克而瑞房价 市场摘要
七月末，中央政治局会议召开，促进房地产市场平稳健康发展是会议重点方向之一。虽然七月的“淡季”已过，但是中央政治局的会议方向或会让房地产行业在接下来的5个月燃起“浓浓烈火”。
从市场实际监测中我们发现：
1、7月进入传统的成交“淡季”，广州商品住宅供应虽比上月有所上涨，但是仍处于低位，开发商在传统淡季推货积极度一般。7月供求比为0.8，已经连续3个月出现供不应求局面。
2、下半年国内保经济GDP增幅的困难度依然存在，7月5日国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中房地产行业得到政府金融支持。经济遇到了困难其实是有利于房地产业的，房地产业的融资环境反而会好。
3、各地地方性债务高企，广州的债务压力依然存在，在税务机制未改变的情况下，地方政府对房地产的依赖依然较高，今年上半年，广州财政预算收入增量中仅房地产的贡献就过半。今年广州白云、番禺、海珠等陆续拍出多幅高价地块，形成了房价上涨预期。
从整体看，本机构对2013年广州楼市持谨慎乐观的态度，未来房价依旧保持稳中有涨的走势。对于广州市场走向，本机构有两点基本判断：
从市场交易量看，据CRIC监测，2013年7月广州十区二市商品住宅成交面积比6月略有下降，约为80万平方米，环比下降5.6%。8月广州预计新开盘项目和新推项目量为43个，8月供应量预计与7月相当。虽然市场需求量依然较大，但是供应量没有明显上升的前提下，预计8月成交量或与7月相当。
从房价角度来看，广州7月统计的网签房价出现数字性反弹，所以，地方政府“限价”政策仍然会持续，房价“假跌”的现象仍然会持续。由于房地产是国家的支柱性产业，对下半年的GDP贡献较大，受到政府的“关照”下，开发商下半年的融资环境会有所加强，那么开发商降价出售的可能性几乎为零。预计广州8月实际房价仍然保持稳步上涨态势。
从7月市场情况来看，继续受广州政府“限价”政策影响，广州房价“假跌”现象持续。万科东荟城、中海誉城以及广州亚运城等项目仍处于被低估状态，对比CRIC房价系统指导价与项目实际售价来看，这几个项目目前仍处于低估状态，未来房价仍有较大上涨空间。
从7月市场情况来看，继续受广州政府“限价”政策影响，广州房价“假跌”现象持续。万科东荟城、中海誉城以及广州亚运城等项目仍处于被低估状态，对比CRIC房价系统指导价与项目实际售价来看，这几个项目目前仍处于低估状态，未来房价仍有较大上涨空间。
1)。价格指数：放开金融机构贷款利率管制 短期影响不大 价格上涨预期可待
2013年7月，广州一手房价格指数为1117.5点，较上月上升18.6点，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大了0.64个百分点，同比上涨23.38%。
从7月广州市场情况来看，供不应求的局面是影响商品住宅价格上涨的主要因素之一。从政策上看，央行2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，此次调整短期内并不会对楼市产生大的影响。另外，开发商融资环境将会更好，开发商降价意愿更低。因此，短期内市场仍会处于“价涨量低”的状态。
2). 商品住宅量价走势：7月“价涨量跌” 8月成交量或与7月相当
2013年7月广州十区二市商品住宅新增供应63.89万㎡，环比上月上涨11.1%，共供应6887套。广州商品住宅供应虽比上月有所上涨，但是仍处于低位，开发商在传统淡季推货积极度一般。
2013年7月广州商品住宅成交面积约80万平方米，环比下降5.7%左右，同比下降18.7%。成交均价为14035元/㎡，环比上涨6.3%，同比增长6.23%。即使在持续的“限价”环境下，7月仍出现环比6.3%的涨幅，原因是均价在1.5万/平方米以上的项目占三至四成，中高价位产品网签拉高均价所致。
根据CRIC监测供应情况看，8月广州预计新开盘项目和新推项目量为43个，8月供应量预计与7月相当。虽然市场需求量依然较大，但是供应量没有明显上升的前提下，预计8月成交量或与7月相当。
2. 二手房价格指数：
1)、价格指数：连续十四个月上涨，6月价格又再创新高
2013年6月，广州二手房价格指数为1060.8点，较上月上升15.4点，环比上涨1.47%，涨幅较上月增加了0.41个百分点。同比上涨10.07%，为近十四个月的最高值。
广州二手房市场价格指数在六月走高，广州“限签”政策的持续，使得部分置业客户转战二手房市场，其中不少高端买家，直接使得局部区域出现回暖现象，海珠南洲板块、珠江新城板块等，一定程度上托高了二手房均价。
2)、市场运行：5月二手房成交恢复正常，6月二手房成交看涨
“新国五条”使得二手房成交量在3、4月份集中过户，推高成交量。通过阳光家园网了解，5月二手房成交恢复正常，十区成交7453套，成交量依然在相对高位运行。
6月受到持续的“限签”影响，一手市场的“限签”间接上加速了二手市场的局部区域反弹。由于6月份官方数据仍未公布，但可以预知，6月二手房成交量或比5月上涨，上涨幅度或在5%左右。
