2013年是深圳高端公寓爆发元年。据业内统计，今年深圳将至少推售7个顶级商务公寓项目。东海国际中心已经在售，其余项目蓄势待发，将在今年分阶段入市。深圳在这个高端公寓开始集中发力的年份，有望开启公寓豪宅时代。
本期新浪下午茶嘉宾合影
新浪乐居讯 随着“新国五条”以及各地方调控细则的出台，升温中的楼市遭遇行政手段阻击，与住宅市场江河日下的境遇相比，处在地产调控边缘的商业地产却感受到了政策红利，一些高端商品公寓的开发商加紧了市场布局。
长期经验来看，房地产高端项目尤其是高端商务公寓项目虽然从来都不是房地产市场的主流产品，但往往会因为其令人咋舌的高昂价格而引来大量关注。尤其是今年，深圳入市的高端公寓数量之多远远超过往年，用“集中入市”来形容也不为过，价格方面更是大有突破，
位于香蜜湖片区的东海国际公寓早前就被爆出楼王单位的价格为29万元/平方米，整套价格约为2.5亿元人民币，让一贯见多识广、处变不惊的业内人士也表示“难以直视”。据介绍项目均价8万元/㎡。除此之外，位于深圳南山区鹏瑞深圳湾壹号广场、南园枫叶公寓、公园道大厦等商务公寓也相继推出，这些高档公寓均价都与豪宅不相上下，总价也近千万元甚至过亿元。
有意思的是，这些天价公寓并不缺少买家。处于预售阶段的商务公寓深圳湾壹号，售价超过了10万元/㎡，目前预售48套。一位东亚银行负责贷款的人士就透露说，购买东海国际公寓的人，大多是一次性付款。近日，又有业内人士爆料，在最近刚刚开售的华侨城华寓，有豪客一次性全款购买15套华侨城华寓单位，让人瞠目。
新浪下午茶现场图
那么深圳高端公寓为何为在今年集中入市，该类产品未来的市场前景如何？对比京沪的同类产品，深圳高端商务公寓的优劣在哪里？如何看待其昂贵售价，又是否还有升值空间？本期新浪下午茶，我们邀请了深圳东海集团副总经理彭健旭、鹏瑞地产营销总监黎皓、
戴德梁行大中华区综合住宅服务主管高级董事蒋尚礼、深职院房地产研究所所长邓志旺、资深地产投资人深圳Jacky，共同探讨本期议题。
看好深圳国际化发展空间 高端公寓需求仍有缺口
从政策面来看，商务公寓因其“不限贷、不限购”的特别优势，满足投资和自住双重需求，颇受市场青睐。然而，还有一些业内人士分析认为，商务公寓按现行政策只能贷款5成，贷款期限最长为10年，且不满5年交易还要收取20%个人所得税。因此，在当前房地产宏观调控的背景下，投资前景并不乐观。那么，开发商在深圳集中布局高端商务公寓是究竟是出于何种考量呢？
【主持人：陶文杰】 从去年底开始，深圳开始有“天价”高端商务公寓这种产品出来，但是实际上北京上海这种产品出来比深圳更早、早很多，他们的价格也比深圳更高。深圳这座城市为什么会在这个时点出现这样一种产品？我想应该是值得大家去思索的。这种产品未来在深圳的发展前景怎么样，同样是值得大家去探讨的。如果从北京、上海或者是香港，我们最近的一个城市来考量的话，深圳这样的产品的空间、价值在哪里？请蒋总先介绍一下香港的经验，让我们先学习一下。
戴德梁行大中华区综合住宅服务主管高级董事蒋尚礼
【蒋尚礼】因为大家都是业内人，大家都希望借这个机会大家交流一下。深圳到2013年才有这个话题，其实这个话题在北京上海已经是谈了很多年，而且已经非常成熟。北京有很多这种类型的公寓，如果大家在北京看过一些商务公寓，大家可能就会觉得深圳的现象一点都不奇怪，因为在北京上海，大家已经非常认同这样的产品。如果在国外看是更普遍的一个现状，对比来看，深圳的步伐是比较慢的。国外的经验不一定能100%地能套到我们的环境里来，因为有不同的历史、文化背景。但是如果我们把深圳的商务公寓跟北京、上海这两个地方的做一个比较，我觉得这个恰恰也是深圳在过去30年发展的过程中，我们要走的国际化步骤。但是真真正正的深圳的国际化在哪一个环节里面成功了，深圳在哪一方面变成一个国际化的城市了，我们恐怕说不出来。一个简单的现象上来看，在深圳工作、生活的外国人，比广州、成都、重庆少很多，虽然有些城市会有一定的限制，但是按比例来说，在这一方面来看，深圳完全是没有达到国际化城市的水平。
深圳在过去的一段时间里面也没有针对国际化城市的方向做太多的基本配套，比如说甲级写字楼、甲级商业。我们往往在接触国外的一些企业的时候，他们要进驻中国大陆，在考虑进驻北京、上海、成都哪个城市的时候，会去做一个调查。调查这个城市里面究竟满不满足进驻的条件，包括配套是否能够齐全，甲级写字楼足不足够，有没有这个量，居住的环境如何，有没有国际学校，有没有高水平的医院，这些就是他们考虑的一些主要因素，其他因素比如说税务的费用，特区里面税收比其他的城市还有一定的优势，但是我们的基本配套里面没有做得太多。
之前，这种相对比较好的公寓，可能只在蛇口做了一些，所以我们好像认为所有的老外生活在深圳都在蛇口，其次在罗湖地王商务区。现在有了万象城，有了一些甲级写字楼，而且福田中心区成熟了，十几二十几栋的写字楼开始进驻了，我们可以从数字看出，国外的发达企业进入深圳的步伐开始加快。但是这个和我们心目中成熟的国际化城市的期望还是有一定的距离。
