有别于以往房地产调控全国“一刀切”的做法，年末这一轮的房地产调控政策以京七条、深八条、沪七条、穗六条这样的地方差异性调控的形式出现，取代了国家性政策。
随着十八大三中全会提出市场力量占主导，释放房地产调控长效机制的信号，这引发业内深入思考，本轮一线城市的地方调控政策带有什么特征？分析四大城市的政策，各有着重点，尽管新意不多，但鲜明的地方色彩依然让市场关注。随着全国楼市进一步分化，专家分析认为，地方性的差异化调控将成为未来的主体思路。
调控不再全国“一刀切”
年底，北上广深四大一线城市的地方性房地产调控政策先后出台。有别于以往房地产调控全国“一刀切”的做法，年末这一轮的房地产调控政策以京七条、深八条、沪七条、穗六条这样的地方差异性调控的形式出现。
10月11日，深八条出台，提出第二套住房贷款的首付比例提高到七成；加大土地供应等内容。随后，10月23日京七条出台，提出进一步严格差别化住房信贷政策的执行；加大自住型商品住房供应力度等内容。11月8日，沪七条出台，同样提出将进一步严格执行差别化的住房信贷政策；并提出从严执行住房限购政策，外地户籍累计纳税记录由1年增至2年；稳步推进个人住房房产税试点工作等。
基于此，有业内人士预言，广州新政呼之欲出，并且很可能跟随北上深的脚步，提高二套房首付比例，更有人预计“广州的新政会比上海更严”。11月18日，穗六条正式出炉，其中外地人购房需连续纳税3年以及进一步提高第二套住房贷款的首付比例成为关注焦点。
短期内表态意义更大
“政策在短期内的政治意义大于实际的市场意义”，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示。这样扎堆出台调控，最大的作用是应对年底调控大考。国家统计局数据表明，2013年前三季度，包括4个一线城市和6个热点二线城市在内的十大城市，新房价格累计上涨12 .51%，其中，北京以24.39%居首位。北上广深等一线城市房价上涨压力巨大。
国家统计局18日公布10月份70个大中城市房价变动情况，北上广深四城同比涨幅均超20%。其中，上海同比涨幅最高，为21 .4%；北京上涨21 .2%，广州上涨20.7%，深圳上涨20.6%。一线城市地王频出，楼市量价齐升，即使采取了限售、限签、限价，也无法抑制房价的快速上涨。
在这样的背景下，国内一线城市要完成2013年度新建住房价格控制目标变得困难重重。而广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而深圳前三季度新房价格累计涨幅超出2012年人均收入实际增速10个百分点，广州超出13个百分点。
如此看来，房价上涨过快的城市出台地方调控，也在意料之中，那么其他城市是否会效仿北上广深呢？上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博评论，“广深二市，气温或凉。接下来，几位二哥，南京厦门等会否出列，值得观察！其余二百多个小弟们，可安心开心过年”。同策咨询研究部总监张宏伟认为，其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。部分房价上涨过快的二线城市，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、武汉等有可能。
带非常明显的阶段性特征
本轮一线城市的地方调控政策带有非常明显的阶段性特征，严格限购、限售、限价等行政管理手段，抑制投资投机性需求，依然是本轮地方政策的重点。
总体来看，四大城市的政策基本是从严落实国五条细则的内容，可以说是史上最严。但只有上海表示，继续稳步推进个人住房房产税试点工作，北京、深圳、广州均未表示跟进，而国五条备受瞩目的20%个税政策，四大城市也均无提及。
限贷上，均提出严格差别化住房信贷政策的执行，二套房首付比例从6成提高至7成，北京早就执行，后上海、深圳、广州跟进。
限购上，上海、广州提出从严执行住房限购政策，上海外地户籍累计纳税或社保记录由1年增至2年；广州由1年增至3年。
限价上，北京、广州、深圳均有表示，北京对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市；广州对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证；深圳继续强化商品住房预售管理，上海未提及。
土地和住房供应方面，有新意的当为北京。北京提出，通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。广州则表示出了增加宅地供应外，加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。而深圳则表示特别加大安居型商品房和保障性住房供应的力度。上海仅表示增加宅地供应。这意味着，未来北京、广州住房供应结构将有所变化。
房价控制目标上，尽管大家对数据上完成任务并不怀疑，但四城也仅上海在新政中明确，要完成年度目标任务。
综上分析，北京亮点在于提出自住型商品房；上海、广州亮点在于均收紧限购政策；深圳明确表示要加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制。
差异化调控思路确定
2013年是全国房地产市场总体高温不退的一年，同时也是房地产市场高度分化的一年。一方面，一线城市和多个二线重点城市房价同比大幅上升；另一方面，三四线城市普遍面临库存如何去化、成交量低迷的问题，个别城市甚至开始崩盘，如鄂尔多斯形成了鬼城，温州房地产全面溃败。未来几年，国内城市房地产市场将发生更为明显的分化。
同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，不同城市楼市的差异非常大，以北京和广州为例，两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同。房产调控政策有差异，是最正常的事情。“差异化房地产调控政策将成为政府新思路，地方政策将有更大空间，更具灵活性和针对性，并深刻影响未来的楼市”。
“新一届政府从供应层面调控的思路已经确认，细节逐步展开，国家层面不会再对需求加以控制”，广州克尔瑞分析师董海风表示。11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，这在业内人士看来已透露出房地产税收体系和调控思维都将有新的调整，表明楼市发展与长效机制建立过程又迈出重要的一步。
但中国楼市长效机制的建立，是一项巨大的工程，热议的房产税、遗产税、土地流转、新保障体系等的实施，仍需要一个较长的试点和实施的过程。“正因为如此，房地产调控政策不可能在短期内退出，更不能排除政府根据市场情况，继续推出新政的可能”，赵卓文认为。因此，短期来看，行政干预手段暂时也不会退出。
声音
差异化房地产调控政策将成为政府新思路，地方政策将有更大空间，更具灵活性和针对性，并深刻影响未来的楼市。
——— 同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文
新一届政府从供应层面调控的思路已确认，细节逐步展开，国家层面不会再对需求加以控制。
——— 广州克尔瑞分析师董海风
