每个镇街都有各自的中心商业街，这是东莞的一大特色。历经多年，城市不断发展，各镇街的商街日益规模化。在不同镇街产业特色的影响下，个性化的商街也涌现出来。一份东莞商业地产报告显示，东莞目前已有近三十条商业街。
这些商街或大或小，或知名或低调，在很大程度上，它体现了一个地区的个性和魅力。
21世纪初期，一些有特色产业、交通区位优势明显的镇街商业街逐渐崛起，辐射力增强，周边的消费力开始往此聚集。虽然各个镇街商业街的形成与形态有所差异，但不可否认的是，它们的号召力及商业价值，日渐被商家看重。
随着城市化进程的加速和城市文明的不断发展，东莞市民的消费习性发生了很大变化。要升级现有商业形态布局、提高购物舒适度、增强消费的体验感等等，房企开始考虑这样的问题。
那如何升级呢？在全新的地段打造一个庞大的综合体？纵观各大项目，房企显然是牢牢抓紧传统商街的人气优势及名身在外的影响力，于是，我们可以看到，紧邻传统商业街的周边路段，一些或小型或大型的综合体项目拔地而起，在这些路段，处于规划当中的商业项目同样暗潮涌动，房企们纷纷表示看好旧商街人气，要做好商业升级。但现实情况究竟如何？
特地考察了厚街康乐南路、虎门步行街、长安长青街、常平中元街这四条东莞最为知名的商业街。通过穿街走巷，实地走访，向新生商业项目负责人了解情况，邀请资深商业地产人士剖析现状后再作梳理，记录了如下商街的样本剖析。周素琼
厚街
康乐南南拓被看好 项目新丁要卖港货
周素琼 蓝学才
在厚街，说到康乐南可谓人尽皆知。即便在珠三角，它也是众人皆知，甚至被外界誉为“东莞尖沙咀”。这条经过二十多年发展的商业街，如今已是人气鼎盛、品牌荟萃。
2004年开始，商家开始认识到这里的商业价值，纷纷开始进驻该地区，而今，早已热闹非凡的康乐南路南端，又添一名商业项目新丁。
升级动力
人流旺但车占道步行难
从莞太路拐入厚街大道，在康乐中心广场附近驻车，便已到达厚街最繁华的康乐商圈。
商街的开端，便设有治安亭，工作人员既在巡视现场，也为慕名前来的人指路解疑，这里是康乐北路，两旁虽有不少店铺在营运，但这还不算旺街部分。沿路前行数百米，便能望见“康乐商业街”五个大字印在抢眼的红色灯笼背景上，这里就到了大家说的康乐南正街了。
在这条近两公里的长街上，即便是非周末的下午，人流也不少，年轻女性的品牌服装店占“大壁江山”，通讯工具、餐饮、首饰类产品同样丰富繁多，叫人应接不暇。商街里拐弯小巷的店铺也是密密麻麻，即便是走马观花，逛完也需近一个小时。
手机与珠宝，是除服装类产品外，在康乐南里占据较大份额的产品。以重点路段一百米商街为计算单位，记者粗略统计后发现，其间大概有5间是销售手机的，也不乏竞争对手面对面的情况。由于竞争的激烈，记者在现场看到，店面外销售人员均在积极推销，展示自身店铺能做到的最大优惠额度。
由于旧商街的不断外拓，本就很长的商街范围逐渐扩大，单车载客员也应运而生。走在商街里，记者发现，骑着自行车在其间穿梭捡客的人并不少，单车铃声也是不绝于耳。加上不少私家车和的士车司机为走捷径拐入此道，这条虽然名为步行街的街道中央，鲜有行人敢在上面行走。
商街中心地段的老华润入门处，不少单车载客员候在街旁等待有需求的顾客。商场的保安部人员郑鹏在执勤。郑鹏向记者介绍，因为商场人员流动大，加之处于核心路段，安保的人员设置较多。他还提醒记者，该片区盗窃行为常有发生，要照管好随身贵重物品。
升级样本
提供餐饮配套补充港货市场
