去年房市回暖，不少市民通过地产中介购买了自己心仪的二手或多手房。不过，就有不少市民担忧，买房前如果中介不讲明房子的“历史背景”，万一买到 “凶宅”怎么办？记者近日采访发现，购房者要了解房子过往历史并非易事，购房后发现房子“有问题”，责任由谁负也是买卖双方争论的焦点。
走访
有开明业主
事先声明“不好”情况
记者前日走访五羊新村某家房地产中介公司，从工作人员L小姐处了解到，曾经有一位业主，将自己位于珠江新城明月路的房子放到各个中介公司招租，“不过这 名业主跟中介公司说明，租出前一定要跟租客说明这栋房子曾经发生过一些‘不好的事’这个情况，如果租客愿意，双方就可以进行交易”。据L小姐介绍，诸如此 类的房子一般都不会主动给客户推荐，“因为连我们都害怕，更别说带客人去看房子了”。但是，由于这类“发生过一些事情”的房子租金比较低，加上地理位置优 越，容易吸引人。“后来那套房子还是由某间中介公司推出去了，听说是几个工人一起合租的。”
也有中介
帮客户隐瞒“历史”
此外，记者在天河北路一带走访时，大部分中介表示并不清楚手头上正在放盘的房子是否有“不吉利的事”，“如果购房者或租客担心房屋有问题，可自行向业主 询问”。天河北一地产中介告诉记者。随后，记者以有房放盘为由，向另一地产中介询问家中曾有“不吉利的事”是否会对房子的售价造成影响，一邓姓地产经纪以 肯定的口吻对记者说：“我们一般不会告诉客户这些，可放心放盘。”
业界说法
隐瞒信息不违法
但违反从业道德
昨日，记者联系上广州市房地产中介协会内务部一负责人，他告诉记者，房屋出卖人和地产中介没有法定义务告知买方诸如“凶宅”等不影响居室实际居住情况的 义务，“目前，市内地产中介均按照国家颁发的《房地产经纪管理办法》和本地的《广州市房地产中介服务管理条例》进行经营，目前市内并没有明文列出关于告知 这方面内容的行业规定。”不过该负责人也告诉记者，“若中介在知情的情况下，没有告知购房者有关‘凶宅’之类的信息，属于违反了从业道德，若有市民向我们 求助，我们可通过出面调解的方式协助解决问题。”
一位曾经在房地产中介行业工作过两年的S小姐透露，在房地产中介公司中，由于有订单压力，很多时候会对房东提供的房子不假思索就签下来冲业绩，并不会再深入了解它的“背景历史”。
律师说法
知情而不告知
行为带欺骗性
广东广信君达律师事务所律师苏东海认为，买卖房产并不是简单的房产证转移，法律虽无明文规定出卖方和地产中介必须出示有关房产所有信息的相关证明，但根 据公序良俗原则和忠诚义务原则，出卖方和中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等，影响个人购房的重要信息作为出售信息展示给买房者，“在此类事件中，公序良俗 中关于社会道德的部分可对卖方进行约束，而《合同法》和忠诚义务则可以对地产中介进行约束。”
苏东海还指出，“对于诸如‘凶宅’一类能 严重影响人们购房意愿的重要信息，地产中介在知情的情况下，应毫无保留地向买方说明真实情况，否则，可认为其行为带有欺骗性，造成过错并发生诉讼时，应承 担相应法律责任，买方在有信息被隐瞒的情况下，所表达的购房意愿并非真实的。”
广东大同律师事务所律师朱永平表示，“由于现时没有明文的法律规定出卖方和地产中介必须出示房屋安全隐患、过往历史等重要信息，因此国内有关购买‘凶宅’一类案件的判决结果有较大差异，该不该公布这些信息，是二手房或多手房交易相关规定的空白点。”
支招
1实地考察，询问邻居和保安
据地产中介L小姐介绍，一些楼龄较大的楼房，因其年久难免曾经会发生一些事故，这就需要租户在租房子前实地“考察”房子的环境。“可以通过跟小区保安聊 天，或者从周围的邻居处了解该房子的‘历史’。避免租到或者买到一些‘问题房子’。”L小姐介绍道。“租客还要注意到一些租金比较低但条件又不错的房子， 很可能就有一些问题在里面。”
2租购房前可制定具体约定
记者从满堂红置业有限公司相关工作人员处了解到，签租赁合同 时，并没有一个固定的模板，“可以视双方具体情况进行协议，增加一些业主以及租方都同意的名目。一些附加的条件，比如房子有没有一些设施上残缺，甚至在日 后发现房子有一些情况被‘隐瞒’起来的问题，只要双方都同意了，都可以写进三方协议。”据满堂红客户经理郑先生介绍，对于入住后租户发现房屋一些硬件方面 的缺陷，中介有义务提醒业主并协调处理该问题。不过据了解，前来租房的人群中，几乎没有人提出要增加一些额外的协议以防止房子可能出现的一些“意料之外” 的情况。
朱永平也表示，购房者在购房前，除了要了解房屋的基本信息和出卖方的真实性外，购房前应深思熟虑，对房屋作实地调查，询问周边 街坊和物管等，“签订合同时，一定要和出卖方在其他约定的一栏中写好双方约定，否则当房子出现问题，在合同和中介那里都无法找到事先约定的话，买方就变得 十分被动了。”苏东海也表示，应谨慎对待合同约定事项，“双方可通过地产中介作证明，互相陈述约定的内容。”
经典案例
不知情下买“凶宅”，法院判决可退房
据《深圳特区报》报道，2011年5月，深圳的陈女士在龙岗区购买了一套二手房准备结婚，不料交付定金后却得知，曾有人从顶楼跳楼自杀跌落至该房天台死 亡，“婚房”转眼成了“凶宅”。陈女士想退房，却遭卖家要求支付24.9万元违约金并被起诉至龙岗法院，陈女士提起反诉，以卖方故意隐瞒，自己重大误解为 由要求撤销合同并返还定金。
龙岗法院经审理认为，房屋发生过自杀死人事件并不妨碍房屋的基本居住使用功能，买方并非对行为的性质、对方 当事人、标的物的品种、质量和数量等存在错误认识，不属于可撤销或变更合同的法定情形。双方买卖合同合法有效，考虑到买方据此不履行合同构成根本违约，但 并非恶意，依公平原则判决支付卖方违约金62250元。
陈女士不服判决，上诉至深圳中级法院。中院认为，房屋的价值受建筑成本、居住环 境、人文环境等多种因素影响，而一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，天台坠亡事件和房屋与天台的依附关系客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了涉 案房屋的使用价值和市场价值。由于签约时买方不知情，对房屋价值产生错误判断，买方基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，若继续履行合同将不能达 到预期的房屋使用目的和利益，故买方以签订合同时存在重大误解为由要求撤销合同具有实事和法律依据。最终，深圳中级人民法院判决支持了买家的诉讼请求，买 方可以退房。
另据《广州日报》报道，去年市民李先生通过中介公司购买了一套房，事后，李先生却获悉该房屋曾经发生凶杀案，李先生认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，应对其进行赔偿，经调解，中介公司最终退回了已收取的中介服务费。
