【广厦会客厅第83期：地铁城市影响力几何】
编者按：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。” 这句口号式的标语背后，是一场城市综合体的疯狂扩张。
在长沙，万达广场、保利国际广场、北辰三角洲、华远华中心、奥克斯广场、德思勤城市广场、喜盈门范城、运达中央广场、新华都万家、华悦城等等，超过30个城市综合体遍地开花，正上演着一场似乎永不落幕的城市剧。可以预见的是，未来的5至10年，长沙城市综合体将进入竞争更加激烈的时代。
在这庞大的城市综合体集群中，谁又能真正做到左手住宅、右手商业，承载起一个片区乃至一座城市的人气、商气？
前瞻产业研究院今年发布的《2013-2017年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》分析认为，我国城市综合体已进入高速增长阶段，各大城市城市综合体如雨后春笋，发展非常迅猛。商业驱动型、住宅驱动型、文化驱动型、休闲旅游驱动型……各地的城市综合体在快速发展的同时，都注重选择适合自身的开发模式，以在避免同质化竞争的同时，为城市注入更高质量的生命建筑群。
对于长沙而言，目前的综合体大致有哪些类型？同质化竞争是否严重？城市综合体和城市发展理想模式在哪里？发展未来在何方？本期会客厅，新浪乐居、长沙晚报力邀湖南中建信和梅溪湖置业有限公司 姬新辉探讨长沙究竟需要怎样的综合体及综合体与城市应有的发展之路。
湖南中建信和梅溪湖置业有限公司姬新辉做客广厦会客厅
议题一：城市综合体应该如何运营？目前长沙城市综合体发展现状如何？
姬新辉：说到做综合体怎么做，有一个关键词叫做协同统一，首先建筑内部产品线要自己协调，包括住宅、商业、高层商业、低层商业等，其次就是要协调内部所有的实用功能，包括运营等，
降到开发运营模式，包括了开发与运营两层意思，后期如果全部外包，整个商业运营就不好做了。
做城市综合体，要慢一点，别着急。综合体，什么叫综合体？
城市综合体的发展要分阶段，原来五一广场的平和堂、王府井百货，规模比较小，占据核心地段，楼下是商场，楼上就是住宅或者商住楼，规模比较小，这应该说是长沙综合体的雏形。
说到现在城市综合体，现在比较典型的就是德思勤广场，我觉得这是一个代表。在长沙来说是城市正中心就是五一广场，应该来说是开福区万达广场、九龙仓，然后就是北辰三角洲、万达广场、保利国际广场这一块。
而河西，未来也将有大量城市综合体产生，包括梅溪湖的达美、滨江新城的奥克斯广场。
长沙的城市综合体，处于升级阶段，下一步走到哪个阶段也说不好。
议题二：长沙综合体开发同质化程度如何？在哪些方面可以创新？长沙综合体的开发数量和质量，是否超出了城市承载力出现了泡沫倾向？
姬新辉：谈到同质化程度，我想全国都是这样的。
一个城市综合体，住宅、写字楼、商场、商业街、酒店、超市，起码这六个东西百分之百都有，同质化是肯定的。到底怎么做？
我认为综合体应该是浓缩了一个城市的精华与生活方式。
每个人都要选择自己的生活方式，我想综合体不存在泡沫的问题，每个城市综合体都有一部分目标人群，能把这些人的生活方式浓缩起来，我认为就是成功。各自把目标客户群所需要的精华，融入综合体里，不管是工作属性还是生活属性，这样的城市综合体才对得起观众。
我承认，同质化是必然的，而且现象确实很严重，未来十年之内长沙有60个综合体，如果所有人到你的项目，都是一样的东西，这就很可悲了，所以在开发的时候，肯定是要选择一部分，淘汰一部分，每个综合体都应该有自己独特的故事，把长沙最美好的东西、最核心的东西放到综合体里面，放到商业里面，这是我的想法，我觉得有很多东西可以发掘，这样综合体才会成为响亮的名片，这也是客户需要的。如果每个城市综合体都有能代表自己特色的东西，这样就成功了，没有泡沫存在。
总结起来就是，目标客户的工作生活方式不同，做城市综合体要把精华拿出来，他山之石，都可以借来用用，而且，招商运营工作是变动的，不可能每个商场永远卖哪些品牌，这样一定会跨，所以要慢点做，别着急，做快了真不好。
议题三： 如果给你两百万，您会在哪里投资？
姬新辉：如果给我两百万投资，我首先是稳妥地看下长远利益，然后才会考虑收益率，我的首选是商铺，地铁口的商铺应该是比较好的一个投资渠道，写字楼的话，我会投资一个最贵的，然后再五年之内转手再投。(文字整理／朱艳）
