董藩接受新浪乐居专访
新浪乐居讯(编辑 甘露)作为北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，董藩在最近两天，再次坐在了风口浪尖上。
之所以说是再次，因为在2011年4月，董藩曾表示：“40岁时没4000万别说是我学生。”随后他又表示：“北京房价可能涨到每平米80万元。”而这次，在一次经济学家年会上，董藩声称，北京的拥堵是房价太低造成的。一石激起千层浪，董藩毫无疑问地陷入舆论漩涡，在房价高企的当下环境，遭到众多网友、名人的口诛笔伐。
那么此事是否存在其它层面的解读？董藩有没有想表达别的意思而被曲解？作为知名教授、专家，董藩近年为何总有惊人言论发出？12月19日，董藩通过新浪乐居，对他的一系列争议进行了澄清和解释，对当前中国房地产市场做出完全有别于传统观念的解读。董藩对新浪乐居表示，他希望外界能真正理解他，而不是在未作任何深入了解的情况下，就破口大骂。
“北京在中国房地产市场上，注定成为一朵奇葩”
新浪乐居：你称，解决北京拥堵，让房价自由上涨是一个办法。你的这番言论，是在何种背景下发出的？
董藩：前两天，在一次经济学家年会上，我、任志强等人进行了一次对话。在对话的时候，主持人在和我对话过程当中，他开玩笑说我抢答，他还没问我啥我就开始回答了，其实就是?承接前一个对话嘉宾?的问题，我已经知道主持人? 想问我什么，就? 直接谈了我的看法。然后主持人就开玩笑说，我其实想问你，对北京的交通你还满意吗？然后我就又直接接过来了，?说：北京交通很拥堵，恰恰反应了北京房价过低，没有对房地产这种需求产生很好的调节，导致人口过度聚集，进而交通拥堵，实际上是这么一种表现，这么一种原理。但是由于这种观点，应该说大家从来没想过，或者?说很新颖，所以随后从微博到网络上围绕这个观点的评论就大量出现，各类媒体都在狂轰滥炸，都在批评我的观点。
新浪乐居：目前网络上很多网友对你的这番言论并不认同，你是如何看待的？
董藩：我的这个观点，我过去给我的硕士、博士们都讲过，这个观点应该说肯定是对的。为什么他们在过去的教材当中，还有西方的书中都没见过呢？国内没有人研究过这个问题，没有人说这也很正常，因为国内研究房地产的人不多，研究的一些人也可能从其他角度研究，搞规划、搞建筑的很难想到这方面来。海外的人为什么没想到这来？因为海外是?从纯市场体制发展起来的，没有我们这里这么多摩擦、争论，所以他们思考问题的时候，也不用像我们这样深入。他们的拥堵状况，也没有我们这么严重，没有引发他们的思考，所以没有我们这样的结论。
新浪乐居：那么你的房价低造成北京拥堵的观点基点，是建立在哪里的呢？
董藩：交通拥堵为什么反映了城市房价过低？任何一个决策其实都是?基于成本和收益的比较问题，无论是投资还是经商，都是这样的。我们选择一个城市居住和工作时，我们依然要进行成本和收益的比较，有一部分是可以用价格来衡量的，比如我们在一个城市?月收入5000?元，回到老家是3000?元。但有一些是不能用价格衡量的，比如北京的工作机会相对多一些，北京更容易让人见多识广，有利于成长；北京有很好的教育条件、医疗条件，有利于家人的身体健康，也有利于下一代的受教育、成长。甚至北京是中国最大的城市，文化上的原因，在北京生活工作过，回地方，可能会受到当地人的尊重，大家认为他在北京工作过，是?一种成功。有的可以用价格来衡量，有的不能用价格衡量。这些是收益方面的。
接下来就是成本。我们发现吃的、穿的，普通用的东西，在全国的价格都差不多，因为这些东西都可以流通。比如说一件衣服在大连是300块钱，在北京是500块钱，自然而然就有商人或者说出? 差的人，把这个衣服从大连运到北京来，最后供求关系形成一个基本平衡，形成一个全国统一的价格。一瓶矿泉水在天津比如是1块钱，北京是1块5，那么天津的矿泉水就会被大量运到北京，最终的价格很可能就是1.2块或者1.3块。这些商品在空间上可以运输、流通，因此全国范围价格差不多，甚至世界范围都差不多。?即使有些差异，也是因为关税问题，而出现了价格差异。
