中国房地产288指数暨克而瑞房价系统发布会
张总：
我先自我介绍一下，我是克而瑞西安机构的总经理助理，有一些朋友认识我，因为以前跟很多媒体合作，更多的是在一些对于市场的信息研判方面，其实克而瑞主要的服务，最早以前我们的服务主要是针对开发商的两块业务，一块是信息类的业务，关于市场的研判，我们给开发商也提供这个服务，像万科、龙湖等开发商，它们本身人力的限制需要类似像我们这样的服务机构，给他们提供相应的数据和市场信息，另外一块，我们也是针对开发商做一些咨询类的业务。
今天非常感谢这么热的天大家来到克而瑞，因为我们针对普通的购房者，最早克而瑞之前所有的业务主要是针对开发商的，今天经过两年的研发，研发出来一个克而瑞房价系统，这个房价系统是基于克而瑞最大的中国房地产信息库，我们站在第三方的角度，对楼盘进行一个，对楼盘价格做一个评估，这一套系统所面临的客户不是开发商，而是购房者，更多的是在老百姓买房子之前，通过我们这套系统，通过类似像克而瑞这样第三方的公司，来对他所关注的楼盘价格做一个评价。
下面就请西安负责房价系统的黄女士，给大家介绍一下我们研发的房价系统。
黄女士：不好意思让大家等这么久，今天有很多老朋友，也有很多新朋友，之前是负责克而瑞这边信息研究的，现在从今年开始负责了房价系统的工作，我是房价系统的分析师，我们一共整个房价系统，整体人员构成是由我们的总经理是分析师，我是分析师，那边坐的同事是助理分析师。
现在进入主题，克而瑞房价系统，房价房价，大家都知道，无论是之前的，从2011年开始的调控，包括今年的调控，调控为什么开始呢？在座的各位、我们都需要买房，买房关键点都在于房价，从这里可以看到，我们想做这个房价系统的背景，一个就是国家的调控，包括我们自己买房，消费者最核心所关注的问题，还有开发商生存的命脉和运作方面，他们都离不开价格，所以我们认为房价研究都是非常有意义的。
同时，房价系统能给谁用呢？我们基本上从调控开始，现在的政府都知道，我们现在用的是限购、限贷，这些都是非市场化的调控，我们希望我们的房价系统，以一个第三方的身份提供一个房价的参考，如果背离了市场的房价，可以让它合理的回归，有助于政府控制房价的走势。
对开发商来讲，我们机遇第三方的地位为开发商提供定价，我们也帮助他们了解竞争对手的定价，我们更大的目的是为了购房者，说到购房者，现在有一手房和二手房，我们要知道什么时候购房，我们希望通过我们第三方的作用，告诉大家什么样的房子该买，什么样的房子不该买，这个房子到底有什么优缺点，我们以专业的方式，来告诉大家。
这基本上就是我们要做房价系统的经历和背景，房价系统并不是今年提出来的，其实在5年前，基本上已经开始做一定的模型和建立，到了现今真正形成了现在的房价系统，背景就不说那么多了。
你们通过什么样的方法做呢？是自己说了就算吗？不是的，我们之所以做这个经历了这么多年，我们通过了一套整个系统的方法体系以及模型，进行了参照做出来的结果。整个房价系统分两部分，一个是一会即将演示的对于消费者更加直接的线上的操作，另外一个就是288指数，这个覆盖了全国三四级城市、地级市的房屋样本量，以及我们算法生成的一个市场价格变动的指数，最终生成会是这个样子，重点30个城市也有一个监控，通过这样的方式，我们可以更加直截了当、清晰的看到目前的价格走势情况。
288指数，除了一手房市场，还有二手房市场的价格，刚才张总也介绍过，整个的房价系统是基于我们数据库的情况下，经过采集、转换，以及参考的数量模型进行计算，针对一手房和二手房市场。
这是给大家展示看一下，我们价格计算的方法和因素，我们基本上采取市场区域、项目、以及其他企业的参照因素，一共是120个项目，120个具体指标进行分析和一定的量化，整体出来是非常严密和严谨的。
