编者按：6月西安住宅房价今年来首次明显下滑。据CRIC数据研究中心统计显示，6月全市商品住宅成交量99.61万平米，环比下降 14.52%，同比下降2.94%。6月成交量出现相对明显下滑的态势下的同时，成交结构也在悄然发生变化，6月份住宅市场供应量仅有一房户型增长了 5.57万平米，其余户型的供应量全部下跌。
造成房价首次下滑的因素是什么？这种现象是短期内的市场正常波动还是房价下跌的信号？下半年是走出房地产市场的低谷，或者说即将保持降价？
近日，西安新浪乐居专访到西安克而瑞数据研究机构研展经理付岗鹏先生，他表示房地产市场更多的需要回归自身的规律，包括市场供求关系和开发商本身的经营能力。
西安克而瑞数据研究机构研展经理付岗鹏
问：2013年对西安楼市来说，楼市从高位突然跳水，直至现在的量价齐跌，请问您对这上半年年楼市变化最大的感受是什么？
付：从数据显示，上半年成交量共600多万平米，同比成交量上升45%，上升幅度非常明显。从6月份开始，CRIC机构线下监控新开盘项目有明显的起色，新开盘的项目认筹率降低，市场的热度开始回落，并且连续三个月市场出现微幅回落的趋势。
从楼市外围的环境包括整个的经济形势来看，房地产行业目前没有好的经济基础做支撑，因此投资营销环境不好。另外，房地产内部供求关系日趋增大带来的回归市场本体规律的转变。从早期政府的行政干预的短期性效应的楼市走势向中长期市场本身供求力量的转变，也就是说，目前是一个过渡期。
问：据CRIC数据研究中心统计显示，6月全市商品住宅成交量99.61万平米，环比下降14.52%，同比下降2.94%。6月成交量出现相对明显下滑的态势下的同时，成交结构也在悄然发生变化，对于6月份首度出现房价下滑有什么看法？
付：受市场的因素：今年上半年的市场成交是近几年最高的一个水平，同比去年上半年月平均成交在80万左右。今年上半年月均成交在100万以上，在历史上是半年度的高峰值。但从五月份开始一些项目推案量加大，但客户认购的意向或者随着天气的转暖，整个需求端开始回缩，导致市场上面临供大于求的现象。在这种市场背景的引导下，导致价格的回落是正常的表现。
受市场上项目的表现因素：市场上推出更多是刚需产品，因此价格上有回落是结构性的问题。另外，看到很多成交主体表现在曲江二期、浐灞、城西板块，这样区域结构性的微调也带来房价的回落。
问：是否可以证明西安楼市的购买群体发生着变化？
付：从1月份看得出小户型销量激增，随着政策的出台，刚需类购房群体明显得到放量，5、6月份是首改类购房群体放量的时期，从目前来看，市场上的购买群体都发生着改变，下半年刚需群体依然是西安楼市的主流客群，首改类在三季度不会有太大的机会。
至于小户型销售激增也仅仅属于个案原因，并非整体销量大。
问：目前金融危机、银根紧缩，顺着这个问题谈一下，对于国内来讲，关于这次金融危机对于地产的影响想听听付总的见解。
付：对于开发房地产来说最核心的生产要素就是土地和资金，在西安目前市场上可以看的出来可用的土地越来越少，而资金对于房企未来的发展的前动力更为直接。上半年我们看到很多房企、尤其是品牌房企在海外市场借壳上市的现象频频出现，可以看的出来他们手上的资金很充裕而且较少的信贷压力，因此这类开发商对于这种短期的价格回落是没有动力的。
新一届政府收紧银根的态度，市场的M2在100万亿以上，通过市场供应的货币存量大去盘活市场，如果放松银根很容易看到09年的泡沫市场。在目前市场和企业没有更好的投资渠道，如果资金一旦放宽货币很容易流向热的投资渠道，比如房地产。因此不利于房地产的中长期调控，另外还会出现潜在通货膨胀的可能性。
政府更多的动作时维持稳健型的货币政策，帮助去稀释楼市热力。上半年房地产投资开发额在20.3%以上，相对于其他行业依然保持很高的增速。对于整个经济结构转型，寻找新的经济增长点是不利的。
问：下半年的房地产市场的预判？
付：现在有一个市场和房地产市场。房地产市场并不是按本身的市场规律去运转，而是根据政府短期类的效应或者政策有直接的干预。从目前来看，整个行业的外围环境，政府已经将调控的方向从短期类的政策效应向中长期的转变。例如，新国五条的出台表面上看对房地产市场的影响很小，事实上是中长期的效应体现。包括政府的外围经济环境并不乐观，所以给到房地产市场是平稳的环境。
在这样的环境背景下，房地产下半年更多的需要回归自身的规律，包括市场供求关系的改变。上半年虽然看到6月份房价开始回落，但实际上整体的价格是上升5%，与供应量相同。去年西安土地出让达到300亿元，是近年来最高的一年，这种比例都应该在2015年之前面向市场，一定会带来今年下半年市场供应量的放大，就不会给到市场价格有上升空间的可能性。
政府在下半年不会给房地产市场带来压迫性的政策，更多的取决于开发商自己的经营能力。品牌房企目前的降价动力小，来源于资金压力不大，但是中小房企反之。
因此下半年价不会有太大的提升空间，而成交量更多的取决于房企的经营能力和供求关系。