归根到底现在深圳的一些高端公寓面对的客户人群其实都在我们上海、北京的经验里面。国外企业高管住的地方，有几个共同的特性，第一个，他们有频繁的交通要求，经常是国内国外到处跑和国内其他城市之间到处跑，经常出差。第二个，他们的时间非常紧张，因为国外公司跟总部的联系时间可能就是晚上，所以他们工作的时间非常长，所以他在办公跟居家这两个地点的距离的要求上必须要非常近。第三个，在国外的人到中国来生活非常看重安全性的问题，假设我们去旅游我们也会警示一些，对自身的安全性也会考虑。此外，居住环境的选择上，选择更多的是一些保安比较严密的、或者服务比较好的，可以满足他一般生活需求，购物、办公比较靠近的，有一些娱乐的、餐饮的各种配套的，或者有时候举行很多大型的一些会议。会考虑到酒店的配套，这些是我们作为一个顾问公司、房地产代理公司，跟一些境外的企业接触的时候会考虑的问题。所以我们在过去看到，很多的国外公司过来视察，但是他们最后并没有选择在深圳，我们应该把这个作为一个思考的问题。像高档的商务公寓这种居住的产品，我觉得应该是比较契合这些国外企业的一些高管人员去住。
同样一个道理，其实很多国内企业的工作习惯、生活习惯也是跟着一些企业的步伐来走的，很多现在国内大的企业的顶层员工，他们的时间也非常紧张的，出差非常频繁，生活方式和一些国外的高管非常类似，而且现在大家对外面的世界看得比较多，懂得去选择。我并不是说住宅小区肯定不如公寓好，只不过对一些人群来说，追求的是不一样的产品。所以我们这个市场里面，如果能够提供一个新的类型的产品，能够符合高端人士，特别是商务人士的居住需求，我觉得对于深圳来说是一件好事，也希望我们国际化的进程走得更快，能够吸引更多的国外企业进驻深圳，现在改革开放三十年过去了，希望我们四十年庆祝的时候，会有一个比较大的改观。
【主持人：陶文杰】蒋总是从深圳的国际化开始谈起的，深圳的国际化之前略显不足，原因是多方面的，这种产品的出现和深圳的国际化的进程相吻合，也符合了一些外企的高管转型的本土企业，或者有这些生活习惯的企业主和有海外留学经验的这些人的一些需求。
【蒋尚礼】对。
“天价”公寓承载高配套 集中入市有必然原因
商务公寓出场气度不凡，入市价格直追别墅。东海国际公寓29万每平的消息一出，引起一片哗然，继而在激发强烈回响，也引起了业内人士的广泛讨论。公寓价格直逼别墅，它的价值在哪，是物有所值，还是漫天要价呢？这种“天价”奢饰住房集中入市，会有多大市场？
【主持人：陶文杰】彭总，你们的东海国际公寓也是一个非常典型的顶级公寓项目，前段时间市场对这个项目发出的声音很多，您来讲讲您的看法。
深圳东海集团副总经理彭健旭
【彭健旭】确实目前市场有高端的商务公寓集中的推出来的现象。我认为这个现象有他的偶然性和必然性，从偶然性来讲，这种产品不是短时间决策之后就能够推出的，它需要经过几年的规划设计和建造这样一个周期，这么多开发商不约而同地在几年前就有这个规划、设计、建设的计划。在同一个时段前后相继推出，我想这是它的偶然性。
另外必然性方面，我觉得这是市场对产品的拓展，因为国家房地产调控开始的时候，对住宅产品调控非常严厉，而且政策是不断地推出，前几年的调控效果不理想，马上最近又出了“国五条”，国家对住宅调控是不满意的，住宅的调控实际上没有按照国家和市场的预期来进行发展，这就造成了国家对住宅的调控不断加码。在这种情况下政策对整个房地产行业，尤其是房地产开发商，的经营有一定的制约，如果说市场仅仅是依靠住宅的这种单一产品的话，整个房地产行业或者房地产公司的发展肯定会受到影响。这时候，房地产市场和房地产公司就开始考虑住宅的替代产品，它既可以不在国家调控预期，同时也丰富了地产产品。也可以说商务公寓是传统地产市场的一种转型，是产品的一种拓展。这是它的必然性。这种公寓的推出，是偶然性和必然性两种因素造成的，这是我第一个观点。
第二个观点，就是在所谓的“天价”公寓或者是顶级公寓推出来以后，市场能不能接受？或者说这个天价公寓推出来以后他对市场的影响或者是对市场的反应会怎么样。高端的商务公寓推向市场首先有一个被认识的过程，它毕竟不是刚需产品，这种高价的公寓的推出，不可能像普通住宅一样一抢而空。它不同于华侨城，因为华侨城的定位非常准，而且定价相对偏低，所以销售得好。但一般做定价相对高一点的，推向市场时有一个认识的过程。在认识以后市场还有一个接受过程，不管是投资者，或者其他需要的购买者，对这种高端商务公寓都要有一个认识和稍长的接受过程，但是最终我觉得它会有市场，股市有句名言“市场从来不缺资金和投资者，缺的是信心”，这个信心是什么？消费者对这个产品的认识，就是产品的信心。所以我认为高端的商务公寓在市场上经过一定时期的认知以后，应该会有市场。
第三个观点是，商务公寓和高端住宅相比，是不是物有所值。我对这个问题是这么看的，高端商务公寓跟住宅相比，是不是物有所值，关键看它的性价比。所谓的“性”指的是它的“功能”和“属性”，高端商务的建筑核心是他的功能，因为建筑要为人使用，他的功能是第一位，任何的建筑功能就是他的属性。所以我觉得这个“性”就是他的“功能”和“属性”。“价格”就是他的“价值”。