同样，二手房市场也通过这样的方式计算，整个西安的房价系统在4月初的时候正式上线了，今天邀请大家一块过来，其实更多是想让大家了解我们的产品，想听一下大家的声音是什么样，也希望通过这个，真正对我们的消费者有一定的帮助，也希望大家多多提意见。
下面给大家介绍一下真正的线上，消费者看到的样子，我们现在线上消费者看到的是这样的，通过两个端口可以看到，PC端口通过新浪乐居就可以看到，移动的话是通过口袋乐居就可以进入了，其实非常方便，大家进入进去了以后，输入你购买房子城市的名字，然后输入项目的名字，然后就会出来这个指导均价，以及项目售卖的均价等，只做一个指导均价，这样似乎挺简单，你们会说我想买这一套房子，我哪知道这一套房子到底好还是不好，光说大的，正好这个房型不好怎么办呢？
其实我们整个的房价系统是可以针对每一房会进行一定的分析，大家选择相对应的楼洞，然后选择一定的房号，每个楼洞有出来的分数，每个分数值多少钱，大家可以看到，而且楼洞，我们根据时间可以看到，这个楼的价格比之前的便宜，大家看看劣势就知道是怎么回事了。我们通过这个还可以看到区域的价格，也可以比我们这个项目跟区域相对比，它的高低和好坏等等。
最终的话，应该说其实对于好与坏来讲，更多大家想听到的是，我们作为比较独立的第三方，我们想告诉大家这个房子该买还是不该买，我们通过自己的计算方式，会出来四个蹬技，一个是强烈推荐，一个是推荐，一个谨慎推荐，一个是不推荐，大家可以根据这个判定。
二手房是同样的操作方式，可以用单独的房源跟区域的价格相比，到底二手房该不该买、该不该卖，这个系统都可以给大家提供一个参考的意义。
这是市场报告，我们现在除了线上的展示之外，对于更多接触到的各位媒体、朋友们，还有我们服务的开发商，针对西安的项目，我们做了一些专门的项目进行分析，以及计算出来一个克而瑞的房价报告，大家手上拿的这个就是我们完整的企业版的克而瑞的房价分析报告了。
大家现在手上拿到的就是6月版，是针对西安房价出的报告，一般来讲，我们想看一下全国的市场是什么样子的，从这个数据上显示，整个全国一手房的指数，较上个月环比上涨了10个百分点，一会看到西安的话，西安这个月的环比上涨也是0.33，现在整体的市场都是稳中上升的状态。
这是12个城市的价格指数情况，除了成都和南京，一手房的价格指数都是在上涨的，像北京上涨的幅度是非常明显的，在2.22%。二手房除了三个城市之外，其他城市都在小幅上涨的过程，相比来讲上涨幅度在慢慢的缩小了。
大家还是说说西安吧，根据我们前两天得到的西安数据的情况看，西安这个月住宅的成交量是116万，跟上个月相比稍微下降了一点，但是整体来讲，根据这三个月看，还是处在历史性的比较高位，从全国来看，现在核心城市的新开盘，大家推出来的房源价格都在上涨，值得大家注意的是，这些一线城市价格上涨之后，项目销售情况并没有受到很大的冲击，其实看得出来，一线、二线城市价格的补涨得到了市场层面的支持，相对来讲，对未来房价的上涨趋势是可以维持的。
西安的情况是如何？在5月份，克而瑞监测下来，全市新开盘项目是27个，去年到现在为止，是每个月新开盘数量的2倍多，之前月平均数量是在大概12个左右，5月份的供应量是大幅度增加，也可以看到开发商积极性非常高，从推案价格看，大部分项目都是上涨200元到500元不等，我大概算了一下，6成项目当天的解筹率都在60%以上，西安的市场相对来讲，跟全国市场的趋势是相一致的。
西安当前市场，从最近的监测来看，虽然有一定的解筹率的上涨，但是我们发现每个项目新开盘推量，蓄客都在一个月左右，PI量都在200套左右，自3月份开始，这一波传统的销售以后，到了5月份是一个高峰，现在上客量有所下滑，这跟开发商的策略有关，随着我们未来6月份开始以后，就是传统淡季马上就要到来，很有可能开发商推案高峰的结束，未来西安短期内，在夏季期限内，西安市场的成交量会稍微有下滑。大家担心价格会不会下降，大家看到各地一直传言各种储备的政策，到现在还没有真正的实施，在短期内没有大型政策释放的情况下，相对来讲，开发商从去年年底到目前的一个销售量的上涨，资金链也更加的丰厚，降价的欲望就更小了，可能上客量在未来2个月下滑，但是开发商的价格还是比较维稳的，我们对西安市场还是抱有谨慎乐观的态度，未来的价格肯定还是保持稳中有升的。
