“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划中综合体的规模又是在建的4倍”，日前在“城市综合体——中国式游戏”论坛上世联地产董事长陈劲松(博客)透露，最起码能看到已经规划的是目前已经建成的综合体的16倍未来会出现在中国各个城市。
而如此巨量综合体是否会过剩？陈劲松表示，综合体今天很热，后天非常美好，但是明天非常糟糕。
此外记者了解到，2013年—2015年，城市综合体新增数量以50%—100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。对于综合体如何进行开发、运营和招商，论坛上来自招商运营、建筑设计、轨道物业等各方面的专家都发表了自己的意见。
购物中心70%“相对过剩”
综合体在最近几年是超乎想象地发展。来自世联地产的数据显示，全国而言，现在正在施工中的综合体是已经建成的综合体的4倍，而正在规划准备推出的土地规模大概是正在建设的综合体的4倍，“也就是说在未来可见的时间里，最起码能看到已经规划的是目前已经建成的综合体的16倍会出现在中国各个城市。”陈劲松表示。
而来自世邦魏理仕的研究报告则显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，其中中国在建购物中心以1680万平方米体量占其中一半以上。中国购物中心发展委员会主任郭增利曾之言，这一数据略显保守，估计有70%“相对过剩”。
“目前国内综合体项目融资成本在8%-12%，而
国外多数在3%-6%”，陈劲松指出，除了体量大，国内综合体开发运营还有5大痛点，其中就包括融资成本高，因此使得开发商失去了持有物业大幅增值的机会，此外还有招商、销售不统一、后期运营增长乏力、人才缺乏等多个短板。
在这些痛点之下，综合体还将集中放量，这未来对中国意味着什么呢？这么大的体量有没有问题？对此，陈劲松表示，它未来一定是没有问题，也就是说长期没问题，但中期有一些问题，短期就有很大的问题。
一二线城市综合体主题性和兼容性将会更明显
陈劲松解释，未来城市人口全部集中在城市，所以城市综合体是未来城市人口急剧增长的解决方案。“以前北京四环刚通车的时候全北京的人都说修宽了，因为没见到车跑，而现在大家都觉得不够，这同样是综合体的问题”，陈劲松表示，深圳曾在20年前说裙楼泡沫，招商都招不满，但现在也完全不同了。
未来城市综合体发展，在陈劲松看来，一是地产与金融的结合，REITs将使地产从纯物业开发转向资产证券化；二是城市综合体的城市功能公共化；三是一二线城市综合体的主题性和兼容性将会越来越明显，即已经出现的奢侈平民化；另外，三四线城市综合体的建筑地标性和业态复合性也将越来越明显，就是步行街、购物中心、商务会议、旅客集散，包括城市居民消费和小镇消费的聚集，商务消费和旅游消费的聚集。
北京三里屯Village总建筑师罗建中则提出，消费者对于城市身份、个人身份认同需求越来越强，未来综合体对于城市历史文化、个性化尊重越来越重要。罗建中认为，城市改造不单是房地产改造，也是城市经济“火车头”改造，深圳新建的综合体便要考虑这些人群和此前白领、工人有什么不同，如何更好地发挥功能，吸引他们进入综合体居住、工作与消费。"
而在开发和招商、运营阶段，要解决综合体如何度过明天的问题，则必须尊重资产市值和生命周期，实行策划、招商、销售、运营一体化，即是要整体考虑物业类型组合、开发流程、团队搭建及后期合作资源管理，陈劲松表示。
■嘉宾观点
融资难现金紧综合体有五大“痛点”
世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松：
中国式综合体有五大痛点。痛点一是融资渠道单一，融资成本高，退出成本高，具体表现在目前国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源；二是自有资金、自筹资金；三是国内贷款。而自有资金和自筹资金相当一部分来源于信托，来源于短债长投。这使得目前综合体的融资成本达到15%-20%，而租金回报远远达不到。
第二个是受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。世联把上海恒隆广场的商业和写字楼历年的平均租金画出曲线显示，7年时间写字楼的租金涨了1倍，而商业部分的租金则涨了5倍。
第三个是传统商业开发模式的主力店占比大，严重制约运营后期价值增长。比较万达模式和华润模式可以看到，他们的租金相差很大，其中万达的主力店高达70%，而华润基本上不到40%，其中华润的租金越来越高，而万达想提高租金很困难，一般来讲主力店签约的周期是10-20年，这在短期没有办法调整。
第四就是招商和销售不联合，销售市场表现差异大，卖商铺成为很多开发商的救命稻草，但这个卖没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营，这样使得消费者、投资者竞争太多，已经开始大打折扣。而经过策略以后的卖和不经过策略的卖，结果相差非常的大。
而第五点就是综合体人才缺乏。
港铁统筹地铁与房地产规划、建设
港铁物业发展深圳公司总工程经理温志华：
轨道+物业不仅仅是地铁站上盖物业，还有车辆段上盖的物业开发，而车辆段发挥的空间更大。我想国内往后的发展除了车站之外，每条线或多或少有车辆段和停车场，车辆段和停车场占地非常大，如果这个空间没有好好利用会是很大的损失。