广州7月的热销项目，主要是萝岗、增城等周边的郊区的刚需产品为主，商品住宅的市场重心仍向东部及北部区域转移。
该区片项目处于价格洼地，未来具备充足的升值潜力，加上日后交通等多方面配套的投入建成，将会成为城市外拓的新城区域；目前刚需型客户主要关注的楼盘项目优势在于产品的升值潜力，目前此类项目定价仍低于我们评估的市场指导价，预计未来发展空间充足。
本月项目在售项目中，中信西关海、万科东荟城和翡翠绿洲的实际售价明显低于克而瑞指导价，上月开盘的岭南山畔本月持续热销，加上近期热销的中海誉城、亚运城，以上项目均低于指导价10%以上，我们给予强烈推荐评级，其中中海誉城6月成交371套、广州亚运城成交269套、岭南山畔成交267套。
刚需型产品主要集中在广州周边近郊，凭借目前项目目前所处的价格条件，同样受到购房者的青睐。
项目点评：
项目一：万科东荟城
项目情况
推荐理由：
项目区位：项目位于萝岗区科学城东部区片，未来地铁6号线沿线，并规划建有多项生活配套设施，区位升值潜力明显。
企业形象：项目开发商广州万怡房地产有限公司是万科集团旗下的子公司，万科作为中国头号房地产开发商，项目的整体品牌推广方面有明显的先天优势，更能优化市场对项目的熟悉程度。
销售价格：万科东荟城7月的商品住宅成交均价约为15940元/平方米，售价基本为项目所在的知识城板块的本月普通住宅成交均价，因此在定价层面方面有一定的市场吸引力。
产品类型：项目产品凸显其“刚需”的本质，当前主推的主力房型包括70平方米的二房，85-98平方米的三房，123-124平方米的四房。
综上4点该项目在科学城板块开售以来得以热销，并且价格低于克而瑞指导价，故CRIC给与“强烈推荐”评级。
项目二：广州亚运城
项目情况
推荐理由：
知名项目：广州亚运城是2010年亚洲运动会的一项大型工程项目，用地面积2.7372平方公里，赛时总建筑面积148万平方米，主要分为运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园等七大部分。目前新推天誉组团为新建项目楼栋。
项目区位：项目位于莲花山南麓，莲花水道西岸，京珠高速公路及地铁四号线以东区域。区内配套应有尽有，同时，周边还有庄士映蝶蓝湾、保利公馆2010等大型楼盘，发展潜力大。有着完善的发展规划，计划中各种功能配套陆续建设。
环保设计：本项目由于有相应的亚运会应用需求，因此在园区内部规划了多项环保创新的绿色设计。其中包括集中实施综合管沟、真空垃圾收集系统、分质供水、太阳能利用等技术。
综上三点，项目自公开以来就受到市场的重点关注，首期推售项目更受到全城的关注，整体销售表现理想，故CRIC给与“强烈推荐”评级。
根据上月广州整体的售价表现，均价相对高于市场预期的项目主要有君华香柏广场、大学小筑以及东方新世界等楼盘。该系列楼盘主要是由于售价估值较高，大幅透支其所在区域的的升值潜力，且目前产品的市场适应面较窄，仅能面对部分高端购房者的需求，故此，我们给予不推荐评级。
另一方面，项目销售单价在一定程度高于周边产品，而且以较大户型为主，明显无法满足区域销售群体购房需求，使其去化缓慢等因素，也成为该系列楼盘的主要上榜原因。
1). 项目一：君华香柏广场
项目情况
详细理由
项目区位：项目位于白云区广州大道北与京溪路交汇处，距离天河核心区约15分钟车程；周边交通条件成熟，但是由于楼盘靠近路边且车流量较多，造成噪音较大，且影响住户室内通风效果。
销售价格：项目7月成交均价44000元/平方米，高于本身的实际销售估值，其中主要是因为项目当前货尾大户型产品，整体选择较少，加上受到近期广州楼市持续涨价的影响，因此造成产品售价大幅透支本身价值。
产品类型：目前主要销售163㎡的四房产品，带装修价格16000-18000元/平方米；产品由于区域定位不明细，且难以满足多数购房者需求。
综上三点，项目实际销售均价44000元/平米，大幅高于克而瑞指导价，市场对项目反映平淡，故CRIC给与“不推荐”评级。
项目二：东方新世界三期
项目情况
详细理由
项目区位：项目位于天河区中山大道西沿线，临近天河区政府办公楼，周边交通和生活配套成熟，档次中档偏上。楼盘的当前定价较高，明显偏离产品周边的档次价值。
销售价格：天河公园板块7月普通住宅成交单价约29500元/平方米，项目7月的销售均价已达40000元/平方米以上，大幅高于区片的平均值，对购房者而言需要谨慎考虑。
板块竞争：东方新世界三期售价明显高于同板块内的周边项目，虽然项目区位上有部分优势价值，但是整体价格方面仍难以与周边楼盘竞争。
综上三点，该项目的售价大幅高于所在的板块价值，且项目实际销售均价高于克而瑞指导价，故CRIC给与“不推荐”评级。
8月广州预计将推楼盘较少，仅有5个分别位于天河、番禺、花都和荔湾等区。位于天河区的富力天禧花都区的雅居乐花漾集比较受到业内市场关注，其中富力天禧位于天河区车陂板块，新盘推出会否进一步推高该区片的整体房价水平？
另一方面，荔湾区坑口板块的全新项目元邦明月水岸或将开售，项目入市可能会对该区域内的保利两个项目销售情况产生冲击。