公寓和住宅相比有那些特点或者优势呢？我认为公寓和住宅相比有三个优势，第一个，公寓的功能具有多样性和兼容性，我们知道公寓既可以当居住也可以当办公，还可以当其他的一些商业活动的场所，住宅只能住人，不能干其他的。第二个，公寓平面的灵活性，住宅受到国家的限制是有很多的要求的，甚至规定到这个厨房面积多少、这个阳台面积不能超过多少，有一定的功能性的要求，但是公寓是没有这个要求的，目前为止没有任何一个商务公寓的有设计规范的限制，它的平面很灵活。第三个，商务公寓建筑和材料设施的高端性，我们的商务公寓实际上采用商业的标准来配置，不像住宅，所以包括外墙材料还有室内的一些材料和一些电器设备，都是采用商业型办公的配置，标准比住宅高很多。所以我认为商务公寓和住宅比，有这三个比较大的优势。
这种情况下，商务公寓的性价比比同类的住宅肯定要高。比如说一个手机，如果单一功能的肯定比智能化高的价格低很多，我认为从这个角度来讲，商务公寓和同类的住宅比，他一定是物有所值的。
第四个观点，目前的宏观调控背景下，商务公寓的投资前景如何？我认为投资前景分两个方面看：
第一个是地域上的，所谓的“地域”就是指商务公寓所处的城市，有一个分析很精辟，就是深圳和香港一河之隔，深圳前一段时间还被评为综合金融实力排名全国第一。随着深圳城市地位的不断上升，深圳的房产或者是地产的投资价值绝对会随之上升。
第二个，从产品的稀缺度上，任何一个产品，它的地理位置或者是它的设计材料者其他的一些品质，是很难去复制的。打一个比方今天讲深圳东海岸也好、深圳湾壹号也好，这两个都是属于有特殊地理位置的，深圳湾是后来崛起的一个豪宅区，这种地理位置是不可复制的。当然现在大家还有前海的概念，原来深圳湾这种口岸的概念是很热的。包括我们东海的这种地理位置，这种资源的稀缺度是没办法复制的。打一个简单的比方，我今天这个价格买了，然后过五年、十年以后，同样的价格绝对买不回来。既然是这样它肯定会升值的，所以从这个角度来讲，他的投资前景不说非常大，至少还是有一定的空间。
第五个观点，深圳跟上海和北京比，我们有不同的优势，北京、上海是真正的国际性大都市，我个人一直这么认为。深圳只是毗邻香港，但是从他的城市文脉、城市的一些底蕴，包括他整个的道路，城市的面积也好或者是其他方面来讲，深圳还是不能跟上海北京相比。深圳有他的优势就是毗邻香港，这种无缝接轨的方式，或者是使用国际惯例的方式，它比上海北京更容易，从这个角度讲，深圳和北京上海比，这种高端的公寓他的价值，我觉得应该是可以相媲美的，只是有不同的特点。上海和北京因为他的跨国公司比较多，高端公寓的客户人群是很多的。因为上海北京集中了世界上很多的跨国企业，高端公寓在国外是比较流行的，在深圳因为是刚刚开始进入、刚刚开始发展，所以有一个认知的过程。但是深圳本身有一些特性，深圳的商务公寓的投资价值应该是跟北京上海海事有一种可以相媲美的趋势。以上是我的一些的观点。
空间成熟催生公寓年 头啖汤易获红利
随着深圳城市经济的不断发展，CBD吸引了更多高端商业、五星级酒店、超甲级写字楼等高产值业态进驻，随着商务氛围的成熟，对一些互补的产品，尤其是国际性的商务业态有强烈的需求，这对我们城市的空间的优化组合有了自发性的推动作用。13年之所以成为深圳公寓爆发元年，和城市空间的成熟密不可分。
【邓志旺】刚才蒋总也、彭总讲得内容视角不一样但是我觉得很有启发意义。去年年底的时候我提了一个口号，深圳地产应该是一个“高端公寓年”。
【主持人：陶文杰】现在这个时间，本来今天深圳中心金地大百汇的项目也会来，但是他们今天这个时间正好在做一个仪式，叫做“走读国际大都会”，他们把一些人叫到纽约、东京、伦敦、巴黎去看豪宅、看这个城市中心，所以他们就来不了，所有的人都在那边，确实今年是这样的一个高端公寓年。
深职院房地产研究所所长 邓志旺
【邓志旺】从华强北一直到中心区，然后到深圳湾、前海、蛇口，这些区域都出现了高端公寓，价格4—9万的情况都是比较普遍了。为什么出现这种情况呢？我有几个看法。
第一是限购限贷的作用，限购限贷是有直接推动的作用。在政策面前，可能有很多的选择，当然更多地会选择公寓了。我看到很多的客户买了高端公寓，目的之一就是他们能买，可以投资这个东西，甚至可以把它当做住宅来用。
第二是城市空间成熟的结果，深圳城市发展比较晚，我在上海待过6年，相比较来说深圳的产品和城市形态还是比较单一的，早期很多的功能都不是很成熟，中心区写字楼很少，就那么几栋楼。现在慢慢成熟起来了，随着写字楼的成熟、商务氛围的成熟，他要形成一些互补的产品，高端公寓跟写字楼、跟商务，尤其是国际性的商务有互补性了，这对我们城市的空间进一步成熟有很大的作用。
第三是消费的升级。很多人购买商务公寓是出于消费的目的，他可能作为一个会所、作为一个接待的场所都有可能，不光是做一个纯住宅。这种奢侈品的消费也是城市财富的积累。消费人群增多，企业实力增长以后，才有这个能力来做这个事情。这些消费者花几千万几个亿买一个高端公寓用来接待，搞一个会所，彰显的是一个身份。