但是有一种产品，它的价格是没有办法在全国范围内、在世界范围内通过空间的运输，去调整它的供应，进而调整它的定价的，那就是房地产。?它大名叫房地产，小名叫不动产。由于房地产的生产方式比较特殊，房子和土地是粘在一起，土地无法运输，它位置固定。所以导致房地产，?即生产出来的房子不能运输。比如大连的房子便宜、河北的房子便宜，但我们无法把它们运到北京，增加北京房子的供应量，进而抑制北京房价上涨，使北京房价下跌，这个是做不到的。
在这种情况下，我们发现房价天然产生了一种功能——?它是唯一的合理合法调整城市人口规模的有利手段。如果房价不是有地区差别的，比如说?是统一价格，那么北京有这么多好处，都是大家希望去获得的，大家可能都会来?，十亿人民都挤进 北京，会是什么样子呢？?事实不是这样，北京房价高，虽然北京有些好处，但是有的人? 实在没办法提高收? 入，承受不了房价，北京住房条件太差了，于是就会回老家吧。这样反而促进了人才在全国范围的流动，进而促进了区域经济的协调发展。而已经在北京住的人，也可能离开北京。比如一个退休的人，他在北京有一套价值500万元的房子，那么他回安徽老家，买?面积相似的房子只要100万或者50万。那么他还能剩400多万，足以保证他的晚年幸福生活?，到处旅游。
新浪乐居：房价成了调节城市人口规模的真正手段？
董藩：如果全国房价都一样，北京这么好的条件，就会导致人口的?过度聚集，进而产生大规模的城市病。这个时候，我们就会想有什么办法可以抑制人口聚集，答案就是房价，这是个很奇妙的因素。当人口聚集时，需求就会旺盛，从而推高房价，房价达到一定高度后，就会有抑制人口的?继续聚集，因为新进来的人买不起房，他就可能不会来了。比如一个人 刚大学毕业，但北京房价每平米5万，而他家乡每平米5000，那么他可能就不会住在北京，回家乡去?工作、买房子。
新浪乐居：有人认为，你就是想说北京房价太低，应该涨起来。
董藩：我说北京房价低，而大家就会拿北京的绝对价格去和其他城市比，北京很多楼盘已经四、五万，五、六了，其他城市有的才三、四千，你看，你还说北京房价低。我讲的高和低，不是一个绝对性的价格。回到经济学上讲，这个价格，是相对于现实和潜在需求而言的。因为在北京，对房地产的需求极其旺盛。现在北京楼盘4、5万，这是政府采用限购限贷?外加限售，用行政手段?压制形成的一个约束性的价格，依靠行政力量制造了这个价格，而不是一个由市场?自由形成的价格。
假定我们不采用这样的行政手段去打压房价，没有限购限贷?限售? 约束，没有外地人不许买房的规定，没有必须有纳税证明、社保证明才能买房的规定，没有超过4万不能开盘这些规定，实际上市场的价格，按现在的供给和需求，可能某个楼盘会达到7万。但有政策干预，房价就只有5万。在5万的价格水平上，可能会有10万人买得起房，如果?升到7万，就可能只有4万人买得起房。所以这个时候我们会发现，它会把一部分人口排斥出去。这一部分人为了住房，为了生存，可能就会到其他地方去。那么这个时候，这里的人口密度就会下降，或者人口?规模的上升速度，会大大的减缓。
所以我说这个房价高和低，不是和其他城市比，是和已经形成的现实需求和未来可能形成的潜在需求比。那么这个价格，由于行政力量的介入，就变得低了。低了，尽管有的人觉得还是很高，实际就变成能买得起的人还是很多，那么人口密度就会加大，因为这么多人要出行，就势必造成路面上交通的拥堵。
新浪乐居：为什么你认为北京房价高，是更应该出现的情况？
董藩：我要说的是，北京在中国房地产市场上，注定成为一朵奇葩。为什么呢？因为北京是无数中心的集合，北京是旅游中心、交通中心、金融中心、经济中心、文化中心、教育中心、医疗中心、科技中心、政治中心等等，世界上几乎找不到北京有这么强功能的城市。
那么房价是什么？房价一定是城市功能的反应，一定是城市综合竞争力的表现。我还说过，房价还是一座城市的门票。一个城市有这么大的价值，大家都想获得来这里获得相应的好处，所以到最后，通过竞争就会导致房价升高。这其实也是一种资源配置的反应，我们给了北京太多的资源，太强大的功能，所以北京的房价就必然有这样的表现。北京的需求是极其旺盛的，我们有全国规模最大、层次最高的公务员体系；有全国规模最大之一、同时层次肯定最高的白领阶层；我们有全国规模最大的教育医疗人才聚集地；全国规模最大艺术文化人才聚集地?，等等。所有这一切，就决定了北京的楼盘需求极其旺盛的。实际上，社会的总体需求，是由社会的中高层人群决定的。
