土地热潮背后：开发商对赌房价上涨

  新浪乐居讯(编辑 杨蕾)进入9月，天气逐渐转凉，然而上海、北京等各大城市土地市场仍硝烟弥漫，高温不断。继前日北京出炉单价地王，昨日(9月5日)，新鸿基以217.7亿元的高价拿下上海总价地王，价格仅次于以255亿元成交的广州亚运城地块。不单单是上海，苏州、杭州、重庆、武汉均有“重量级”地块出让。乐居统计显示，上海、苏州、杭州、重庆、武汉5个城市单日的土地出让金共计约410亿元。

  除地方政府积极推地外，各大房企也跃跃欲试，希望拿下优质地块。据各大房企中期业绩报告可知，包括融创、首开、恒大等多家开发商明确表示，下半年将加大在京土地储备。保利、碧桂园等开发商表示会积极考虑优质土地。

  “这意味着未来土地市场竞争趋于白热化。”一资深业内人士表示，开发商敢于竞相夺地，对赌房价继续上涨是重要原因。此外，政府适时推出的优质地块和房企颇足的资金以及房企拿地时互相“抬价”也是促使成这番土地热潮的原因。

土地市场较“疯狂”，引起众多关注，媒体“长枪短炮”观摩区“备战”

  土地市场较“疯狂”

  近期，土地市场仍持续高温。

  9月4日，融创中国以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院的条件斩获北京农展馆北路8号0304-622地块，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平米，全国新的单价地王诞生。

  9月5日，经过30分钟激烈竞争，新鸿基旗下企业——威万国际投资有限公司以217.7亿元夺得万众瞩目的徐家汇中心项目地块，折合楼板价37264.4元/平方米，溢价率24.4%，该地块成为上海土地出让史上总价最高地块。

  同日，在武汉，经过381次竞价，上海艺中投资有限公司拿下汉阳P(2013)128号地块，成交价16.34亿元，溢价率为41.5%，楼面地价5305元/平方米，成为今年四新片区单价地王。

  除此之外，苏州、杭州、重庆均进行了土地出让活动。9月5日这一天，据新浪乐居计算，5个城市的土地出让金共计近410亿元。

  实际上，土地市场早已“疯狂”。

  据上海规土局数据统计，截至8月底，上海今年经营性用地的出让金已经突破千亿大关，达到1042亿元，已超过2012年全年纪录(891.69亿元)的17%；北京市土地整理储备中心9月3日发布信息称，截至8月底，2013年北京土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

  不仅仅只是上海、北京，据上海易居房地产研究院 “2013年8月份典型城市土地成交报告”， 8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%；土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%。

  优质地块值得房企争夺 

  业内人士指出，地方政府适时推出部分优质地块是吸引开发商出手的原因之一。

  以上海为例，多幅优质地块出让令开发商争夺。8月23日，宝山区杨行镇YH-B-1单元19-02、20-01、21-01商住办地块的出让吸引了房企的集中关注，共有5家房企参与竞买。最终，上海中铁置业集团有限公司以18.28亿元的总价成功摘牌，溢价率高达115.11%，成交楼板价约为10753元／平方米。

  8月28日，青浦区出让一幅袖珍宅地——夏阳街道华浦路西侧16-06地块，该地块引来77家房企领取标书，22家房企提交了竞买申请。最终被恒文投资以2.82亿元获得，成交楼板价14106元/平方米，溢价率高达135%，在当时创造了今年以来全市经营性用地的最高溢价纪录。

  8月30日，杨浦区延吉街道222街坊住办地块进入现场竞买阶段，共有 承安、绿地、佳兆业、建发、旭辉、新杨浦置业、融创和万业8家企业参与现场竞拍。最终，建发联合厦门兆嘉10.62亿夺杨浦延吉街道222街坊住办地块，楼板价29404元，溢价76%。

  “土地财政最多可以占到地方政府整体财政收入的70%-80%。”一房企营销总监表示，在此前“最严厉调控年”使得土地市场进入冰点，随着楼市回暖，地方政府也会借机推出一些优良地块来吸引开发商，缓解财政压力。

  财政部部长楼继伟近日作关于今年以来预算执行情况的报告时指出，1至7月，全国国有土地使用权出让收入20151亿元，增长49.4%；全国地方财政本级收入42080亿元，增长13.5%。主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。

  一开发商表示，随着现有库存的进一步消化，土地储备就成为当务之急，而近期地方政府频频推出优质地块，也激发了房企拿地的兴趣。

  房企拿地“竞相抬价”

  “房企竞相‘抬价’也是促使土地热的原因之一。有房企希望周边地价上涨，会加入竞价，激烈争夺地块，促使地块较高价成交。”某研究中心市场研究员表示，目前这种“抬价”在上海较为普遍。

  如8月28日，绿地以16.55亿元夺下青浦区赵巷镇特色居住区G1-04住宅地块，折合楼板价18696元每平方米，溢价率81.6%。值得注意的是，今年4月27日，融信仅以楼板价11406元每平方米拿下该地块周边一幅地块。仅4个月时间，该区域宅地楼板价上涨了7000元/平方米，上涨64%。

  实际上，在当日与绿地竞争最激烈的房企就是融信。当时，其出价第二高，仅次于绿地。

  专家预计，今后几个月土地市场活跃态势依旧，土地成交均价仍将继续处于高位。

  开发商资金充足 对赌房价继续上涨

  此外，开发商纷纷“抢地”，与其资金链和市场预期是分不开的。中国房地产学会副会长陈国强此前表示，楼市回暖使得开发商资金逐步回笼，同时对行业未来预期看好，在这种形势下，有实力的房企开始“储备粮草”。

  据wind统计，8月28日已披露的A股113家可比房地产上市公司中报，82家营业收入相比去年同期有所提升，占比达到73%。同比涨幅达到100%的，有24家。

  另外，房企融资的持续增加为房企拿地、扩张布局奠定了良好的基础。8月前29天，中原集团研究中心监测的十大标杆房企拟融资额已超过192亿元，创下年内新高。

  “从房企上半年业绩报告来看，不少大型房企手持充裕现金，再加上市场回暖加速，成为房企集中抢地的原因。”一市场分析师表示，近期推盘过快，库存消耗过多，这类房企下半年的拿地动作将更加频繁。

  保利地产副经理胡在新在中期业绩会时表示，保利将坚持主动获取中心城市、稀缺土地资源，并自持一部分优质的商业地产项目。

  融创中国董事长孙宏斌表示，下半年将继续谨慎补充土地资源，在深耕京津沪渝杭五大区域的同时，研究进入一到两个符合自身战略的新城市。

  “目前市场成交稳中有升，令开发商看好市场，对房价继续上涨持有信心。”一分析师指出，市场销售的良好，也使得房企加速去化库存，需要增加土地储备。

  中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，8月前29天新建住宅成交面积较7月同期上升4.5%，其中一线城市上升13.2%。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，房价和地价是互为因果、相互推动。一方面，开发商在购地时总是以现在和未来的房价为依据去评估地价；另一方面，土地供应僧多粥少，造成开发商开发成本迅速提高，必然被转移到房价上。

  易居研究院副院长杨红旭预测，下半年土地市场活跃态势依旧，但成交增幅会趋于平缓。

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