??中山锦标公司花了近1亿元从法院拍来了一块地，因其中的部分地块属于他人，市国土资源局不给办理过户登记手续。此事到底该如何办理？市中级人民法院和市国土资源局之间为此折腾了近 5 年时间，尽管市政府出面召开协调会，但问题至今还未能解决。
??■缘起：
??拍到地块居然部分属于他人
??2011年9月20日，中山锦标房地产有限公司通过拍卖方式，获得了原中山市盛兴实业集团有限公司名下位于石岐区青溪路江滨绿苑房地产项目。此次拍卖活动系受中山市中级人民法院委托，由中山市新康拍卖有限公司和中山市银泰拍卖有限公司联合举行。连佣金在内，锦标公司共支付了95413293.44元。
??拍卖的实际标的包括土地25462.9平方米及上面的附着物。不过，《拍卖成交确认书》特别说明：附着物“不含已在中山市国土资源局办理了商品房销售登记备案并已售出的房地产33套及已实际入住的拆迁户所居住的5套房地产”，且“买受人须妥善处理上述房地产的相应善后交接事宜，为上述房产权利人能够实际使用、取得房地产产权证件提供协助”。
??然而，整整4年过去了，锦标公司不但无法“协助”上述房地产权利人取得房地产产权证件，甚至连它自己拍卖所得的土地也未能取得权属证件。究其原因，正是在于与上述38套房产有关的土地问题。
??据锦标公司负责人黄先生介绍，当锦标公司获得上述拍卖物并缴纳相关费用后，即持相关材料到市国土资源局办理相应的过户的权属证件。市国土局工作人员在审核中却发现，锦标公司所获得的是该项目中的所有土地，也就是上述38套房产所基于的土地也包含其中。如果按此给锦标公司办理土地证，无疑是侵犯了那38位业主的权益，这同时也意味着，如果日后给上述38位业主办理相关证件，他们将只能拿到房产证而无法获得土地证。这样的事情，市国土局是不做的。
??进一步了解，黄先生才知道出现这个问题的原因在于，当初盛兴集团将上述土地抵押给银行贷款，原则上此土地上的房产是无法获得在国土部门的销售备案登记的。不清楚什么原因，上述房产所涉地块居然被部分“解封”了，因而得到了在国土部门的销售备案登记。
??■交涉：
??提议把无争议的地块先行过户
??这个情况倒给了黄先生一个启发：既然当初可以分割出来销售，这次就不能分割出来办证吗？于是他向国土部门提议：把上述38套房产涉及的601.8平方米的土地暂行分割出来不予办证，搁置争议，留待以后条件成熟时再处理。目前，先将剩余24861.1平方米的土地过户给锦标公司并办理相关权属证件。为此，锦标公司还制作了用地示意图和相邻宗地示意图一并提交市国土局。
??市国土局接到锦标公司的申请后，并没有立即回复锦标公司，而是先向市中院发了一个《咨询函》：“我局能否依锦标公司的申请分割办理其中24861.1平方米的土地使用权过户登记手续？在办理分割过户时是否需征得规划部门同意？”
??市中院给市国土局的回复是：“由于被执行人中山市盛兴实业集团有限公司对此次拍卖评估提出执行异议，目前该执行异议尚处于本院审查阶段，为谨慎起见，请你局暂不办理‘涉案土地’的注销及过户手续。其他事项，亦应待执行异议审查结束后依法处理。”
??锦标公司不满市中院的这一回复，于是向市中院发出《执行异议书》，要求市中院撤销上述给市国土局的函，另行发函市国土局，请市国土局按照此前的执行裁定和协助执行通知书为锦标公司办理过户登记手续。
??在锦标公司的《执行异议书》尚未有结果之际，省高院对盛兴集团的执行异议做出了裁决：驳回了盛兴集团的异议。于是，市中院又给市国土局发函：“现因情况变化，你局现可恢复办理‘涉案土地’的注销及过户手续。”
??市国土局接到这个复函后还是不得要领：恢复办理？怎么办理？于是再次向市中院发出《咨询函》，称市中院的复函没有回答此前一封《咨询函》提出的问题，现再次发函，就同样的问题再次提出咨询。
??然而，这封《咨询函》再没有得到市中院的回复。
??锦标公司的土地过户手续依然没法办理。黄先生找到市中院，提出解决过户办证问题，否则，锦标公司将退还涉案地块，市中院则退还锦标公司支付的9000多万元钱及其利息。市中院回复：怎样办理过户是国土部门的事，锦标公司应该找国土部门解决。至于退地还钱的想法是完全不可行的，因为其中的5000万元已经偿付盛兴集团所欠银行的贷款，剩下的4000多万元，也在等待其他债权人分配。
??锦标公司便到市信访局信访，并控告市国土局不作为。
??■协调：
??市府出面协调建议法院和国土部门沟通
??记者了解到，锦标公司的土地过户问题，引起了市政府的高度重视。
??2015年11月2日，市政府办公室发出《关于协调解决“江滨绿苑楼盘”问题的请示》。该请示首先引用石岐区办事处的观点：“为推动青溪路沿江片区建设，助力‘一河两岸’升级改造，恳请市政府协调中级法院和市国土资源局等相关部门，妥善解决‘江滨绿苑楼盘’过户办证问题，维护业主权益，消除不稳定因素。”
??市中院的说法是：“该院关于查封标的物即‘江滨绿苑楼盘’的拍卖成交执行裁定已经做出，并已送达各方当事人和产权登记部门。上述拍卖标的物的产权已经移至买受人锦标公司，市国土资源局如何给新的产权人锦标公司出证，属于国土资源局行政职权事务，请国土资源局依法予以办理。”