有些人买不起房子抱怨房价高，其实他只是个体需求，是他一个人。其实价格是怎么形成的，是由总供给和总需求决定。有人买不起，但有另一部分人买? 得起，所以照样形成这样的价格，买得起的人就把房子租给买不起的人，照样形成强大的购买力。有人抱怨，并不代表价格不该到这个地步。?如果?我们都买不起，比尔盖茨等世界富豪前100位来了，他们把北京房? 子全买下来，照样形成现在的价格。所以我们犯了一个很大的错误，总是把部分人买得起买不起，当作房价高或低的依据，这种判断是完全错误的。
新浪乐居：目前北京房价均价约3.5万元/平方米，而成都房价均价约8100元/平方米，成都也存在拥堵的问题，是否也表明成都房价上涨，可以治堵？北京属于个案，还是全国存在通病？
董藩：我所说的房价?高低，不是?一个城市和另外一个城市相比，只是?分析该城市? 供给和需求之间处于什么状态，是否受到了抑制，导致了人口过度聚集。但有人说，成都的房价只有8100?元一平米，它不是也堵吗！成都，它作为一个省会城市、?区域核心城市，它同样有我之前说的功能?强大问题?，只是比北京弱了。说到成都的问题，还是得把它放在供给和需求的关系下来考虑，?看是不是受到抑制，假定把它的需求彻底放开，我们不能说成都就不堵，但可能会得到改善。实际上在世界上，在纽约、东京，它也是这种情况，要么你能甘心承受房价，要么你对未来抱有很大的希望，你可能就能先忍着，先住地下室，要不然，你就到小一点?儿的地方去。这是促进劳动力，?包括一些人才，一些特殊人才流动的主要原因。
“4000万对话”被误解误读
新浪乐居：有人将你的北京房价低造成拥堵的言论，等同于你之前的“40岁没赚到4000万别说是我学生”，你对此是否认同？
董藩：别人误解我，这是肯定的。为什么呢？因为回到专业层面上，普通老百姓和我们专门搞这个?领域研究的，认识水平肯定不在一个层面上的，我们想到的事情，他们想不到。他们按照自己的情感去认识这个世界，而我们呢，是按照经济学、管理学，按照这样一些专业知识，去研究、解释这些现象。所以大家的这种看问题的角度、口径，说话的语境，?和我是对不上的。他们看我说的话，都认为我是胡说，而一些有专业知识的人，就会说‘董教授说的是对的’。一些媒体人士则认为，我这样一个名人在那里胡说，反而成为一个新闻点，他们可以热炒。
从过去那个“4000万事件”，再到“北京房价可以到80万每平米”，再到这次这个事，我们可以看到，专业内人士和专业外人士交流会有很大的障碍，有句话说‘鸡同鸭讲’，没有贬低谁的意思，就是说大家说话的语境是不一样的，大家专业知识储备是不一样的，大家思考问题的角度是不一样的，所以在一起，是讨论不出什么结果的。但在一些场合，我们必须去说，他们又都去听，所以冲突就起来了。
新浪乐居：能再具体回忆一下“4000万”吗？
董藩：当年的4000万事件，其实反映的是我们的财富观问题。我一直认为，我们的财富观存在大的问题。人人都喜欢钱，都希望获得钱。市场经济，实际上就是钱的经济，发挥价格的机制，调节、引导资源?流向?，形成最好的配置。在市场经济条件下，GDP也好，需求也好，工资也好，小康目标也好，我们发现，它?们都是用货币来衡量的。但大家却忌讳谈钱，?如果他是一个企业家还好，但一个教授谈钱，好像你就道德败坏了，你的境界就低了，你就是师德沦丧了。而作为一个经济学和管理学教授，我不谈钱又该谈什么呢？在课堂上，我去大谈马列主义，反而是不务正业，我就是要谈钱，谈投入、谈产出、谈回报、谈成本，所有这些都是用货币来衡量的，?就是用钱来衡量的，所以我们讲这些话，本身就是一个正常的工作。
我当年讲4000万，我后面有完整的话，完整的话是这样的：“到你40岁时，没有4000万不要来见我，也别说是我的学生。培养学生的财富意识是我的重要工作内容，当然，前提是合理合法致富。合理合法致富，财富越多意味着对社会的贡献越大，创造了更多的GDP、更多的税收，更多的就业机会，也使自己和家属摆脱了生活困境，还有能力援助亲朋好友和社会低收入阶层。对高学历者来说，贫困意味着耻辱和失败。”这是大概我当时的原话吧，那么这个话毫无疑问，它实际上是一种?励志的说法，我鼓励学生今天好好学，明天好好干，有了钱还要做慈善，这句话真的没有毛病。但是由于我谈了钱，我谈的钱的数额比较大，而且我还是大学老师，于是就引起了高度关注，因为这个社会的主流文化是仇富的，再加上我们有很多人很平庸，他们生气：我很?平庸，为什么你的学生那么突出？我很贫困，为什么你的学生就那么有钱？?而我还有大学老师的特别身份，所以这种情绪就爆发了，就对着我来了，全国发表了几万篇文章批判我，很多名人卷入批判我，甚至还有人找我打架。