港铁在香港的投资模式是这样：香港政府当时给予港铁在地铁沿线的一些土地开发权，让港铁在这些地块上做全权开发，来补贴投入的成本。港铁就采用轨道+物业的开发模式，每天人流量对地铁就是客源的保证。另外通过综合规划可以集约用地。而且建设过程中把配套建设起来，如果没有好的配套，周边没有好的搭配，光有一个好的上盖物业，人不会过来的。
港铁网络总长度是218公里，包括150个车站，其中有51个车站、1/3都有上盖物业的发展模式。总的开发量有办公楼、商场和住宅，到目前为止超过1200万总楼面面积。其中超过一半都是以住宅为主。而现在国内很多当地政府要求综合体开发商业要达到50%或者60%，到底有没有这么大的需求支撑这么大的商业比例确实需要思考。上盖也需要有住宅在上面，除了办公以外住户也很重要。
在香港“轨道+物业”与大陆有所不同，香港政府自己不会投入任何的资金，也不会补贴什么，由港铁承担所有的资金投入、运营，港铁需要自负盈亏，承担所有建设、运营成本和市场风险。这当中港铁统筹所有地铁和房地产规划、定位、设计、建设过程，包括与政府相关部门的协调都由港铁统筹，这可以减少建设管理成本。轨道+物业还有非常重要的作用就是有协同效应，可以通过轨道+物业的发展模式让政府有一个稳定的财政收益，也让社会可持续发展，通过地铁发展可以把周边的地价带动起来。港铁做开发的时候不仅仅是一个开发商的角色，而是轨道+社区的角色，不仅是开发一个物业，而是要开发周边一块，把社区开发起来，这是港铁和一般的开发商做物业开发的时候不同的地方。
具体操作层面，以前我们建地铁是线跟人走，因为当时市区人口已经非常密集，把站点设在人口集中的地方，线跟人走。但1990年代我们则是人跟线走，理念是先把这些站点修好，通过这个线路把人流带进去。每一个站点都有不同的定位，香港站把传统的CBD扩展，从中环扩展到香港站。九龙站是CBD的伸延，把文化延伸过来。当时机场快线中，九龙站是最大的，总共有109万平方米，此外每一个站点是小综合体，都有商业面积，个别还有酒店、办公楼，而青衣站则定位以住宅为主，但也有4.6万的青衣城商业配套。一个成功的综合体、轨道+物业必须要把公交换乘结合起来，如何把地铁沿线的公交结合到无缝对接，让人出行很方便，无论是公交、自行车到地铁都是容易、轻松的换乘，所以公交换乘对轨道+物业是非常重要的一部分。
整体化设计
处理好人、车与交通、上盖物业的关系
Aedas董事WaiTang和高级主任建筑师CharlesHo：
其实在综合体本身不单只是一个综合体，在香港其一直是港铁的设计运营中心，不仅周边的物业连起来，也让附近旧的地区和新的地区透过这个站把整个社区带活起来。
在高密度的地区做好一个综合体，必须要做一个整体化的设计，处理好人、车与附近的交通，与上盖的物业之间的关系。在一个案例中，在天桥这一层我们布置了规模3万平方米左右的商业，这个商业把东边地铁站的人流，还有西边比较密集的人流，以及北端的交通换乘站连起来。市民可以通过这里去西九站，或者过渡，通过这个桥去周边换乘。而作为一个综合体，在上述案例中建筑设计上也在屋顶的部分配合上面的写字楼做一个空间，从大堂把人带到户外，也把步行引入到公交换乘，也让人和车真正地分开了。
而在另外一个综合体中，通过建筑上的设计用流线把离港、到港的人完全分开，成为两组单向的系统。需要注意的是，人在复杂的综合体车站里面可能不知道路径，设计团队通过地面装饰的线条，还有吊顶的线条让人不需要靠太多的标识牌知道他应该要走的路径。
此外，一个综合体的商业，建议不要超过3层。但是在位置比较小的地方，其综合体商业可以到5、6、7层高。其实也要看综合体的商业运营，因为大人流去高位比较难，所以需要分析一下地形。考虑高度也要看看城市属于什么样的密度，还有周边的情况。比如说在香港这个地方，这些商业往往做到十多层，因为没有地方，地方太小，只能往高空发展。但是从商业的角度就要配合招商，配合业态做不同的考虑。因为大家都知道往往越高的位置商业价值越低，所以在国内一般都是不建议做得太高的，但也要看看周边人口的密度，有没有吸引力，或者有没有配合地铁，有一些人流的保证，再研究体量到底是多少，要因地制宜。
建议购物中心做单动线
深圳海岸物业管理有限公司董事俞光华：
人是欲望的动物，因为人有欲望所以才产生了商业，产生了需求。消费的实质一定是心理消费，而欲望是没有满足的某一种想法。因此未被满足的东西就是生意。欲望的空间和物理空间的契合正是生意的核心，这是我说的物理空间、理念空间和运营空间。而营销中的营分三个层面，一是空间的营造，二是故事的构思和建成，三是运营，保证它落地和实施。
很多地产商一是盖楼，二是招商。招商里面最重要是聚本，生活提案、商品编辑、业态规划、业种配置、品牌总和有一个过程。海岸城做了二楼，邂逅广场，四楼是恋人天地。在二楼都是咖啡、甜品，为什么？让一个女人有鲜花收，有巧克力，有好的咖啡、甜品就产生幸福感，有幸福感就很容易达成另外一种人的需求。比如谈恋爱、朋友聚会，发布时尚信息，因为品牌有需求，我让品牌释放，让人释放，让所有去释放，这是我提供的场所。客人的频率、客人滞留的时间和美女帅哥的数量，这是购物中心三要素。
另外，我建议购物中心做单动线而不是双动线，我不建议用回字形和其他的动线，这个存活率比较高。海岸城一开始没有一个国际品牌，因为招不到，后来就换了思想，做深圳品牌的沃土，用生活、用最高的性价比满足每个家庭的需求。最后，购物中心是盛放人们灵魂的圣殿。购物中心是实现从业者梦想的天堂。因为购物中心把你喜欢吃的、喜欢玩的结合在一起，最大的受益者是你的本人。
