新浪乐居讯 （实习编辑 柯维吉）城镇化是“十二五”时期中国发展的主方向之一。城镇化战略背后，涵盖了广泛的改革和发展领域，包括户籍制度、社会保障、区域协调发展等。而在发展现状和路径方面，海南与其他国内省市有着明显的区别。城镇化是一个复杂的系统工程，会带来经济和社会深刻的变化，需要各项配套改革去推进。在推进过程中，还会遇到并且必须解决各种问题。面对这些问题我们将如何看待？海南新浪乐居对海口市房协副会长兼海口市中介委员会主任、録德地产董事长邱廷录先生进行了独家专访。
海口市房协副会长兼海口市中介委员会主任、録德地产董事长 邱廷录
主持人：海南国际旅游岛建设已有三年多，城镇化也一直会产生许多话题，在您看来海南这些年城镇化最大的变化是什么？
邱廷录：海南在国际旅游岛建设中获得了很好的成长与进步，北部的海口市作为海南省的省会在海南城镇化建设中起着带头作用，南部的三亚市作为海南省的重要旅游目的地，游客众多，带动了当地的发展。海口市和三亚市的城镇化发展，也带动了周边市县的发展，例如：琼海、万宁、老城、洋浦等都得到了很好的发展。海南省高速公路网的建设步伐加快，东环铁的开通，以及西环铁的规划都给海南带来了巨大的发展机遇。
主持人：这次两会李克强总理提出的城镇化与以前的城镇化并不一样，新型城镇化更加注重人的城镇化，您认为，目前海南加快城镇化的关键在哪里？
邱廷录：新型城镇化就是以人为核心，城镇化为了解决城市内部的二元结构。城镇化是从农业化到工业化的转变，是从欠发达到发达的进步，首要解决的问题就是农村土地的问题。随着城市的发展，大量农村的居民进入城市，导致了农村大量土地的闲置。而农民在城市里务工的负担也会加重，而城市的土地资源少、土地紧缺，形成了鲜明的对比。所以应当对城市与农村的资源进行整合从而改善居民的生活。城镇化就是要先解决农民的负担问题，让农民能过上更好的生活。才能更好的推进发展。
主持人：海南关于城镇化建设的最终方案还没有确定，但是业内估计海南探索的城镇化路线将是以几十个风情小镇建设为主，您怎样看待建设风情小镇这样一种城镇化建设方式？与内地省市相比，这样的城镇化有何不同之处？
邱廷录：海南拥有得天独厚的自然环境资源，加快城镇化的关键就在于结合海南的优势-旅游，通过结合旅游来带动城镇化的建设，万万不能盲目的开发，对自然资源进行破坏，自然资源是海南拥有的优势。海南省规划建设100个风情小镇是值得称赞的，风情小镇主打的就是文化，例如：海南的福山咖啡很出名，福山建设风情小镇就能突出该地的咖啡文化，让更多来海南旅游的人有新的目的地。琼海博鳌借助亚洲论坛也被世界所熟知，风情小镇借助一个个具有地方文化色彩的项目进行城镇化发展，是值得肯定的。风情小镇建设中更应该突出该地的特点，努力挖掘本地文化，才能在城镇化的建设中起到积极作用。
主持人：我们最近做了一项统计，包括万科、保利等大型房地产开发商都在海南开发了项目，你认为是什么样的因素吸引了这些企业这样大规模的投资？
邱廷录：海南拥有得天独厚的环境，吸引了大批的游客到来。加上国际旅游岛政策的支持，使海南引来了新的发展机遇，2010年就是海南发展的新起点。近些年以来，人民的生活水平不断提升，而北方的空气污染严重，雾霾、沙尘暴等频频来袭。使人们越来越向往海南的空气，海南也就迎来了发展的机遇。改革开放30年以来，人民的收入水平上升、人民的生活水平也不断的进步，越来越多的人希望在海南拥有一套房，并认为在海南拥有一套房是一件值得骄傲的事情。有需求就有市场，大型的房地产开发商进入海南，都是因为看好海南未来的发展。随着海南基础设施的不断完善、文化设施的不断建立，海南还会迎来更多的投资与发展机会。
主持人：许多学者提出，城镇化要避免成为房地产化，您认为，房地产开发在城镇化的进程中会扮演什么样的角色？
邱廷录：城镇化并不是房地产化，也不能一味的拒绝房地产。因为城镇化的发展势必会使大量农民进入城市，就会有房子的需求。有需求就要有市场，房地产开发在城镇化的进程中起推进作用，可以帮助解决居民的住房问题。房地产与城镇化的关系应该是相互推进的作用。
主持人：庞大的投资需求必定有较高的利益诉求，这样大规模投资的前景怎么样？存在哪些风险因素？
邱廷录：从国际旅游岛政策的实施以来，有许多房地产开发商进入海南，就是因为看中海南的发展潜力，自90年代初期海南房地产泡沫破灭以来，海南发展的速度一直属于全国的后排。随着国际旅游岛上升为国家战略，海南势必会迎来很强的发展机遇，海口作为海南的省会，房价与其他省会城市相比处于低水平，所吸引了大量开发商进驻海南。而2010年的发展似乎透支了海南未来三年的发展潜力，所以自2011年起海南房地产进入消化期。海南的发展前进毋庸置疑，但是存在周期性的风险，因为海南的基础设施还比较薄弱，存量房还比较多，市场需要消化。海口市的房价与全国各大省会城市相比，处于很低的水平，随着存量房的消化，基础设施建设的加强，海南将会有很好的发展，海南的土地基本无降价的风险，因为海南拥有的是自然的资源，而不是人为可以建设出来的，地理位子具有不可复制性。相比海口市，三亚的房价阶段性偏高，但是土地就这么多，三亚拥有的自然景观是非常出色的，所以三亚也将随着海南的发展而继续前进。
主持人：许多人认为，加快城镇化滞后，房价还会进一步“高歌猛进”，对于这个问题您怎么看？如何理清城镇化和房价之间的关系？
邱廷录：经济的发展会带动房地产的发展，经济发展中会遇见许多的问题，存量货币的问题等带动了CPI的温和上涨，房价上涨与物价上涨一样。只不过房子关系到百姓的安居乐业问题，更加牵动的人们的神经。随着生活水平的提升，需求量的上升，房价上涨是必然的趋势，但不可以过快，要考虑到居民的收入增长。随着国家保障房建设的推进，对于低收入家庭来说可以解决基本的住房问题，对于改善性住房的购房者来说也有置业的需求。而北方的游客来到海南后许多都愿意留在海南，并在海南置业。这些因素都将带动房地产需求的上升。在城镇化的进程中，应当合理利用土地，改善居民的生活水平。
【嘉宾简介】
邱廷路，海口市房协副会长兼海口市中介委员会主任、海南録德房地产经纪有限公司（録德地产）董事长，拥有多年房产从业经验，对海南楼市有着独到见解，作为开发商与媒体、购房者之间的桥梁，能够帮助开发商推介给，又能够将客户的需求信息反馈。是海南业内公认的意见专家。
