2015年是豪宅年，截至日前已经签约10万 达到了238套，是2014年的10倍，这238套成交出现在23个项目，叠加前期出现过的10万 签约项目合计37个项目出现过10万 签约，从土地供应看，未来还有10-20个项目按照地价预期将销售价格在10万左右，也就是50个顶豪项目。
乐观的理由主要有几点：地价推动、收入上涨、供需结构、政策信贷宽松。
但风险也越来越大，从顶豪未来一年的风险主要来自几方面：
首先，政策风险。
对于2016年来说，京沪等一线城市人口管制依然严格，出现限购松绑的可能性非常小，未来去库存的政策方向更多是针对三四线城市、包括首付降低等政策工具出现在限购城市的可能性也非常小。
其次，供需井喷风险。
从市场看，虽然2015年10万 顶豪签约爆发，但整体看，数字对比潜在供应量依然悬殊，从待售预期看，将来将出现3000套以上的10万 预期，而去化年均在200-300套左右。
第三，二手房市场的威胁。
当然不是说老旧的二手房，目前看，二手房市场越来越多的最近几年豪宅、顶豪出现，比如
A：广渠金茂府：楼王200-300平米，单价7-8万，房本满两年
B：西山壹号院：学区房三房朝南，200-389平米，单价6-7万，房本满两年
C：霄云路8号：景观户型，440平米，单价7.5万，房本满两年
D：钓鱼台七号院：475平米景观户型，单价16万，房本满两年
E：中信城：八中学区房，8-9万，房本满两年。
从价格看，顶豪、豪宅越来越多的竞品来自于最近几年的项目，当然，有部分豪宅客户更看重项目的故事，但如果价格差过大，二手豪宅会越来越影响顶豪的价格和需求。
第四，雾霾的影响。
北京市气象台12月23日早上6时发布天气预报：今天早晨受重度雾霾影响，最低能见度部分地区小于500米，未来20-30年都很难解决这种环境问题，对于富豪来说，花费3000-5000万置业的环境因素也越来越大。
第五，不争气小弟的影响。
在地王飙涨，动辄10万20万的时候，周围总是有猪一样的队友，慢悠悠的卖个低得令人发指的价格，产品的确可以带来溢价，但如果价差大到超出50%以上的时候，豪宅的故事定价逻辑还能不能支撑？
另外还要注意，一些沉睡项目的苏醒，可能会在区域突然带来一些竞品，北京虽然大规模的土地出让已经不可能再有，但动辄在二环三环出现几个提炼不大的项目的可能性依然非常大。
第六，见光死的影响。
有很多顶豪更多的是依赖样板间、示范区带来的震撼效果，但2016年很多将成为现房，这种情况下，客户在样板间、示范区得到的心理按摩很可能快速被实景打败。当然并不是说实景不好，而是没有心理想象的毛坯房，很难匹配10万20万的单价。所以很可能出现叫好不叫座的项目。
第七，规划热点的变化。
北京很多顶豪区域都依赖规划利好，但从最近几年的变化看，通州将成为未来资金流入集中区域，这种情况下，之前其他区域的规划利好将会减缓，带来的利好刺激也受到影响
第八，升级置业的差距越来越大。
从豪宅客户看，首次置业的可能性不存在，那么在限购的背景下，就需要卖掉之前的物业升级，腾挪资金、腾挪资格。按照目前二手房市场的价格，已经需要2套以上升级成为一套豪宅，未来预期可能需要3-4套，这样继续升级的需求就会受到影响
第九，规划影响。
从豪宅看，做到性价比高是目前产品方面创新的最大着力点，地下做到高、大、亮。地上做到面宽舒适、飘窗、露台、阁楼。但随着规划的收紧，未来这些赠送的可能性越来越小，那么如果别墅赠送不到50%、平层赠送不到10%，如何吸引购房者？
先写这么多，下次再聊。
