今年前三个月，全国楼市一片红，房价涨得"开发商做梦都会笑"。然而，疯狂飙升的房价让调控的重锤落下得迅速而猛烈。从2010年4月中旬起，房地产调控政策频出。二套房首付不低于50%，利率执行1.1倍；房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；二套房标准"认房不认贷"、中行率先调高存量房贷款利率……
随后，地方调控政策也扑面袭来。2010年4月28日，北京出台了首个地方楼市新政，除北京外，深圳、上海等地也已推出或正酝酿推出地方执行细则。
故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。当众多开发商还沉浸在今年3月份之前的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却轰然一声发生了"巨变"。虽然这场变局的结果尚不可知，但回顾2009年以来的楼市，可以看到楼市正在上演一出从"被扶持"到"被打压"的反转剧。
2009年初 优惠政策刺激楼市回暖
2009年初，中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。
【那时政策】 2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，工商银行开始执行七折优惠利率细则，此后其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。"对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。这意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。
【那时房价】 根据亚豪机构的数据显示，从2009年3月起，北京在售项目的开盘均价便开始了一路上扬，并于7月之后呈现出加速上涨的态势。截至2009年12月15日，北京一手房市场开盘均价已经达到17432元/平米，相比同年3月11066元/平米的开盘均价，涨幅高达57.5%。
具体到单个项目，房价上涨程度更加"触目惊心"。位于广渠路36号的首城国际中心2008年11月底开盘均价为13000元/平米，2009年年底该项目的对外报价已涨至21500元/平米，较首次开盘时上涨65%。
2009年底-2010年初 局部调控房价不降反涨
从2009年12月到2010年3月底，有关部门出台的系列调控政策似乎被所有人遗忘，业内有专家称之为"暧昧调控"，给楼市挠痒痒。这一阶段出台的系列调控政策，让房价不降反涨。
【那时政策】 2009年11月10日，国土资源部和发改委发布相关文件，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可防范土地闲置，缩短开发商占地周期。
同年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
5天之后，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出："加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头"，同时强调"地方政府要切实负起责任"。
2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委发文，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。业内认为，这一新规对于开发商争当"地王"、地方政府过度依赖"土地财政"，是有效的遏制。
【那时房价】 北京中原三级市场研究部的统计数据显示，北京今年3月开盘的28个项目中，有15个项目的开盘价格比去年同期翻番，最高上涨幅度达130%，价格上涨的现象十分普遍。上述机构的数据显示，今年一季度，北京市的商品房均价达到21880元/平米，与去年同期的11615元/平米相比，涨幅高达88.4%。
此外，北京土地市场的火爆程度也出人意料。来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前三个月，北京共成交59块土地，成交地价款486亿元，相当于2009年全年的52%。
2010年4月 "史上最强"调控出组合拳
今年3月5日，温家宝总理作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。两会期间，超过半数的提案"剑指"高房价。两会结束后的第一天，北京土地市场一日涌现三个"地王"，且三个"地王"全部为央企制造。这成为楼市调控的导火索之一。
4月14日以来，房地产调控更是以"一周一拳"的速度出台新政。有开发商人士认为，这是对疯狂飙升的房价做出的"歇斯底里"般的回应。
【新出政策】 3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但业内专家认为，央企退出并不能从根本上遏制房价上涨。数据显示，2008年，78户不以房地产为主业的中央企业下属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占到15%，利润只占7%。
4月14日，国务院要求提高二套房贷款首付比例的要求一出，拉开了新一轮中国房地产紧缩调控的序幕。新政要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
随后，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款、二套房标准"认房不认贷"……楼市调控一拳紧接着一拳。
【新政效果】 本轮调控的重拳刚刚落下，成交量也有急剧下降，但房价下降或许尚需时日。正如一些开发商说的那样，本轮调控的政策效果尚"不好说"。
对于本轮地产调控可能带来的"共振"，华远地产总裁任志强认为，GDP和股市走向都和房地产市场息息相关，无论是中央政府还是地方政府，都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾，地方政府也不可能立即改变自己依赖"土地财政"的现状。
花旗集团大中华区首席经济学家沈明高认为，地方政府向来以土地为借债的主要抵押品，并依靠卖地的收入获得还贷所需的现金流。2009年，地方政府土地出让收入总额达1.6万亿元，创历史新高，相当于同期地方财政收入的近50%。如果房地产业继续蓬勃发展，大多数地方政府或有能力偿还利息和贷款。一旦房地产泡沫破裂，地方财政状况将迅速恶化，导致地方融资平台的付息能力大幅下降。