从2004年开始，不少商家开始认识到了康乐南路的商业价值。目前已有商业面积规划达5万平方米的盈丰商住中心，以及明丰广场进驻，均走中高档消费的路线。
希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠认为，一些有十多年历史的传统商业街发展至今，一定会出现与当下的消费习性不相符的地方，周边小型综合体的出现，是一种发展趋势。
位于康乐南路最南端的新商业综合体项目——千悦汇，近期也将加入该商圈的客源争夺战。负责该项目的经理夏先生介绍，千悦汇为三层商业建筑，定位为东莞港货批零一体基地。其中，三楼一半面积会用来做餐饮，配套商街的发展。至于为何会选择该片区做港货市场？夏先生说：“绝大部分人及周边地区市民都会来康乐南消费的习性吸引了我们，加上东莞人赴港购物的习惯由来已久，所以我们会结合自身的港货资源，来弥补康乐南欠缺的部分。”他还介绍：“目前我们在洽谈的进驻商家，是康乐南品牌暂缺的商家，中等档次的居多。”
对于该项目未来的前景，夏先生说，“未来几年，康乐南会向南发展，汇展中心片区也会扩容，新发展的南环路商圈会与之连成一片整体，吸引更多人来消费购物。”
虎门
步行街多商铺现“空窗” 新丁走高端或休闲路线
周素琼 蓝学才
从上世纪80年代起，服装就开始逐渐成为虎门的一个标签。虽然这个服装基地商场林立、名店云集，但首个综合性的商业步行街的兴建，还是在2001年。两年后，这个位于镇中心地段的虎门步行街项目亮相。十年间，它曾因天河城的入驻，集聚业内人士的目光，也同样因天河城的撤离，引发人们对其的深思。
近期，虎门步行街周边综合体项目的动作频频。去年底，临近虎门步行街的1387音悦mall商业综合体项目开售。上个周末，距离虎门步行街10分钟左右路程的另一商业综合体项目——2011年已入市的虎门国际购物中心，也加紧升级虎门商业综合体的步伐，再次推出70多间商铺。
升级动力
定位存偏差 多商铺现“空窗”
虎门步行街开业至今近十年，居住在步行街对面小区——新园中区的文斌，见证了它的变化。
他还记得自己第一次走进这条街的感受，“当时步行街还叫天河城，我闲逛时发现大部分男装都在千元以上后，连试穿的心情都立马消失了，此后就只到过负一层的超市购买生活用品。”
时隔多年再逛步行街，文斌说是去年步行街里金逸电影院的开业。“陪朋友去看电影，就想顺便逛了一圈，”但里面稀稀散散开着一些不知名的服装店，让他再次放弃了逛下去的念头。
或许文斌的消费历程并不能准确反映该步行街的存在问题，但2006年底，天河城的撤离，或多或少折射出它在定位上与现实消费群体间存在的差距。
在上周日的下午，记者也实地体验在该步行街逛街的感受。在进入该步行街中心广场的入口处，手机贴膜摊位、低价睡衣销售摊位布满，仿若要进入低端批发市场一般。广场上，供儿童玩乐的玩具车在穿行，旁边搭建的简易舞台上是一些员工在推销手机。进入商街，经过大概5分钟在一楼商街的行走，记者发现，服装类店铺占最大比重，但人流总体稀少。步行街二楼则有蒙自源、大家乐等快食性餐饮店进驻，但该楼层大部分还是空铺。顶层三楼除了电影院在正常营业外，商铺均处“空窗”期。
升级样本
或拔档次 或定位新颖主题
欲升级虎门商业综合体水平的虎门国际购物中心项目，于2011年正式入市，至今亦有部分商家开始营运。
对于为何选择此地建造综合体，在该项目负责人看来，虎门一直缺少一个高端、集中的综合消费中心。负责人介绍，政府对滨海国际商城的规划，会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流和智慧流等在虎门汇聚，再加服装业是构成经济主题的主要产业这些背景，都是激发商业综合体升级的力量。该项目计划打造成集大型购物中心、超市、影院、精品城、写字楼、商务酒店、餐饮名店于一体的业态完善的组合项目。
