“金九银十”以来，南京楼市已累计成交了1.3万多套住宅房源，日均成交都在两三百套以上，热点板块的“日光盘”更是不断涌现，不过市场一片火热的背后，基本的供需规律还是在发挥作用，记者注意到，“金九银十”的楼市并非“无条件热销”，多数楼盘推出的恰恰是在当下最为紧缺的刚需房源，基本上“逢开必热”。热销大潮的背后是刚需房“补货潮”。>>>10月26日乐居免费看房团报名入口
10月份“日光盘”全部在卖刚需房
多数开盘前就已被预订光
10月份至今，南京楼市“日光盘”已有5家，当日去化8成以上的楼盘则达到12家，一个明显的共性是：这些楼盘几乎都在卖刚需房。
位于城东光华路的壹城逸境是个仅有一栋住宅的“袖珍盘”，此前并不为人熟知，上周六该项目一次性推出全部100套房源，当天销售了近80多套，去化超过8成，记者了解到，壹城逸境推出的以68、90平方米为主的刚需房源，在刚需房新增供应趋近于零的城东板块，这样的户型产品几乎是近两年都难遇，据销售人员透露，开盘之前90平方米以内的所有房源就已全部被预订，对于1.9万元/平方米的均价，绝大部分客户也觉得并不在意，因为城东这样的新房实在找不到，只要能买到就是好的。【热点新闻：腾飞！新浪乐居高端地产沙龙之谁主仙林峰】
10月份另一家开盘前就被预订光的“日光盘”出现在城北，位于尧化门的金尧首府本月加推了70多套新房，当日售罄，据项目置业顾问介绍，这批房源也是“开盘前就确定会被抢光”。据悉这批房源的均价已经达到12000元/平方米左右，相比一个月前的开盘价格上涨了约300元/平方米，但由于房源全部为90、106㎡的刚需户型，70多套房预订的意向客户达到140多组，平均下来仍旧是“两个人抢一套房”。
此外，江北的新城香溢紫郡上周也开盘加推了190套房源，分别为74㎡的2 1房和80㎡的3 1房，均价在9300元/㎡左右。尚未过万的价位和刚需面积段使得这批房源也是提前被客户“锁定”，据售楼处介绍，这190套房源中的130套其实在开盘前一天就已经被老客户内部认购了，真正开盘推出的房源只有60套，很快又卖出了30多套，此次开盘总计也去化8成以上。
还有金九银十期间仙林的两家“日光盘”保利罗兰春天和星叶枫情水岸项目，推出的房源也包括90平方米2 1房、86平方米两房这样时下最为火热的刚需户型，保利罗兰春天三天之内两次开盘都告售罄。上一批次的客户紧接着就累积到下次开盘，枫情水岸继6月份首开热销之后，9月份也再度“日光”。【热点新闻：江宁房子要卖小5万 将军山项目备案价竟超新街口】
网上房地产统计显示，金九银十以来，南京热销楼盘排行榜几乎全线被刚需楼盘所占据，9月份热销排名前十位的楼盘中，除了仁恒江湾城之外，包括海峡城、旭日爱上城、威尼斯水城、天润城、荣盛文承苑、保利梧桐语、金地自在城、琥珀森林、冠城大通蓝郡在内的9家楼盘，几乎全部在推出刚需房源，海峡城、金地自在城虽然也有改善户型，但每次开盘均会有不少中小面积的刚需房“混搭”，与之类似的是江北的大华锦绣华城，这家10月份宣告升级改善市场的桥北大盘，上周推出了84套花园洋房，面积在120-150平方米不等，均价超过了13000元/平方米，不过与此同时也推出了160多套小高层房源，均价达到了11000元/平方米，开盘当日这批房源最终去化达到了9成。
刚需房屡屡热卖开发商积极“补货”
年底前新增上市量中刚需房占半数以上
金九银十热销的刚需楼盘，基本上都面临着房子不够卖，供不应求的局面。这也激发了开发商“补货”的意愿。按照最新的市场面消息，包含已经开盘的30家楼盘在内，“银十”期间保守估计将有40多家楼盘推出8000多套房源。其中半数以上都是刚需房源，刚需新房大量上市“补货”已成定局。