??市国土局则认为，“根据《物权法》相关规定，建筑区划内的道路、绿地等土地属于业主共有，且房屋与其占用范围内的土地使用权应一并处分，据此，过户至锦标公司的上述土地使用权不应包含不属于该公司的38套房屋对应的土地权属。为此，该局与法院执行局多次沟通，请法院进一步明确是将涉案土地整块或者部分转让过户至锦标公司，如属部分转让，应明确转让土地的权属范围及面积，否则该局暂无法协助办理有关登记手续。”
??“其间，锦标公司提出先申请分割办理其中24861.1 平方米土地使用过户手续，剩余601.8平方米土地使用权连地上建筑物暂不过户，但又未能提供规划部门同意土地分割的审批意见。该局两次有关执行问题向市中级人民法院发出中土函【2014】442号、【2015】452号咨询函，至今未收到答复意见。”
??市住建局称：“目前最为迫切的是尽快解决过户办证问题。建议由市中级人民法院及市国土局进行协商，尽快完成项目的过户手续，完善项目的后续处置工作。”
??市规划局则称：“该项目现办理的土地分割、拆迁户安置、已售商品房业主权益协调等手续不是规划部门业务。”已售房产的分割不涉及规划功能性质改变，也不需要规划局出具意见，以相关部门的意见为准。
??最后，市府办拟定的处理意见是：“建议请国土资源局尽快与市中级人民法院衔接沟通，依法规办理。”
??2015年11月9日，市政府相关领导批示：“同意所拟。”
??此后，锦标公司一直与市中院和市国土局沟通，但一直没有得到确定的答复。
??近日，锦标公司收到了市国土局的一份函，其主要内容是：“上述执行文书要求将土地使用权过户登记至你司，但对于土地是整块转让过户或者部分转让过户不明确。为此，我局已多次发函咨询法院意见，其中亦提及你司分割转让上述土地使用权的要求，但至今未收到书面答复。近期经再次与法院沟通，法院建议我局待其作出书面答复后再办理相关协助执行事项。”该函的落款日期是2015年12月31日。
【说 法】
??解决问题可有多种思路
??关于此事如何处理，记者征询了多位法律专业人士的意见（按照被采访人的要求，不披露其姓名）。
??●意见之一：市国土局按照市中院协助执行通知书的要求，将全部土地整体过户给锦标公司。如此，锦标公司便具有了完全的开发商身份。至于那38位业主的土地权益，可以在适当时机，按照通常业主向开发商购买商品房的做法，再到市国土局办理分证手续。
??●意见之二：按照锦标公司的思路分割办证，但分割出去的土地不是锦标公司认为的601.8平方米，而是应该多一些。因为，从法律上说，业主所拥有的不仅仅是自己房子下面所占据的那块地盘，还包括小区内的大量公用土地。所以，真正分割给业主的土地面积应包括两部分：业主买房时的住房面积与公摊面积之和，以及小区公用土地的共有部分。当然，后一部分很难计算，但这个问题可以采用约定形式处理：无论以后小区建成后是个什么样子，这38位业主都和其他业主一样享有小区公用部分的权益。对于因此给锦标公司造成的损失，法院应适当退还部分买地款。
??当然，在进行这样的操作前，法院自己应该通过必要程序，对相关的已经生效的法律文书进行修改。
??●意见之三：有的律师还从中看出一个更为一般性的问题，就是国土部门是否有权对法院的协助执行通知书进行了实体法审查。该律师认为，即使国土部门认为法院的执行裁定有问题，也无权拒绝协助执行，而是应该向法院提出审查建议。
??根据《民事诉讼法》第二百三十条，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条规定，在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。由此可见，国土部门协助法院执行是必须履行的法定义务，主要目的之一就是为了保证法院生效的判决、裁定及其他生效法律文书的权威性，使之能得到及时执行。
??国土部门按照法院的协助执行通知书实施的行为，不是国土部门独立做出的行政行为，而是司法权的一种延续，当事人若对协助执行事项不服，也不得提起行政诉讼。最高人民法院在《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》中已明确指出，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。
??对于法院的不适当裁定，法律也规定了相应的救济措施。《民事诉讼法》第二百零八条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行审查。理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。如果发现判决、裁定确有错误，按照审判监督程序处理。该法第二百一十四条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。因此，国土资源局可以据此向法院提出审查建议。
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