南都讯 今年央行两次降息的效果，将在明年1月起的月供中得到体现。此举影响面虽大，但落到的荷包中其实雨点般小，月供3000多元者每月不过省下一两百元，只够下一次不阔绰的馆子打打牙祭。不过，对于那些勒紧腰带的小房奴而言，则会是一个不错的开端。
6月7日前获放款的房奴最受惠
今年6月8日和7月6日，央行两次降息，6月8日央行降息前，5年期以上贷款基准利率为7.05%，7月6日降息后贷款基准利率降至6.55%。以一套总价100万元、贷款70万元、按揭20年的住宅计算，在今年6月7日降息前，按基准利率放款的买家月供为5448 .12元，经过两次降息后，则可减少月供208 .48元，月供为5239.64元，一年可省下2501.76元。
“相对而言，2011年7月7日至2012年6月7日期间发放贷款的客户会比较受惠。虽然今年6月8日、7月6日两次调整利率，但因大部分银行都是1月1日起调整月供的，所以这部分客户在今年下半年都没有享受到利率下降的好处，延迟到明年开始会得到实惠。”亿诚按揭总经理助理陈广雄分析表示，虽然降了两次息，但是总体下降幅度不大，对于大部分供楼者来说实际作用不大，不过最近两次降息代表了短期内利率上升趋势的终结、下降趋势的开始，利率未来一段时期内维持在目前水平或者向下调整。
网络按揭红人郑大源表示，7月6日之后放款的，明年月供则维持不变。其中以利率上浮20%以上的客户节约利息幅度最大。
商铺写字楼方面，假设买家买了一套300万元的写字楼，利率上浮20%获得贷款150万元，供款10年计算，在今年1月1日到6月7日之间利率上浮20%为8.46%，月供达18565 .78元，在首次降息后，利率下调至8.16%月供18326.20元，首次降息便省了239.58元；但经过7月6日再降息后，总共可减少月供477 .42月，一年下来，可节省5729.04元，相当于一个普通白领的月薪。
在广州，经过两次降息后，目前商用物业的贷款利率多以上浮10%为主，以此计算，今年贷款150万元购买了写字楼或商铺的买家，明年一年可省5164.32元左右。
“月供减少或到明年2月扣款才体现”
陈广雄表示，大部分银行调整利率是采用年度调整，一种按照自然年度，即利率变化后次年1月1日起调整；另一种是按照还款年度，假设2012年3月1日发放，利率变化后，要2013年3月1日才能调整。但还有小部分银行按照季度、月度调整的，一般会在利率变化后的次季度、次月调整。
“如无特别约定，一般银行都是每年1月份开始减少月供的，但问题是一般这个月交上个月的月供，所以到1月份交的就是此前一年的12月的月供，所以这两次降息后月供减少要到2月份才得到体现”。郑大源表示。
综合看来，两次降息只让房奴一年减少了几千元，于数十上百万元的贷款而言，杯水车薪。由于降息后银行存款利息降低，又接近年底，每年此时也有一部分人向银行提出提前还贷。有网友就在微博吐槽说在年底提前还贷遭银行刁难，“排队等三个月以后通知了才能办；但花两千元后马上就可以办。”
“虽然今年降了两次息，但是目前的利率还算比较高的水平，而且目前投资渠道不是很畅通，股市不景气，如果资金允许的情况下还是有很多客户选择提前还贷。”陈广雄表示，最近接到不少客户咨询提前还款的事情，部分银行提前还款扎堆的情况也比较严重，有些客户现在申请，银行根据情况已经安排到明年2、3月才允许客户提还。
“今年申请提前还贷的预约时间明显比去年长了，很多都需要等待两三个月，以前很多都是提前一个月申请即可。”陈广雄说，一般提前还贷会集中在每年第一季度及4月份，因为大部分单位的年终奖、绩效奖、分红都会集中在这个阶段发放，所以客户会选择在这个期间提前还款。
某国有银行个贷人士告诉记者，由于买家提前还贷，银行的利息收入从长远看就减少了，提前还贷这个业务不能增加银行的收入，相反还减少了银行的收入，所以一般对客户的提前还贷申请不太热情。
“二套房买家如无更好投资可提前还贷”
对于是否要提前还贷，一千个房奴就有一千种说法。有的人认为，能向银行借到钱，不借白不借，不建议提钱还款；但也有的人认为，利息太高白送银行，倒不如先还款。
今年初，于2007年底贷款逾50万元购买了天河某小区物业的张小姐，就向银行申请提前还贷，并彻底还清了所有的贷款。此前几乎每年年终，她几乎都向银行一次性还贷10万元。“现在看来，我真的后悔死了，早知不提前还贷用来去投资买第二套房了”。今年南沙规划出来后，张小姐想去南沙投资一套物业，但发现手上的积蓄不够二套房的首付。
但要注意的是，事实上，银行的利率每年都会调整，没有谁能保证月供一成不变，一两年的月供相应减少，并不意味着日后就一劳永逸。
汇翰按揭高级业务经理莫静认为，提前还款得视乎买家个人经济环境而言，“如果已经供了三分一或三分二的楼款，利息已支付了很多，这时候去还的意义其实不算太大”。她举例，今年上半年时银行的利率达7.05%，但其实很多投资的回报率都达不到7%，这样倒不如将向银行借的钱，拿去提前还贷。
莫静认为，目前银行存款定期利率一年只有3.2%，如果经济充裕，又因为二套房等不能享受下浮利率优惠，在没有更好的投资的情况下，则可以提前还贷。
小贴士
何时为提前还贷最佳时段？
陈广雄认为，以等额本息(等额法)为例，提前还贷一般在还款期的前三分之一阶段比较好，因为每月供款中包含了利息和本金部分，在前三分之一阶段月供款中利息会占比较大，而且整个贷款期的利息大部分也在这个期间，如果从节约利息的角度考虑提前还贷，应该在这个期间还款。如果超过三分之一阶段，尤其是在贷款周期的最后阶段，每月供款中本金已占大头，提前还款的作用就没那么明显。
陈广雄建议，普通的供楼者，应选择等额法及一个较长的供款年限，然后积累一定的资金后在还款期前三分之一阶段选择提前还款。而对于高收入人士、或者个人收入曲线呈递减趋势的客户，才适合选择递减法，否则会严重影响生活质量降低幸福感。
(作者：邱永芬)
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