2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛在京举行
2013年12月2日，由中国顶尖财经媒体《21世纪经济报道》发起主办的”2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛”在北京新云南皇冠假日酒店隆重召开。
国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长张永生，中国房地产业协会副会长朱中一，国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、城市中国网总编辑冯奎，北京大学国家发展研究院院长姚洋，中央党校教授、中国城镇化发展与城市运营课题组组长向春玲、住房和城乡建设部政策研究中心科研处处长周江，清华大学公共管理学院教授、博导崔之元，北京市昌平区区委组织部副部长、北京科技商务区建设有限责任公司总经理林澎，金科股份副总裁李战洪，鸿坤集团副总经理朱灿，保利地产集团北京公司副总经理王英男，云南俊发物业服务有限公司总经理芶文劲，阳光城集团物业管理中心总经黄亮、城市画报执行主编、乐岛图书馆及社会企业“乐岛共建”发起人刘琼雄，上海陆家嘴智慧社区信息发展中心秘书长钱文，《21世纪经济报道》地产新闻总监、21世纪城镇化研究中心主任袁一泓， 21世纪GNH研究中心主任张翔等多位专家学者及企业家齐聚一堂，围绕“改革升级新里程”的论坛主题进行深度而热烈的讨论。本次论坛上还发布了《21世纪城镇化研究中心调研报告》。
“十八大”后，新型城镇化已成为当下国家发展战略的重中之重，是推进产业结构调整、打造经济升级版的主要路径之一。以人为核心的新型城镇化，将成为推动财政金融、户籍制度、公共服务等改革和行政区划等调整的关键平台。城市建设集约化、智能化、绿色化、低碳化是新型城镇化的必然选择。
城镇化不再是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。新型城镇化也是人的现代化。社区是中国人新型生活的共同体，作为现代人生存活动的主要空间，其建设对于优化产业结构、提升服务管理水平，增强居民的安全感、归属感、幸福感、凝聚力都提出了高要求。随着社区建设逐渐成为决定未来相关行业竞争格局的重要一环，社区也将迎来从以建设为重心转向以服务为重心的“社区时代”。
在本次论坛上国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长张永生先生，做了以“新型城镇化与打造中国经济升级版”为题的主题演讲，阐述了城镇化对未来中国经济的主要贡献；中国房地产业协会副会长朱中一发表了以“房地产业如何与新型城镇化协调发展”为题目的主题演讲，从房地产行业角度解读地产行业如何助力新型城镇化；随后论坛进行了以“产城人融合的新型城镇化模式”和“寻找新的城市副中心”的新型城镇化案例研讨，从实践层面探讨了两种主要城镇化发展模式的具体路径与方法；论坛最后一场圆桌以“新型社区的幸福主张”为主题，与会的各地产商代表均表示“社区时代”已经来临，社区服务好坏将直接影响未来地产行业的格局。
论坛最后还揭晓了“2013中国最佳幸福社区实践案例”奖、“2013中国幸福社区服务创新银行”奖，
金科股份、俊发地产、北大资源集团、阳光城集团、华夏幸福基业、招商局地产、浦东陆家嘴社区、
中国民生银行等8家企业和组织榜上有名。
2013“中国最佳幸福社区实践案例奖”获奖名单
金科地产集团股份有限公司——金科物业美丽中国的社区样本
俊发地产有限责任公司——俊发“心”行动
北大资源集团——“资源家”社区生活服务平台
阳光城集团——成长有阳光，生活有梦想
招商局地产控股股份有限公司——家在情在，幸福到家
华夏幸福基业——孔雀城
上海浦东陆家嘴社区——智慧陆家嘴
2013中国幸福社区服务创新银行奖——中国民生银行股份有限公司
以下为实录：
时间：2013年12月2日 13：30
地点：新云南皇冠假日酒店三层B厅
主题：2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛
主持人：大家下午好！欢迎大家的光临，我是中央人民广播电台经济之声的主持人王冠，很荣幸今天能够参加我们的活动担任司仪，谢谢！
今天已经是12月了，时至年底，而我们要把它当成一个全新的起点来进行展望，自从这回的三中全会闭幕之后我们看到热词，一个是改革，我们看到全面深化改革的方案。还有一个就是现代化，我们治理体系的现代化，治理能力的现代化，当然离不开今天活动的关键词，那就是我们的城镇现代化和社区现代化。