刚才也说了基本的情况，之前也说过一手房交易市场288指数，根据我们监测的情况下，比较上个月环比上涨了0.32，同样也是在上涨。对于成交量和二手房市场，与其说市场怎么样，我们还是看一下，根据监测下来看，可以看一下哪些项目值得推荐，根据现在录入这个系统中的项目，我们做出了几个我们认为推荐，哪些不推荐，以及我们对之前录入的系统，有哪些可以进行推荐评级可以上调等等，我们做出来一个榜单，大家可以看一下。
我们根据以上的一些标准，我们做出了五个强烈推荐的项目，这个五个项目就是暖山西安、合能十里锦绣、大华公园世家四期、中建开元一号三期、龙湖香醍国际社区。然后我们做出来五个不推荐的项目，就是鸿基紫韵、尚中心、鼎翰名苑、开元第一城、龙城铭园。2013年5月西安城市在售项目推荐等级上调的五个项目是大华曲江公园世家四期、暖山西安、龙湖香醍国际社区、中建开元一号三期、御锦城乔治公园，御锦城和中建开元一号产品品质相对来说更好了，更加亲民，但是从价格情况看，跟以前相当，所以，我们认为这两个项目可以进行估值的增加。像鸿基紫韵出售的房源面积比较大，近几个月出售都在3、4套左右，后面几个项目的价格，无论是投资还是刚需，价格真正超出了板块的价格，也超出了消费者需求的价格。
之前我们整个房价系统在4月初的时候上线的，因为刚刚上线需要大家的建议，也是刚刚上线，目前我们上线的项目大概是70个，在售的项目有60个，接下来会一步一步的增加我们的项目，我给大家说我们更新的情况，短期内我们更多的在于补充库里面的在售项目，未来我们对每个项目，我们会在它预售的情况下，我们对项目进行一定的价格指导，在售项目推出相应批次了，在获得预售证三天内，我们进行一房一价的指导，开盘了以后，我们会根据客户的反映，以及产品的情况，再进行一轮的调整，经过这三轮的调整，大家就清楚我们不是一次发布完了就不管了，后续我们会把整个的平台做得更大，做到真正对大家有参考意义。
这是我们的第一个指标，就是在即将开盘的项目里，我们会对这些项目进行一定的市场指导价。在我们整理了这些项目之后，6月份，这是对5、6月份开盘项目指导价的一个列表，从梳理下来看，项目数量比之前前几个月梳理的时候，项目少了很多，到了6月，项目都是以平销为主了，从主力在出售的房型，刚需型的房源还是大家主推的一个主力，这是5月份整个上线项目的情况。
从这个表上，大家可以比较清晰的看到，整个在我们项目的70个项目里，已经在售60个上线的项目中，整个不推荐的情况占到67%，我们强烈推荐占到8%。
这是我们在每个项目完了以后，做的单独的项目报告，这只是一个简单的简报，告诉大家这个项目的价格是什么样，包括区域市场，以及这个项目历来的走势，以及西安的整个走势，这个项目还没有开始上传到系统当中，到上传到系统以后，无论是一般的消费者，还是行业内的专业人士，都可以通过网上PC端口，可以直接下载这些报告，而且这些报告都是免费的。
其实刚才说了那么多，今天给大家分享的就是整个房价的报告，还有我们新产品的情况，接下来大家可以根据我们新的产品，希望多多听听大家的意见，各位朋友对我们市场都是比较在乎的，大家有什么样的问题，大家接下来可以进行讨论。
