??承租人享有房屋的“优先购买权”，这一法律规定已广为人知，不过，本周广州市房地产中介协会以两个案例提醒“承租人优先购买权的特殊情形”。承租人的“优先购买权”也存在不少例外情形，一方面承租人应当在通知之日15日内予以答复，另一方面要了解业主与买家关系才能予以确认是否属于侵犯“优先购买权”。
??案例1房子卖亲儿未侵犯租赁权
??陈女士在东山口附近有一套闲置房屋出租，由于该房屋附带某省级小学的学位，故在出租期间，有多位买家表示有意愿购买，均遭陈女士拒绝。去年3月10日，陈女士通过某中介公司与承租人叶先生就该房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限到2015年3月10日。
??在租赁期间，叶先生也多次向陈女士表示欲购买该房屋，但也遭到拒绝。去年7月1日，陈女士欲让其孙子就读该房屋附近的某省级小学，遂决定将该房屋过户至其儿子李先生名下，并办理完成过户手续。
??此后，承租人叶先生得知此事，马上找陈女士理论，称自己曾多次对该房屋表示购买意向，但陈女士予以拒绝并出售给他人，侵犯了其“优先购买权”，要求陈女士赔偿经济损失。陈女士认为该房屋转让给自己儿子，未侵犯叶先生权益。
??双方诉至法院。法院经审查，李先生为陈女士的儿子，根据相关规定，陈女士将房屋过户至其儿子李先生名下，不属于侵犯承租人叶先生优先购买权的情形。并且，陈女士与其儿子李先生的产权过户，未对承租人叶先生的租赁权造成侵害。最终，法院判决驳回叶先生要求陈女士赔偿经济损失的诉讼请求。
??法律分析
??出租人将房屋卖给近亲属，
??不适用“优先购买权”
??“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先购买的权利，但存在例外情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的”。
??案例2之前没答复，房子卖了，租客又硬要买
??杨女士打算移居国外生活，遂决定将位于天河区的自身物业出售。但是，由于该物业正出租给冯先生居住，杨女士遂在去年4月6日向冯先生发函，告知其该物业将要出售并咨询其是否有购买意向，冯先生当天收到信函后未答复。
??随后几天冯先生被公司派遣至外地出差办事，到5月10日他回到广州，发现杨女士的物业已通过某中介公司于4月30日出售给买家姜小姐。于是，冯先生找杨女士理论，称其未表示放弃对该物业的购买，并表示其为该物业的租客，拥有同等条件下的优先购买权，遂要求解除杨女士与姜小姐签订的买卖合同，但杨女士予以拒绝。
??冯先生遂向法院提起诉讼，要求确认杨女士与姜小姐签订的买卖合同无效。法院经审查，杨女士已向冯先生发函咨询其购买意向，但其自收到函件之日起15日内未答复示，杨女士才与买家姜小姐促成交易，杨女士未侵犯冯先生的“优先购买权”。根据相关规定，法院判决驳回冯先生要求确认买卖合同无效的诉讼请求。
??法律分析
??承租人15日内未明确表示购买的，
??不适用“优先购买权”
??相关法律规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”。
