容磁机构副总经理 张立明

　　主持人：我们接下来想请张总讨论一下写字楼如何突围，在产品同质化比较高的情况下，我们的产品走向何方。

　　张立明：简单分析一下这块想法，专业的咨询机构反而是作大自己市场的机会。包括我们很多朋友做投资的，反而是非常好的机会。为什么呢？因为开发商卖不掉了，会有一些困难。在这个市场里面寻找一个信息对等的过程，这里面我们作为开发商来说，感觉到这个过程从资金链来说会存在一定的压力。这里面整个重庆的市场，刚才石总讲的未来重庆的市场是非常繁荣的。

　　从全国来看，包括市场容量，包括整个租售价格来看，其实远低于一线城市的价格。成都价格写的是150，同样商品的话我们是100左右，一线不算，一线都在150左右的水平，包括解放碑的，重庆这边的话依然处在起步的阶段，写字楼市场其实是被硬挤出来的一个市场。开发商发现限购之后，开发商发现住宅非常难卖，导致很多开发商跟政府有了一个默契，就做大商业。当时我们在评估这个时期，是做小公寓，还是做写字楼。后来我们达到了统一，就是做写字楼肯定要比做住宅好卖一些。最后我们实现的话，也是写字楼要比住宅要好卖一点。在这样一个市场环境下面其实是受政治调控最大的领域。

　　我觉得危机的话，刚才樊总讲的，其实就是一个机遇，关键我们在这里面如何来选择。我们小时候看了一本书叫少年的烦恼。如何突围方面，包括樊总，石总，刘总都讲了很多这方面的经验，你们在第一线操盘，发言权应该比我更充分一点。我把我的一些想法也给大家分享一下。

　　第一个我觉得在写字楼的使用功能的评判问题，现在很多人买写字楼或者买物业，不一定是办公的。比如说酒店，还有更加广泛的运用，包括投资部都在讨论这个问题，我们如果在这方面有一些创新，这块能给我们提供新的机会。现在有些人在做电子商务，做期货，形成一个产业群之后，整个这栋楼就慢慢的解决掉了。我们如何在实现功能上有一些创新，尤其对于一些不是甲级的，在甲级下，然后乙级，甚至丙级这样的一些企业，能够有更多的机会。跟重庆市的规模来说，都是很小的，都是在于集中的释放。开发商一要求迅速的回笼资金。这块的危机来说，时间解决不了，只能靠地域来解决。包括一些投资机构，外资的话很多都很看好重庆城市的发展空间，他们也很愿意到这里来投资。石总说了25%的占有率，如果集中在任何几个开发商里面，这个量都是非常大的。世界五百强在重庆这边设总部还是非常少。这里面有一个很好的发展空间。

　　另外重庆人的投资观念有问题，并不是没有钱，而不是不愿意投资写字楼。比如有一些老板有几千万不愿意这么做，放在股市里面做短炒，依然会回来。随着中国经济的发展来说，这样一些不规范的机构来说肯定越来越少，他们应该考虑自己资产稳定性的问题。包括我们的一些朋友，他们正在考虑，几个人买一个写字楼，他们租一部分，卖一部分，沉淀一部分，这种能量还是在民间小规模的。如果这块的市场我们有一些中介机构，开发商提供一些帮助，让这块更容易实现，其实可以给我们市场提供很好的机会的。我们很多朋友自己家里面有几百万，凑几个朋友，就一千万，对于我们来说就是大客户了，他可以短期持有，也可以长期租赁。这些人普遍需要的是现房，他对期房市场不太看好。他的资金沉淀太久的他是不愿意做。我们能够提供一些有效的方法来转嫁这些问题，这块应该是开发商考虑的问题，比如在付款方式方面有没有一些创新，让他的资金杠杆能够实现。这块能够把市场做大。

　　第四其实重庆的代理行业一直没有，包括市场咨询，包括代理一直没有得到很好的发展。其实在上海，包括世邦，包括第一戴维斯，重庆人好像比较节约，不愿意出这笔钱。这个市场很小，我觉得应该有一个很好的利益分配问题。如果没有中介来做，他肯定盘不活，简单的靠投资商和开发商来做，肯定不行。对于我们写字楼的中长期是非常不利的五，我们世邦的，包括其他的一些机构都来参与，这样的话，这是很好的机会，而且也希望开发商能够给世邦，给我们这样的机构，当然我是做咨询多一点，我不做中介机构这个活，希望能有更多的机会。最早能够建立起一个良好的机制，在这个社会里面有更大的市场。期待整个行业能够有更大的发展，也给我们提供更多的机会。

　　最后一点，关于软实力的问题。北京的写字楼他们的硬件配置不一定比重庆好，实际上他好在什么地方，我们在庐山宾馆那块，周边的酒店配置也不太好，好的是环境非常舒服。下面坐着喝咖啡的，吃饭的，整个消费非常舒服，周边交通方面比我们好很多。他们不仅仅是一个固定办公的地方，就是移动办公的形式。我就是谈一点生意，我朋友约我去庐山吧，还有一个老外在聊，觉得自己很有档次。双方谈生意需要周边的环境比较适合自己。我们重庆这块谈一点交易的话，去哪儿谈，大都会太乱了，太杂，后面我们只有找茶楼。然后茶楼里面又有一大堆人在打麻将。其实这样的氛围是很大的一个问题。重庆这块对于这样的一些软实力配套的改善，这块重庆这边是需要极大的提升的。融恒谈到这个问题，融恒旁边有一个巨大的商务配套，江北嘴的氛围配套起来以后，五颜六色的人聚集起来，对这个市场其实是非常好的一个空间。而且一旦做成生意以后，他就需要固定的办公场所，而这方面都有先发优势，在这个区域里面寻找写字楼。现在解放碑的交通配套都有严重的缺失，已经滞后与整个城市的发展。我们去那里停车，停了一个小时，都停满了。这是我们需要去解决的。我们通过我们的招商，规划，通过资源的让步，靠我们下面可能三四万方的体量来盘活十几二十万方的体量。庐山的也就七千平方米，整个庐山宾馆居住全是一体化的东西了。各位都是专家了，也算是抛一块小砖头。

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