说到城镇和社区我这有几个数字和大家做一点分享，实际上也可以看到离我们理想中的现代化有什么样的距离。第一个数字是3800万，这是我们本周看到很热的数字，今年到目前为止已经有3800万人中断了持续中的社保，这就关系到我们农业人口怎么能够进入到城镇化，一个有保障，有尊严的阶段，体制该如何衔接。第二个数字是4700次，这是北京市公安局在前不久公布的一个数字，前年的前三季度接到的关于群租房的投诉达到了4700次，我们如何能够让新步入城镇的人口有所居、有所劳、有所得，这同样需要我们的智慧。第三个数字是我昨天刚刚看到的，6000万美元，这是现在在硅谷特别火的一个新型的邻里社交网站，叫“下一扇门”或者是“邻居的门”，主打是社区之间的邻居交互，邻居版的朋友圈，拿到最新一笔6000万美元的风投。从美国硅谷到现在我们看我们是什么样的邻里关系，我们的社区会更幸福吗。最后一个数字是7.5%，这是我们今年保证GDP无优的增速，明年GDP向保持相对高速的增长，我们的城镇化，我们的社区化的建设又该在中国经济的发展中起到什么样的作用，扮演什么样的角色，同时这还事关每个人都非常关注的房地产，在明年又会发挥一个什么样的功用。
带着这一系列的问题今天在座都一样倾听来自于政府、来自于企业、来自于智囊、来自于行业的各位嘉宾会给我们带来怎样的头脑风暴，我们一起期待聆听他们的智慧。介绍一下今天非常荣幸都邀请到了谁。他们是：
国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部副部长张永生先生
中国房地产业协会副会长朱中一先生
北京大学国家发展研究院院长姚洋先生
中央党校教授、中国城镇化发展与城市运营课题组组长向春玲女士
清华大学公共管理学院教授、博士生导师崔之元先生
金科股份副总裁李战洪先生
保利地产集团北京公司副总经理王英男先生
鸿坤集团副总经理朱灿先生
二十一世纪传媒股份有限公司CEO沈颢先生
《21世纪经济报道》地产新闻总监，21世纪城镇化研究中心主任袁一泓先生
21世纪GNH研究中心主任张翔先生
今天还有各位来宾，还有媒体界的各位朋友，都对我们本次活动给予了大力的支持，我们21世纪能够主办这样一个活动，当然要再一次感谢各位，掌声献给在座所有的来宾。谢谢！
还要特别感谢民生银行金科股份对于今天活动的大力支持，接下来首先我们有请沈颢先生来为大家致辞。有请！
沈颢：尊敬的各位来宾、朋友们，下午好！
欢迎大家来到2013中国新型城镇化案例研讨暨中国幸福社区论坛的现场，我谨代表主办方21世纪经济报道对各位的到来表示热烈的欢迎。
诺贝尔经济学奖获得者史帝·格林斯曾经说过21世纪对世界影响的两件事情，一件是美国的高科技产业，另外一件就是中国的城镇化。新型城镇化已经成为社会热议的一个话题，人们普遍认为新型城镇化将会带来难得的发展机遇，当然同时又认为新型的城镇化就是新一轮的高速城镇化，将会大兴土木、圈地造城、逼农民上楼等等。新型城镇化果真如此吗？为什么要提新型城镇化？我国为什么提新型城镇化，如何走出可持续发展的新型城镇化道路，这就需要探索。
为此，21世纪经济报道也特别成立了21世纪城镇化研究中心，我们希望以媒体人的角色参与到城镇化的讨论中来。当然，今天我们也很荣幸的邀请到了来自政府机构、房地产、行业协会、中央党校等专家学者以及地产企业的代表跟我们一起就中国新型城镇化和幸福社区的建设进行深入的交流和讨论。我们相信通过本次论坛，以及接下来我们对中国新型城镇化和中国幸福社区建设的持续关注，能够为您提供一个聚合资源，互通有无，经验共享的平台。
最后，我再次代表主办方感谢各位的光临，谢谢大家！
主持人：感谢沈颢先生，作为当下媒体不仅是像二手一样把信息给大家，他更应该努力做一些影响。我们再谈一个数字，是13，21世纪经济报道成立城镇化研究中心，今年先后调查了13个新型城镇化建设的案例，并且通过对不同模型，不同模式新型城镇化案例的深度挖掘集结成了一份非常珍贵的报告，今天我们将和大家在此进行分享。我们马上掌声有请21世纪城镇化研究中心主任，也是地产新闻总监袁一泓先生为我们来做主题演讲。欢迎！
袁一泓：我这个报告实际上就是我们记者做的一个案例的汇编。我们做的两个类型的调查，记者实地的调查，一个是政府主导型城镇化的项目案例，一类就是由社会资本和开发商做的案例。这两类项目从我们调查的情况来看，应该说政府主导的偏多一些，而社会资本参与的只有两起，不太多。我们希望后者会更多一些。我们做了13个案例，西部有兰州，东部有北京、天津，南边有广州，中部有武汉、广州。大概的分类基本上就是按照两个类型来做的一个调查。
从我们调查的情况来看，比如说第一个是空洞的产业化新型，燕郊很有代表性，我估计在很多的市县级，尤其是县级这一块是最多的，各种名目的开发区和工业园区，但是实际上装的内容是什么，一看就知道，其实我们记者实地看燕郊的案例，很多以物流园的名义开发的园区后来都成了办公的别墅。
第二个也是政府主导的天津的案例，其实滨海新区很庞大，是里面最大的响螺湾，他们极端的数字是二十年，十几年是要的，在建量相当于过去十年的总量。随着中心生态城是国家级的一个项目，这个项目做的还好，但是它还是一个刚刚开始，看起来非常美，但是它可复制性还是很差。
