尽管海外置业在国内开始日趋成熟和规范，但作为买家仍旧要清晰明确目标国家的投资环境、流程以及各项须知。与国内类似的是，大型开发商和正规的中介同样是规避风险的一定保证。
因此，根据一叠楼书而“买图纸”的行为不再像此前那么恐怖和不可行，不了解国外的购房流程、区域的承接力以及不同国家的利弊，单纯以价格和回报率判断而入市，才是海外投资的雷区。
选择
视乎需求，投资选核心地段
“不能简单地说哪个国家的房产更适合哪一类的消费者，而是要根据不同的需求来选择。澳洲、加拿大、美国、迪拜、英国以及马来西亚等区域各自的优劣势和适合的群体都不同。”面对不断加入到在国内推广的海外房产，家叶海外相关负责人表示，随着地区和物业类型的多元化，对于不同消费者的置业需求也要进行充分考量。
在海外置业甄选项目一定要视乎自己的需求———是方便孩子接受教育，还是自住、投资。如果出发点是想小孩出外读书，就要买学校附近的物业。如果用于自住，就取决于置业者的生活习惯，有人喜欢靠近唐人区，有人喜欢在市中心住，有人喜欢环境较好的区域。当然，自住买家一定要了解项目的生活配套设施，最好选靠近公园、河边的大型生活购物区。而纯投资的需求，就与商业地产的判断方式一样，一定要看地段———例如周边是否大型商业发展区、办公区域等，是否有存在租赁市场的需求或二手市场的需求。靠近商业区的地段作为第一首选，这是因为周边的白领多，方便出租。
选400万以上人口的大城市
“总体来说，投资要选择大的城市，按照西方国家的情况来说，有400万以上的人口就算是比较大的城市。”家叶海外投资分析师黄弼唯提到，例如悉尼和墨尔本的人口都在这一标准之上，这才有足够的支撑。“不要选择类似于西澳的那些旅游城市，例如只有不到100万人口的区域，这样的物业未来转让退出的成本很高，将可能面临无人接手的情况。”
市中心公寓最具投资价值
业界一般倾向于用租售比指数对不动产进行估值。高力国际顾问就坦言，位于市中心的公寓最具投资价值。因为别墅的地段一般不会位于市中心，再加上面积大，首期投入资金亦较大，如果仅靠租金维持，投资回报期会相对延长。国外市场相对理性、规范，加拿大市中心的楼价大约7万-10万元人民币/㎡，伦敦市中心楼价10万-20万元人民币/㎡，而伦敦、加拿大较偏远的二区则售4万-6万元人民币/㎡，这些国家租赁需求一直都很稳定，投资回报率一般会在5%-7%之间(未含税)。
提醒
“我在代理海外房产的中介做了几年，
最近打算辞职了，有些内幕应该说出来”
防烂尾 开发商实力很重要
“说两年交楼给你，但是两年交付不了给你。这是境外置业中可能面对的一种风险。”黄弼唯介绍，当时一个客户因为2万元澳币的差价而选择了另一个楼盘。结果他购买的房子直到第三年还没建好。“其实第二年开发商申请退回他已缴纳的10%的房款。但退回的房款买不回三年前的房价。”
据了解，以澳洲为代表的海外房产在置业过程中，都有着相对较为规范的购房流程及监控账户，因此只要是规范的开发商和中介代理商，置业风险都大为降低。据资深海外置业顾问梁文俊介绍，这几年消费者的心态已经开始变化，之前最关心房源的真实性，现在最关心的是物业的地段。以前最担心的是资金是否安全，现在最担心的是发展商有没有实力，到底这个区域的租金回报是否可观。黄弼唯介绍，大型品牌开发商无论是对于区域的发展前景的把握，以及开发资金方面的实力都更有保障，这一点和国内的情况也比较类似。国外物业的质量和价值就取决于发展商及其发展背景。国外发展商通常都有10年的建筑质量保证期，而且优秀的发展商会为业主提供很多额外的服务———比如租赁、还贷、交税等都可委托当地的代理代为完成。
小心代理公司违法吃差价
据业内人士爆料，此前国内有中介在推广海外房产中存在不规范的操作。例如中介在开发商和消费者之间吃差价或信息不透明等。但选正规中介公司这一现象可得到避免。最简单的例子，就是标有房价等购房合同原件，正规的中介公司都会在买家面前拆封，信息十分透明。这一点消费者要多留意。
“我在代理海外房产的中介做了几年，最近打算辞职了，有些内幕操作应该把它说出来，提醒买家不要上当。”广州某海外房地产代理公司人员方先生向记者表示。
方先生告诉记者，相较于澳洲市场，美国市场存在很多不规范的操作，美国很多楼盘属于反拍房，开发商倒了几次手，一般买家很难查清楚最终的开发商是谁，代理公司就有机可趁了。比如一套总价30万美元的房子，到了一些代理公司手上就变成了40万美元，提高总价后，中介公司便相应地提高房子的租金回报来吸引你购买。方先生解释，如原来房子每年的出租回报率只有2%或4%，但代理公司把总价提高10万后，返租点数也提到5%或8%，这对买家很有诱惑力，但买家并不知道，“羊毛出在羊身上”，真正吃亏的是自己。“按照美国的法律规定，有正规牌照的代理公司是不允许溢价卖房的。据介绍，现在市场上很多代理公司手上拿的只是“顾问公司”的执照，并没有代理海外房产的资质，“买家可要求它们出具美国官方认证的中介执照；同时要看开发商提供给他们的销售授权。”
买楼一定要请律师
在海外置业难免会有法律风险，在国外买楼一定要请律师。国外买卖双方均需请代理律师，一旦发生纠纷，可找自己的律师去处理。高力国际顾问特别强调，聘请律师需要支付律师费用，以在英国置业为例，买一套楼请律师完成所有的文件、调查、相关报告、登记等程序，所需律师费大概是1400-2000英镑。多数时候，发展商会将这些费用返还给置业者。因为考虑到文化的差异性，高力国际一般建议选用在中国有办事处的律师行，而资深的华人律师也是较好的推荐。记者了解到，目前海外置业涉及的主要国家中，流程最为简便及适合国内置业需求和习惯的是澳洲房产，签订购房合同中有律师对合同进行逐项介绍和解释。
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◎在澳洲投资了一套物业的欧阳小姐提醒，与国内贷款情况不同的是，国外银行在利率方面并非执行统一标准，因此购房者应该多了解，选择最适合自己的银行进行贷款。
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◎在高力国际顾问的眼中，置业一定不可以盲目，要分析目标国家的经济周期。如果在接近最高点入市，以后是否还有机会升值就难以判断了。
误区
买房并不代表就能移民
海外投资置业对于国人来说依然是个新兴项目，在置业前亦有不少误区需要注意，譬如不少人以为在海外置业就可以移民的观点就是不正确的。
据高力国际物业部顾问介绍，以加拿大为例，要用1000万人民币作为投资移民的费用，其中只要求25%的资金用于投资房产，另外75%必须用于投资当地的产业或解决劳务雇佣问题。故此，买楼并不代表可以移民。
