6月，杭州楼市整体依旧平淡，但不难看出从中旬开始，成交量有所提升，其中月末的最后一周成交量达到最大值。首先，从宏观政策来看，在官方没有任何表态的情况下，“国五细则”和“房产税”的影响力度逐渐减弱。政策的不明朗导致杭州市场依旧处于迷茫中，整体成交平淡。其次，从资金层面来看，6月受到银行“钱荒”的影响，房贷紧张，成交拖延或退房现象严重。第三，从土地市场来看，土地市场依旧火热，竞争激烈，大鳄控制宅地市场。土地出让区域较为集中，多为商业用地，带动区域价值快速提升，个别板块受到利好因素，助推该区域内房价再次上涨的可能性。最后，从楼盘的销量来看，个别楼盘的大量出货和低价销售，影响市场的整体成交走势，出现量升价跌。
随着“国五条”影响逐渐淡出市场，虽然杭州房产税“传闻”愈演愈烈，但我们预期市场走向很难出现根本性的转变。对于未来杭州房产市场的走向，我们有几点基本判断：
从市场交易量来看，虽然关于杭州房产税“传闻”愈演愈烈，但房产税政策主要抑制的是投资性需求。因此，很难改变对2013年“整体行情乐观、企业与产品分化”的原有判断，7月份市场活跃度难形成明显下降，仅仅是市场成交量回归正常水平。
从房价角度来看，杭州市场自去年下半年开始的房价回涨趋势将仍在持续，涨价幅度有所放缓。新政后据我们了解相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，对全年的价格策略将进行新的判断，然从案场来客量的反馈使得大多房企又并不急于调低价格，因此，现有政策背景下，我们认为未来2-3个月内房价总体保稳是大概率事件。
从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍。事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发“烫手”，在我们看来，经过本次调控的再度加码，冲击的仍然是中高档物业。在我们2013年“企业与产品分化”整体判断下，恐怕有相当一部分企业特别是高速周转需求的企业将在高档房市场上进行一定的价格战。
克而瑞房价报告正文
6月，“国五细则”和“房产税”的影响逐渐淡出市场，在没有得到官方任何表态的同时，杭州楼市在迷茫中前行。但开发商保持推盘热情，存量也再创历史新高，整体上杭州楼市已进入回暖期。从成交量来看，新增房源可被市场稳定消化，环比增长幅度较大；从价格来看，6月整体均价受到个盘低价开盘的影响，小幅回落。
1.一手房价格指数
1)。价格指数：6月指数环比跌1.22%，同比增长11.72%。
6月，杭州一手房价格指数为1042.3点，较上月下降了12.9点，环比下跌1.22%，结束了2013年以来连续5个月上涨的走势，但同比增长仍达11.72%。
从杭州市场当前开盘项目定价水平来看，基本和指数所反映出来的走势是一致的。6月，杭州楼市延续上月的平淡态势，整体趋势走稳，成交量环比小幅上涨。但因市场上个别楼盘低价开盘，而影响整个市场的成交结构，拉低成交均价。
2)。商品住宅量价走势
杭城6月延续5月的平淡态势，但量升价跌。6月，成交量维持在60万方以上的高位，达到77.42万方。成交量套数为7031套，同比回落37.43%，环比上升10.02%。成交均价为17079元/平方米，相比2013年5月18488元/平方米，下跌7.62%。
2.二手房价格指数
1)、价格指数：6月指数有所上升，二手房市场仍处于“常温”状态
2013年6月，杭州二手房价格指数为1008.8点，较上月上升了0.5点，环比上涨0.06%，同比增长2.12%。
在国内经济形势和房地产调控政策均不明朗的情况下，签约均价在近12个月中基本走势平稳，投资者的入市冲动明显降低，购房者的置业也日趋理性。
2)、市场运行
6月杭州主城区二手房市场表现平稳，无论是签约量还是价格，环比5月波动幅度均未超过2%。其中，2228套的签约量仍高于2011年和2012年月均签约量。在杭州二手房市场中，成交活跃的一直以来都集中在小户型，6月二手住宅成交户型面积占比分布并未出现明显变化，依旧以90平米以下小户型为主，占比达到近70%。而从成交区域来看，朝晖、翠苑、采荷、景芳、大关等市中心成熟老小区依然占据着主要位置。
3. 当月强烈推荐项目排行
从项目定价的角度来选择的话，本月强烈推荐项目主要集中在城东新城、半山田园等热点区域，产品类型以首置的刚需户型和高品质的改善户型为主。此类项目定价低于我们CRIC给出指导价，市场性价比较高。此类项目前期普遍获得热销，且多为品牌开发商营造，发展潜力较大。另外，受到利好因素影响，区域内的楼盘关注度提升，自身较好的品质与户型附加值也成为此类特点，未来有一定提升空间。
本月榜单中，从市场反应来看，万科草庄、远洋心里和滨江金色黎明均有2个月，市场热度不减，产品持续去化中。从成交记录来看，首开热销的中海西溪华府，稳居两榜首位，价格低于CRIC指导价3.48%，建筑规划和品质优越，未来的升值空间较大。另外，金隅田员外以超低价开盘，打破板块最低价，取得不错的销售业绩。
项目点评：
项目一：万科草庄
项目情况
推荐理由
品牌钜制：万科城东作品，精工品质。
核心地段：城东新城距离市中心武林广场仅7-10公里，真正的城市副中心区位。板块为2012-2013年杭州最热板块，受益杭州地铁一号线开通和2013年杭州东站交通枢纽投入使用，多条高铁线进驻东站利好。同时城东新城各大综合体(包含银泰、华润等商业)加速板块配套成型，同协路通车真正实现无缝对接等
适销户型：项目在历经草庄东岸调性过高，不符合调控背景下的主流市场后，重新调整产品策略，西岸以90方功能型三房和130方舒适三房，面向城东和市中心的刚需及首改户型，以万科优质的精工作品赢得市场认同。