第四个是狮象村，这是总理看迫切需要农村支撑的产业，这个例子可复制性不强，这个是开发商无偿援建的。
第五个是兰州的“挖山造城”，这个是BOT的形式，但是政府因为财力有限，所以采取了这种BOT形式，但是争议很大，因为兰州这个城市资源、人口能不能支撑巨大的挖山造城的模式。后面有天津，天津是组团式的新城特别多，有11个，这个量特别大。还有山东，山东开发区其实也是地市级的开发区最典型的代表，这其实也是一个空中的城。海洋是在烟台，这是一个规划的新城，规划的人口100万，整个海洋全市只有70万，所以光新城就有100万的人口。这个对当地来说承载量，压力也是很大的。保利地产新城这个是由开发商主导的新的城市中心的建设，这个在社会资本参与城镇化的案例中，我个人觉得还是比较成功的，因为整个从规划里保利就参与了，当然跟保利公司有一定关系，有一定的话语权。
武汉是“联投模式”，是湖北最大的国资平台，它的话语权也是很大的，整个从规划设计到大区位的介入都是话语权很大的。当然可复制性不是特别大，因为现在只能在一个地方做，不知道能否复制到别的城市去。另外是绿叶地产为代表的惠东，大家可能关注旅游地产的，比如说威海，大家谈是死城、空城，所谓的旅游地产大家都没有看到旅游两个字，看到的是住宅，大量的住宅一售而空，没有人去，荒草凄凄，在威海很有代表。惠东5000万平米的荒废量是很可怕的数字。
还有城市副中心新的模式，是北京商务园开发公司做的一级开发的地，这个准备按照城市副中心的模式来做，刚刚开始有一个项目启动了，叫做“云集中心”，这个项目未来项目没有那么大，说是55平方公里，可建面积只有10几平方公里。
我们最后做的是海南，大家印象比较深的是大盘，最近有两个项目比较大的是绿地拿的。海南虽然岛人口不是很多，但是大部分都是巨量的，每个盘少则几千亩，如果在海南拿第只拿一千亩、两千亩都不好意思说，因为一圈就是十几平方公里，我不知道海南还能圈多久。
因为我们做城镇化案例调查时间比较久，时间间隔也比较长，一个月大概一、两期。几点看法，我个人的看法，我们围绕这几个案例来看，本质上如果政府介入的越深，手伸的越长失败案例越多。当然我们以前报纸做的营口产业园、唐山曹妃甸其实至少现在看来都不是很成功。我们第二个观点是理性和克制，和政府谈理性和克制是非常难的，我们报道的海洋丁字湾，一个县人口就达到70万。中间的一个省份在所有人眼中是贫困或者落后的一个地级市，但是提出来五年人口翻番，人口27万多。实际上政府的规划如果不理性，再加上社会资本，开发上的疯狂，结果就可想而知，肯定是空和死这样的。当然开发单位获得一定话语权，不是交给开发商，这个不对的，是有一定的话语权，可以避免一定政府从政绩驱动的角度，或者为五年的政绩把一个投资驱动动力做大的新城。如果开发商有一定的话语权从市场的角度，因为也提到了市场要起决定作用，更多赋予一定的话语权，开发商有一定话语权提高整个新城成功的案例。
主要是案例的汇编，不太成熟，谢谢大家！
主持人：谢谢袁先生给我们带来一地调查的实地感受和分析。接下来有请国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部的副部长张永生先生为我们解读新型城镇化该如何打造中国经济的升级版。有请！
张永生：谢谢主持人，各位下午好，我非常高兴有今天这样一个机会跟大家分享我的一些想法。我主要从三个方面来讲一讲，第一个我们中国的城镇化的道路要进行一个反思，第二刚刚开完三中全会，这个决定出台对中国的城镇化会有一些什么影响，第三我们现在标题讲中国经济升级，城镇化未来的发展方向是什么。
我们讲新型的城镇化就要对过去的发展思路、视角和体制以及未来的方向进行一个反思。我们经常听到过去几十年一直在争论一个问题，我们中国是应该走大城市的道路还是中等城市的道路，还是以小城镇为主，这个争论在我看来可能是一个伪问题。因为我们不应该问这个问题，是应该走什么道路。因为城镇化背后的驱动力不是政府，我们需要把政府的位置摆正，而是一个市场的驱动力，大、中、小城镇的结构是由市场驱动的。现在争论的背后我认为是反映了一个计划主导的思维，所以我们看到到处的造城运动，刚才讲了很多好的案例，都是政府力量过于强大的结果。城镇化是有它内在规律的，我们首先要问为什么会有城市，我给大家两个关键词，一个是“交易效率”，第二个是“公共产品”。你可以想像，如果生产汽车分布在乡村里面，生产各种零部件，交易是非常方便的，所以汽车产业是没法发展起来的，当大家集中在一块交易非常方便，会形成一个高水平的分工，生产力会提高，经济会增长。所以城镇化和工业化、经济增长他们是一个铜板的两面，我们不能够抛开经济增长来谈城镇化。第二个是公共产品，大家汇聚在一块的话，包括基础设施、信息都可以共享，使用效率非常大，这就是我们为什么有层次的原因。
