2008年，韦先生将工作3年多约9万元的积蓄作为首付，在鱼峰某楼盘购买了一套81平方米的两房做婚房。近两年收入增加，家中又增添一个小宝宝，韦先生和妻子有了换房的想法。但手中可用资金不多，两人计算后认为不管是现阶段换房还是5年后换房，都需要卖掉现有住房才能实现。但是两个时间段换房，房价差距大，如何选择？理财师作了解析。
邀请嘉宾
浦发银行理财经理 江怡
香港中文大学硕士研究生，金融理财师AFP持证人，熟悉债券投资策略，具有国际化的投资视野。
理财档案
韦先生30岁，目前在一家国企工作，月收入5000元，年终奖1万元。妻子李女士29岁，月收入4000元，年终奖5000元。两人所在单位都有五险一金，韦先生的工作性质为户外工作，单位还购有意外险。韦先生的公积金最近刚得到提升，约3500元/月，李女士的公积金350元/月。
两人的小宝宝1岁半，目前消费不大。
家庭资产
现金存款：4万元
定期存款：近1万元
房产市值：45万元(公积金贷款，本额本金，需还贷10年，剩余贷款本金10万元，月供900元)，外地还有一套小户型，市值10万元，这套房产在父母名下。
公积金帐户：共3.5万元
家庭收支
收入：9000元/月
开支：生活费2500元/月
水电、物业费：250元/月
小汽车油费、停车费：300元
月供：900元/月
理财目标
打算改善居住环境，购买一套110~120平方米的三房，最好拥有优质学区。近期买可以吗？还是5年后有积累多一些再换？如何实现？
置业分析
近期换：
有首付款，无装修经费
韦先生和妻子名下有一套房，两人如果再购房可以申请到贷款。从韦先生的家庭经济收入看，两人换房，要卖掉现有住房才可实现。
现有住房市值45万元，但该房还有近10万元的欠款，卖房前须将银行欠款结清。两人目前的存款加银行定期存款才近5万元，要还款还需借5万元才行。借到钱后，还清贷款再将房屋售出，计算下来房屋的实得房款为35万元左右。
目前柳州房价基本都达到6000元/平方米，以这个价格计算，一套110平方米的房需66万元，一套120平方米的房需72万元。两人都有公积金贷款，就按现行公积金政策计算。购买二套房，如选110平方米首付33万元，贷款33万元；选120平方米首付36万元，贷款36万元。35万元的售房款基本足够新房的首付款，买房后一年半载就会装修，不管选择哪个面积的房，装修费大概都需要6万~10万元，再加上一笔家具费，总共需要12万~15万元。
如果再将外地市值10万元的小户卖掉，也还有几万元的缺口。如果能与亲戚朋友借到这笔钱，可以实现，但短时间内的生活会比较拮据。
5年后：
资金宽裕，置业较轻松
如果5年后购房，预计房价普遍涨至8000元/平方米，一套110平方米的房需88万元、120平方米的房需96万元。仍用公积金贷款，按现行二套房首付五成，两个面积的房首付分别是44万元、48万元。加上届时约20万元的家装费，五年后一共需要64万或68万元现金。
在不考虑房屋增值的情况下，假设5年后将外地的房子出售，以及提前5年(也就是5年后)还清房贷，卖两套房后大约得到房款45万元。而为了能实现5年后买房，韦先生现有的4万现金存款及1万的存款合并起来，购买银行理财产品，按目前理财产品的年平均收益率约5.0%计算，五年后本金利息约达6.2万元。
同时，考虑韦先生夫妇年结余加上年终奖，约7.6万元。则如果5年中家庭开销没有突然激增或者突降的情况下，5年后大约可以结余37.8万元。加上出售房屋获得的现金以及购买理财产品的本金收益，5年后到期时资金储备达89万元。
作为改需的韦先生可能会选稍好的楼盘，以9000元/平方米计算，120平方米的房108万元，首付54万元，要保证完全用公积金贷款，首付需付68万元，贷款40万元。加上装修费，资金没有剩余。不过，家庭的公积金帐户会达20多万，购房资金比较宽裕。另外，现有两套房的房款是假设其不增值，5年后新房价格上涨的话，韦先生现有两套房也会上涨，所以届时出售价格还不止45万元。
理财师说
争取一两年内换房
两个阶段换房，面临的房价肯定不同，保守估计，一套120平方米的房5年后需多付房款近20万元。但是现阶段韦先生的现金流紧张，需向外借款将达几万元，能否实现需视结合客观情况考虑。如果5年后再购房，按目前政策和房价走势看，可能会比较轻松。但5年后，房价和政策发生变动的可能性也不小，因此建议折中考虑，近期继续存钱，争取在一两年内实现换房。
记者提醒
买房换房，都需要动用大笔资金。韦先生的孩子尚小，所花的费用不多，在这期间资金易集中。由于所需资金多，要达成目标，理财需积极，生活开销合理把控，定期储蓄也不能松懈。