第四为什么会出现天价的资源，公寓好多年前就有了，最早的旭飞的白领公寓感觉就是很低端，说白了就是一个年轻人刚来城市里蜗居的，我以前刚来深圳也在附近待过，我知道很多的年轻人的第一站就在那个地方，稍微收入好一点的都会搬走。现在我们的公寓完全脱离了低档次，主要是因为它占有了独特的资源。以前我们放在旮旯的角落里做公寓，现在不是这样的，都有了一些独特的资源，要么是城市中心商务圈，要么有海景自然景观，或者是两个结合在一起，所以他能够卖这个价格本身也不奇怪。如果他在很偏僻的地方，那你要租给谁？他要城市中心出现。
这四点是造成天价公寓入市的一个前提条件，否则今天来谈这个东西就不成熟了，以前谈甲级写字楼觉得不成熟，但是现在的时机非常重要。深圳的公寓有一些比较复杂，有一些是住宅叫公寓，因为他觉得叫公寓可以给自己贴金可以把价格卖高，像伍兹公寓就是住宅，其他的是真正的公寓。
你是住宅还是提供住宅的服务，就像彭总说的提供的服务很少，那还是住宅。国外的公寓不一样，国外的公寓就是住宅，只不过是连体的住宅。所以有时候他们说国外最高端的还是公寓，但是这个概念还是有点歧义的，和我们的公寓还是有一点区别的，它有更丰富的内涵和产品类别。
我最关注的是投资价值的问题，我做过一个调查，发现深圳的高端公寓的租金价格非常高，华侨城公寓的洲际大酒店里面的公寓出租价格很高，一个月3万，而且特别的抢手，我每次打电话去问一下结果都是租出去了，就有这样的一个人群他们接受这样的一个价格，如果你对这个没有信心的话，对我们城市没有信心觉得集聚不了这样的人口的话就没有办法。这就是跟上海、北京比的问题了，深圳在高端人群这一块还是有差距的，上海坐电梯就知道，里面有黑的、白的、黄的什么人都有，公交车地铁里面很多讲外语的，但是在深圳外语基本上用不上，上海是一个真正的国际化的大都市。
深圳这个标准还不够，但是我觉得深圳的国际化还是在推进，以前是以民工为主的城市，将来肯定是变成白领、国际化为主的，所以深圳还是有很大的空间的，任何一个产品刚出来的时候应该是最好的，头啖汤最容易获得红利的，所以我个人还是看好这个产品的，但是开发商还是要说清楚为什么要买这个产品，买了以后会带来什么样的价值，大部分的消费者理解不了，他们想像不出来。可能很少的一些人知道这个价值，但是中等收入水平的人他们要去投资这个产品还是有很大的顾虑，接触得也是比较少，这一点我是有体会的。
【陶文杰】不愧是专门搞研究，总结得非常好。
高端公寓发展现状 上海超前 北京适中 深圳滞后
【陶文杰】黎总，昨天我看一个微博是马云到你里哪里看楼？向大家分享一下你的经验吧。
鹏瑞地产营销总监 黎皓
【黎皓】三位前辈说了这么多，我都不知道说什么了。照片是别人拍的，昨天马云在深圳宣布菜鸟智能物流公司成立，他投资三千亿，把物流和电子商务打包，把整个物流链全部垄断了。我觉得“天价公寓”的说法是有问题的，东海是去年年底到深圳湾壹号，这应该是从去年到今年市场上最受关注的项目之一。但是我觉得现在媒体总把我们所谓的最高价格拿出来说，但是我们好好分析一下成交价，我觉得根本不是所谓的“天价公寓”。什么十几万也好、二十几万也好，那其实是极为个别的单位，我们实际上的成交价根本不是这样的。
大家可能不知道，类似于红树湾、水榭花都的二手房、幸福里，实际上他们早就超过10万了，都是实实在在的，最高出现15万。但是我们现在的价格应该说从市场的反应来说确确实实反应得不错，实际上我们的成交价仅仅比周边的三湘海尚略高，他们的楼王单位是卖到7、8万而且不带装修，我们还带那么好的装修，实际上我们的成交单位就比他们略高一些，不是高很多。所以这个我觉得对于“天价公寓”还是不确切。首先我们媒体的朋友不要再去更多地误导这个市场了。
我在这里再澄清一下，“验资”的事情是子虚乌有，这两天在报纸上很多的报道。事情是这样的，我们一直是预约看楼，但是我们的接待能力是有限的，每一次看楼从我们的售楼处到样板房都要坐车去，而且一个是坐保姆车，还要下负一楼做电瓶车，我们现在交给世联和中原在做，总共加起来有十个小组的服务人员，看房的客户非常多，我们希望每一个看楼的客户能够提供很好的服务。但是工作强度太大，个别的销售员吃不消了直接就说“要500块钱的订金看楼”，后来传成“500万”了，结果被看楼的客户发微博，最近媒体频繁地到我们楼盘来，我们也是在疲于应付这些舆论轰炸。
说到这个价格我再继续说一下，深圳现在整体的高端公寓的成交价远远低于北京上海和香港。香港最近推出来最高的欧帕斯已经卖到了81万港币每平米，也就是说卖到了60万人民币，还有其他的天玺，天玺应该是09、10年那个时候入市的，到现在已经涨了60%。
【顾洪波】去年有人09年买的，去年9、10月份卖出去，他涨了88%。
【黎皓】他平均60%的涨幅，每平米成交价没有30、40万是拿不下来的。海德公园1号就不用说了，出来就是全世界最高的价格。上海海景1号20万成交，有7套是抵付，但是成交了3—4套都是20万。汤臣一品在03年推出来的时候已经是12、13万，现在卖到16、17万。
作为深圳来说和香港这么近，深圳开始出现这种顶级的高端公寓的时候，我觉得这个价格绝对是有空间的，它现在只是香港的1/4到1/8的价格，如果我们要到香港去买就是一湾之隔，而且我们现在所推出的产品，从产品的本身的占有的自然资源，还有城市的发展包括产品的配置，我觉得不比香港低，绝对比香港高，从升值潜力来说我一点都不担心，我觉得非常强。
