??南京作为一个公认的“山水城林”之城，山景、湖景的楼盘自然不在少数。从早期城市中心地段的玄武湖、莫愁湖，到外围的百家湖以及新近兴起的仙林湖。湖居生活一直都为南京人所向往。
??2007年-2015年八年时间里，仙林湖板块从“一无所有”蜕变成一个配套齐全、品牌扎堆的明星板块；金陵中学、金中附小等优质教育资源落地，片区内现已有南京地铁2号线经天路站，未来地铁4号线也从这里经过，让仙林湖的居住价值再次得以提升。那么如何在仙林湖选购湖景房呢。
??首先，如果作为一个普通购房者，在选购湖景房的时候，一般程序是这样的：看景观、看配套、看交通、看价格。再进一步，会考虑下未来的升值空间，如果不差钱，基本就可以决定了。
??然而学术派的人并不是这样，他们在选购湖景房的时候会这样：
??前几个因素在考虑的时候和普通购房者是一样的，但是，当置业顾问在说到湖景房的升值潜力的时候，学术派的风格就出来了，首先，将大家都考虑的景观、配套、交通、价格等因素，细分后归类，形成因变量，运用Hedonic住宅价格模型，根据一系列数据的分析，来判断生态景观对于住宅价格的影响是怎样的。
??于是,有了这样的变量，区位特征、建筑特征、邻里特征。
??还有，住宅价格函数的公式P=f（L，S，N），L—区位特征，S—建筑特征，N—邻里景观特征。
??当然，还要有成熟的数据去证明，以目前已经比较成熟的莫愁湖为例，莫愁湖板块的楼盘基本上都是在2001年～2005年间建成的,选择莫愁湖板块的名湖雅居、金色家园、左邻风度、君园新城逸境以及蔚蓝之都等6个住宅小区作为研究对象。
??将变量细分，给变量一个预期的判断，并且抽样，带入模型后得出结论。
??结论发现，区位特征最终基本被忽略了，影响价格的更多是景观特征这一变量，尤其是是否能看到湖景和能否进入湖边这两个因素，而这两个因素的影响系数如下：
??有些看不懂，没关系，知道结论就可以了。
??简单来说能看到湖景的住宅总价高12.81%。以研究区住宅总价的平均194.64万元计算,价值高出约24.93万元,单价高出2011.17元，可以免费进入到湖边住宅总价高32.77%，住宅总价价值高出平均值约63.78万元,住宅的平均单价价值高出平均值约5144.89元。
??这样的一个研究结果果然是强有力的说明了湖景对于周边房价的提升效果显著。如果按照这样的步骤选房，那真的是好心塞，费时费力，不过既然有了学术的研究结论，分析师觉得可以利用最终的研究结论，来剖析一下仙林湖周边的房子。
??首先，先来看下仙林湖周边的住宅分布,按照学术派的研究思路来看，以沿湖可以观到湖景的住宅为最佳，周边符合的项目有保利罗兰香谷、金地湖城艺境、万达茂。
??在研究当中，观景朝向也是需要考虑的因素之一，因此这一点也是不能忽略的，目前市场上住宅多以南北朝向为佳，这样对于仙林湖西侧的金地湖城艺境而言，东西朝向观湖景从景观效果上而言，不及保利罗兰香谷和万达茂。
??那么，如果是要选购湖景新房，那么就只有万达茂这一个项目可以选择了。但是买房子这样的人生大事如此决定还是有些草率，还是要考虑下需求和项目产品。
??万达茂项目主要涵盖了住宅和商业，住宅部分源共计6栋涵盖7、8、9、10、11和12号楼，主要户型面积为80—132平米，从需求角度而言，从刚需到改善的需求基本都可以满足。
??最后，一切都要回归到最核心的问题上—价格，在预算可以满足的前提下，所有人都是希望自己买的房子在未来是有很大升值空间的。
??从过去到现在
??2011年至今，仙林湖的房价（仅包括一线湖景房）已经从当初的11000元/平米上涨到现在的最高22000元/平米，除去洋房产品，高层房源的价格也在16000元/平米左右，仙林湖房价相比四年前上涨近50%；据克而瑞数据统计显示，南京2011年的成交均价为10826元/平米，2015年的成交均价为14321元/平米，四年时间涨幅为32%。由此可见，仙林湖板块在过去的五年当中一直是在升值的。
??从现在到未来
??再一次回到学术派的研究结果，按照之前的结果，湖景对于住宅的价值提升在12.81%，对于可以免费进入湖景的住宅价值提升幅度在32.77%。那么，按照这个提升比率来看，万达茂既可以满足观赏到湖景，又可以满足免费进入湖景公园，分析师就来算一下未来该项目的价值，根据2015年9月克而瑞数据显示，万达茂的套均价为150.77万元，按照研究结果的涨幅比率来看，套均价至少会升值19.31万元。对于普通购房者而言，这样的涨幅预期是不是十分心动呢。
??现在你是否想买湖景房了呢，按照学术派的选房思路，虽然升值潜力很诱人，但分析师建议购房者，如果不是作为投资，在选房的过程中还是要根据自己生活需求以及居住习惯来对比分析项目和产品，万达茂即将推出湖景楼王产品，感兴趣的购房者不妨学以致用，将学术派的理论付诸于实践，去实地感受下。（房价点评网 丁岚）