1387音悦mall方面，计划是将其打造成唯一以“音乐”为主题定位的地下购物休闲商场。负责人介绍，项目除了拥有上百家时尚名品和个性店铺外，“音乐”和“最新资讯”都是1387的独特亮点。
按照规划，项目开业后，消费者可以在其中购物和吃喝玩乐，也可以通过商场提供的音乐专区搜索到潮流资讯。
长安
“双万”开业在即 长安再添城市综合体
董珊伶
长青街是长安最繁华之地，历来都是长安镇的商业核心所在，如今依然保持着往昔的繁荣。长青街周边分布着众多地产广场、沃尔玛购物中心等商业项目。长安万达广场今年七月即将开业，长安万科广场亦将在2014年上半年开始营业。去年底，鼎峰集团也与长安霄边村委会完成一块三旧改造工程签约，据了解，项目同样为大型城市综合体。
升级动力
商街舒适消费力强劲
从南城驱车至长安，下高速之后数分钟内便抵达长青路。4月15日上午10点，众多商家在忙着开门营业。长青街显得安静和舒适，与其他镇街又窄又挤的步行街感受不同的是，它长达3000多米，宽约60米。此时的长青街，走在落叶杉树下，坐在休闲椅旁，会误以为这是一个小公园。
长青街在长安商业中的地位，显然毋庸置疑。
虽然并非客流高峰期，长青路的路边也泊满了车。地王广场对面的志联地产中介公司工作人员凌先生说，“这已经是交通很好顺畅的状况了，平时我们去那边消费都不敢开车过去，基本上找不到停车位，尤其是吃饭时间，车满为患。”
整个长青街以服饰店尤其是女装为主，中高低端消费的产品均糅合在商业街其中。尽管东莞经济实力强、城市发展进程快，但商业的运营水平却比较低，依然处于原始形态，并没有把消费产品、客户群等分级。
现有的商业档次、规模、形式都需要升级换代，否则无法满足客户的需求，东莞万科商用管理中心总经理高骏如此分析万科广场首选长安的主要原因。
升级样本
“双万”开启商业新时代
长安除了长青街的街铺，还有明珠广场、国际阳光商场、长安商贸城等众多大型零售商业、专业市场。此外，长安还云集了天虹、苏宁等众多品牌商家。
长安万达广场和万科广场的逐步开业，将改变长安商业的整体格局。
“即将开业的长安万达广场，进驻的众多品牌商家中，90%是第一次进入长安，60%是第一次进入东莞。”东莞长安万达广场商业管理有限公司总经理陈发银如此介绍，万达百货、万达影城、大歌星、大玩家等已经率先进驻。
面对长安商业市场激烈竞争，高峻表示，“差异化的品牌、差异化的规划是有必要的。在竞争之下，我们看到的不仅仅是竞争，更多的是共赢。一个市场与商圈的繁荣，需要众多商家的协力，才能把中高端消费这块蛋糕做大。”
常平
中元街人流如织稍显“破旧” 新军入驻欲留住中高端群体
董珊伶
商贸业，是常平的传统优势产业。十几年前，常平这座京九线上的东莞强镇就已经给人们留下深刻的印象。1999年，东莞市第一条步行街--常平国际风情步行街诞生于常平。
经过多年的发展，常平形成了中元街两公里范围内的核心商贸圈，众商云集。中佳地产的翔龙天地、富盈地产的城市银座、卓越蔚蓝城邦的北部综合体项目等新一代综合购物中心，都已把目光集聚在常平传统商贸业的升级优化上。
升级动力
业态单一 难满足消费需求
4月14日中午，常平商业步行街内，人流如梭，以年轻人居多。紧邻水果批发市场和火车站，这里是常平的最传统商圈。600米的步行街内，各式服装店、理发店聚集，成为常平市民消费的首选场所。
