提要：吕小姐咨询：去年4月份，我通过中介买了一套二手房，交了定金50000元。合同已经签了，准备过户。我多次要求对方将过户前的所有费用交清，合同上也是这样写的：“过户前的一切费用由甲方房东承担。”但中介及房东一致说他们不管，他们说过户的一切费用应当由我来承担。现在已经过了合同上规定的过户期限，他们也不问我...
吕小姐咨询：去年4月份，我通过中介买了一套二手房，交了定金50000元。合同已经签了，准备过户。我多次要求对方将过户前的所有费用交清，合同上也是这样写的：“过户前的一切费用由甲方房东承担。”但中介及房东一致说他们不管，他们说过户的一切费用应当由我来承担。现在已经过了合同上规定的过户期限，他们也不问我要不要房子，听说又准备卖给别人了。我想知道我能否要回我的定金？
山东博旭律师事务所常珊律师：在吕小姐与对方业主签订了房屋买卖合同的情形下，合同系双方的真实意思表示，那么该合同就已经成立并生效，合同应该对买卖双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。如果对方拒绝交付房屋，则吕小姐可以选择要求对方业主继续履行合同，将房产过户至其名下；或者选择解除合同，并要求对方双倍返还定金。如果在吕小姐主张自己的权利之前，业主已经单方面将房屋出售给他人，并且已经办理完毕过户手续，则吕小姐仅有权利要求对方双倍返还定金。如果约定了其他的违约责任，则可以一并要求对方承担。针对吕小姐的疑惑，律师建议吕小姐与对方业主及中介公司进行沟通，如双方不能达成协议，那么吕小姐完全可以通过诉讼途径解决相关争议。吕小姐在向法院起诉的同时，建议最好向法院提出财产保全的申请，要求法院查封涉案房屋，这样涉案房屋就不能办理过户手续，如此可以更好的维护吕小姐自身的合法权益。读者李女士：我新买的房要交房了，但是发现实际交付的房屋与当初开发商给我们参观的样板房不一致，请问，我该如何维权？可以以此为由要求开发商赔偿吗？市民汪先生：前不久，我与某中介公司和房主共同签订了一份房屋买卖合同，合同约定在他办下贷款之日办理房屋过户手续。签订合同时，该房屋有人承租，中介公司告知我，该承租人放弃购买，我有权购买此房屋。此后，我的贷款手续办理完毕，但中介公司和房主却称承租人现在要购买该房，并以此为由拒绝办理过户手续。这种情况下，我该怎么办?
山东康桥（烟台）律师事务所唐正宾律师：汪先生可以要求出卖方继续履行合同，或撤销合同并赔偿相应损失。他解释说，买卖双方在中介公司的见证下签订的房屋买卖合同合法有效，现在，房主拒绝办理房屋过户手续的行为是违约行为，应承担相应的责任。
根据《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。按照这一规定，承租人有优先购买该套房屋的权力。但是，此纠纷中，在签订房屋买卖合同时，承租人已经放弃购买此房的权利，房主可自由出卖房屋。故汪先生选择购买此房屋的行为合法有效。现在，中介公司和房主称承租人要购买该房，汪先生可以要求出卖方继续履行合同，或者解除合同并赔偿相应损失。
山东康桥（烟台）律师事务所吕秀芝律师：作为广告宣传的一种形式，样板间的广泛推广不失为商品房销售行之有效的一种手段。如果开发商通过展示样板间向购房者就销售商品房及相关设施做了明确的说明和允诺，并对购房者就商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响的，此时该广告宣传内容的对象就已特定化，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》相关规定，该说明和允诺应当视为合同内容，开发商违反该内容的，应当承担违约责任。另外，依据我国《商品房销售管理办法》第三十一条之规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
由此可以看出，当样板房与实际交付房屋不一致时，除购房合同中明确约定样板房与实际交付房屋可以不一致的情形外，开发商都应当承担违约责任，购房者可通过减少购房款或者赔偿损失等方式依法维权。