新浪乐居：你认为，为什么大家会群情激愤？
董藩：实际上这是我们转轨时期财富观混乱导致的。一方面我们搞市场经济，需要承认货币的价值，承认财富的价值，认可它的地位和作用，另一方面，有些传统文化在影响我们，好像我们谈钱就无耻、低下，道德沦丧等等，所谓“君子不言利”。这是转轨时期矛盾冲突的表现。很多人支持我，也有很多人反对我。财富观连接着价值观，价值观背后又连接着我们的教育理念问题。我一直认为我们的教育理念也要调整，我们过去一直强调从道德角度教育学生，其实我们现在看，这么多年效果并不明显。我们也更应该从生存观、法制观的角度教育学生，教给他生存的本领，告诉他怎么去生存，但不要违法。但是我们恰恰在这方面做得不理想，我之前去北师大做了演讲，学生有六、七百人，他们都听得很激动，在微博上给我留言，那些留言给我非常多的肯定。当面交流，让他们了解了我很多真实的想法，而他们过去对这些想法的认识，都是错的。
新浪乐居：你认为，调控打击房价是不正常的，但有观点认为，房价下降可以解决大多数人的刚需住房需求。
董藩：我谈到用行政手段打压房地产市场，是‘反社会’、‘反市场’的。那么很多人认为打压可以降低房价，让很多人买得起房子。那么这种思路是不对的，我不是说不能调控，我也是认可调控的，但调控应是采用经济手段调整供给和需求，比如发现价格涨得快的时候，我们就扩大供应，供应大了房价上涨的幅度就会减缓，稳下来，甚至出现阶段性下降。而不是采用行政手段，你没有户口不能买，没有纳税证明不能买，这样的行政手段其实是违法的，违反了宪法的基本精神，因为宪法要保障交易自由，也违反了民法通则，违反合同法、公司法、消费者权益保护法的规定。大家知道，人类社会主流国家都选择了市场经济体制。市场经济是人类走上富裕、文明的康庄大道，因为市场经济最有利于帮助我们创造物质、创造文明。
市场经济实际上是用价格机制决定资源配置的经济制度，在市场经济当中，价格对经济的调节，就是我们所说的价格机制。那么价格机制，可以笼统的称为市场机制，就是用价格调整社会经济生活的方式或者规律。价格是整个市场经济的本质所在，价格调整也是整个市场经济调整的中心所在，因为价格能引导供给和需求：如果总体价格水平比较高，上升快，那么就说明这种产品要扩大供应；如果下跌了，就告诉生产者要减缓生产。所以价格机制，它的第一的功能就是传递一种信号，告诉社会怎样组织生产。
有了价格机制的作用，我们才知道怎样生产，生产什么，生产多少，什么时候生产，所以价格机制是非常美妙的机制。它帮助我们组织生产活动，帮助全社会完成资源的有效配置。如果我们采用行政手段打压这种机制，它就破坏了这种机制传递信号的功能，同时我们还使得企业，作为市场的主体，它的功能受到严重的抑制。比如它是个市场主体，必须自主经营、自负盈亏，但是呢，我们让开发商在定价时不许超过4万，我们就发现它的决策会受到影响，如果成本比较高，它以后还干不干，都不知道了。所以打压就导致了资源配置机制和企业决策机制的紊乱。同时这些问题的出现，还会导致权力寻租等腐败行为的出现。因为政府手中权力太大，可以随意干预经济运行，如果某个手握大权的人，他私欲无限膨胀，就会利用手中的公权力，去为自己谋求私利，从而导致腐败，引出更大的社会摩擦。正是从这样一个角度，我们说所有以行政手段打压价格的做法，都是反社会、反市场的，我们应该采用价格机制，去调节市场供求，而不是去打压它。
新浪乐居：现在的情况是，一些专家似乎总会说出令大众不满意的话。
董藩：实际上包括房地产业本身，很多企业家自己作为从业人员，对这方面的认识都是不高的。今天这些纠纷、争论的出现，正是由于认识水平比较低，大家谈不到一块儿去，导致这样的冲突。所以我希望越来越多有深刻、科学认识的学者，能站出来讲，而不是让我们的政策受到错误舆论的干扰，这样我们的政策制定才能更趋向于理性。