价格优势：根据CRIC房价系统评估，草庄西岸目前价格应在26073元/平方米，目前售价23000-26000元/平方米，比较其他同区位改善型项目，仍具较佳升值潜力。
项目二：中海西溪华府
项目情况
推荐理由
品牌钜制： 西溪华府是中海在杭州的第三个项目，经过两个项目的开发和销售，中海在杭的影响力和认可度不断提高，同时积聚深厚的客群基础。
优质地段： 位于老城西繁华CBD，南临西溪湿地，北邻浙大紫金港校区。到周边商业综合体较为方便，教育、医疗资源丰富，生活配套齐全。
精致户型：稀缺小高层， 90方到138方主力户型，一梯两户阳光花园住区，中央景观南北双向大花园，是中海地产精心打造的第五代产品升级力作。本次力推90方户型，进深和面宽比例恰当，功能区划分清晰，动静流线合理。小高层的建筑设计，得房率大为提高，卧室居住空间更为舒适。
价格优势： 项目均价在18000-20000元/㎡，而历几个月来，主城区的成交均价在2万以上。这样的价格，在主城区具有极高的性价比。
4. 当月不推荐项目排行
本月榜单中，吉祥半岛、同城印象、中豪四季公馆实际售价明显高于克而瑞指导价，且高估幅度均超过5%。从成交记录来看，吉祥半岛价格明显过高，性价比低，成交不理想。在产品类型来看，同城印象、中豪四季公馆、城发云锦城等多数楼盘的大户型均有滞销现象。近期，因房贷紧张，对未来这类产品产生巨大的阻碍。
项目点评：
项目一：中豪四季公馆
项目情况
不推荐理由：
中豪四季公馆此前推出的小户型已售罄，目前在售只有126方和132方大户型，均价13500元/平方米，性价比降低，且市场竞争激烈。从整个市场的需求来看，目前仍是刚需客群的需求最大；从供应来看，最新开盘的项目也以小户型为主，且推量大，去化快。而大户型的存量始终处于高位，去化周期拉长，多数楼盘的此类产品已滞销。
5. 当月推荐等级上调项目
本月共上调了21个楼盘的推荐等级，其中城东新城板块和本月销售较好的项目居多。过去将近两年时间内，刚需项目一直都是杭州市场的成交主力，而这些项目也是备受购房者的高度关注。从具体楼盘来看，本月上调幅度最大的2个楼盘为：恒厚阳光城和滨江曙光之城，其中位于老余杭地块的阳光城，依靠区域内成熟的居住配套和高性价比的产品，受到购房者的认可。
数据来源：CRIC系统
备注：推荐等级上调的理由(供参考)
1. 新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好
2. 板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出
3. 板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等
4. 市场进入传统销售旺季
5. 板块内项目类型符合当前市场需求
6. 相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行
7. 板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行
8. 板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行
9. 项目上月开盘热销，本月无大幅提价
10. 项目上月开盘销售情况不理想，本月降价
项目点评
项目一：滨江金色黎明
项目情况
上调理由
品牌钜制：滨江作为本土的房企大鳄，在当地具有良好的口碑。经过多年的沉淀，已形成一套滨江体系，产品认可度高。
优质地段：临近钱江新城，承受其外溢客群。另外，月底杭州火车东站开始运营，意味着城东新城的客群不仅是在杭州，更是在整个长三角地区，板块价值快速提升。
景观资源：西临笕桥港，南面是宽达35米的景观绿化带，东南边还有一个黎明公园，北面则有草庄公园。金色黎明仅一期就拥有超2万方的内部园林，内外皆景，金色黎明全部三期内部园林再加外部绿化，构成了四园一河近11万方的景观体系。
6. 当月推荐等级下调项目
本月共下调16个楼盘的推荐等级，其中上尚府、田园绿郡和野风启城均是尾盘在售，房源的可选性低，去化缓慢。另外，寰宇天下、同城印象、云锦城等多数楼盘是大户型在售，面对现在杭州的市场，这类产品竞争大，客群少，且性价比低。
2013年7月杭州城市在售项目推荐等级下调TOP10
备注：推荐等级下调的十大理由
1. 新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空
2. 板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大
3. 板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等
4. 市场进入传统销售淡季
5. 板块内项目类型不符合当前市场需求
6. 相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行
7. 板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行
8. 板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行
9. 项目上月开盘销售情况不理想，本月未降价
10. 项目上月开盘销售情况良好，但产品去化不均衡，有明显滞销户型
项目点评
项目一：东夏东港花苑
项目情况
下调理由：
东夏东港花苑位于杭州临平北板块核心区的东港，是中国东厦建设集团在杭的首个项目。东夏东港花苑属于板块内的跟随型项目，项目本身的规划和品质不高，与周边项目相比存在一定的差距。其次，项目到周边的主要配套有距离，生活不便。第三，项目所在的临平北板块，潜在市场存量高企，存量房的长期积压导致该板块价格体系较为脆弱。虽然价格低但销售仍然不佳。
