虽然一线城市的楼市仍然是“高烧不退”，但许多三四线城市已经感受了楼市的“阵阵凉意”。更有开发商在三线城市房地产风险开始积聚的同时，反映迅猛增长的开发成本将开发商的利润压到了盈亏临界点，而如果土地财政不解决，三线城市的房地产问题亦是不可能解决的。
三四线城市库存压力大
据上海易居房地产研究院根据统计局数据测算得出，10月一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%、0.64%、0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”，远远超越二三线城市的平均涨幅，同时，二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。
同时，克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。“三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。”
以昨日开幕的浙江省诸暨市第八届房产博览会为例，40多套楼盘的销售团队正在使出浑身解数努力吸引稀疏前来的客人。和去年的35个楼盘相比，今年的卖方阵容庞大了不少。诱人的秒杀房、八二折特价房、一套百平方米洋房10多万的大让利以及从未有过的大折扣，房产公司和售楼人员除了高品质、好地段的宣传外，主打的仍然是价格牌。
一名当地房产业内人士表示，目前诸暨二环内的房子均价已经从去年的上万元降到了“不超过9000元”。在他看来，品质差的楼盘甚至可能会跌到约每平方米6000元。这名业内人士判断，房价下降的原因是如今诸暨房地产市场已经严重供大于求，这个问题在接下来几年还会更加严重。
此外，义乌市统计局发布的数据显示，前三季度，义乌商品房销售面积相比去年同期下降19%。义乌当地开发商刘明表示，义乌楼市目前基本上属于有价无市的状况。“价格还是比较坚挺，但成交不活跃，不温不火，总体感觉向下的概率会更大。”
“义乌楼市确实不是很乐观。”一名在义乌炒房多年的人士也称，他正打算把义乌当地的房源都卖掉，再到省城杭州投资豪宅。
值得一提的是，克而瑞信息集团研究中心于今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。
在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱对此分析称，风险排在前50位的基本上都是三线城市，有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中，以一二线城市为主，三线城市的数量比较少，即使有，也是东部较发达的一些地级市。
中国指数研究院(华中)市场总监李国政认为，大城市产业聚集度高，公共服务更多，外来人口增速快，刚性住房需求自然快速增长。而三四线城市发展相对较慢，对人口的聚集效应不强，特别是对投资性、改善性购房者的吸引力有限。
同时，不少三四线城市楼市面临着左右为难的“困境”。一方面楼市销售缓慢，去库存压力很大；另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要，地方政府不断推出土地供应，吸引开发商加大投资，供应更多的住房，从而加剧了供过于求。
此外，中国指数研究院调查也表明：部分三四线城市开始出现供应过剩的风险。2010年－2012年，调查的61个三四线城市中60个供销比大于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。
一家中型房企的副总经理亦明确表示：“很多房企原来去三线城市做开发，但不少被套住了，最终还是认定在一线城市和少数二线城市开发是相对安全的，所以都回来了，导致今年一线城市和少数二线城市的土地市场非常热。”
服务就收费，没钱收的就推诿
据新华网报道，近年来我国城镇化力度很大，一些地方政府错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低；房价虚高，空城鬼城现象突出。对此，专家认为，尽管三四线城市房价仍未到“发烧”地步，但对其调控也不能忽视。实施差异性的调控措施，应被纳入决策视野。
对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。
华中科技大学公共管理学院王国华教授说，中国城市化正在告别粗放型发展模式，城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。而要改变过去的发展模式，必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。
王国华说，防止三四线城市楼市泡沫风险，须给地方政府充足的财权事权，同时，宏观调控政策也要进行相应调整。
王国华还认为，随着年底临近，受房地产调控政策变化，年末贷款收紧，开发商完成销售目标，营销力度不足等因素影响，年末楼市很难再达到“金九银十”的高度，量价齐升的局面可能被打破，房价上涨的动力或被削弱。
事实上，在三线城市，地产商的“日子也不好过”。据光明网报道，某城市的土地成本加各项规费，占据了开发成本的一半以上。涉及房地产的收费部门有20家左右，收费项目达50多个，立项、环评、审图、日照分析、人防、地震评价、氡气检测、气象防雷等无所不包。
“服务就收费，没钱收的就推诿。房地产就是唐僧肉，哪个部门都来吃一口。”有地产人士称。
例如规划局按照每平方米1~1.2元的标准征收规划服务费、放线费，气象局按照每平方米0.2元的标准征收气象检测费、气象审核费，经信委散装办按照每平方米2元的标准征收“水泥扶散费”，建设局征收“施工图设计审查费”、房管局征收“商品房销售代办费”、“网络服务费”等，供电局征收“电力配套费”。此外，还包括若干有资质的中介单位的审核收费。
在前述地产人士说明的成本结构中，土地成本约占26%~36%，各项税收约占12%，各种规费占20%左右(含供电、供水、供气等费用)，建筑安装成本和绿化成本占30%～36%，财务成本占3%，剩余部分是维系公司正常运转的销售费用和管理费用。
虽然在简政放权的思路下，行政审批收费开始减少，但往往是工本费之类的小费用。房地产开发需要经过的审批部门众多，必然造成审批流程缓慢。而每拖延一天，往往意味着房地产开发商要增加几十万元的财务成本，这都会反映进房价中。
从一些三线城市地产商的角度来看，土地成本的上升是硬性的，行政审批周期长，人工费、材料费上涨，销售缓慢等因素，均增加了成本，但下游的房价却难以再涨了。有地产商甚至表示，由于上下游的挤压，三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点，一旦越过由盈到亏的分界线，将会引发全行业的震荡。(编辑：姜小鱼)