高端公寓为什么会出现接连入市的问题，这段时间也经常会去北京、上海，然后去了解一下这些公寓。上海给我的感觉，上海在这方面是超前的，北京他的高端公寓发展是适中的，而深圳是滞后的。不是说现在深圳应该出这样的产品，其实深圳早就应该出这种的产品，但是我觉得深圳的高端公寓产品是滞后的。上海的浦东92年之前就是农村，93年我们国家推出要建立浦东新区，十年时间啊浦东翻天覆地地变化，03年推出汤臣一品，那个时候上海的均价才多少钱，几千块钱不到一万，汤臣一品当时已经12万了。那时候说别人疯了，但是你不得不佩服它的超前意识，它现在的产品规划到现在去看好像都还不落后，它的户型有400多的平层，还剩了两栋，总共四栋，推出来卖了两栋还剩两栋。在上海的世界500强企业有一半全部落户浦东，他有大量外资最高端的管理层在，这帮管理层是拖家带口，我们看了一下很多都是老婆、小孩、佣人全部举家来中国，所以他要租那么大。深圳所谓的国际公寓的租赁客户其实没有达到这个级别，很多还是一个人或者是两个人，在这一点上有很大差别。旁边的中粮海景，推出来也是6、7年了，首先就把最好的地段占据了，现在卖得比汤臣一品稍微便宜一点，卖到14、15万，但是他们整个产品的素质还是不高，没有深圳这么高，但是它把最好的地段占据了。我觉得上海在这方面是超前的，是严重超前的，胆子很大，因为他有国际化的人群。北京是从09、10年才开始推，包括钓鱼台7号、11年的盘口大观等等，我觉得正逢其时，和北京的发展特别是08年的奥运会的发展是相匹配的，深圳其实是滞后的，我们13年才开始陆陆续续推出这些顶端的豪宅。
我以前在观澜湖，遇到很多买我们观澜湖大宅的客户，很多的客户都是这样跟我是，他说“买你们这个房子，房子是不错，环境也好，但是我就是不能长住。我买这里，第一个我觉得这里的别墅比较稀缺，第二个，我家里面突然度个假，做一个商务接待打个球什么的，我要住只能周末过来。”但是他们现在在市区里面住的物业他又觉得小，他觉得可能是一百多、两百多的。但是深圳找不出能够提供到三百、四百、五百多的大平层给他。所以深圳之前包括华侨城纯水岸的别墅都是抢着买，只要是市区里面的都抢着买，包括欢乐海岸的90多套没有房产证的也被抢着买。但是别墅始终是很有限的、始终是很缺的，深圳始终没有在市区里找到平层的大户型的，如果他找出来不一定卖到这个价格，但是消化速度一定还是有的。包括我们最近推出来的这些单位，基本上是以本地的客户为主，很快。
【邓志旺】居家为目的？
【黎皓】居家，实际上我们给客户的定位就是终极置业，让他们很多的企业家、企业领袖在这里终极置业，他们生活、工作都可以，是这样的一个定位。还有很多的人，本来是想去香港买豪宅的，但是现在涉及到两个问题，一个问题是香港印花税太重了，15%加上7%一共有22%，这是必须要交的，没办法不交。第二个，香港的房价很多人都在说已经是一个天花板了，太高了。同样的如果你花几千万在香港买的和几千万在深圳湾买的完全是两回事、两种产品，所以有些个别的客户他跟我们说，你离口岸这么近，我同样花几千万还不如在这儿买算了。
【陶文杰】一脚油门到了对面了。
【黎皓】开车去屯门15分钟，去九龙25—30分钟就到了，很快的。
【顾洪波】福田东海这边高铁一通，交通直接到西九龙了。
与城市规划互相成全 属稀缺业态并非副产品
从整个的城市规划角度来说，高端商务公寓的发展在这个过程中有偶然，也有必然，城市本身功能的定位和布局有自身的要求，高端商务公寓正好切合城市的规划，在自身的定位上充分地利用了城市规划的优势。当前深圳的发展规划来看，高端商务公寓属稀缺业态，并非单纯躲避楼市调控而产生的副产品。
【卢青】我留意到几位说的观点很有趣的事情，我们的顶端公寓跟城市中心区很紧密，刚刚邓博士说的东往西看，东开始算到华强北了，基本上罗湖和东部是不会出现这种顶端公寓的。我想问问各位，这种天价公寓的密集出现是不是跟深圳出现的再造中心城市有关系的？我们十年前做中心区还没有设计这种产品，现在蛇口、深圳湾包括东海也有中心区的概念，这种中心区的密切有联系，不知道各位对这种天价公寓和城市中心的联系是怎么看的？
【黎皓】卢青之前发过一条微博，说这个城市核心豪宅具备两个因素，一个是城市产业升级的企业聚集效益，还有一个是资产资源，我也赞成这个说法，这是一个必然。
【彭健旭】你提的问题也是需要两个方面去解读，就是你讲的我们出现的公寓的产品的地域的特点，实际上是两个方面解读。一个从城市规划来讲，城市规划肯定是对整个深圳城市的一个功能进行个布局，比如说深圳的2020的总体规划的调整，实际上就是把深圳划成了两个中心区，一个是罗湖一个是前海。实际上对我们传统的中心是有一定调整的，我们最早的建立中心的时候是在罗湖，随着特区不断地成熟，移到了福田，当然后来又随着我们向西发展，包括后海，蛇口的发展，慢慢中心开始向那边移。尤其是前海，前海当时确定为试验区以后，并不完全是一个经济发展中心，是我们国家政治实验的中心，是把国家把所有的政治改革放到前海来试验，在试验的过程当中带动了前海的经济发展。