张总：今天写的是房价系统的发布会，严格意义上说，它是跟媒体朋友的沟通会，因为他们都是奋战在西安房地产领域里，有比较敏锐的新闻试点，希望大家给我们提一些意见或者建议。我们这是第二场，第一场是跟开发商做了一个沟通，很多开发商关心的核心问题，就是我们定的这个价格的依据是什么，本身每一个房地产项目的定价，可能每一家企业的定价思路都不太一样，常规的来说都是根据成本倒推的，比如说大兴新区的龙湖的项目，还有天朗的项目，因为离的不是很远，就隔了一条路，龙湖的项目开盘的时候，大家都去买都觉得很便宜，其实站在我们这个角度，基本上一批次的房子是不挣钱的，房子是没有利润的，但是它那个价格跟天朗的价格差不多，大概就是6000多块钱，有一个最根本的问题，天朗的地价，天朗拿大兴郡的地价是非常便宜的，龙湖拿的地价大概是天朗拿的地价是2倍到3倍，西安的土地市场是不公开透明的，它花很大代价拿的地，旁边的地价可能是非常便宜的，很多朋友，前一段时间，春节木塔寨有一块地，高新挂出来几块地，被一个公司拿了，大家不知道这个公司是什么背景？为什么能拿那一块地，那一块地挂出来的价格就是400万左右。
张总：一个是根据经济的走势，因为经济的走势肯定会带动政策的走势，经济、政策、供求关系，从宏观上说就是这些东西，真正影响一个城市、一个区域房价的因素，最终是落实到项目的价格变化，尤其是一些标杆房企价格的变化。
大家印象很深，前几年房价有波动的时候，往往是一些标杆房企做一些动作，这跟它的货源和资金链是有联系的，为什么我们看很多区域楼盘价格走势的时候，其实我们盯紧几个区域代表性的楼盘，其实有时候往往从中可以预判到未来的价格走势的。
也是给大家提供一个思路，一个企业自己价格的变化，因为西安很多品牌开发商，在西安是分公司，因为集团不在西安，集团每年给每公司销售任务，比如说每年卖40亿、30亿，因为这是企业战略所决定的，大家可以看到年初定的任务，盘点到现在卖了多少了，到年终销售额可能只有年初定的销售额的30、40%，推盘的话肯定会有调整，房价这个话题，国家也关注，老百姓关注的更加厉害，作为我们也很关注这个问题，作为媒体的朋友来说，对这个话题也比较关注，采访的时候也经常会问到房价的事，希望大家在接下来这段时间内，就我们这个系统给我们提一些建议。
黄女士：
我打开了一个项目，给大家演示一下目前线上的样子，这是项目进来看到的指导价格和楼盘价格，包括一房一价的价格，还有户型优势对比，对于它的好与坏，我们针对每个户型都进行了分析，好的地方在哪里，坏的地方在哪里，这个户型图分布在什么地方，它的价格是什么，以及总的范围是多少，这些都可以清晰的看到，每一套房源有不一样的标准，根据行业来讲，一个就是自己本身这个项目的楼位的情况，一个是房型的情况，还有就是根据朝向，大家知道不同的朝向，除了受光、采风，还有园林的规划，可能我换一个方向，就看到非常好的景观资源，还有一个就是层差，每一层来讲，采光都不一样，最基本分这几大类，有很多的指标，根据这些范围来讲，根据这些主要的因素，我们通过电脑计算，得出每个房间的价格是不一样的。
这是我随便点进来的，这是单位号是多少，在小区里面鸟瞰图是什么样的，对更多人来讲，这个地方是通过比较现成的计算方式，默认的是首次购房，就是首付多少，然后月供20年，按照现在的利率算，就可以算出来了。
我们现在准备开发的，就是多少钱可以更合适，包括月供时间不一样，月供是多少，我们更多会开通这样的功能，还有相对应的报告，瞬间让消费者就变成专业人士，就清楚的知道我该买哪栋楼，应该买什么样的房子，我们还会继续完善信息，也希望听到大家的声音，欢迎大家给我们提意见和建议。
大家跟购房者接触更加亲密一些，哪些是他们更为关注的，大家都是需要买房的，如果是作为你们来讲，接下来你们如果要买房，如果到我们房价系统看，还希望看到哪些东西呢？希望大家多给我们提一些意见。
记者：我看到你这个有一个一房一价的展示区，更新频率是多少呢？价格从哪来的？
黄女士：指导价，就是我们有各种各样的考评因素，根据我们的考量，然后我们经过电脑计算生成的一个价格。
记者：这个价格不是在售楼部的价格？