是不是所有的人都应该离开农村来到城市，或者只有一个大城市，不是这样的，市场的力量会决定最优的层级结构。比如大城市虽然有很多好处，但同样带来很多不方便的地方，包括高房价、拥堵、污染，所以很多人他愿意到中小城市去，实际上大、中、小城市之间他们真实的效用并不是大家想象的那样大，最后市场决定的结果一定是一个大、中、小优化配置的结构。在人口从农业或者农村向城市转移的过程中，实际上农业同样是发展的，农民的收入会增长。首先你从农村转移到城市，农村的分工水平会提高。就算没有分工进一步演进的话，生产力不提高，他的收入也会增长，为什么会增长？因为作为农民要分享整个社会经济分工的好处，就像你家里请一个保姆，你的工资不断在上涨，不是因为每天他给你干的活多了，而是他作为保姆也要分享整个经济的好处，他的机会成本是越来越高，农业的机会成本越来越高，必须提高农产品价格分享这个好处。
市场如果能够起决定性的作用，政府也履行应该履行的责任的话，工业化、城镇化、农村现代化是可以相互促进的，但是不幸的是在中国不是这种情况，为什么？这要回到计划经济年代所采取的一些发展战略。我们说你可能会很方便的说，之所以因为有这些问题，是因为计划经济，这个问题会简单一些，计划经济本身并不一定会导致现在这些问题，也许会导致一个有计划协调的发展，这也是有可能的，只不过这个效率可能会低一点。我们现在看城市化，或者是工业化，基本上都是站在城市的角度，把农村当做一个资本积累和农产品的来源，在改革后农村又成为一个土地财政和剩余劳动力的来源。所以你看工业化、城镇化的过程中，很大程度上是以牺牲农村为代价的，这个问题要回到1920年代一，当时前苏联提出，可能很多人熟悉工业反哺农业的理论，这个理论很多人以为是正确的理论，实际上不是这样的。这个理论是通过价格剪刀差来先发展工业，再通过工业来反哺农业，可以加快整个经济的发展进程，并提高整体的经济效率，我现在要说的是第一经济学上这个是不成立的，有人做过研究，通过剪刀差不可能提高整个经济的效率。第二我们不讲这么做是否有正当性。为我们今天的城镇化和城乡协调埋下了严重制度的隐患。哪些后果？如果实行价格剪刀差，必须控制各个部门的农业人数，你如果是要压低农产品的价格，农民就会跑到城里来，跑到工业部门去，如果他跑过来，你工农产品的价格剪刀差就没法实行，所以你为了实现剪刀差的政策，一定要通过户口制度、配给制度，国有工业没法进入这个地方来，还有通过农村的集体所有的土地，必须在一块集体的劳动，这样控制人口的流动，才会有可能实行剪刀差。这是我们为什么有严格城乡壁垒的来历，计划经济倒并不一定形成严格的壁垒。这个壁垒造成两个后果，第一城镇化、工业化和农业现代化是冲突的关系，要发展工业化和城镇化就必须以牺牲农业为代价。第二农业化、工业化和农业现代化本身会形成很大的扭曲。现在我们经济发展对农村来说是缩水期，这个很大程度是因为农村土地制度的问题，市场现在无法有效的参与到农业和农村的现代化改革当中，不仅仅是农村的土地交易市场没有很好的形成，而且城市的资本是没法流向农村的，如果想在农村买一块地，或者办一个农庄，你周末去农庄里面去是不可能的，所以整个经济发展的过程中，农村是一个输出的对象，他的劳动力，他的资本。现在非常令人担忧的，一方面中国经济高速增长，另外一方面是农村的凋敝，这个情况非常严重。与此同时，城市也带来了很多问题。
我们现在要改变的第一要建立起彻底的市场经济，把政府干预的手拿掉。第二打破城乡的壁垒，所以我们现在这个决定就是从这两方面来促进新型城镇化。我现在讲一点和这个相关的内容。我们知道决定提出一个重要的突破就是决定性的作用，市场起决定性的作用，我们过去讲市场是起基础性的作用，宏观调控下政府和市场的关系是什么关系，是政府管理市场，让市场发挥作用。现在不一样，是起决定性的作用，政府和市场的关系是发生了实质性的改变。我知道现场有很多企业的老板，或者是未来的老板，对于老板来说最重要的是什么，就是剩余权，企业给职工开了工资，剩下的不管多少都是你的，这是剩余权。现在这个决定性的作用就是要改变公民和政府之间信誉权的关系，把信誉权交给公民。我请大家注意两个清单，一个政府的权力清单，一个是企业的负面清单。政府的权力是列举的，剩余权归公民的，的负担清单审批部门权力是列举的，剩余权归企业。我们同时提一个提法，让政府更好的发挥作用，政府要改变过去错位和越位的做法。我们在全世界看很少有市场经济作用发挥很好的地方，没有一个好政府，政府一定是非常有效的，强有力的政府，但不是像现在的政府一样过以行政干预的，另外是改变政府的行为模式。
