广州市社会科学院高级研究员谈锦钊
合富辉煌集团首席市场分析师龙斌
广州经纬房产咨询有限公司总顾问事业部总经理 朱欣苑
北师大珠海不动产学院院长 胡江
珠海建筑设计院院长宋宏忠
深度验房公司首席验房专家王青宏
理想
他们心中的城市样板
谈锦钊
宜居和宜业两个条件都具备才叫城市样板。把宜居放在前头是因为生活和工作之间，首先要宜居才能满足生活的要求。房子不一定要很大，但要满足基本需要。一是交通条件，能够满足上班出入；二是教育条件，周边要有幼儿园、中小学并且质量较好；三是卫生条件、医疗条件，具体来说就是要有三甲医院满足小孩、老人看病需求；最后一个是文化设施，包括文化宫、图书馆、科技馆，还有商业购物等。
龙斌
可以从两个大的类型来看城市样板：第一个类型是高端人群比较理想的居所，也就是所谓的豪宅，应该是自然资源和理想居所的完美结合。
第二种类型是为更大的群体———比如为第一次置业和改善居住条件的人提供一个理想之家，这也是房地产的城市样板。这种样板应该从设计到物管整个链条都是一个追求极致的过程。
朱欣苑
第一个要素是地段。一定要离中心区较近或者直接在中心区，交通比较便利。第二个是内环境和外环境。外环境就是小区园林要有特色，适合休闲活动；内环境就是居住空间，户型设计合理，通风采光好，以及比较合理的赠送面积。第三个是物业管理，物管服务意识要比较强，服务水平要比较高。
胡江
既然是城市样板，那就得增加这个城市的美好，因此，这个楼盘整体是美的，可以作为城市的一道风景线。其次在功能上也要与城市和区域的功能相融合，要成为区域性的补充。最后，作为城市样板，必须与社区要有融合性，让整个区域看起来非常协调。
宋宏忠
像珠海西区的楼盘，七十多，九十多平方米的楼价就比较顾及到买房的群众，当然贵的楼房不是说不行，只是买贵房子的人群相对不多，应该多推出较为实惠的楼房让人人住上新房子。
王青宏
一是把空间的主体———人放在首位去设计；二是要具备灵活的房间结构、完美的布局、大面宽、好的采光、较高的层高、良好的视野、景观等。三是要有明显的主题思路或城市文化风格；四是形式和色彩要服从使用功能，使人们感到舒适。五是要具有区域特色，让居住在城市的人一下子可以记住。六是整体环境、空气噪音、配套设施、教育，交通、购物等都足以对外展示。
现实
珠海楼盘在他们眼中的模样
谈锦钊
珠海目前商品房的小区分层不明显，大部分地区发展还比较初级，还在以解决住房问题为主的阶段。概括来说就是百花齐放，但分层不明显，文化品位也还是不够。
龙斌
珠海是一个宜居的、生态的、低密度的、人口少的二、三线城市，所以房地产有着得天独厚的优势———在于它为这样一个市场城市提供的产品都是非常宜居的，而且很重视绿化。
在户型方面，即便是刚性需求的户型，看起来都比一般的一线城市要更大一些。这些楼盘户型实用率高、建筑之间的密度不大、产品宜居性非常强、舒适度会高很多。
朱欣苑
拿我看的几个市区豪宅为例，区位来说都是比较理想的。园林方面，大小楼盘都有一个相对集中的中心园林；户型基本都能做到南北通透、采光理想。另外在户型本身的功能布局上，能做到动静分开，适宜居住。物管方面，也有比较好的，像华发、中信等都是物管水平比较高的公司。
胡江
珠海这几年来，房地产开发水平有着明显提高，但是总体上还是不够。比如说南湾片区，有很多高端楼盘，华发新城、华发世纪城、中信红树湾、南湾国际，单个看都不错，社区都很高端，但从整个片区而言，融合性不强，社区与社区之间不够和谐。这说明开发商在与社会的融合、在造社区方面还做得不够。
宋宏忠
平面组成多种，各个楼盘各有所长，起步发展水平比较高，而且喜欢采用中西结合的理念，与广州深圳相比水平很接近了。
王青宏
经过近10年的房地产快速发展期，外来开发商有着雄厚的资金优势，先进的开发理念，高起点的产品创新……对于本地开发商既是机遇又是挑战，本地开发商也已逐步形成独具特色的套路，用产品创新、营销创新、服务创新给大家写下了珠海楼市新的一页。我个人认为珠海开发商的整体发展水平还是健康的，创新的，非常进步的。
建议
珠海开发商还可以做些什么？
谈锦钊
珠海楼盘应该在文化打造方面下点功夫，各个楼盘不管是满足刚需，还是改善型的，都应该有它的文化取向。如果没有文化取向，就变成只是很简单生产砖头混凝土的房子。这方面如果能发展起来，路就可以走很远。
龙斌
珠海的房地产市场供应充足，所以竞争比较激烈。根据这个特点我有三个建议：
一是中小开发商压力很大，他们如果想与大开发商同台竞技，出路就是改变。
第二，从市场来看，珠海本地的消化力其实很有限，怎样把自己的东西向整个珠三角、整个广东、整个华南甚至是全国推介，把购买力吸引过来，是个值得所有开发商思考的问题。
第三，从来没有哪个城市能看到这么高的户型实用率，可以“偷面积”偷这么多，这是一个让消费者获益的市场，非常难得。我建议应该要考虑合理搭配，要有均衡性，不能光是送面积。
胡江
开发商在开发产品时要考虑产品与周边环境的融合性，注重有机的融合。
朱欣苑
珠海楼盘其实给我的整体感觉都很不错，但是有些楼盘并没有那么注重营销细节。比如市区有个改善型楼盘，门口的柱子都裸露出来，没有装修也没包起来，这样看起来感觉很不好，特别是这个楼盘还是卖豪宅，客户的品位都比较挑剔，感觉自然会大打折扣。
宋宏忠
不要只单纯为利益，要适合当地民众的实际情况，如果能够建筑带有中国风格的楼房，社会效益和经济效益都会提高。另外，技术质量要达标，对地基的处理要在经济上节省和注意安全。
王青宏
一是创新，在越来越激烈的房地产市场竞争中，确立企业的地位，面对压力和竞争，唯有创新。
二是管理，外来开发商在规范性和执行力上，很值得珠海开发商学习，他们的项目细到一个建筑材料，一个管理尺度，其产品标准、服务标准都没有走样。相对而言，珠海个别中小开发商缺乏相应的制度、流程标准和操作指引，致使房地产开发随意性大、变更频繁，缺乏严肃性和权威性。
三是责任，房地产企业发展理念不同，导致发展模式和战略布局不同，但是承担企业的社会责任，为社会提供优良的产品和服务，回馈社会，这是不变的。
采写：南都见习记者 陈育 记者 刘瑾
实习生 黄子洋 邱日烽