黄女士：不是，是经过我们专业的分析，把影响到每个项目，每个房源所有的因素都进行了拆解，我们对这个市场有一定的了解，我们也有专业的经验，我们针对这些因素进行一个判断，最终加合到一起，我们有一步一步的算法，我们对相对应的分项指标进行评判，会最终生成价格。
记者：这个价格和售楼部在售的价格差别大吗？比如说你这里的售价是6000多，售楼部的价格已经卖到7000多，你这个就没有意义啊？
黄女士：对于西安市场来讲，首先我们做的时候，我们做分析原因的时候，评判标准是针对市场销售的情况、市场热度等等，以及针对项目情况，进行打分的话，不会有太大的偏离，开发商定价也不会偏离这些因素，开发商跟我们考量不一样的，就是他们的利益。整个来讲的话，我们这个定价是相对来讲比较居中的，不考虑开发商的利益关系，我们针对真正影响这个价格的因素，做一个最中立的评判。
记者：购房者进你们这个网页，除了看一房一价，看基本的楼盘详细，还可以获取到什么信息？
黄女士：价格大家都是非常关心的，因为所有东西都是围绕这个价格，该买还是不买，消费者的经济能力我们没有办法决定，我们决定的是在你的许可范围内，你可不可以买，很多时候老百姓不知道这个房子好还是不好，我们根据我们拿到的资料，对每套房子进行分析了，很明显可以看到我这个地方、这个户型好在哪里，不好在什么地方，一来这是影响价格的，二是购房者可以看到这个，有的购房者说，客厅朝北就朝北了，只要整个户型是方正的就可以了，这些东西我们都会在页面上进行展示，这也是我们通过我们专业的知识，提前给大家做好预判，帮助大家进行更好的判断。
记者：谢谢！
记者：咱现在只有70个项目，后期是只选取当月开盘的还是选取什么范围呢？
黄女士：开盘的项目我们都会及时的做进去的，近期没有开盘的，我们根据自己的工作计划进行安排，我们当然希望能够覆盖全市。
我们更新的标准，首先就是没有开盘之前，比如说中海城，我们就做到系统里面，图片、基本的详情，从规划指标上来讲，还有本身体现的样子，我们进行一定的评判，大家都会看到优势、劣势在什么地方，同时我们根据基本的户型，我们可以了解户型的好坏，然后进行一定相关指数进行评判，然后会生成一个指导价，然后大家去可以看一下价位是多少，大家知道拿到预售证才可以开盘，项目拿到预售证的前三天，必须把一房一价提前生成出来了，买房的人到买房才知道多少楼多少钱，我们通过自己的专业经验，生成了每层楼每个户型相应的价格，大家参考的时候。第三个，我们的标准，就是开盘后的一个星期内，我们会根据市场的情况进行调整，后面有一定的新推案，我们也是同样的情况进行调整。
张总：很多开发商定价的时候，一开始定的开盘的均价，跟我们预估下来的不会差很多，不会是几百数量级的差距，在这个行业操作过几个项目，定价这一块都比较熟了，因为它都是一些现成的公式可以做的，为什么开盘的时候，有的房型价格非常高，有的房型价格比较低，现在开发商要求的很细，都需要蓄客把房源落实到相应的一套房子上，如果这套房子一个人，把价格就相应的调低，如果这套房子有五、六个人，这个价格就相应的调高。
当年浐灞半岛开盘的时候，八分钟选一套房，没有外界依靠，只有依靠自己当时的冲动买房子，当时就是这个现象，我们在大的监控室里面，哪套房型选得多我们都知道，有一些朋友问我能不能推荐性价比高的房子，这真是仁者见仁、智者见智，房价系统是我们站在中立的角度上，我们推出的一套系统，同时针对我们的数据库，提供出来一个中立的价格，实际上这个价格并不代表什么，只是我们这个价格可以作为购房者的一个参考，不是这个价格比开发商的价格高了怎么样，比开发商价格低了怎么样，只是给开发商和购房者做一个价格上的参考。
记者：咱们这个系统涉及不涉及商业这一块？
张总：不涉及，目前只是住宅，到目前房价系统不涉及办公和商业这两块物业，按集团的意思，未来肯定要加进来，但是这个工作量太大了，最终要落到每套房源的价格，而且要不停的更新，这对我们团队来说是一个比较大的压力。我预计到明年，可能住宅的数据整个才可以完善，商品房住宅才可以完善，然后我们还要完善二手房的住宅，之后才会做商业。