在旧商业街之外，是市场路和中元街上的高楼大厦，对比之下，步行街显得有些“破旧”。一家服装店的店主告诉记者，早年这里能吸引不少常平周边镇街的消费者，但是现在这里已经不能满足客户的需求，人流开始流向周边的各大百货商场。
不过即使如此，此步行街的生意依然不错。全程走访，记者并没有看到商铺转让之类的信息，除了步行街中央的四平方米的临时档口。该商户的钟小姐表示，打算换成固定商铺经营，才打算转让。
记者在中元路附近街道看到，原本是四车道的道路，在车主的临时停车后只剩下两车道。非高峰期，道路也显得拥挤，期间还有不少自行车和行人穿梭于其中。
“市场路的各种名品店、中元路的各式餐饮已成行成市，但存在停车难、消费点不集中等问题。”常平某中介公司员工孙志丰表示，“希望常平增加一些一站式消费场所。”
升级样本
一站式综合体 改善购物环境
板石村的翔龙天地大型综合体和中元路的城市银座即将成为该商圈的新军。城市银座项目总建筑面积近5万平方米，主要用于开发大型商业中心。
翔龙天地的项目负责人罗耀明介绍，其项目直接连接轻轨，建筑面积超50万㎡，覆盖刚需类兼投资类产品的多种物业。项目拟引进知名品牌超市、百货、电影院、国内外名品店等，打造一站式购物中心。对于为何选择常平传统商圈做综合体项目？罗耀明表示，希望留住常平的中高端消费人群。
“近10年来，一站式休闲购物体验的商业形态在香港和深圳发展很快，常平地区的消费习惯深受影响，”卓越地产东莞分公司营销总监李向阳认为，镇中心现有的大型商场，普遍为沿用“百货＋超市”的综合业态模式，缺乏的是休闲、娱乐、餐饮元素，造成当地中高端消费需求逐步流向周边发达城市，而升级之后的大型综合体就是为了满足大众购物需求的同时，创造更好的购物体验。
观点
“商业升级不单等同于拔高档次”
周素琼
■ 希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠，参与过华南MALL、世纪广场、希尔顿广场等多个商业项目的开发和运营，被誉为东莞商业通的他，这样看待当下依托传统商街的综合体的涌出现象。他说，目前东莞的人均商业面积的确偏多。但他同时认为，“新商业项目的成功与否关键要看它能否解决掉遗存问题，项目的多少并非最重要的。不过依照目前的趋势，今后东莞的商业会出现‘强者愈强，弱者愈弱’的格局。”天为地产有限公司总经理李宝柱也持类似，“现在大家都积极涌入商业地产，懂商业或者不懂商业的老板都在做商业，今后会逐渐出现一些遭到市场淘汰的项目。”
纵观当下涌现出的商业综合体，邓学冠分析称，单纯拔高档次是远远不能成功的。升级后的综合体，要想很好地取代旧商圈，就要认真对3公里内的基础消费群体做认真调查，要做到符合他们的消费习性。“新项目的营运主必须要做到尽可能刨除传统商业街的弊端，再适当地对档次进行提高。例如一个老商圈旁的新项目，要在解决停车难、业态分布不合理等问题后，再考虑档次的问题，并非说档次提高了，就等同于商业升级。”
在他看来，依托传统商业旺街兴建的商业项目，起码在近几年内还会保持较高人流量，除非是遇到交通被阻断等因素。
商铺投资也很能考验一个人的能力，邓学冠表示，目前东莞缺乏这样的营商人才，而且，一些项目进入了在试图通过提高档次，加大体量等来扩大自己项目的辐射面的误区。他说，每个项目都应找到属于自己的特定模式，这个虽然是做商业地产很难迈过的槛，但利用完全复制的形式来营运，后期的难度将很大。
