??“面粉”价格决定“面包”价格。2015 年合肥土地市场的“发烧”表现，让大众对于来年的房价诸多猜测：房价会因此大涨吗？楼市销量是否也会“发烧”？加之2015 年关于合肥楼市库存创新低的消息广为流传，这更加深大众关于房价暴涨的判断。为此，记者采访了多位合肥市房产界专家，比较一致的观点认为，2016 年合肥楼市或整体向好，房价分化将较为严重，销量也将有不尽相同的阶段性表现。
??大势
??合肥楼市或整体向好
??作为一个中等二线城市，合肥多年来楼市“考卷”都拿到不错的“分数”：成交量没有大起大落，房价也波动不大，逐年稳步向上爬升。2016 年，无论是从大环境还是“小生态”，都将推动合肥楼市整体向好。
??合肥学院房地产研究所所长朱德开向记者介绍，去年年底，该所曾就合肥市民购房意愿作出调查。相比于上半年的调查，该次的结果显示，打算在未来一年内购房的市民比例出现明显提升。他认为2016 年，合肥楼市或现上涨态势。他表示，一些业内专家基于城镇居民住房需求高潮已过、库存压顶难以缓解、楼市扶持政策边际效应减弱等原因，不看好2016 年的楼市。不过应该看到，一方面，年底的中央经济工作会议对于楼市“去库存”已是空前重视，可以预期明年一系列“去库存”政策或会出台，这将刺激楼市成交。未来几年内，进城农民、农民工等“新市民”或成为楼市成交“大军”之一。另外，目前来看，住房按揭贷款、税费等政策宽松，居民购房信贷成本、税费成本几乎降至历史最低，也一定程度刺激购房人出手，支撑楼市继续繁荣。而包括二胎全面放开等政策，也将对远期楼市向好形成一定刺激。
??而从合肥楼市的“小生态”来说，合肥的城市功能价值越来越受到认可，也凸显了其在房地产市场的价值。随着高铁路网的形成，合肥交通枢纽地位的逐步明晰，城市轨道交通也即将开通，这都使得合肥的城市功能快速提升。此外，合肥产业发展不错，在安徽的首位度迅速提高，与省内其他城市拉开差距，人口集聚能力提升明显，大量省内其他城市的购房者涌入，支撑合肥楼市成绩量和房价持续上涨。
??房价
??普涨中将现分化
??国内知名房产专家杨红旭曾喊话，2016 年，国内三个城市的房价涨幅将居前，甚至超过深圳。这三个城市除了南京、苏州外，还有合肥。
??他表示，从根本上说，房价变化是由供求关系决定的。而供求关系又集中体现在存销比上面，即住宅存货除以销量，也就是当前的存货多少个月能卖完。月数越少，说明越是供不应求，房价涨势越强。所以，存销比月数决定着房价强弱。而研究机构统计，截至去年11 月份，在全国35 个城市新建商品住宅存销比排名中，苏州、南京、合肥处于倒数前三名，存销比仅为5个月左右。
??确实，合肥本土房地产研究机构的数据也显示，截止到去年年底，合肥楼市库存已不足2.5万套。而去年年底合肥土市大卖，高价地频出，也让更多人作出对于今年合肥房价上涨的判断。面粉都那么贵，面包肯定也跟着涨价。随着合肥土地楼面价突破1.7 万元/平方米，更有市民担心今年合肥房价要迈入“2万时代”。
??“奢侈的‘面粉’，只会做成奢侈品的‘面包’。”合肥市房产界资深专家郭红兵说，明年，商品房中的“奢侈品”项目可能相比近两年会更多，高价的豪宅商品多起来，不过这并不意味着整体住宅市场价格的暴涨。
??他分析说，前几年合肥楼市以刚需为主的，而2016 将是改善型产品启动的元年，也可以称为“豪宅元年”。按照他的分析，未来几年，包括合肥在内的房地产市场都将更加注重产品品质提升。这与需求结构调整相关：第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求目前正在逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求则有所提升。而二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求。高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间将增大，而这些商品房价格肯定不会便宜。其实2015年，合肥的高端改善需求已经有所释放，这从合肥个别区域推出的高端花园洋房、别墅畅销就可见一端。明年，高端项目将更多地出现，涨幅或许也会加大。房价分化将更为严重。高端项目的入市将拉涨整体房价，刚需项目涨幅则空间有限，这也是其刚需受众对于价格敏感这一特点决定的。
