??受政策及持续降息等多种因素发酵影响，2015年惠州楼市复苏明显，市场以去库存为主要基调，在试探和谨慎中开场，以皆大欢喜的翘尾收场。2016年中原预计全市供应量粗略估算为929万平方米，鉴于此前的高库存，2016年主基调依然是去库存，城区以价换量仍是营销主旋律。而邻深片区的大亚湾、惠阳则受深圳房价持续上涨影响，量价将有持续高光表现。同时，房企分化也越发明显，品牌房企的市场占有率将越来越高，部分本土中小房企生存空间越来越窄，开发商之间的合作、资本和营销输出将成为新常态。
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??以价换量
??仍会是主旋律
??解析：据惠州中原地产数据，2016年，惠州全市预计新增供应量为929万平方米，为近4年最低，与去年接近持平。这意味着开发商对今年的惠州楼市判断持谨慎态度。
??最直接的原因便是库存高企。至2015年底，全市商品房库存量超过1000万平方米，加上929万平方米的新增供应量，2016年的总体供应量将高达2000万平方米。按近三年平均消化速度，去化周期将长达24个月，严重超过库存警戒线，去库存压力绝不亚于2015年。
??正是因为20 14年和2015年惠州全市的库存量太大，严重失衡的供求关系导致市场竞争白热化，价格战此起彼伏，不少片区的楼盘为顺利走量冲刺业绩，全年持续以价换量模式，产品利润几近耗光。
??因此，2016年新增供应量下滑在情理之中。不过即便如此，由于存量太大，2016年的惠州楼市依然面临巨大压力，以价换量的去库存大战在2016年的惠州市场依然可以预见。
??B
??改善型需求占主导
??换房时代全面到来
??解析：首次置业的刚需客群这几年逐步被市场消耗光，惠州市场开始迈入改善型居住时代。惠州中原地产发布数据显示，除惠东滨海和龙门县等两大以旅游地产为主导的区域，2016年新增产品中，继续以中小户型和公寓为主。其余区域的新增产品，120平方米以上的改善型户型开始占主导。
??90/70政策慢慢地淡出市场后，100平方米以下的住宅产品在惠州市场供应链上越来越难以消化。同时，100-120平方米内的创新“N 1”三房、四房成为主流，开发商开始把景观面最好的单位留给120平方米以上的大单位。
??2012年下半年起，惠城区以120平方米为分界线，大户型和中小户型的销售呈持平状况，方直君御、中洲中央公园、瑞峰公园等核心地段楼盘，超120平方米户型甚至成为销售主力户型。
??去年6月，惠城9个推新的楼盘中，7个集中甩出120平方米以上的大户型房源，这在过去十分罕见。业内观察人士指出，在二套房首付比例降低之后，改善型刚需被大量释放，加上二孩政策放开，由此导致大户型房源越来越受市场欢迎，换房时代或已全面到来。
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??小房企或傍靠山
??或退出竞争
??解析：2015年惠州房企分化愈加突出。一些本土房企度日艰难，许多小开发商被迫降价销售。与此同时，更多的品牌房企将目光瞄准惠州，试图在惠州这块蛋糕尝到更多甜头。
??2015年12月底，恒大地产通过收购新世界惠阳棕榈岛项目，正式进驻惠州，获得棕榈岛99万平方米的高尔夫球场及配套物业，可开发面积为42万平方米。
??碧桂园近半年也加速布局惠州。2015年11月，碧桂园与太东集团签约，携手开发大亚湾数个地块。2016年1月13日，碧桂园自曝与中萃地产签约，共同开发大亚湾石化大道中段上扬路地块（原中萃艳阳下项目），并将其更名为“碧桂园中萃公园”。
??市场角逐优胜劣汰，为了生存，2016年惠州许多小房企可能会选择抱大腿，寻求与品牌房企合作。
??惠州世联行副总经理胡光宇表示，越来越多的品牌房企有意扩大在惠州的市场份额，恒大地产选择升级进驻，碧桂园则在选择合作开发。但和其他品牌房企不同，碧桂园之前在惠州没有太多土地储备，同时又看好大亚湾市场，所以会选择和本土房企合作，其他更多品牌房企则更大可能会选择和恒大地产一样，采用升级模式进驻惠州。
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??区域分化会更厉害
??惠湾片区持续高光
??解析：20 15年区域市场呈现的分化现象，在今年会更加突出，全市范围内，预计大亚湾、惠阳、惠城、惠东在诸多利好因素下，销售还将维系当前状态。而博罗、龙门等区域则预计还将呈现出较为惨淡的局面。
??这一方面是市场主力决定的，惠城在2014年惨淡的市场局面下，众多房企开始将去库存作为主要目标，降价、打折、地产金融，本质都是在为购房者减轻负担，再加上地缘优势和城区购买力因素，2016年惠州城区市场预计还会保持上扬状态。
??惠阳、大亚湾受深圳房价暴涨影响，将持续高光表现。去年下半年，大亚湾、惠阳房地产市场全线飘红，大亚湾西区楼盘销售剧烈上扬，在库存量实现历史最低位后，均价下半年涨幅达4成。
??2015年底，毗邻大亚湾西区仅9公里的深圳坪山拍出2.5万元的楼面天价，受此影响，2016年大亚湾市场预计将持续高光状态，惠阳也将加入这一阵营。唯一的变数则是，均价涨幅是否会持续。
??而博罗片区去年市场惨淡，惠博沿江路片区众多楼盘陷入降价的恶性竞争，销售相当不畅，在生活、教育、交通配套设施无明确兑现的情况下，该片区楼盘性价比无法在短期内突显，销售依然将是平淡状态。仲恺片区轻轨给楼市增加了很多可能，但比2015年的市场量价有所提升也应是定局。
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??客户争夺战
??将更白热化
??解析：在2015年的去库存战争中，对城区市场而言，归根结底是对客户的竞争，今年客户争夺战预计会更为激烈。一方面是因为惠城片区存量依然高企，中原地产的统计数据显示，2016年惠城区全年市场供应量将达到254万平方米，比2015年179万平方米供应量上升4成，与此同时还有高达377万平方米的库存等待去化。而城区刚需及改善性需求不可能在短时间集中释放，金山湖、水口、仲恺片区同质化产品批量存在，除中洲中央公园这类无可争议的片区标杆外，其他楼盘都极有可能通过降价、打折来争夺客户。
??而在仲恺片区、惠博滨江片区，客户争夺战也将趋于白热化。惠博片区近年逐渐被边缘化，首要原因除了政府的定位以及配套设施的滞后外，更重要的是它的地缘位置，既不惠州也不博罗，走几公里就是惠州江北，另一边则是博罗县城。这种尴尬位置下，片区开发商只能靠恶性降价走货，没有最低只有更低，2016年这种局面将继续出现。
??另一个区域则是仲恺，莞惠城轨通车在喊了数年后，预计将为仲恺带来批量的其他区域置业群体，但仲恺楼盘基本都是沿轻轨分布，而且户型清一色都是70-110平方米的刚需产品，差异化极小，买方市场主导的对客户抢夺战将更为激烈。
