2013年楼市注定是风起云涌的，在“国五条”等一系列政策颁布实施的情况下，众多房企集中升级转型，不断革新开发理念，提升产品品质，以增强自身竞争力。与此同时，西安也正处于建设国际化大都市的关键时期，众多知名房企纷纷进驻，为西安楼市带来新的开发理念和开发模式。上半年西安楼市在众多房企转型升级的过程中不断“革新”。
新形式
大盘云集品牌房企发力新区域
大城崛起，大盘云集，是上半年西安楼市发展过程中的代表性举动，华润·二十四城项目以150万平方米的总建面在西咸新区开建，海伦国际也以百万平方米建面在曲江新区二期开工。与此同时，保利地产进驻西安，并以保利拉菲公馆、保利金香槟、保利曲江春天里三盘齐发西安北郊、西咸新区、曲江新区三大城市新版块，全面布局西安。近日，乐华城一句“对不起，我们来晚了”的广告词又引起众多业内人士的关注，占地约6000余亩的大型综合项目乐华城正式落户西安。同时，7月7日，金辉世界城项目新闻发布会也在曲江国际会议中心举办，总投资300亿元，建面300余万平方米的金辉世界城正式在曲江新区亮相。正在建设国际化大都市的西安，城市骨架被不断拉大，城市新兴板块迅速崛起。百万平米级的大型社区广泛的分布在西安各个新兴板块，西安楼市正式迎来“城盘”时代。
新模式
创新不断居住舒适度备受关注
谈及上半年西安楼市的发展，创新是不得不提到的一个关键词，在调控政策的严控下，在市场竞争不断升级的过程中，房企们只有不断研发新的开发理念，提升产品品质，才能在激烈的市场竞争中取得胜利。
上半年，金地集团共有两个全新楼盘亮相西安，分别是金地翔悦天下和金地艺华年。这两个项目有一个共同点，就是在楼盘规划中均采用了“离心式核心筒”的建筑风格，金地相关负责人告诉记者：“该设计是为了能够更加切合北方人生活习惯，由金地自助研发的一种楼盘建筑模式，这种建筑模式可以让整个社区的每一户都是南北通透，同时降低公摊面积，也更大程度上方便了业主的生活。”事实上，建筑革新在西安楼市从未间断，在上半年，“西安首个超高层住宅”开元·第一城在凤城九路亮相，“西安首个6M轻跑社区”金辉·悦府布局高新新版块，“西安首个全太阳能社区”中铁·国际城也已开建。“创新是一个行业取得进步的保证。”地产评论人窦化仑表示，“处在风云变幻的楼市中的房企们，能够以实际行动不断革新开发理念，是行业进步的表现。”
新理念
转型升级多类型楼盘齐头发展
转型，早在新一轮政策调控开始的时候就被提及，房企转型升级是楼市向前发展的必由之路。如今，那些楼市“先遣军”们已经做出了成绩，并展现在大家面前。
天禾世纪转战旅游地产，西安首个纯旅游地产项目沙·沙河项目目前已经进入招商阶段，项目相关负责人卞杲告诉记者，该项目是集民俗文化、水上游乐等多种业态为一体的大型旅游地产项目。乐华恒业致力兴建陕西首家主题式生态度假综合体，如今乐华城也将正式面市。据记者了解，乐华城将作为中国西部首座欢乐主题生态城耀现西安，项目整体规划分为七大功能区域，集游乐休闲、餐饮美食、购物等多重功能于一体，是西北最大、陕西地区首家主题式生态度假综合体。而且乐华城的出现，还将填补西安大型游乐园空缺的现状。与此同时，天朗控股集团也正式步入转型升级年，以文化产业为主题的大兴郡项目，以体育用品销售为主题的天朗·长安项目也相继亮相。由此可见，正是多类型楼盘的齐头发展，也使得西安楼市在转型升级中多点开花，不断“革新”。记者李玮玮实习生方志越
不知不觉，2013年已经过半，面对今年上半年西安楼市创造了的“金三银四红五月”的成交业绩，下半年的楼市又会有哪些新的动作和预期？购房者又该选择怎样的策略来应对呢？让我们通过专家的分析窥斑见豹。
调控加码
近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多的出现，判断的主要依据是：上半年“国五条”效果有限，房价上涨的势头没有得到有效遏制。对此，克而瑞研究中心的分析报告指出，“下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府不允许第一年经济出现过快的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低”。