记者：克而瑞一直都在强调第三方的身份，这个潜台词就在说自己的公平性和客观性，我想问一下你们的数据来源是从哪里来的？是工作中踩盘，采集回来的数据还是怎么样？
黄女士：整个成交均价，就是克而瑞从相对应的渠道获得的。
张总：如果指的报告里面的均价，全都是从政府渠道采集过来的。
记者：拿6月份跟5月份相比，你们自己生成的数据也是浮动的，每个月变化的依据是什么？项目6月份和5月份相比，周边配套应该变化不是特别大。
黄女士：肯定有一些项目，我前两个月开盘了，这个区域有一些项目开盘的情况不好，它是有一些风向标的变化的，我这个项目开盘推的是大房源，这个已经比较高端，平常大家对它关注很大，但是成交很惨淡的话，它也是有一个警示性的作用，大家就明白，这个产品在这个区域里面是有一定的购买风险，市场的价值和消费者的需求不一样，我们更深层次都要对这些进行分析，这个产品在这个区域是相对饱和，还是这个区域板块不受大家关注，相对应同类型的产品，我们会进行价格相应的调整，我们会返回到定价因素，进行一定的调整，首先是价格的下调，最终才导致我们对它评级的一个幅度。
刚才说过我们最终的评级，分四种，它是有一定标准的，主要是指导价和开发商真正成交价的对比情况。
记者：你们推荐的依据，如果比他们价格低，你们就是推荐？
黄女士：这就是从价格看它的幅度是什么样，可能有时候正好在这个价格，每个月有部分的项目，是相对这个市场情况讲，调整的幅度也是有大有小的，刚才我说的是往上的话，就是推荐，开发商价格与我们价格相差幅度在6%以上的话，我们认为这是强烈推荐的，当我们的估值低于开发商的价格，整体我们认为它是不推荐的，它不推荐也是有一定幅度的，也是小于5%左右，小于5%是谨慎推荐，价格远大于开发商成交价格，我们就认为不推荐。
记者：我看到刚才数据特别详细，详细到每栋楼的每个户型，这样后期维护起来工作量会非常大，还是有专人收集这些信息呢？
黄女士：我们就是做市场监测的，我们有很大的团队做市场的更新、做详细数据监测的，我们有专门的团队做这个事情，除了我们要评判房源的情况，以及整个项目的情况之外，最终的结果是电脑生成，电脑计算是很快的，主要是在于我们对它提前进行评判，前面来讲是最关键的一步。
记者：这边也给很多开发商做代理，开发商会不会看到这个价格去调整他们的价格呢？
黄女士：这个是我们最想的一个状态，我们想做房价系统很大的背景，就是政府想强之有效的做市场的监控，必须有这样的第三方，我们希望通过这个东西，让房价不要偏离市场的轨道。
记者：如果我是购房者的话，我会更考虑这个楼盘的后期发展空间，以及对未来的发展趋势能不能做一些评测，比如说政府在规划上，对这一块板块有什么新的政策走向，每个月都有一个动态去更新这个楼盘，这样会不会更好一些呢？
黄女士：谢谢！
记者：目前市场的反馈怎么样？
黄女士：还没有正式推出。
张总：目前做了60多个楼盘，从去年年中才着手做这个事情，在集团来说，我们前两年，前年和去年，老板关注的是电商，只要开会基本的话题都是电商，从去年下半年到今年，开会话题就是房价系统，这也是集团战略不断的调整，每个时间段有工作的侧重点，目前还处在内部测试的阶段，也在不断的优化和完善，听取开发商和媒体的意见，会不断的完善这个体系。
集团把这个事作为工作重点之后，我们连续开了几次经济工作会议，集团成立了专门的价格中心，现在把中国房地产研究协会，我们也是住建部的一个资政机构，把那两个机构也纳入房价系统，作为一个大的管控体系，成立了一个房价部门，目前西安这边有几个同事运作，后期也是根据集团的发展，集团要求我们今年住宅的项目全部要做到系统里面去，对应你的团队应该怎么建设，这都是一系列的工作。
张总：再次感谢大家大热的天来到我们克而瑞，谢谢！