从整个的城市规划角度来说，这个过程中在偶然，也有必然，本身城市功能的定位和布局有自身的要求，必然就是说，这个要求正好切合城市的规划，企业在开发的过程中，正好充分地利用了城市规划的优势，包括我们在比较优越的地理位置打造了一个比较高端的公寓。
我也同意黎总刚刚讲的观点，但是我补充一点我们讲的是“高端公寓滞后”，商务公寓在前几年都有了，为什么没有引起大家的关注呢？因为前几年的商务公寓是以住宅形式推出来的，最典型的就是金地香蜜，它是商务公寓，但是是完全以住宅形式做出来的，金地香蜜是规模最大的一个商务公寓，还有一些小栋的伍兹公寓等等都叫商务公寓，但是他们不是真正高端的商务公寓，是一种是以投资为主的住宅形式。高端的上午公寓是比较滞后的，所以近几年推出了高端的商务公寓让市场感到好奇或者是关注，就是因为深圳跟上海和北京比，这种高端商务公寓，确实滞后了一点。
【蒋尚礼】我想补充一个观点，我们现在说的高端的商务公寓并不是住宅的代替品，我们这个市场里面还有居家的是以住宅为主，只不过市场里面确实每一个大的城市，必须有一定数量的商务公寓来满足这些商务人士的需求，这些人在选择居住环境的时候，他有不同的考虑、不同的要求，这个产品恰恰迎合了他们这方面的要求。所以也没有说因为有一个公寓的产品，住宅的市场会受影响，或者说相互之间价格会有一个非常大的关联。而且两者之间也没有冲突，不是因为有这个就没有那个。只不过刚刚这个时间里面有这么一个政策，所以大家觉得是开发商回避这个政策搞了“副产品”出来，其实并不是一个副产品，这只是一个很正常的社会发展里面其中的一个主流的产品，当然数量肯定不会比一般的住宅要高，他的容量会相对偏小。
也是因为这个原因，我要提出，我们做一个高端的公寓要成功的话，必须要有一些条件这个公寓才能成功，如果我在一个偏远的地方做一个高端的商务公寓，根本是不可能有很好的市场。如果这样的话，只能说因为我是规避国家政策来做地产。这跟我们现在说的概念是完全不一样，所以他必须要有一个优势的条件，比如说地域、交通、环境，或者配套。比如说商业的配套、酒店的配套、办公的配套，必须要齐全的，这个高端公寓才能够成功。
我们刚刚说的很多高端公寓只不过是一个城市综合体里面构成的一个部分，一个公寓成功与否必须要靠其他的业态的支撑，这是相辅相成的。所以单独看的市场里面，比较成功的一些公寓，他可能在配套里面应该是相对比较齐全的，这个将来成功率才会高一点。
商务公寓有依赖症 产品重灾区在200—300平之间
商务公寓必须要有城市的这种资源，要在市中心，而且要很多的大企业星罗密布包围住的地方才有可能生存，需要满足地段、交通、内外环境三个条件。2013年，推出的高端公寓，重灾区就是在200—300之间，绝大部分都是在350以下。令人意外的是，虽然商务公寓是国内外发达城市的必备业态，但是行业内并没有统一的规范的商务公寓概念。
【陶文杰】Jacky是香蜜湖1号的业主，有丰富的在深圳各种顶级物业、写字楼的投资经验，我想你的视角可能会和我们有一些不一样，对深圳顶级豪宅的未来的前景，或者是这种天价公寓的一个前景，能不能给大家分享一下？我知道Jacky非常看好深圳中心区物业的一些前景，他是用钞票投票的，投了好多票。他昨天发了一个微博说，买房有两种境界，一种就是拍拍拖，谈谈恋爱，随便买一下，不以结婚为目的的，还有一种是过日子。
资深地产投资人 深圳Jacky
【深圳Jacky】我是这么看商务公寓的，你刚刚说的中粮海景我也去看了，汤臣一品我也看了，但是北京的项目我一个都没有去看，因为北京我很少去，上海我看了很多，包括上海新天地、翠竹天地等等那边我都看了，你们都讲得很到位，那种商务公寓必须要有城市的这种资源，肯定要在市中心，而且要很多的大企业星罗密布包围住的地方才有可能生存。
深圳跟上海真是不一样，深圳未来来说，我觉得以后这种大平面的住宅、纯住宅这种产品，以后的空间还是非常广阔。比商务公寓更加广阔，就是纯住家型的。也就是刚刚黎总讲的终极置业，拖家带口，不会再搬了，这个就是家了。我去看东海中心还有看深圳湾壹号的时候我也是带着住家的心态去看，我并没有用一种心态说，这个房我是一种投资，带有一种收租的心态，其实很多人买了是用来收租的，甚至是整栋由开发商自己持有，作酒店式的管理，租得非常好，回报率也很高。
【黎皓】续住率也很高。
【陶文杰】他们买的都是住家的。
【深圳Jacky】刚刚李总说的深圳湾壹号是终极置业，那个地方当然是要住家的。
【卢青】深圳购买这种产品还是住家为主要的目的。
【深圳Jacky】对，除非是金山别墅群，蛇口的的大佬都在那个地方，他们那些人来就是要住那些地方，不光是公寓，还有整个别墅群都是租的。
【邓志旺】包括有的别墅是开发商来负责出租。
【顾洪波】有的是不负责出租的，他是让你买来自己用的。
【黎皓】说到高端公寓的时候，我们在客户定位上其实是不一样的，我们和东海都是属于商务公寓的性质，产权性质其实是一样的，其实购买以后的群体和我们以后真正的客户定位还是有区别的。我们更偏向于居住、自住、住家的去购买，所以决定了我的面积段会大一些。可能在有些配置上、考虑上、社区的商业配套上，我认为可能偏向更多地居住。而东海处在一个非常核心的城市中心，旁边有高端的酒店、写字楼，这种综合效应为主的公寓，我觉得他的商务性、投资性会更强一些。包括金山现在推出来的，他其实更多的是住家，一部分的对外出租。