我觉得这是三中全会的一个非常实质性的一些内容，首先将国家治理体系和治理能力的现代化作为这次改革总的目标，我们以前从来没有这样提过，都是讲完善社会主义市场经济，现在是讲国家治理体系和国家治理能力的现代化。这个实际讲的是政治体制改革的内容。这次改革的两个总目标实际是这个。第二个政府的权力制衡，我刚才讲两个清单，第三个财产权的保护，大家注意到对私有产权的保护和公有完全一样的地位。以前讲国有企业是执政的基础，现在讲私营经济同样是发展的基础，你现在改革国有企业，改革这些已经不会在政治上有什么障碍。第四个就是财税制度，这个实际上是有非常实质性的突破，财权和事权的对称，现在政府因为事权和财权不对，很多支出没有相应财力的保障，所以政府要利用权力向市场寻租。第二个改革就是改革预算制度，这是非常有力的一个制度，以前政府卖地，得到这些收入和当年的支出是挂钩的，现在收入和支出不挂钩，你卖多少地不意味着这些收入能够用，所以政府的预算建立起一个非常硬的约束。第四个考核机制发生变化，因为以前地方政府，经济发展锦标赛，“GDP锦标赛”各个地方成为发展的主体，现在考核指标变了，GDP不是那么重要的指标，司法和反腐机制都有很大的动作。最后是破戒土地财政昆剧。有三个方面，第一从土地给农民赋权，以前政府要从农民手里拿地可能相对容易，但现在不一样了，你很难从政府手里拿地。第二你拿地以后想去操控价格现在难度也加大，因为农村建设用地入市。第三以前政府卖了地的高收入想用在花费、支出，但现在预算制度的改变，这个也很难，所以就没有这个动机了，没有能力去拿地，没有能力操控价格，没有动机去拿地，所以最后的结果就是我们把政府的权力关在笼子里，现在政府“造城”的冲动和能力在市场化当中起决定性的作用。
接下来一些内容是破除城乡壁垒给农民赋权，通过土地的改革会打通农村和城市之间土地的要素市场，如果这个壁垒一旦打通，城市的资本和人才可以和农村之间实行双向的流动，农村的活力就会焕发出来，现在整个农村的活力是沉睡中。接下来是户籍制度和社会保障制度的改革，以及基本公共服务方面的改革，都是为了促进人口的自由迁徙和双向流动。总的来说，《决定》会破除城乡壁垒，实现城乡的协调发展提供了根本制度保障，给政府的权力套上一个“缰绳”，市场活力得到释放。我想《决定》得到充分贯彻的话，对未来中国经济会有脱胎换骨的变化，取决于《决定》能不能够得到执行。
如果中国经济发生这种变化升级的话，我们要升到什么地方去，我们现在做一些研究，说2020年中国可能会完全基本实行小康，2030年中国GDP总量会远远超过美国，是我们和世界银行有一个报告，2013年的中国人均可以达到OECD中上等国家平均的水平。我们讲中国经济升级是不是意味着今天的欧美经济就是未来升级版的中国经济，我说不是这样的。中国经济面临着两类升级，第一类升级是传统意义上讲的发展方式，我们现在是一个不平衡的，劳动力密集的，以复制发达国家的缺少创新能力的，现在要转到内外平衡，转到产业升级，转到创新驱动，如果你完成这种转变，实际上仍然意味着你在重复工业革命以来发达国家走过的道路。发达国家走过的道路，现在我们由于各种各样的危机，气候危机、环境危机、资源危机，很明显是没法持续的，我们现在发达国家也在寻找一条新的道路。所以我们同时要完成第二类升级，就是我们现在要跳过发达国家的工业化的阶段，以一种新的发展方式实现中国的现代化。什么是新的发展模式，新的发展模式基于信息技术、知识和绿色低碳，所以这是我们提出的一个愿景。现在可能很多人大大的低估现在这个时代所处的变化，我们想十年前大家很难想象，我们对互联网的依赖，对智能手机的依赖会如此的强烈。所以现在互联网技术的发展，物联网技术的发展、大数据、高速铁路和高速公路、快速物流的快速兴起，以及环境气候危机推生新的理念和发展模式，现在不能按照以前的发展方式发展，所以带来的冲击是巨大的，对我们现在资源的概念、时空的概念、工业化现在已经不是这种大规模集中的生产方式，第三次工业革命农业的概念，服务业的概念，能源的概念，消费的模式和生活方式都发生非常大的变化，我看到大的特征是我们过去从集中规模现在向分散化的方向在转变。
这是一个例子，马云和王健林打赌，十年内中国的网上购物将会超过传统的百货业，不论谁赢谁输，说明一个问题，我们互联网现在正在对生产方式、消费方式和生活方式、经济组织产生巨大的冲击。在这个过程中企业家就有很多机遇，可以在全球范围内通过互联网组织分工，空间会成几何级数的增加。
这些变化对我们未来城市化模式会有一些什么样的影响？我前面提到了，城市之所以出现两个概念，一个交易效率，在一块方便。第二公共产品，我们现在在看由于互联网、信息通讯技术、大数据、物联网、高速铁路这些东西出来以后，交易效率已经发生极大的变化，你不需要依赖于物理人口的集中来发展经济，城市化背后的本质是交易效率的改变，你不需要通过物理集中来改变的话，人类聚集的方式和对生活品质的要求会发生改变，公共产品实际上也是这样的，你可以通过互联网来分心知识、信息和各种各样的服务，包括政府的公共服务。所以当工业向分散化的方向发展，信息向分散化方向发展，能源向分散化方向发展的时候，城市化会是一种什么样的模式，我现在没有答案，我想智慧、分散和绿色低碳应该是非常重要的一个方向。我们中国现在做的这些实践，实际上我个人认为，某种意义上是要超越工业革命以来发达国家为人类作出的贡献，因为他们探索的这种发展模式只能够保证世界上少数的人，20%左右，或者更多一点的人来共享繁荣，但是如果中国能够探索出一个低碳、绿色的代表未来的新型发展方式，让发展摆脱对传统化石能源，对碳排放，对环境的破坏等等这些依赖的话，它将创造一个比工业革命更大的奇迹。所以中国的探索不仅是对中国有利，更会作出世界性的意义。谢谢大家！
