新浪乐居讯(编辑 李申伟)5月底，南京国土局再次挂出土地出让公告，在今年先后两次预公告的上坊地块终于进入了出让阶段。
6月27日，这幅编号为G34的江宁区上坊农副产品物流中心以西地块便将正式拍卖。在地块出让前夕，新浪乐居品地汇特邀南京克而瑞市场研究员孙素娟对该地块进行实地探访，并进行全面解读。
地块路线：
处于江宁上坊的G34地块位置十分清晰。乐居品地汇一行驾车从新街口出发，由龙蟠中路进入绕城高速，从宁杭高速南京支线驶入东麒路，便来到了江宁区上坊农副产品物流中心附近。从行车时间上计算，从市中心到该地块附近不到半个小时车程，和主城区连接十分紧密。
地块现状：
从公告信息来看，编号为NO.2013G34江宁区上坊农副产品物流中心以西地块，其实际出让面积达到14.5万平米，是容积率为2.2的二类居住用地，该地块曾在2013年1月和3月两次被挂出出让预告。此次出让公告显示，这幅宅地的挂牌出让起始价为14亿元，加价幅度是2000万元或其整数倍。该地块东临东麒路主干道，西至丰泽路，北至杨庄东路，南抵永泰路，附近是南京的保障房片区，在去年年底，第一批保障房开始交付使用。
而在地块现场时，记者看到，目前该地块已平整完毕，属于净地出让。与G34地块相邻还有两幅地块，其中一幅同样属于净地，另一地块上正在进行基础施工建设。出让地块周边规划路十分通畅，东上线公交也有停靠站在附近。
地块优势：
据悉在去年11月，江宁区上坊组团(SEa040)控制性详细规划修编成果草案正式公示，根据规划，江宁上坊拟建成东山副城东翼生活环境优越、服务品质高端的地区中心，将增加教育配套，规划有幼儿园16所，小学8所，中学5所。而在现场乐居品地汇一行也是发现地铁13号线、17号线规划完毕，将从此通过。孙素娟认为远期来看上坊地块交通将十分便捷，受益于规划居住生活配套的完善，G34地块整体品质也提升不少。
此外，去年年底江宁区全面启动上坊片区旧城改造工程，预计将在5年内完成改造工程，上坊将告别外表老旧、内在功能不健全的“旧城”面貌，全面转型升级。在孙素娟看来，这些都将促进上坊区域的整体价值提升。
孙素娟还指出，该地块目前的净地形态十分适合迅速步入开工建设流程，开发商拿地后可以快速开发快速上市，轨道交通的发展将直接拉高这一区域房源的价位。“这幅宅地也是上坊地区首个商品房项目，紧邻江宁区上坊农副产品物流中心，未来开发情况值得期待”，孙素娟说。
地块劣势：
孙素娟表示，虽然G25地块是一块净地，没有拆迁带来的建设阻碍，但因为处于上坊工业园区，特别是周边的保障房片区对于商品房开发来说，都有一定的影响。并且她还认为短期内由于交通不便，会给社区居住氛围造成一定的影响。
“虽然整体交通和区位都属上乘，但目前急缺的是生活配套，对项目推广也有一定影响。”孙素娟说，生活配套的跟进情况将决定项目的价值上限。
地块前景：
虽然该地块配套以及居住氛围上有一定不足，但因为各方面条件匹配度较好体量巨大，特别是从1.0到2.2的容积率，便于开发商打造多业态的产品，所以孙素娟也是很看好其发展前景，该地块出让时或许会引来不少的关注。
孙素娟表示，江宁上坊未来将建成东山副城东翼地区中心，规划建设方向也十分明确，加之已经测绘围挡完毕的轨道交通线，是具备了成为区域居住中心的先天优势的。
乐居编辑点评：
G34地块实际出让面积达到14.5万平米，也许规划带来的信心，该地块的出让价定在了14亿元的价位，楼面地价也达到了4390元/平米，所以起拍价也不便宜。考虑到目前周边现状，对于开发商来说，资金上还是要做一番考量的。但从地块本身来说，该区域紧邻城东，江宁东山板块可以是说是在“咫尺之间”，完全能够利用上东山的生活配套，加上能够预见的轨道，可以说其开发前景还是令人期待的。