【顾洪波】包括深圳中心天元应该也会更多地针对这种自住型的客户，包括东海有更大的200平以上的这种，应该也是更多的会是一些自住的客户。
【黎皓】我在这里给大家透露一个数据，今年推出的这种高端公寓，重灾区就是在200—300之间，绝大部分都是在350以下。推出的量会比较大。
【主持人：陶文杰】现在最小量的是400多吧？430—500。
【黎皓】只是一个北区，后面南区还有一些，我们现在也是在这个定位，现在还没有决定是参与到这个竞争还是不参与到这个竞争。
【彭健旭】咱们说了这么多的商务公寓，不知道大家发现这么一个现象或者是很有趣的事情，什么叫“商务公寓”？没有哪个有权威的解释。包括国外也好，都没有。汤臣一品虽然是纯住宅，但是它跟国外的概念是相似的，我们深圳不一样的，我们深圳的商务公寓在规划的标准里面他是以商务为主的，他是商业的性质，但是设计的平面又跟住宅很多户型基本上一样的。所以什么叫商务公寓，有的网上说有的是说有些住宅、有的是办公的，但是真正什么是商务公寓，没有纯粹地解释。
我就讲我个人对商务公寓的理解，是兼顾商务和居住的寓所，商务不一定是办公，真正的商务公寓我觉得来说就是要集中在城市的核心地带，而且他满足三个条件，第一个他要处于一个非常商业配套非常齐全的核心地段，第二个，他交通要非常便利，第三个，他要有良好的这种内外环境。这样才是真正的商务公寓，包括东海的这个产品，刚刚讲了跟深圳湾壹号有点不太一样的，他们可能因为在深圳湾的那个地理位置，因为他不是这种商业核心的地带，所以他更多地还是考虑居家为主。
东海因为首先是一个非常核心的城市地带，处在CBD区域，而且是在一个城市综合体里面，有商业、有酒店、有写字楼，而且我们有非常便利的交通条件，旁边就是地下的枢纽中心，再过去是广深高速的出口，空中和地面的交通是非常发达的。我觉得它的投资对象或者是购买对象，应该是兼商务和居住的功能。
【深圳Jacky】对于商务公寓概念无法明确这个确实比较尴尬，商务公寓真真正正要做好就千万不要跟办公扯在一起，如果跟办公扯在一起这个项目肯定以后会麻烦。住的品质会下来，办公的品质也会下来。
深圳豪宅仍有上涨空间 商务公寓受益“政策红利”
“深圳顶级豪宅的价格如果跟上海比起来那弱爆了，完全是被低估了”，业内人士认为深圳豪宅和普通住宅的价差较小，甚至难以判别，而在上海，豪宅和普通住宅价差拉到5—6倍之多。对于价差被预期在6—12倍的深圳，豪宅依旧有上涨空间，而在深圳掀起新浪潮的商务公寓，则逐渐得到投资商的青睐。
【顾洪波】我插一个话题，从08年到现在，我们感觉全世界好像没有走出金融危机，中国的股票不断地跌，前两三年美国的房价也在不断地跌。但是感觉根据媒体的报道，像伦敦的、纽约的、香港的，这种超级的顶级豪宅价格往上不断地在刷新，去年的时候纽约的公寓曝出来最贵的一套卖到8千万美金，最近还有1亿美金的。这种和金融危机的形式有点相悖，感觉整个经济往下走，但是顶级豪宅的价格在不断地刷新。国内也是这样的，上海、北京，包括现在的深圳、广州也出现了这种情况。所以我觉得为什么会出现这种顶级公寓这样的价格和购买的表现，我们的消费能力好像并不会受到经济形势的这种制约，或者是这种影响，大家对这个问题怎么看。
【邓志旺】顶级的住宅包括公寓，其实脱离了本身的一些属性，像英国的海德公园1号，我看到一个报道说，很多消费者基本上买了不住的，像一个收藏品一样的，是社会地位的占有，你只要买了这里的一套房，你就很有地位。像深圳的香蜜湖1号一样，这是身份的象征。你住不住没有关系，你只要一说出来，马上你的身份就不一样了。他的心态不能完全从经济的波动去理解，甚至是完全相反。
【彭健旭】我认为这个现象可能是两种原因，第一种原因是我刚刚讲的信心，他对这个楼盘有信心，只有他没信心了他才抛售，一抛售价格就跌，这些没有抛售所以他的价格不断地保持上升。第二个就是来自于人们经历了这么多的调控，然后到金融危机，到现在一系列的经济变化过程的都有一个事实，一个什么事实呢？不管你投资什么，最后最保值的还是房地产，这是一个规律。我自己体验了这样的规律，也是不经意的，当时为了小孩上学在旁边买了小房，小孩学上完了我就抛出去了，就抛错了。最近这些年，不管经济怎么样起起伏伏，房价是不会降了。08年金融危机的时候，我当时想的是小孩上学我买的是房子，建艺大厦旁边，我07年卖的以为是一个高价，07年开始房价掉了，高兴了半年，但是到了09年上半年开始，当时就是08年那一年他也没有跌过我卖出的那个价格，到了09年以后开始刷刷地往上升，后悔了。当时买的时候不到1万块钱。所以经历这么多时间，经济再怎么波动，最保值的还是房地产。
