??“不该用的被套用，要用的地方却用不了……”随着惠州市住宅逐步进入集中维护周期，社区住宅维修资金运营和监管过程中频繁出现的纠纷受到各方关注。近日，惠州市房管局针对这一局面发布关于进一步贯彻落实《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》补充规定的通知（下称《通知》），对既有的住宅维修资金监管中出现的，应对紧急维修和违规套用等应急问题反应迟缓的状况予以完善。
??结合当前社区业委会组建比例较低，业主协调程序复杂的现状，通知对于社区应急维修予以优化；在应对个别社区出现的违规使用和高套维修资金现象，新规要求采取分批次的支付方式，有效规避违规行为和保障工程质量。惠州市房管局相关负责人对此介绍，该通知是对既有监管规定的优化，结合社区实际问题更有效地进行指导，有效加强资金监管和保障资金归集业主权益。
??●南方日报记者 张峰
??提高效率 紧急使用维修金可联席会议审批
??2014年6月，为规范住宅维修资金的归集和使用，惠州市政府正式发布《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》，实施细则对于新建和老旧社区维修资金筹措及缴存比例作出详细规定，有效规范了惠州新建住宅社区的资金归集。
??在住宅维修资金使用过程中，“程序多、使用难”的问题受到关注。尽管相关规定要求需要占建筑物总面积2/3以上的业主和占总人数2/3以上的业主同意即将实现资金的有效申请，但对于社区紧急抢修等问题则有待优化。
??记者在政府网络问政平台上发现，社区墙体脱落急需修复手续复杂、小区电梯停运检修难等类似问题的投诉不在少数，由于无法有效协调修复，影响到社区业主的日常生活。在既有的相关规定中，业主大会协商是唯一途径，但结合当前惠州住宅小区大部分并未组建业主委员会的现状，快速有效解决社区紧急问题并不容易。
??新发布的《通知》对此将予以完善。通知针对社区应急情况的出现，指出根据住宅维修资金紧急使用审批程序，维修金额原则上控制在受益业主房屋分户账户（单元户）资金总余额的10%以内，要是超过10%（含），则需经业主大会决定。
??由于当前业主委员会筹建尚处在初始阶段，《通知》规定，如果社区紧急状态出现后，在一周内都无法通过业主大会决定的，将由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或社区工作站（居委会）、房管、财政、物业公司以及业主代表联席会议作出决定。
??高额套用 3万元以内维修金先施工再收款
??今年初，河南岸某住宅小区由于社区公共部分老旧损坏，物业主导申请使用社区住宅维修资金修复。历时两个多月，社区破损得以修复，但工程施工费用接近10万元的金额受到业主质疑。部分业主拒绝同意支付，认为物业伙同施工企业故意“高套”维修资金。
??对此，市房管局相关负责人介绍，与该小区纠纷类似的情况并非个例。在以往的社区住宅维修资金监管和运营过程中，个别违规套用和高额套用的情况确实时有发生。但是随着该局在后期监管过程中不断强化，并在社区维修工程资金核算环节引入独立的第三方检测和审价机构，此类现象逐步减少。
??相比于第三方机构的审价让高套行为有所忌惮，新《通知》中在维修资金款项支付环节的优化则让该问题有效规避。根据工程量的大小以及申请维修资金的金额，按照维修施工工程进度进行支付，让这一过程处于有效的监督之下，避免高额套用资金之余，还能有效保障维修工程的施工质量。
??《通知》介绍，社区住宅专项资金使用工程款项在原则上直接拨付给维修施工单位，但根据费用金额的多少采取分批支付的形式。维修资金在3万元以内的话，施工方先完成维修施工再收取款项，申请使用人采取一次性支付，并提供维修施工单位开具的发票原件。
??为了防止高套和保障工程质量，对于金额较高的维修工程款实施分批次支付。通知指出，款项在3万（含）至5万元需分2期支付，首期支付95%款项并提供维修施工单位开具的发票原件，另有5%作为工程质保金第2期支付；若工程款在5万元以上则需分3期，第1期支付30%，第2期支付65%，第3期支付5%为工程质保金。
??另外，通知还要求维修工程中办理支付手续人员必须是申请使用人，或者是施工单位法人代表，包括持申请使用人（或者施工单位）法人代表授权书的人员。且要求办理支付的人员必须提供发票原件，否则将不予付款。
??保值增值 归集行维修金余额达1000万转存定期
??市房管局介绍，惠州的住宅维修资金正式开始归集始于2003年，当前全市已经达到40亿元的规模，其中惠城区19.8亿元。相关负责人介绍，目前由于归集资金的楼盘大多处于保修期内，实际使用比例较少，近几年每年大概就在1000万—2000万元左右。
??归集的40亿元住宅专项维修资金如何监管和保护成为重点，另外资金产生的增值收益该如何分配亦引起社会关注。对于这一问题，《通知》首先明确资金的增值收入在预留必要的管理成本后，将全部分配给所有参与归集维修资金的业主，直接转存入业主房屋分户账户。
??另外，通知为保障资金安全，有效保障社区维修资金的支出需求，对于维修资金增值方式也作出明确限制。通知指出，根据现有法规，住宅专项维修资金增值只能通过购买一级国债，或转存定期。为了实现资金的最大限度增值，并确保住宅共用部位、公用设施设备日常维修顺利实施，《通知》要求今后各归集银行的维修资金余额达到1000万元时，房管部门在确保有充裕资金保障正常使用前提下，及时安排相应资金转存定期，获得增值收益。
??对于增值收益的信息能否实现公开，房管局相关负责人直言，除了房管局，全体业主和利益相关人员依托惠州市住宅维修资金信息系统均可实现有效监管。社区业主仅需在该系统上输入自己的账号信息，就能有效查看所在社区的维修资金运营状况，实现公开透明。