无独有偶，同策咨询研究中心总监张宏伟也指出，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。释放出的信号是：在限购、限贷的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间。
预计在今年年底或明年年初之前，房地产调控不会有特别大的政策出台。
房价上涨
数据显示，2011年西安市房地产受到宏观调控的影响，当年的房价涨幅只有6.2%，而随着2012年房地产市场的“寒冬”，西安市的房价涨幅进一步趋缓，同比仅增长3.5%。今年，西安市政府公布了2013年的房价控制目标，提出确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅，值得注意的是，西安市今年的人均收入增幅目标位14%，扣除通胀，预计实际增长在11%左右。
美城机构首席分析师董生分析说，就成交量而言，2013年的成交量肯定会好于2012年，今年楼市将会呈现“两头高，中间低”的态势。董生分析道，中指院的数据显示，西安市5月房价以1.74%的降幅领跌全国，每平方米从4月份的7280元降至7153元，每平方米环比下降127元，这是自去年12月西安房价“破7”并连涨4个月后，首次出现下降。目前来看，西安市今年实现房价控制目标基本没有悬念。下半年，由于经济回暖的迹象并不明显，在这种背景下，市场层面也应会保持相对平稳，总体来看，2013年下半年很有可能呈现“量跌价稳”的态势，全年的涨幅应该会略高于去年，预计会在5%左右。
加速推货
来自美城机构的数据显示，最近3个月，市场上相比去年开盘项目明显增多。董生分析，这其实与开发商对于市场的预期是密切相关的。在去年的同期，市场正处于一种逐步回暖的趋势，开发商和购房者都比较纠结，市场的走势其实并不明朗。而今年的“金三银四红五”月，住宅成交已经是连续三个月突破百万平米，市场层面持续向好，开发商对于后市的预期也相对比较乐观。因而，在这种背景下，各楼盘大幅推货以便为今年完成年终销售任务奠定一个很好的基础。
董生强调，值得注意的是，目前很多楼盘都将商业纳入到自身产品的规划中，商业地产已经开始大量涌现到市场上。其实不是开发商为什么现在推，根本原因在于不得不推，在这两年商业地产大幅入市的背景下，去商业库存已经成为很多开发商需要考虑的问题。而从市场反馈来看，城市综合体和特色商业街铺的销售都表现突出。诚如西安光魔地产全程机构总经理游勇所言，就商业地产销售而言，好卖的，有特点的商铺永远不愁卖。
刚需唱主角
业内人士分析指出，总体来看，西安目前仍处于增量型市场，刚需首置客户仍属于市场主力，从市场成交面积段及价格段结构分析来看，“国五条”细则实施后，90-125㎡首置、首改型产品成交占比上升，预计随着改善型需求中期释放后，下半年前期市场刚需类产品比重占据主流。
数据显示，目前市场上两室的房源量是最多的，其次是三室的房源，三室以上的会少一些。新批的两房比较多。对刚性需求来说，两房是销售的主体，尤其是70—90平米以内。不同于以往对传统的三房面积在110、120平米的要求，现在市场上有很多八九十平的三房甚至四房的户型，这种产品在市场上有很大的需求量。
买房好时机
数据显示，在七月，购房者的心态的确发生了一些细微的变化。在经历了“金三银四”后，西安市场当前分化严重，卖得好的项目基本没有受到影响，即使是涨价也未能使客户望而却步，而还有一部分楼盘因为其产品和所剩房源问题，目前销售难度较大。
董生强调，如果地点合适，房价能够接受，任何时候都是购房好时机。8-10年内，房价还是会往上走的。有钱人购买好地段房子，钱不多的人则购买发展中地段房子。购房要结合时机、产品来看。如果资金不充裕，则选择开发商首次推货时机，一般开发商首期产品性价比很高，开发商让利幅度大一些。其次，产品很重要，有的好产品虽然贵点，但一旦错过就是错过了。要买房自住，什么时候都是入市时机。本报记者杨颖