【陶文杰】实际上物业的价值和经济还是有关联性的，经济特别差金融危机最惨的时候，这些也是下跌了，无论你是香蜜湖1号也好、华侨城的房子也好，都是下跌了。只是说最后发现他经济只要一好一点，他上去得很快，这是第一。第二，因为现在全球政府应对危机的办法也只有印钞票，印钞票你钞票多了之后，你有钱人赚钱的效率是最快的，所以他顶级的这种财富阶层他的钱赚取的速度非常快，所以他们这种目标、这些物业的产品价值就涨得很快，所以表现出来就非常明显了。
【顾洪波】普通住宅这几年的涨幅，不如这种最顶级的豪宅。特别是在反弹期，09、10年的时候。
【蒋尚礼】这是整个过去十几二十年经济发展的一个变通出来的方式，我们现在看所有的经济体跟我们读书的时候完全是两码事了。
【深圳Jacky】真正涨的不是顶级豪宅，这个顶级豪宅的价格如果跟上海比起来那弱爆了，你完全是完全低估了，深圳这种顶级的豪宅，这种都市中心的大平层真的是卖得太便宜了，真的现在实在都是太便宜了。为什么觉得太便宜了呢？第一个深圳的发展是滞后的，跟上海北京比是小后生，人家已经“三十而立”或者是四五十岁了，你现在跟人家提深圳人家不会理你的。上一次讲座的时候我提过，在中心区我05年进来的，我05年才到深圳来开始踩盘的，06年下手买房，我到深圳中心区去是没什么东西看的，很多都是脚手架很多楼在卖甚至还没有开盘，都还在封顶。这种大平面刚刚才开始起来，马上又碰到“90.70”政策，一下子给卡死掉了。即使有两本证、三本证、四本证这种“怪胎”，现在怎么去成交？成交不了，有很多的政策因素约束他。另外大家对大平面盘还没有引起足够的重视，还没有醒过来，这种供需关系是非常紧张的，等大家都明白过来的时候肯定要涨很快的。
【主持人：陶文杰】有足够的消费力吗？
【深圳Jacky】肯定有，你们(黎皓)大平面的T4的哪一种卖的最好。
【黎皓】现在都很多人都想要，590平米的，590平米很舒服，后面几栋还有900的。
【深圳Jacky】如果企业在后海那一块，买一个590的平面那太棒了，上次去参观你们楼盘的时候是云顶的老板过来，我是极力给他推荐说，你如果要来参观全国各地的豪宅，你深圳湾1号必定要过来看的。但是他当时说要过来看香蜜湖1号，看了以后他顺便去看你们那个项目，他赞不绝口。他带来一个客户就是有效的需求。我不知道有没有成交，反正他念念不忘，他看了一下马上就有非买不可的冲动，一定要买，他看完以后跟他司机回香港了。
【顾洪波】我很赞同Jacky的观点，我们现在发现限购限贷，面积越大的他受到的影响会越大，因为不是刚性需求。但是我们发现现在像深圳福田南山这些地方一般的住宅都卖到3万多多了，豪宅很多都是6、7万，除了一些最顶端的卖到10万，但是豪宅和普通住宅的价差没办法判别。你看上海的，豪宅可以和普通住宅价差拉到5—6倍之多，深圳的完全没有拉开。
【主持人：陶文杰】有一个微博说是未来的深圳普通住宅跟豪宅相比是6—12倍。
【顾洪波】接下来限购限贷政府的政策肯定会放松，这是迟早的事情。再加上现在像Jacky刚刚说的，大量的住宅现在都是80平、90平的，我们现在在二手房市场也可以看出来，100多平的二手房价格比80、90平米单价贵很多，这种差距已经在成交中出现了。接下来200多平米的放到香港已经是叫2000尺的巨宅了，这种趋势可能会越来越明显。调控反而限制了很多的开发商去开发这种相对大一点户型的住宅，接下来它迟早会有反弹的一天，这种反弹我感觉这种力度会非常强。
【深圳Jacky】香蜜湖1号有很多的业主是买两套打通的，你如果打通是套内700平方，香蜜湖1号他赠送面积，你产权是245平，但是套内他350，是货真价实的350。
【黎皓】我们现在的户型在不断地研究和完善，我们现在在卖的T2加上外面的阳台，实际上使用率可以达到93%了。
【深圳Jacky】这么高，香蜜湖1号的使用率就不是90多了，他是150%了，现在是不可能了，抓得很严了。
【顾洪波】还有一个话题，最近刚刚卖的华侨城华寓，在宝安的地段均价去到4.7万，楼层高一点卖到6万，据说顶户12万，顶户还有成交。我们听说的最大的一个客户一次性买了15套。所以我们的感觉是，深圳应该这种想继续在房地产投资的资金或者是这种人应该是非常多的，不知道比如说像深圳湾壹号和东海这边，因为商务公寓国家也没有限制他的投资，这种投资性的需求怎样？
【蒋尚礼】按照目前我们的一些成交分析来说，投资还是占得比较多，我们这边占了57%。
【深圳Jacky】商务公寓？
【蒋尚礼】对，东海这个项目。
【顾洪波】这中间可能还是很多带一点自住兼投资的性质。
【蒋尚礼】有一些我们在统计里面可以看到，当然不是深圳人，很多在外地的他买了就是一个接待的作用，因为现在都知道接待比较敏感，所以有一个自己的地方相对比较合适一些。
【深圳Jacky】这个也是政策红利。
【顾洪波】属于企业的会馆。
【蒋尚礼】对。
【彭健旭】曾经有一个机构跟我聊天的时候说起来，他们有一些领导到深圳参加活动，他们肯定是住很高档次的酒店，他们一年花了住酒店的费用上百万。他们当时也是聊起来东海公寓，我说我可以在你们这里买几套，我把他作为一个接待的公寓，我这样的话我把住酒店的钱省了还能够增值。为什么我刚刚说他的商务公寓的多样性和多功能性，其实他的优越性比住宅高就是在这个体现上，他有很多不一样的功能，如果是作为接待场所完全是可以的，而且还可以省下住酒店的钱，还可以增值。