包括江宁纯新盘保利中央公园、新城玖珑湖、朗诗玲珑屿，城东的中海国际社区和启迪方洲以及江北的华府国际、骋望怡峰等，这些即将面世的多个纯新盘，都是以刚需房源为主，此外还有大批在售楼盘将加推刚需房源，仅在江北板块就有天润城、朗诗未来街区、荣盛文承苑、荣盛龙湖半岛等一大批前期热销的刚需楼盘持续新推。【热点新闻：新街口纯新盘单价2万5入市 本周末8盘欲推新】
一贯刚需缺货的江宁，从10月份到年底，也将冒出大批刚需新房来补货，据统计，年底前江宁将有30多家楼盘预计开盘，其中最热门的九龙湖板块马上将有保利中央公园推出主力户型为70-135平方米的新房；以及新城玖珑湖首推200多套精装房源，面积在88-130平方米。此外，包括武夷绿洲、罗托鲁拉小镇、上善居、金陵天成、华菁水苑、万裕龙庭水岸等大批老盘，后期都将加推中小户型刚需房。
在另一处“刚需重地”城北板块，除已经面世的金尧首府外，年底前也将有三金燕语庭、金浦御龙湾等新盘上市，其中三金燕语庭主力户型在85-143平方米，未来将推出共计600套左右新房，金浦御龙湾预计也将于12月开盘。栖霞建设在仙林的两个纯新盘面世之后，位于迈皋桥的星叶瑜憬湾最快也将在今年底明年初公开。主力户型80-120平方米。
刚需盘价格屡创新高仍旧难觅“刚需价”
开发商热衷产品“提质”和精装修
截至9月份，南京新房价格已经连续上涨17个月，有统计数据也显示，整个9月份南京有20家在售楼盘均价上涨，下跌的仅有一家，此外，9月份开盘的14家刚需楼盘均价几乎全线上涨，而从目前的行情走势看，热销涨价的势头暂时还没有缓和迹象。
上周开盘的江北大盘大华锦绣华城，新推出的“香鸢美颂”花园洋房开盘均价已经达到13000-14000元/平方米。记者了解到，早在9月份的秋交会的期间，作为参展项目之一，大华锦绣华城就已报出这一价位。伴随洋房价格达到桥北“天价”，目前桥北的普通房源价位也水涨船高，此次大华锦绣华城与花园洋房同批“混搭”推出的小高层房源均价已经达到11000元/平方米，同属桥北的旭日爱上城，10月份新推的87-129平方米刚需房源，均价也达到了1.1万元/平方米。
老盘已经看涨，一些即将上市的纯新盘，由于多数是近两年拿地，外加开发商的市场预期看好，房价看涨的氛围更加浓烈，位于江宁小龙湾的纯新盘朗诗玲珑屿将在11月推出首批房源，其中包含80多平方米的刚需户型，该项目所在地块去年12月底由朗诗地产以总价15.2亿元夺得，楼面价高达7161元/平方米，由于是精装科技系统交付，目前市场的预期开盘价位已经高达2万元/平方米。有两家纯新盘新推的九龙湖板块，目前也传出消息称新推房源预计价位将达到1.7万/㎡以上。位于麒麟新城的中海国际社区，首批就将推出上千套刚需房，而售楼处最新报出的开盘价格也达到了1.2万-1.4万元/平方米。这几乎已经是新盘中的“谷底价”。
在房价上涨的前提下，开发商为了尽快抓住客户，纷纷以“提质”的方式提升竞争力，记者了解到，包括保利中央公园、新城玖珑湖、朗诗玲珑屿、甚至是年底上市的金地湖城艺境，这些即将推出的刚需新盘，多数都是以精装修方式开卖，还拥有各式各样的独家卖点，如保利中央公园做到三房朝南带地暖，新城玖珑湖则抢先推出了89平方米四房样板间，朗诗项目则依旧保留精装版科技系统，华府国际则热推其“绝版精装小复式”房型，专家分析认为，虽然前两个月不论刚需楼盘还是豪宅楼盘均出现热销，但接下来市场中刚需作为主导的地位肯定会更加稳固，在价格管控再度趋严的情况下，刚需楼盘将获得更大的销售空间，但供不应求短期内无法缓和，导致房价出现实质调整的可能性微乎其微。面对即将到来的大量新房供应，购房者除了及时把握机会外，还应合理衡量自身实力理性入市。(记者 刘娟 乔淳)
