南京房价点评网测评中心（高级分析师 周颖）“bigger than bigger”苹果越做越大，地王身价也在水涨船高。在江宁滨江、禄口均价不过万，大学城精装均价13700-14500元/平米时，九龙湖新地王已经一跃至12678元/平米的楼面价，这已经超过江宁滨江、禄口的房价，接近大学城世茂G05地块6373元/平米楼面价的两倍了。作为一直以来的刚需重镇，大江宁的九龙湖、百家湖等片区已经发展成熟，“脱刚”奔改善，那么只能拿出刚需总价的购房者到哪里去买房？建议你跟紧分析师，一起去“搜房”。
??大学城 下一个九龙湖？
??8月6日晚，“小鲜肉”宁泽涛以47秒81夺得男子100米飞鱼大赛冠军，随即在朋友圈发酵。次日，南京土地市场则掀起了一场以“秒”为单位的举牌，再次沸腾了朋友圈。这次土拍，小龙湾G23地块经过73轮竞拍，被龙湖地产以47.7亿元拿下，楼面价达到了12678元/平米，成功晋升为江宁新地王。江宁也“面粉≈面包”价了，这让怀揣100万出头刚需总价的购房者情何以堪？
??纵观整个江宁板块，东山、百家湖开发较早，土地资源日益稀缺，目前片区内在售楼盘较少，市场上房源基本上以二手房为主。江宁的新盘则主要集中在九龙湖、江宁大学城、禄口和滨江四大区。
??在2010-2015江宁板块“地王”楼面价与成交均价走势表中可以发现，江宁房价一直在稳重趋升。这其中，九龙湖区域地王占比最多，地王迭出催生房价，九龙湖一度成为区域内房价天花板。江宁板块内，目前仅滨江、禄口、大学城尚属于价格洼地。但滨江、禄口配套等尚未成熟，环境资源也有所欠缺，发展速度缓慢。那么，价格洼地的大学城会成为下一个九龙湖吗?
??通过上表发现，大学城与九龙湖板块在交通、区域品牌等方面的差距并没有房价差表现出来得那么大。其实，2007年之前，九龙湖区域内销售项目较少，随着康桥水岸、恒大绿洲的陆续上市，以及万科拿地进驻，区域内关注度才逐渐打开。如果说过去几年看九龙湖，地铁三号线的开通，大牌房企的进驻，使得该区域逐渐成为江宁置业的热点区域及价格高地，那么下一个升值空间当看大学城。
??江宁大学城环绕方山而建，自然环境好，区域文化氛围浓厚。随着南京晓庄学院实验小学施教区确定，接补区域名校短板。区域内已经吸引银城、招商、弘阳、世茂等大牌房企的进驻。此外，投资500亿世茂梦工厂预计今年8月开工，而此前仙林湖万达茂投资仅150亿。未来，9条有轨电车路线贯通江宁，其中最长的T3线途径方山、上秦淮湿地公园、世茂梦工厂。随着有轨电车的规划，学区的完善，加之其本身居住环境较好，未来大学城周边的房价必将水涨船高，目前购买具有很大升值潜力。
??大学城板块方山边居然还有88㎡精装四房？！
??说到大学城就不能不提到一场经典掐架，“得三房足矣”PK“可以四房何必三房”。2014年之前，大学城区域一直在低调去化，随着招商、银城两大开发商进驻，区域内硝烟弥漫，板块热度逐渐上升。
??江宁大学城主要在售楼盘房源一览表
??通过上图我们可以发现，区域在售楼盘除了方山里和骋望骊都两个大平层和你山联排别墅外，可供百万级总价需求选择的只有武夷名仕园和银城一方山100平米以下面积户型。武夷名仕园预计8月底首开，产品为常规的 81㎡两房和99平米三房两厅一卫。与之相比，银城88㎡四房，令人眼前一亮。总价125-130万，与武夷名仕园124㎡四房接近。但是银城一方山带了精装和地暖，因此性价比差距立显。此外，银城一方山是区域内唯一小高层、别墅的综合型楼盘，对于买公寓的购房者而言，别墅级社区更是一个不可多得的加分项。
??刚需的总价，改善的居住享受，一方山还准备了“二孩”的空间
??目前在售的90以下刚需房基本以两房和部分小三房为主，只能满足三口之家或者三代同堂需求的最低标准。但近期二孩政策逐步放开情况下，目前的刚需二房/小三房的居住标准显然是跟不上变化的。2016年有望全面放开二孩，那么，如果生了二胎。三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候，男女主人一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房也将纳入刚需行列。
??左：银城一方山 右：区域内户型图
??而且通过上图两种户型功能、尺度的对比看，银城一方山88平米的四房完胜区域内同总价的99㎡毛坯三房。88平米可以做到4房是比较罕见的，面积上做到了高效的利用，而且次卧、主卧飘窗和客厅阳台同样都是赠送面积，共计约有9.5平米，保证了每个房间尺度的舒适性，得房率91%，让购房者以刚需的价格买到一步到位改善的产品，性价比之高真正超乎想象。
??地王迭出，刚需客无须边缘化。在市政规划和名校划定的双重利好下，相信江宁大学城的居住环境、升值空间都是可预见的不可估量。作为银城花园系列产品，银城一方山专注于“大赠送 小公摊 零浪费”的设计理念，将银城品质与小空间价值相融合，致力于打造别墅品质的洋房生活。刚需的总价，改善的享受，别墅级的档次与社区环境，还有地铁、学区作为附加值房，分析师真心感叹一句：这一切都在一个楼盘得到，不容易啊！
