??改善产品成交环比大幅上升
??据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周改善产品成交全线环比大幅上升，改善需求释放尤为明显。自今年3月30日央行降低二套房首付比例至四成后，改善需求明显加速释放，连续三周持续上升且增长势头猛烈。
??究其原因，从2011年实施二套房六成首付比例后，东莞改善需求就一直被压抑。受益于人口红利，过去市场成交一直以刚需为主。2005年楼市开启刚需当道的时代，10年过去那一波刚需客户正是现在换房的阶段，东莞换房时代到来。可见，当下东莞改善需求量比较大。
??“事实上，东莞改善需求加速释放是多重政策利好刺激的结果。”东莞中原市场研究部有关人士说。因为从3月1日央行再次降息后，改善需求成交已开始逐渐抬头，但增长量不是很大。半年内央行两次降息，等于房贷利率在先前的基础上打九折，购房成本减少了。再叠加“3·30”房贷新政带来首期付款压力明显减轻的利好刺激，客户入市意愿大增。
??从客户心理上看，不少客户怕后市涨价，欲抄底入市。由于先前偏大户型洋房的成交一直不景气，库存逐渐累积造成开发商出货压力较大，从去年开始不少开发商已针对偏大户型降价促销，今年价格均处于较低位时期。加上市场经历多重政策利好刺激后，楼市环境向好促使开发商涨价情绪升高。许多改善客户怕后市涨价，欲抄底入市从而纷纷加快入市步伐。
??数据显示，从增长势头来看，首改和再改产品成交增长势头较为突出，其中首改产品近三周成交环比增速持续增大，从2%到17%再到28%，增长势头最稳健，且首改产品增长量最大，其需求量明显大于再改。而高端产品成交增长较为缓慢，反映超大户型的需求有限，未来出货压力仍较大。
??业内建议
??房企不宜望风大幅度涨价
??业内人士建议，房企需积极调整推盘节奏，借力两次降准降息之后的“窗口期”进行跑量去库存，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
??其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要望风大幅度涨价，更不要为期待涨价进行捂盘惜售，错过放量的“窗口期”。同时调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
??而购房者方面，可紧抓政策带来的红利及时出手购房，需赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，同时趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择性价比仍较高的时机入市购房。