主持人：谢谢张先生，我觉得真的是非常非常的有收获，我们的交通，包括互联网打破了传统的距离感和传统的这种聚集的必要性之后，城市的聚集新的意义又是什么。而另外一方面我们想中国历次的改革实际上都是从土地开始的，我们一定要拿这个最核心的东西来做文章。然而最近十年我们看到很有意思，可能大家也觉得很困惑的现象，就是当土地的性质使用都没有发生核心性的改变，当然是在我们这次三中全会之前，没有发生核心性的改变之后，房价却像“筋斗云”的上去，给我们带来了很多，当然也吞食了很多。接下来在全新的历史阶段，我们的房地产将会何去何从，将会出现什么样的端倪，将会有什么样的发展趋势。接下来有请中国房地产产业协会的副会长朱中一先生为我们做主题演讲。掌声欢迎！
朱中一：女士们、先生们，大家下午好！刚才国务院发展研究中心的张永生从宏观上讲了新型城镇化。我谈四个问题，第一个问题是健全城乡发展一体化的体制机制，积极稳妥的推进城镇化。要认识这个问题首先我感觉到咱们新型城镇化进入本世纪以来炒的很热，但是我始终觉得城镇化是一个经济规律，城镇化的过程是从事第一产业的农村劳动力向第二产业、第三产业的转移过程，是农业专业人口从农业社会生活的过程转向城市生活的过程，是劳动方式、就业方式、生活方式转变的过程，是一个规律。
习近平总书记在11月24日-28日，在山东考察的时候讲了一段话，就城镇化不是土地城镇化，而是人口城镇化，不要拔苗助长，而要水到渠成，不要急于求成，而要积极稳妥。我想这个问题已经讲的非常到位了。咱们说它是一个经济规律，咱们要积极稳妥，我觉得这个问题在十八届三中全会里面，咱们看它的内容就讲的非常清楚。题目是健全城乡发展一体化的体制机制，他是这个问题里讲城镇化的。第一段话是这样讲的，城乡二元化结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，形成以工促农，以城带向，工农互惠，城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。这是他开始的一段话，我认为这一段话是管整个的。他讲了几段，开始讲的第一个问题是加快构建新型的农业经济体系，第二段话就讲到了赋予农民更多的财产权，第三段话讲到了推进城乡要素的平等交换和公共制约的均衡配置。第四段话才讲到了完善城镇化健康发展的体制机制。它为什么是这么一个思路呢？我刚才讲的，因为城镇化经济规律，当工业化发展以后，容易有可能进入规模经营、合作经营了，构建新型的农业经营体系以后，人口转移出来，才能有人口的转移，在转移的过程当中，在城乡一体化过程当中怎么样赋予农民更多的财产权力，这是至关重要的，然后推进城乡要素的公共资源均衡配置，然后才完善城镇化的健康体系。
这个文章的构思非常严谨，这就说明咱们讲的城镇化是在城乡一体化过程当中，咱们是首先关心农业的现代化，首先构建新型的农业经营体系。只有这样农村才有富余的劳动力出来，只有这样咱们才能处理好城乡的协调发展关系，所以为什么说咱们一定要弄清楚城镇化是经济规律，是老百姓，特别是农民就业的位置，就业的方式和生活方式在转变，在转变过程当中核心的要素就《决定》里讲的这些要素，所以我们觉得总书记为什么在山东的时候特别强调咱们不是土地的城镇化，不要拔苗助长，不要急于求成，我认为道理就是这个道理。咱们一定要从宏观结构上面，首先要把握住城镇化的这些概念。
第二个观点，就是推进以人为核心的城镇化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，努力提高居民城镇化的质量，这也涉及到我们房地产业在城镇化当中定位怎么定位的问题。在城镇化里有几个基本的要素，在城镇化里咱们可以看到，以人为核心是第一要素，然后产业支撑，咱们讲的产城融合也是一个重要的要素，产业支撑是整个话的重要基础。然后土地涉及到土地问题，涉及到住房问题，这是我觉得重要的载体，另外城镇化还讲到直接问题，直接是城镇化的重要保障。还有有一段话，城市投融资的体制问题，我认为城镇化里的核心要素在城镇化那一段讲的比较清晰了。作为咱们，因为我是房地产产业协会的，作为咱们来说要推进以人为核心的城镇化，首先应该要关注的是老百姓住宅问题，就是把符合条件的农村转移人口转为城镇居民，住宅问题怎么办。当然，你要转移为城镇居民的话，首先实际上要考虑的是老百姓的就业问题，或者享受基本公共服务问题，这是第一位的。正因为要解决它的就业问题和享受基本公共服务问题，所以要产城融合，要有产业支撑。城镇化里最核心的问题首先要有产业支撑，产业支撑是城镇化的重要基础。作为我们来说，我刚才也讲了，土地和房地产是城镇化的重要载体，你要搞城镇化土地怎么办，让老百姓住哪里。所以我的定位，我自己一直是这个观点，在城镇化当中我们的定位，住宅业是为老百姓提供住有所居的重要民生行业，非住宅的咱们讲的商业地产、旅游地产、产业园区地产等等，是为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业，我认为这是一个定位要定准。