??销量：上半年俏销下半年或有所下滑
??进入新年，合肥不少开发商开始“闻风而动”。部分开发商出现直接或是变相地涨价，有的开发商则直接“封盘”，似乎对楼市的成交量胸有成竹。而从需求端来看，购房者“排队买房”、“找关系买房”再现江湖，楼市受到追捧。
??对此，合肥市房产界人士表示，大众对合肥楼市的看多，将推动合肥楼市成交。上半年，合肥楼市将整体表现为量价齐升的局面。如果开发商积极放量，销量将出现较大幅度上涨。下半年，则会出现一些变化，大量需求被释放后，下半年销量将有所下滑。
??刚刚过去的2015年，全年合肥市区共销售新房销量连续2 年下跌，同比前一年减少了800 多套。从具体单月来看，前5 个月合肥市区住宅销量均未超过8000 套，而6、7 两个月的销量出现了明显幅度上涨，均超过8000套。随后的8、9 月份合肥市区销量有所下跌，10-12 月销量则又开始了上涨。可以看出，这一年的楼市销量也呈现了分化的情况，上半年不好卖，下半年热销。
??2016 年，分化的情况还会出现。只不过可能上半年、下半年会与2015年相反。业内专家表示，房地产开发企业应理性制定销售策略，一些偏离市场规律的促销手段不应提倡或追捧。近年来合肥的市场发展不错，如果市场一旦失控，会把来之不易的市场平衡打破，而对于开发商来说，短期内会对销量有一定刺激作用，长期下来也有不利影响。
??市场 合肥房子不会不够卖
??近期，来肥买房的庐江市民李先生，感受到合肥楼市的火爆。去年11 月中旬开始，他周末有时间就来合肥看房，目标锁定在滨湖的楼盘。一则离家近，二则滨湖现代新城的气象他很中意。不过让他没想到的是，滨湖的房子“并不好买”。他告诉记者，有一个楼盘价格一周涨了1000 元；也有人跟他说，有的楼盘还“封盘”不卖了，原因是滨湖的房子快不够卖了。
??多家机构统计，截至去年底，合肥楼市库存不足2.5万套，去化周期只有3 个月左右。那么2016 年，合肥的房子会出现不够卖的情况吗？
??对此，业内专家表示，去年之所以一些区域出现这种情况，与区域发展有一定关系。具体以滨湖新区为例，该区住宅市场此前一直有高度开发、供应量大、同质化严重的特点，不过这些“利空”在今年似乎化为乌有。
??房子如此好卖，有业内人士分析称，这与滨湖新区城市功能的日益完善有关。目前，滨湖新区交通配套完善，轨道交通开通在即；随着省政府的迁入，滨湖新区行政功能也会更完善，这也将带动居住、商贸等氛围；此外更多规划中的中小学、公园、文化设施的竣工交付，也给购房人心理增加不少砝码。而滨湖新区多年建设，规模效应也到了临界点，效应日渐凸显，其现代新城的品质，也颇受省内其他城市居民青睐。这一点十分重要：一份数据显示，去年，合肥购房者中，合肥以外的省内其他城市居民占比达38%左右。也就是说，作为买房主力军的省内其他城市居民，对滨湖新区颇为青睐。这些都使得今年滨湖新区的房子较为好卖。而政务区，由于体量本来不大，多年的开发下来，空间已不大，房子可谓“卖一套少一套”，这也引发市民“想买买不到”的感叹。
??不过应该注意到，多年来，合肥楼市总体供需平衡，房价并未出现暴涨，成交量也并未大起大落。这与合肥的城市特点和政府调控力息息相关。合肥与周边省会相比，体量不大，流动人口相对较少，外部环境相对较为单一。政府决策可预期的风险小，调控政策较为得力。
??比较明显的是土地的供应节奏：每年的供地量都不会大起大落，月度供应量基本与一段时间的楼市销售情况挂钩。供地量较为科学合理，也使得每年的施工面积与销售量配比维持在4.2:1 左右，低于全省平均水平，较为合理。据预测，2016 年，合肥楼市预计新房入市量将在10万套左右，整体供需平衡的市场仍将继续。至于市民担心的房子不够卖的情况，可能只会出现在个别区域，比如政务区；绝大部分区域还是不用愁的。
