许一力：青年经济学家，中央电视台著名财经评论员，现任CCTV证券资讯频道首席策略评论员，节目制作总监＆总制片人。
日前，北京出台了号称最严房地产调控的“京七条”，其中明确，住房建面90平方米以下的售价比周边商品房低30%左右，京籍无房家庭和已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。而供给方面，今后将推出7万套自住型商品房，此类住房购买五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
简单来说，此次的“京七条”仍然是限价房的购买细则。其中，“自住型商品房”是为相关政策落实新创的名词。从政策本身的出发点来看，我们可以理解为，划分出了一部分没有机会购买经适房和限价房的低收入本地人群，进而优先满足他们的住房需求。
多层次分阶段满足，这也符合中国地产调控的一个长期思维模式。
自住型商品房有一个绝对的先决条件——京籍人群。但从最近公布的《社会建设蓝皮书(2013)》来看，北京户籍人群的住房需求并没有想象中的恶劣——尽管承受了高房价带来的痛苦，但是八成的城镇居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者独栋住宅，大多数家庭房间基本够用，达到一人一间。也就是说，真正能够享受自住型商品房的京籍人群数量非常有限。
可见，北京住房的紧缺主要体现在非京籍人群上。虽然有“限购令”，但北京依然有超乎想象的外来人群，因为没有能力购房，暂时只能选择租房甚至蜗居。这是巨大的潜在住房需求人群，推升着同样剧烈的住房刚性需求。
因此，庞大的外来人口需求才是未来政府需要循序改善的刚需所在。如果不对外来人口住房需求实现分流，就意味着，北京居民即使享受自住型房屋，也会因为大量无法流入限价领域的外来住房需求人群围堵普通商品房市场，而造成房价难以遏制地上涨，进而反向带动同样受到商品房价格影响的自住型房屋的价格。
甚至可以说，如果每年城市地产供应量是一个定值，那么其中政府将越多的部分投入现有目标人群的限价房、经适房领域，那么反而有可能在商品房市场掀起更大的涨幅。
