【2013年5月长沙楼市销售报告】
主持人语：
最近，产业地产特别火。先是有着广泛国际影响力的《华尔街日报》撰文指出，物流地产成了地产投资的新目标，常被视为房地产市场“丑小鸭”的工业地产受到投资者越来越多的关注；继而马云宣布成立“菜鸟网络”，进军物流地产，将产业地产的竞争推向白热化，全国各地更是掀起了新一轮圈地和投资热潮。
值得注意的是，几天后，《二十一世纪经济报道》报道指出，物流园区平均空置率达60%，国务院发文禁以物流中心圈地。而“推进工业用地出让的弹性年期和租赁制，探索存量工业用地的退出机制”更在2013年国土部年度会议上被重点强调。
高力国际研究调查显示，在过去几年内，由于供不应求，中国物流领域的平均租金每年增长5%—10%左右。亚洲非上市房地产投资协会调查显示，亚太地区110名被调查者中68%的人表示今年将会把投资重点放在工业地产和物流地产领域，而2012年这一数字仅为28%。大多投资者认为澳大利亚的办公楼投资以及大中华区的工业地产和物流地产是未来的投资热门。
将眼光拉近，落到长沙，长沙作为中部惟一获批国家现代服务业综合试点城市，将连续三年每年投入不少于6亿元建设资金，并将重点支持市场交易升级工程、现代物流提质工程、电子商务建设工程等五大工程。在这个大的全球背景下，新浪乐居、长沙晚报邀请湖南现代物流协会专家、长沙理工大学教授 程赐胜共同探讨产业地产。
议题一、物流地产、工业地产和产业地产之间有着怎样的关系？在全球经济背景、承接沿海地区产业转移与中部崛起的大背景下，长沙产业地产的市场行情如何？供不应求和空置率达60%这两种说法，您更赞同哪一个，为什么？
程赐胜：现在长沙提升到了智慧城市、绿色城市，要面世界市场打造高端服务产业，物流产业实际上也是服务领域的一个项目。议题中提到的物流园区空置率达60%，长沙并不一定。
而物流到底怎么做？从学术界的角度来看，中国实行了最严格的管理制度，土地成为越来越稀缺的资源，
政府为什么要政策引导呢？这样工业产业用地才能有优惠条件，政府在打造全民福利最大化的同时，也发展了地方经济。企业多了，城市繁华了，产出多了，税收增长了，再者就是就业，这些都是为这两个方面来服务。
那么，政府来管这一块儿，怎么发展？要有规划。政策怎么支持？要给政策。政府监管什么？无非是两个方面，一是服务水平，企业是有承诺的；二是安全生产，实际上这两块就够政府管了。那么，还包括市场进入、退出机制等问题，请神容易送神难，如果你占着地不走，土地资源就浪费了，没有效益。
议题二、长沙作为中部惟一获批国家现代服务业综合试点城市，长沙产业地产发展面临哪些机遇与问题？ 企业该如何破局？
程赐胜：我参加了全国几十个城市的物流规划评审，长沙市物流规划是怎么做的？是长株潭三个城市一起做的。去年12月份，长沙市交通局又单独做了一个物流规划。在这种情况下，说商贸物流其实很遗憾，长沙没有把制造业请过来，实际上它还是一个制造业基地。
而专业物流怎么做？大家都在说商贸，怎么做？很多人说，首先是写字楼、餐馆、宾馆、展馆，都要做起来。做物流的话，仓储到底做多大？物流投入在企业总投资里面占比多大？这些很少有人考虑过，如果物流园没有达到政府的要求，要求你退出怎么办？这种情况很常见，地方政府，包括交通行业在做物流规划的时候，私人老板是有资金的，把地拿到手再说，然后发现，难以套现就找关系，慢慢变成了纯粹的商业用地，这样就会出现问题。
物流市场不规范在哪里？长沙市的并不规范。交通部门为主的物流规划设计，商务厅组织的物流规划设计，发改委组织的物流规划等等，这些物流园区之间的功能分布其实大家都不清楚。这需要一个职能部门来规范物流园区的名称，否则太乱了。
有这样一个共识， 企业做商贸物流见效快一些，打擦边球容易一些。但是，如果大家都这么做，将来竞争会形成怎样的状况？会形成在一定区域范围内竞争。有这样一个比较严重的问题，物流园区一建，就会建很多门面来出租，实际上最难做的是专业物流怎么样与制造企业对接。所以，每一个企业家在做商贸物流时，一定要确定工业定位、工厂定位，以及辐射。很多物流门槛很低，做的是低端物流，这就形成了恶性竞争。与此同时，园区按照供应链的多少，应该配套高端路线的专业园区，体现园区的整体效益。比如，做钢材的都是门面，你做钢材，我也做钢材，内部竞争会很乱，管理园区成本也很高，市场环境是无序的。
在中国是扶强不扶弱，你做农产品深加工照样可以做大，做精，沿产业链来做，附加值可能还高一些。所以，我很担心，大家都打 “商贸”两个字，到底做得怎么样？因为，商贸这最容易打擦边球的，这样很容易拿地，做专业物流很难拿地。但做商贸还是要看中市场潜力和范围，选择出主打市场，这样做的话风险会更小一些。
理解政府的思路，了解城市发展趋势，这是很重要的。企业能够打政策法律擦边球就是高手，就可以获得利润最大化，不然企业成本就会比较高了。但是，要规范的还是会规范，除了定位高以外，我们还要做好做精。长沙还没有与引进大型企业相配套的对口物流配套，这方面有很大的发展机遇。（文字整理∕朱艳）
