右为正常现象。业内人士认为，2014年二手房市场不会如去年一样火热，与其市场遭遇多重分流不无关联。
一方面，在前不久召开的市人代会丰台代表团小组讨论上，北京市人大代表、副市长陈刚表示，去年北京推出2万套自住型商品房，而今年要推出5万套，且价格低于市场价格至少30%，目的是让中端收入人群能够买得起房，这使得一些原本有二手房置业意向的购房者将目光聚焦在保障房的申请及等候上，从而导致二手房市场客源分流。“虽然分流现象的确存在，但我们也必须注意的是，由于自住型商品房推出套数供不应求，对二手房市场需求抑制作用有限。”张叶松表示。
另一方面，日前“京版”全面深化改革57条中提出，要“健全符合首都城市发展阶段性特征的住房保障和供应体系，建立和完善基本住房制度，积极引导群众通过租房的方式解决住房问题。”未来随着租赁市场愈发规范及人们住房消费观念的改变，人们对二手房及新房市场的依赖会不断减弱。从目前房屋租赁市场情况来看，张叶松认为，租赁房屋供应以及人们出行便捷性、所耗费的时间成本等都是要着重考虑的问题。
此外，值得注意的是，由于受“限价令”影响，去年新盘市场一些项目无法取得预售证，暂时推迟开盘计划，这部分“积压”房源将会在今年陆续释放，置业者在新房市场选择面扩大，也会对二手房销售带来一定影响。
购房者应密切关注市场动态 及时调整置业计划
对于当前北京二手房市场“量价齐跌”的市场局面，北京美联市场研究部高级经理张磊认为，今年春节假期之前，这种情况不会出现太大的改变，要等到正月十五之后，市场才会出现传统的“回暖”，而今年二手房市场的整体走势，还要等3月份两会政策信息明确后，才能做进一步预判。
鉴于此，张磊建议，如果购房者对二手房需求较为急迫，那么不妨考虑在春节前抓紧时间挑选合适房源。“从往年的市场情况来看，每年1月份属于市场淡季，考虑到北京‘量价同步’的市场特点，通常情况下，当成交量出现一定的下滑，之前报价过高的房子便会有一定的议价空间，最终反映到成交价格上也会下降，好房源的价值将会凸显。但置业者如果选择在节后购房，到时可售房源数量会增加，受供需影响，价格可能会有所上浮。”张磊说道。
对于不急于购置二手房的这类人群，业内人士建议，如果在观望的过程中，遇到性价比较高的房源，可以考虑适时出手，如果没有，则不妨等到今年3月两会政策定调之后再做考虑。同时密切关注不动产登记制度预实施前二手房房源的供需变化，以便对置业计划及时做出调整。
