??长春市写字楼市场未来上市量分析
??1.仅以2008年-2014年为止的库存量来看，长春市写字楼市场至少还有56万平写字楼可售，加之未来四年写字楼市场超过487.9万平方米的高位供应量，长春未来整体市场将有550万的供应量。
??2.长春现有写字楼市场，年去化量仅有8万平，每年仅有1-2个写字楼项目上市或者投入使用，而且去化速度较慢，一般写字楼投入使用之后，也需要3-5年的招商预热，方可实现较好的出租率。
??3.从供应量与需求量对比分析可以看出，即使长春写字楼需求量大幅提升，550万平的供应量也需要长春几十年的时间去化，可见未来竞争格局非常激烈，开发企业面临严峻挑战。
??资料来源：克尔瑞·克尔瑞房价《长春市写字楼市场及物业调研分析报告》。发布时间：2014年8月
??在长春，写字楼的集群效应尤为突出，除了传统聚集区的红旗街沿线、西安大路沿线、解放大路沿线、站前商圈以外，生态广场、东方广场、远达大街沿线等都相继推出了高端写字楼项目。与此同时，长春写字楼的发展大致沿着这样的脉络前行：从早期由商住楼为主体的模式，到红旗街商圈纯写字楼为主、商住为辅的形态，再到现今生态广场写字楼与商住及其他业态相融共生的格局。
??传统聚集地一路繁华
??作为城市建设和经济发展的坚强后盾，写字间的繁荣与否已成为衡量商业发展的重要指标，成为区域发展的缩影和明证。如今，红旗街商圈、西安大路沿线、人民大街沿线等商业中心的写字楼集群都已发挥其商业领袖的超然地位，聚集了大量客流和人群，同时也带动了餐饮、服务等一系列产业的快速发展。
??由1栋写字间、1栋商务套房、2栋住宅和1万多平方米临街商业组成的典石广场，如今俨然率领周边商业已经形成了一个小的繁华区，通往停车场入口的路段几乎天天堵车，其拥堵程度有时甚至超过了红旗街和重庆路。抢车位的游戏在典石广场楼下每天都会上演。
??红旗街沿线的海航荣御是一座具有代表性的纯CBD写字间，70%超高得房率，是集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的五星级多功能商务楼，但命运坎坷，几经波折。
??老牌写字间兆丰国际2009年开始对外销售，此后价格连番上涨，均价从每平方米6000元到18000元仅用了5年时间。
??此外，位于朝阳西安大路与建设街交会处的新润天国际，由吉林省吉发房地产综合开发公司开发的吉发广场、人民大街与卫星广场西南交会处的财富领域、人民大街上的伟峰国际等等，均在一定程度上带动了周边产业的迅速快速发展，对繁荣区域经济起到了不容小觑的重要作用。
??新兴聚集区门庭冷落
??随着净月大量新型地块的开发，目前，净月的商业版图已渐露雏形。但多数在建、在售，均未投入使用，入住率很低，交通配套依然滞后，因此整个净月商业氛围仍然很淡。
??今年年初至今，净月区房地产市场热度最高的当属生态广场EBD。十几个住宅和商业项目同时开工销售，自五一之后，看房车及自驾看房者频繁进出。瀚邦凤凰传奇、证大立方大厦、华荣泰时代cosmo、环球贸易中心等项目均有大量写字楼产品待售。
??分布在净月区域的写字楼产品均起点很高，有许多优于传统写字间的设计。比如位于净月区南环城路与生态大街交会处的环球贸易中心，在绿化率、停车位、电梯配套等方面均比传统写字楼有大幅提升。环球贸易中心项目占地面积45000平方米，建筑面积300000平方米，绿化率达到30%。项目5A写字间共36层，总体面积区间为140-2000平方米，配备13部高速电梯，并设有1404个地上及地下车位。2015年4月29日，环球贸易中心举行写字间新品发布会。此次会上，长春市政商界领导、加拿大华商会、美国迈阿密商会等多组高端群体全程参与，关注度很高。
??除了净月生态广场板块以外，写字楼的新兴聚集区还有二道区和经开区核心区域，项目包括第一国际中心、垠禄新界、上东国际、虹湾国际、力旺东玺台等，这些项目在定位上存在一定的差异，可以满足不同的商务需求。
??东南板块面临大考
??虽然当下的写字间产品从定位到品种设计都进行了大幅升级，但长春市场的写字间过剩已是不争的事实，如此庞大的体量还是在短时间内难以消化。
??受多种因素影响，长春各写字间项目均做好了长期战斗的准备。日前，长春华荣泰置业有限公司营销负责人表示，受市场影响，华荣泰时代cosmo原定于今年7月推出的新品写字间产品将延期入市。
??事实上，长春写字间项目销售周期长已经由来已久，即使是在供需平衡的时期，许多写字间项目的去化速度也比较慢，比如从2006年起以均价6000元/平方米发售的世纪鸿源项目，直到2011年，仍有少量剩余房源在售。虽然后期售价较高，但因为历时5年，所以整体收益率也是较低的。从投入成本及配套方面看，设施设备是支撑写字楼价格的重要因素，一些高端写字间产品设施设备标准较高，如健身房、食堂、商务中心、会议厅等，这些场所占用很大面积且增加成本。成本投入巨大必然会降低开发商的收益率，这也考验着开发商的品牌信誉及资金实力，而无疑，在这场市场大考中，生态广场板块成为了重灾区。
