眼下，柳州的商业地产发展得如火如荼，大型商场、专业卖场、城市综合体都遍地开花，但在商贸经济快速发展的同时，河西片区却一直被业内视作城市商业发展的短板，在商务、购物、办公和休闲各个方面均被其他片区甩在身后，“河西缺商”一度成为业内热议的话题。抱着对“河西缺商”的团团疑问，记者对河西片区进行了为期半个月的实地走访。然而记者调查发现，真实情况未必真如业内所想，河西，或许只是“偏商”而已。
河西商业业态单一
河西，是柳州本地人对潭西片、西环片和柳太路东片的统称。从地图上看，概念上的河西片区规划用地面积约11.35平方公里，控制人口规模为15.5万~18万人，居住人口约占全市常住人口的13%。帐面数字反映出，河西片区在柳州市区的组织构成中占据着极为重要的地位。
配套方面，河西虽不及城中半岛具有深厚底蕴，也赶不上河东近几年的发展脚步，但这里有知名国营企业及大量私营企业，承载着数以万户计的居住需求，所以周边的住宅小区星罗棋布，而学校、医院、银行和公交等辅助要素，也一直保持着自给自足的平衡状态。而商业地产的开发，河西俨然已被其他片区远远甩在身后。
近些年，河东的商用物业如雨后春笋般频繁冒尖，河北半岛和鱼峰区也在旧城改造地推动下，不时有新鲜的商服用地挂牌，但柳南除了旧机场区域偶尔推出个别商业用地以外，河西片区一直苦于无商服用地可供开发，以致片区内商用物业在房地产开发中所占比重不断收缩。
记者采访发现，目前河西的商用物业以街铺为主，受制于街铺体量小、租约短、散户多等客观因素，河西并未形成一个具备某种消费核心的成熟商圈，其运营业态依旧维持在以快速消费为主的粗放层面。作为汇聚数万居民的大型生活板块，河西商业却未能错落互补，导致片区居民大部分的消费需求被迫外流，从而让更多人产生“河西缺商”的错觉。
工业才是河西主导
追根溯源，河西之所以会落下个“缺商”的病根，原因还在于河西一直是柳州重工业生产基地，柳州三大支柱产业中，汽车和机械将其重要的产销基地设在河西一带。
即便近年来柳州市政府大力兴建广西柳州汽车城，旨在分流部分柳工和五菱下属子公司及测试中心到柳东新区去，但新近崛起的河西工业区(共有4个园区)，依然分化了大部分基础产能。因此，相关职能部门在对河西土地进行中长期规划时，考虑得更多的仍是工业和居住两类用地性质，这就从根本上制约了河西发展商业的前景。
“最初在规划河西片区的时候，除了制造型企业日常需要的工业和仓储用地以外，其余方面便是如何消化企业职工的住宿问题，所以居住用地占整个片区规划用地面积的六成以上。相比之下，可用于独立开发的商业用地还不足全部规划面积的二十分之一。”柳州市规划局副调研员肖忠其个人认为，规划条件的先天不
足，掣肘了河西片区的商业开发。
然而，当记者抛出政府会否依据实际情况酌情调整河西片区的控规定位时，肖忠其却表示，即便目前河西商业已在全市范围内处于相对劣势，但基于工业在区域发展中的主导地位，相信政府不会贸然改变河西“以核心产业为主、辅以优质生活的居住配套整合区”的定位主基调。
“毕竟在一个城市的架构中，每个区域都有其独特的职责和作用，不能把所有东西都混为一谈。”
片区商业氛围稀薄
实际上，除了商业用地规划的因素，河西本身缺乏足够浓郁的商业氛围，则是诸多商家一直远离河西的深层原因。
深耕柳州商业地产领域8年的业内人士赖军曾私下向记者透露，先后有2家大型综合卖场的运营商到柳州调研，他们也都不约而同地看上了西环路东侧一块占地100多亩的商业用地。起初他们认为河西片人流密集，交通便利，商铺租金较低，非常益于打造仓储式购物中心。但在实际走访中，他们却发现，当地居民除了一些生活必需品会选择就近购买，衣食住行各个方面的消费需求，他们都宁愿驱车前往市中心采购。
“这并非河西缺乏类似配套，而是河西现有的商业配置根本不足以吸引市民留下消费。”赖军如是说道。一些在河西大企业工作的职工就表示，他们已习惯去市中心消费，这与片区没有形成商业规模有关。
而金绿洲一不愿透露姓名的业内人士则坦言：“我们打造星光大道之初，曾计划引入超市和商场，餐饮只是其中的一个服务项目，但实际招商过程中，虽然也曾接待过好几拨洽谈商家，但最后都无疾而终。归根结底，还是大型商家对河西片的消费能力缺乏信心。”
这番被他视作“关起们来自省”的谈话内容，或许能深刻印证河西商业在众人眼中尴尬的地位——看似需求量大，实则留在当地消费的居民少。这也是商业供应与需求存在的矛盾。
餐饮建材两家独大
据不完全统计，目前河西片只有2家大型超市，步行街、购物中心和集中商圈统统“挂零”，但规模以上建材市场却有4个，大中型餐饮场所10余家，小型餐饮铺面不计其数。长此以往，以至于包括河西居民在内的众多市民，但凡谈起河西商业，人们脑中浮现得最多的，只有餐饮和家居建材。
“西环建材市场已经有十余年的历史，而河西片曾经开有多个‘美食城’和‘大排档’，多年积累，大部分柳州人民已培养起‘装修到河西’和‘吃喝在河西’的消费习惯，即使近几年旧城改造已使河西面貌大为改变，但人们的消费习惯却未能及时扭转。既然河西连自己片区的居民都无法留住，又谈何吸引其他片区居民‘跨界’消费呢？”柳州市柳南区招商促进局一名工作人员表示，需求决定供应，如今在河西，无论是投资业主，还是企业商家，在招商过程中都会不可避免地碰到上述两个行业的商家。周而复始，不断循环，所以河西商业中百货、购物依旧匮乏，餐饮和建材却越来越多，“偏商”现象有加无减。
事实上，曾被业内视作足以单挑阳光100城市广场的金绿洲星光大道，如今已变成一个“餐饮基地”，林林总总的餐饮品牌七八家，外搭一个占地数千平方米的红木卖场。当然，个中还点缀了一家健身俱乐部。总而言之，餐饮娱乐和家居建材，就是河西商业的真实写照。
发现了问题，自然要解决问题。记者在采访过程中，专家业内权威机构等社会各界人士却对河西商业的前景莫衷一是，有的建议继续保持当前业态，并将其精品化、高端化，发展成柳州人居家装修、外出就餐的不二选择；有的认为可适当增加部分写字楼，以扩大柳工、五菱等企业的下线三产服务业……但记者听到最靠谱的，则是柳州市恒巨房地产开发有限公司董事长李孝祺关于借鉴深圳山姆会员店，打造一站式仓储型购物中心的建议。
“说它是超市，它大至家居建材，小至生活用品，一应俱全。换言之，就是‘加大号’的百货超市。因为打造仓储型购物中心，首先需要有足够大的停车场，方便一家人在此集中采购到未来一周甚至是一个月所需要的生活用品；其次它还需要有足够明显的价格优势，以便让更多人改变原有消费习惯，转而跑到河西购物；最后，则是必须掌握足够完善的消费业态，能让消费者能一进入卖场，就能买到想买的东西。恰如深圳山姆会员店悬挂在门口的巨幅广告标语所述：‘我有的你未必需要，你需要的我肯定有！’”
而支撑李孝祺观点的论据，则是河西工业三区多达数千亩的空置用地。