现实中，购房者还往往遇到售楼经理口头承诺实际交付的房屋与样板间一致的情形，在解决纠纷时，购房者能否提供充分的证明事实的证据尤为重要，建议购房者尽量保留好开发商，房产中介服务机构发布的商品房宣传资料和购房合同等必要的证据材料以便日后顺利地维护自己的合法权益。专刊记者 丁宝杰
山东博旭律师事务所常珊律师：在吕小姐与对方业主签订了房屋买卖合同的情形下，合同系双方的真实意思表示，那么该合同就已经成立并生效，合同应该对买卖双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。如果对方拒绝交付房屋，则吕小姐可以选择要求对方业主继续履行合同，将房产过户至其名下；或者选择解除合同，并要求对方双倍返还定金。如果在吕小姐主张自己的权利之前，业主已经单方面将房屋出售给他人，并且已经办理完毕过户手续，则吕小姐仅有权利要求对方双倍返还定金。如果约定了其他的违约责任，则可以一并要求对方承担。针对吕小姐的疑惑，律师建议吕小姐与对方业主及中介公司进行沟通，如双方不能达成协议，那么吕小姐完全可以通过诉讼途径解决相关争议。吕小姐在向法院起诉的同时，建议最好向法院提出财产保全的申请，要求法院查封涉案房屋，这样涉案房屋就不能办理过户手续，如此可以更好的维护吕小姐自身的合法权益。读者李女士：我新买的房要交房了，但是发现实际交付的房屋与当初开发商给我们参观的样板房不一致，请问，我该如何维权？可以以此为由要求开发商赔偿吗？市民汪先生：前不久，我与某中介公司和房主共同签订了一份房屋买卖合同，合同约定在他办下贷款之日办理房屋过户手续。签订合同时，该房屋有人承租，中介公司告知我，该承租人放弃购买，我有权购买此房屋。此后，我的贷款手续办理完毕，但中介公司和房主却称承租人现在要购买该房，并以此为由拒绝办理过户手续。这种情况下，我该怎么办?
山东康桥（烟台）律师事务所唐正宾律师：汪先生可以要求出卖方继续履行合同，或撤销合同并赔偿相应损失。他解释说，买卖双方在中介公司的见证下签订的房屋买卖合同合法有效，现在，房主拒绝办理房屋过户手续的行为是违约行为，应承担相应的责任。
根据《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。按照这一规定，承租人有优先购买该套房屋的权力。但是，此纠纷中，在签订房屋买卖合同时，承租人已经放弃购买此房的权利，房主可自由出卖房屋。故汪先生选择购买此房屋的行为合法有效。现在，中介公司和房主称承租人要购买该房，汪先生可以要求出卖方继续履行合同，或者解除合同并赔偿相应损失。
山东康桥（烟台）律师事务所吕秀芝律师：作为广告宣传的一种形式，样板间的广泛推广不失为商品房销售行之有效的一种手段。如果开发商通过展示样板间向购房者就销售商品房及相关设施做了明确的说明和允诺，并对购房者就商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响的，此时该广告宣传内容的对象就已特定化，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》相关规定，该说明和允诺应当视为合同内容，开发商违反该内容的，应当承担违约责任。另外，依据我国《商品房销售管理办法》第三十一条之规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
由此可以看出，当样板房与实际交付房屋不一致时，除购房合同中明确约定样板房与实际交付房屋可以不一致的情形外，开发商都应当承担违约责任，购房者可通过减少购房款或者赔偿损失等方式依法维权。
现实中，购房者还往往遇到售楼经理口头承诺实际交付的房屋与样板间一致的情形，在解决纠纷时，购房者能否提供充分的证明事实的证据尤为重要，建议购房者尽量保留好开发商，房产中介服务机构发布的商品房宣传资料和购房合同等必要的证据材料以便日后顺利地维护自己的合法权益。专刊记者 丁宝杰
