记者：万德龙
前言：2015年4月15日，国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，经初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%； 第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市的限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年。但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。那么，是什么原因导致一季度楼市投资、销售等数据表现欠佳？2015年二季度以后整个房地产市场发展趋势如何？笔者将逐一进行解读。
“宽货币，严信贷”背景下，谁去承担楼市投资风险？
2014年下半年以来各类“救市”政策出台，进入2015年后央行也降准降息不断，五部委发布“330新政”又刺激改善型需求入市。但根据目前的市场行情看，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。甚至一些金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年一些房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
笔者认为，当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，一方面旨在通过暂缓或缩水执行，向央行施压进一步放松货币政策，比如进一步降准降息； 另一方面，对于银行来讲，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
综上所述，宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在二季度以后会进一步放松。但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
第一季度房企因受制于市场而“懒惰”2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，房地产市场在2015年第一季度表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。去年年末，楼市“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此这样的“翘尾行情”很难继续延续。笔者认为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样，进入2015年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。
最关键的是，包括济宁在内，进入新的一年之后，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响；另一方面，楼市进入下半场，供求基本平衡，房地产市场需求增速没有此前那么快。此时，2014年以来的市场低迷期仍然持续，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力，一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。楼市预期还没有明确好转，对于房企投资扩大再生产的角度来讲，也就没有太大动力加大投资、开工和施工。那么，2015年一季度房地产投资、开工等数据表现下滑也属于正常。
楼市去库存仍要从“量”上做文章既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局，那么二季度房地产市场会面临哪些问题？会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变？记者认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。
库存压力仍然较大，尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升。此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，。就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主。
根据新近出炉的销售数据来看，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。
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