高和蓝峰大厦实景图
非常欢迎各位来到高和，参加华本俱乐部举办的此次善商企业家交流分享会。下面我简单分享一下高和最近在房地产基金领域的市场实践。
高和成立于2009年，是中国第一批人民币房地产基金，经历了7年时间，目前已经成功并购了11个商业类项目，主要聚焦一线城市核心地段的商业地产投资。我们在上海与国开金融共同投资约120亿元建设上海市政府重点项目——梦中心，该项目是上海市政府与美国梦工厂电影娱乐公司合作项目。高和正处于一个快速发展期，基金公司的发展最主要靠人，高和的高管都是由地产和金融界的资深人士组成，他们年轻并富有梦想。
现在一线城市地价高企，钱多，资产少，房地产投资的机会在哪里？2013年一线城市的存量住房的交易量已经达到一手住房的两倍，标志着一线城市的存量时代已经来临。在存量时代，绝好的投资机会就是进行“城市更新”。
现在“城市更新”的形式很多，比如酒店改写字楼，商场改写字楼等等。美国、日本、香港都有着几十年的城市更新的经历。现在中国刚刚迎来这样的风口。过去商业地产的定价主要看周边同类物业的散售价格，而现在机构者看的是商业物业能够产生的稳定现金流，即租金。
“城市更新”背后的商业逻辑是：
一、低价收购套利：依靠设计改造与资产管理能力，整体收购价值被低估的商业、酒店、写字楼；
二、租金增值套利：通过重新定位和改造升级，让物业重新焕发价值，使得租金增长，估值提升；
三、流动性套利：按照写字楼物业进行高估值，通过资产证券化退出，提高流动性。
最近我们正在尝试一种新的商业地产资产证券化产品——CMBS(商业抵押支持证券)，这将是中国推行RIETs的过渡型金融产品，CMBS在美国的市场规模约达8000亿美元，它将商业地产的债权进行证券化融资，融资额度高，并且不限制融资使用用途，不用偿还本金，审批时间短，一般为半个月，通过证券交易所进行发行，这将会为商业物业的融资带来革命性的影响。
高和之前募集过两期城市更新专项基金，第一期是2012年与国开金融合作，共募集了4亿元，投资于上海核心地段的写字楼改造，已经于2015年退出，年化收益率超过20%；第二期是2015年与华融融德合作，共同募集了10亿元，投资于京沪核心区的两个商业类项目；目前高和正在与华融融德共同募集第三期城市更新专项基金20亿元，首期募集3亿元，投资于京沪“城市更新”项目。
新街高和效果图
做好“城市更新”基金需要什么样的能力？核心能力就是资产管理的能力。高和的资产管理有12个流程，保障稳步实现租金提升，达到预期投资收益率。2015年初高和收购了新加坡星狮集团旗下的位于北京北二环内的星街坊购物中心，改名为“新街高和”，我们将其改造升级为高和“HiWork 2.0”版写字楼(高和蓝峰大厦为高和的“Hi Work 1.0”版写字楼)。
“新街高和”的租金从原来的4元/天/平米，预计会提升至8元/天/平米。在这个写字楼里，会有三层空间，第一层空间是个人办公空间，追求艺术、舒适、高效；第二层空间是公司内部的交互空间，提倡共享经济原则，有共享会议室、共享咖啡书吧等；第三层空间是与公司以外的陌生人交往空间，有公共娱乐空间、屋顶花园等等。
高和通过赋予传统写字楼新的“互联网+”的办公场景，提升租金。以上，就是高和基金目前的市场化实践的分享，感谢大家的关注。
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