城市规模将打破行政等级按照常住人口重新设定，调整完善县改市，切块设市等模式，并探索小县合并、联合设市等多元化设市模式，适度增加中小城市数 量……目前，“国家中长期新型城镇化规划”正在广泛征求意见，其对城市规模划定标准进行了重新设定。对此，房地产业内人士表示，该规划通过调整将改变我国 城市现有的格局，而与城市息息相关的房地产，也将发生格局巨变。
解读：
将打破城市等级限制
“国家中长期新型城镇化规划”中指出，城市规模认定标准根据市区常住人口规模进行认定。与上世纪90年代的城市划分相比，小城市人口认定从20万以 下提升至50万以下，中等城市认定从之前的20万至50万上升至50万至100万，大城市从之前50万至100万上升至100万至500万。此外，增加对 超过500万人的城市认定为特大城市。
中国房地产策划联盟副秘书长田步亮说，这个“规划”对城市的认定，将打破城市等级的限制，根据城市所具备的承载力、人口集聚能力等方面进行认定。近 年来，随着我国经济的快速发展，在产业的引导下，我国一些地方吸引了大量的人口，因此按照这个“规划”，我国的城市数量将会增加。
“同时，这个‘规划’表示，我国应调整完善整县改市，切块设市等模式，并探索小县合并，联合设市等多元化设市模式。这将增加中小城市数量。”田步亮说。
同策房产咨询研究中心总监张宏伟则表示，该“规划”使众多小城镇升级为市的同时也会使目前部分认定为特大城市或大城市面临着“降级”。
他说，其实许多县级地区早在多年前就已经制定了完备的“县改市”方案和时间表，就只等政策闸门开启。此外，大城市的“并区”也成为新型城镇化发展过程中的趋势。
影响：
县、区合并带来资源整合
“小县合并，市辖区合并势必带来资源的整合。”张宏伟说，合并之前的小县和规模较小的区，整体实力较弱，制约了经济的发展。其房地产行业的发展也势必后劲不足。但是合并之后，当地的资源得到整合，一些大的辐射范围较广的房地产项目也将应运而生。
同时他表示，“并区”后对于新的行政区商圈资源的重新规划、整合提供了基础，因此，“并区”对于该区域内的商业地产的发展提供了机会。
石家庄远景营销策划有限公司策略总监黄志坚则认为，小县合并、市辖区合并后，城市的规模发生了变化，原有的主城区土地资源不足的问题可以得到缓解。“房地产开发企业应该看到其中的机会。”
城市非核心区得到升级
在“并区”的过程中，不仅仅是城市核心区域的合并，也会出现核心区与非核心区的合并，而这种合并将使非核心区得到升级。张宏伟举例说，上海原南汇区 并到浦东新区，成立新的浦东新区。在解决城市核心行政区受制于土地资源有限，城市发展后备用地不足的问题时，对于非核心区来说也提高了其在城市发展中的地 位。在原来核心区域的带动下，合并后，非核心区土地及市场价值逐渐向城市核心区看齐，相对应地也会带动非核心区尤其是靠近核心区的相应板块或区域的价值的 快速提升。
因此，黄志坚认为，房企接下来的主要任务就是发掘城市中具有潜力的非核心区域进行提前布局，尤其是住宅市场。
除了“并区”之外，撤县(县级市)建区也将能提升原有区域的价值。张宏伟说，撤县(县级市)建区后，使原有县市区域的基础设施、政策、交通、教育、就业等与城市主城区同城化，相对应的土地及市场的价值也会提升。
黄志坚也表示，与主城区接轨的区域，将较早地实现较快发展，城镇化的发展也将较快。他举例说，今年，石家庄启动了藁城、正定、鹿泉、栾城区域内的五 大产业园区和上庄镇、铜冶镇、冶河镇、岗上镇四个新市镇城镇化建设，全面推进基础设施建设，并与主城区接轨。同时，“由于与主城区的接轨，已有很多开发企 业将目光投向了这些地方。”
房价或受到下探影响
在“国家中长期新型城镇化规划”中，城市的数量将增加。而在该政策的引导下，将会有更多开发企业将触角延伸到中小城市中。
田步亮说，城市数量的增加，在发达地区的带动下，非发达地区的土地将被盘活，土地的供应量也将相应增加。而土地供应量的增加将在一定程度上增加房地产市场的供给，从而使房价下探。
“尤其是市区的建设，将使更多的土地流转到市场中来，这对于缓解目前一些大城市的高房价是有利的。”田步亮说，当然在长远的发展中，房价的高低还是要看房地产市场的发展是不是真正地让利于民。
提醒
新城开发还需要产业支撑
在我国未来的城镇化发展中，势必将出现很多新城。“新城的地位导致该区域的商业地产、产业地产将迎来新一轮的市场发展机会。”田步亮说，但是依据我国房地产市场走过的路来看，一个新城想要发展起来，一定要有产业的支持。
张宏伟也表示，大规模的“造城”有可能导致“空城”现象，政府在“并区”、“撤县设市”规划新区时，应做到产业先行，切实做到“产城融合”，最终形成产业新城。
他解释说，如果缺乏居住、生活等配套，那么产业新城作为“并区”或“撤县设市”后产业专业及发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好。产业和新城之 间要实现城市、资本、产业与人口的协调发展，城镇化和工业化要同步推进，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升 级。
黄志坚提醒说，在新城的建设上还要避免项目同质化。开发企业扎堆，一窝蜂开发同类型的住宅项目，又没有产业支撑，提供不了更多的就业机会，那么就不 会对新的产业与人口产生吸附力。此外，不要追求速度过快。有的项目规模大，但缺乏统筹，如果在一定时期内的推盘量远远超过了市场的承载能力，容易导致烂 尾、空城现象，破坏市场的稳定。
原标题：城市数量增加 地产格局生变