第二个我们要推进以人为核心的城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓的就业服务。这里就是咱们现在讲的，完善双轨制的住房制度，推动形成总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的一个供需格局。这里既要增加新增的住房供应，又要盘活存量，现在这两个工作我认为都要考虑。既要新建又要发展和规范二手房市场和租赁市场，同时还要考虑怎么样来进城落户的农民工，把他的宅基地和房产作为资产流转，提高他们在城市里购房和租房的能力。这些问题都是比较重要的问题。现在我们国家的房地产市场从去年以来，包括今年市场差异性的问题越来越明显。像一线城市，北、上、广、深供不应求，所以房价的上涨也很大。但是不少三、四线城市确实现在存量化的消化压力也不小。1-10月份如果去看报表的话，这个数字就反映出来，咱们现在一些存量房，代售商品房面积的增加主要是三、四线城市在增加，至于怎么样消化三、四线城市的存量房，我认为是需要考虑的一个问题。
由于市场的差异性，我觉得咱们在贯彻双轨制住房工业体系的时候，不要把保障房市场供应截然分开。比如说像北、上、广、深这些城市，特别北京已经很明显，考验增加商品房的供应。包括其他几个城市，像广州已经明确要增加土地供应，基本上我看最近出台几个城市都要明显增加供应。但是有一些城市是供大于求的，我一直有一个观点，供大于求的城市政府怎么通过多余住房控制，租赁住房的控制，这个很多城市在探索。像贵阳，把中小套型的房子租来，政府加一些补贴，就租给符合条件的中低收入家庭，我认为这也是一个办法，这样政府也可以少建一些保障性住房来达到这么一个目的。
第三个观点，因为今天是幸福社区论坛，第三个问题讲一下怎么把生态文明的理念融入城镇化的全过程，来努力建设宜居住区、绿色住区、和谐住区和幸福住区的问题，我认为这个问题确实也是很重要的问题。这里有几个关键性的东西在十八大报告和工作部署里面都有的。第一个观点在十八大报告和十八届三中全会里都提到的，就是优化城市空间结构，促进三类空间，生产空间、生活空间、生态空间的科学布局和三个效益，也就是经济效益、社会效益、生态效益的有机统一，这个在十八大报告里和三中全会决议都有。很重要的问题就是怎么样来充分发挥城乡规划、土地利用规划、产业发展规划、生态建设规划的调控和主导作用，优化城镇空间布局和城市间的分工协作，要结合户籍制度的改革，放开建制镇和小城镇的落户限制，有效放开中小城市的落户限制，合理放开大城市的落户条件，严格控制特大城市的人口规模。我自己感觉有的是放开的，有的是要控制的，有的是要合理确定的，这个咱们客观上说跟热点城市出台的东西都还是符合，我自己的这个观点，可能限购这个问题在有一些热点城市暂时要取消，除非你有替代性的政策出来了。比如说房地产税的税收这一块，制度都健全了，可能还能够起到这个作用，如果在替代性的政策没有出台以前，在热点城市里你要取消限购也难。何况咱们城市化发展过程当中，是放开建制镇和小城镇的落户限制，这是放开的，引导多余的农民就近就业，然后有序放开中等城市的落户限制，然后合理确定大城市的落户条件，严格控制特大城市的人口规模。我认为这些政策都是衔接的。
第三点是结合国情推动绿色建筑，有力建设绿色住区和绿色城镇。绿色建筑这些概念，进入这个世纪以后越来越多，实际上绿色建筑的标准是发达国家在工业化和城镇化后期，大规模的城市间基本上提出来的。西方国家，发达国家提绿色建筑标准的时候，都是对单体建筑，从维护改造方面提一些改革，我们现在还在城镇化快速推进过程当中，在城市的规划建设推进当中，怎么样推行绿色建筑，我认为两个关系要处理好的。一个问题怎么样从单体的绿色建筑与生态城区建设并重转变，我既要考虑单体的绿色建筑，也要考虑整个建一个社区，怎么样建一个生态社区转变。第二个要从大拆大建，向改进建绿转变，现在不少城市在大拆大建，我觉得有些客观的说该拆的还要拆，像棚户区改造不拆也不行。城市既有的小区里，可能有一些不一定拆，有一些像历史文化街区，有一些历史性的建筑有可能该保护的还保护，只有这样才能使我们的城市既解决千城一面的问题，又能够治理，这样才处理的好一点。
第三点也是今年政府特别重视的一个问题，怎么样坚持地上地下统筹开发，加强市政基础设施的建设。过去的一、二十年，应该说咱们不少城市在规划建设当中是注重地上比较多，对地下不够重视，不少城市提出来一年一小变，三年一变，五年一大变的设想，但是变都变地上，而且确确实实地上变的很快，但是地下可能基本上变的很少，地下怎么能够承载得了地上的压力呢，看来是一个问题，所以今年国务院印发了关于加强城市基础设施建设的通知，要求对城市的排水设施、防涝规划和住宅编制方面的工作，而且该加强的，像地下管线的综合管理问题，地下管网的改造和建设问题，污水处理的建设问题，大气污染的治理问题，城市的绿色建筑问题都在加强。这个我觉得在国务院办公厅绿色建设规划里都比较详细的，这一次在三中全会的工作报告里，还专门讲到要推进城市建设的管理创新，还讲到了加强城市的管理服务。咱们既要重视建设，也要重视管理和服务。在推进城镇的过程当中，资金是城镇化的重要保障，没有资金肯定不行，这一次的十八届三中全会公报专门有一段话，就是建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设的融资渠道，允许社会资本通过特许经营的方式参与城市基础设施的投资和运营，研究建立城市基础设施住宅政策性的金融机构。这个就为多方筹措资金推进城镇化提供政策。同时注意地方债的风险问题，这个在十八届三中全会其他的一些地方也提到。第四点作为行业来说，怎么样转变发展方式，为建设资源节约型、环境友好型社会作出贡献的问题。这里有几个问题比较重要的。一个作为行业本身来说大力开发省地环保的项目，大力推进住宅产业化。借鉴发达国家的经验，利用标准化设计、工业化生产、装备化施工手段建造好建筑，并利用信息化做好建筑。第二点推进公共建筑，绿色标准的用地，提高商品的品质和性能问题，这个在国家文件很具体。第三个问题尽量减少毛坯房这个提到，进度不是很理想，二次装修肯定的一，不仅浪费了资源，还造成了环境的污染，影响了工程的质量，所以这个工作肯定在今后是要推进的。
第四个问题，与有关单位合作，共同为建设绿色住区、和谐住区、幸福住区而努力。社区民政不看的比较多，是搞社区管理的，目前咱们的一些研究机构提出来这个概念比较多，现在比较常用的有宜居住区，绿色住区这样一个概念，这两个概念咱们城市科学研究会曾经提出一些标准体系，我们中国房地产研究会的人居委员会现在正在研究绿色住区的标准体系问题，这两个标准体系比较侧重于是从硬件的管理和物业管理方面考虑。现在和谐社区和幸福社区这两个概念，社会上也提到很多，现在提幸福社区的概念是很好，关键是咱们怎么样标准体系要健全，因为确确实实幸福社区这个概念更加符合老百姓的期待。我自己感觉到幸福社区起码要有几个问题必须要考虑。第一个问题就是这个社区的老百姓是要安居乐业，这是一个先决条件，当然并不是你的工作不在这个住区里，不一定，但是今后我们更多的提倡新的产业园区，老百姓住的地方和工作的地方应该就近。老百姓安居乐业才是第一位的，要不然怎么幸福，没有工作，没有住的地方谈不上幸福。
第二个问题是住区从环境方面来讲，是宜居的。住区的绿化率一般要求35%以上，这种是比较好的，物业管理是比较好的，老百姓是平安的。现在我们业内还有一些提法，咱们有一些在所谓开发第三代住宅。第一代住宅开发了就卖，第二代住宅是开发了以后有物业管理的，第三代住宅就是开发了以后不仅有物业管理，而且能够提供人性化的服务，我认为这个也是要考虑的，就是我讲今后咱们幸福住区怎么样提供人性化的服务。人性化的服务范围比较宽了，要有一定的活动场所，和商业是配套的，各种服务是方便的，这样可能社区更能够增加幸福感。现在面临的一个很现实的问题是什么呢，怎么样积极应对人口的老龄化，这也是一个重要的课题。我们国家对于应对人口老龄化总的方针是建立以聚焦养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的这么一个养老体系，我们的住区也要为这么一个总的方针服务，我们就要考虑到，不管怎么说我觉得90%的老百姓是居家养老，是靠社区服务的。所以我们怎么样在居家养老为基础，社区服务为依托里今后来健全养老的服务体系是很重要的，包括老年人要有活动场所的问题，另外还有照料中心的问题。国务院今年发布的关于支持养老业发展意见里，还专门讲到了人均0.1平方米的养老设施服务问题，这些都应该落实。这一方面也有好的案例。像北京丰台区的一个艺海小区，这里小区既有老年的活动中心，又有老年大学，而且还有好的幼儿园，好的中学，而且老年人在里面生活的很快乐，各方面的东西他们都觉得很不错。所以今后我们的幸福社区这些因素都应该考虑，而且将来真正的幸福社区现在也要考虑，将来怎么样建设百年建筑的问题，这样可能老百姓住上去以后一辈子住在里面了，一辈子感到很幸福，这些问题都需要全社会的努力。如果是讲幸福社区的话，更需要各个方面的努力，但我觉得这个目标不管怎么样，都是好的。
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