本期嘉宾：爱蒙高实业副总经理程文凯
本期主持：新浪乐居首席主持陈稼
主持人：各位网友大家好！欢迎收看本期的《乐居人物志》，杭州现在已经从西湖时代迈向了钱塘江时代，经过几年的发展，可以说钱江新城已经呈现出一片欣欣向荣的景象。而事实上，钱塘江时代它的欣欣向荣不仅在于此，隔江相望的钱江世纪城同样是其重要的组成部分，而在未来杭州城市发展当中，它也是有非常重要的地位。在这个片区当中，它所发展的各个商业地产项目，也是倍受媒体所关注。大象国际中心以它独具匠心的外立面，可以说是深深吸引住了我们的眼球。关于这个项目，我们就要通过今天要采访的大象国际中心的副总经理程文凯，来具体了解一下。当然对于程总来说，他在行业当中也是极富经验的，要跟他一起分享一下行业的经验。
程总你好，对于大象国际中心开发团队爱蒙高我们还是比较陌生的，在这里能不能先对于团队做一个介绍？
程文凯：爱蒙高是为了大象国际中心这个项目设立的一家项目公司，坦白的说它是一张白纸。但是爱蒙高公司的前身，就是几个股东的组成有一定的背景，它的几个股东组成，它曾经做过浙江省的世贸中心，也做过上海的写字楼和北京将近四五十万平米的综合性物业，现在在江苏昆山也有100万方的综合性物业项目在开发。
主持人：听程总这么介绍，其实我们已经了解到了爱蒙高实业团队中的核心人物，对于操作地产特别是写字楼项目还是极富经验的。当初我们怎么会把目光投向钱江世纪城这个区域呢？
程文凯：这主要是根据整个杭州市近期和远期规划来看，“沿江开发、跨江发展”是整个城市一个必然的结果，因为杭州市城西、城中基本上已经没有土地开发了，那“沿江开发、跨江发展”这是一个趋势。我们觉得钱江世纪城这个地块有很多先天优越条件，比如说它离沪杭甬、杭金甬的高速出口比较近，再比如说它离相州的萧山国际机场也很近，离主城区钱江新城也是一江之隔。整个区域，杭州政府会把钱江新城和钱江世纪城打造成杭州的中央商务区这么一个概念。所以我们觉得这个区域的潜力是非常巨大的，就好比上海的浦西和浦东的概念，在浦西叫延安路，而浦东叫世纪大道，钱江世纪城未来的规划我是比较看好的，这个区域是朝上海陆家嘴的方向去靠近的。
主持人：这个区域未来的商业中心，是你们都比较看好的？程文凯：是，这是肯定的，因为这个区域具备的先天条件，无论是从交通还是萧山整个城市规划发展，包括整个市政府的大规划，我觉得都很看好这个地块。
主持人：现在我们讲到大象国际中心这个项目，其实光从它的案名听起来就是比较有趣的，我们是从一个动物的形象来命名的，这是为什么呢？
程文凯：这个提问很多朋友都问过，为什么是大象？其实最早我们选择这个案名是选择《道德经》的一句话，就是“大音希声，大象无形”。“大音希声、大象无形”从字面上理解为，一个特别大的声音，它并不一定要发出来声音有多响，其实很多声音我们并听不见的，比如像海豚能听到很多声音，但我们听不到那么多声音，所以大音要希声，并不说你声音有多大东西一定好，最终还是要拿你的产品来说明问题。大象无形，我们觉得宇宙很大，但你能看得见摸的着吗？你是摸不着的。这是一方面的考虑。
第二方面，我们觉得大象也是一个很吉祥的动物，它不像某些东西比较凶猛、凶残，它是一个很吉祥、很包容，心胸也很大度，这也是做企业的一个方向。所以很多企业觉得我要做行业中的大象，当然是两方面的意思，第一是做行业中的老大，第二是我要在行业中，这个项目要做的很宽容、很大度，要有责任心。
第三方面，我们觉得大象这个名字叫起来也比较琅琅上口，比较容易记住。
基于以上这三方面的考虑，我们觉得这个案名推出来市场的反应应该不会太差。
主持人：从程总讲述当中，我们似乎能够感受到我们打造的是一个特别高端写字楼对吗？
程文凯：这个项目当时我们找过很多国际著名的设计公司，比如说GMP，比如说王董国际，比如说美国几家著名的公司，最终我们选择了西班牙的GCA设计公司，这家设计公司主要设计了世界上很多的像万豪酒店、四季酒店，还有香港兰桂坊等等项目，对于一线项目它比较擅长。而且西班牙人的性格热情奔放，他的一些思维方式也体现在作品上。所以这个作品它是一个“人”字形的造型，在设计上做了板式的建筑，有别于传统的塔楼，一般我们做写字楼都是塔楼，它不是这么设计的，而是板楼。板楼有什么好处呢？进深比较短，采光好，就像平时的住宅一样，同样它提倡节能、环保，也符合现在写字楼的趋势。其二，它把一些绿色、生态、环保的概念引进到写字楼中，做了三个空中花园，三个空中花园有两千多平方，比如说在下雨天你要见客户，没有办法去户外了，你可以到这三个不同风格的空中花园去。
主持人：其中有一个好象是高尔夫的练习场？
程文凯：推杆练习场。主要是给一些企业主想休息一下，或者和朋友做一些小的运动，可以在这里面完成。
第三，除了外立面的设计和空中花园，它在大堂上也很有创意，大堂有1400方，杭州一般的写字楼相当于酒店的大堂，也就是三四百方。
主持人：据说挑高也是很震撼的？
程文凯：挑高做了24米，什么概念呢？就像住宅楼8层楼那么高，非常壮观，买写字楼其实是买给谁看的？是买给客户看的，就像陈小姐你今天穿的这么漂亮，你是穿给朋友看的，穿给你的客户看的，在家里可能就穿睡衣或者很简洁的东西了。所以买写字楼主要是买给客户看的，比如上市公司想买给银行、证监会、银监会、金融办，是买给有关部门看的，是给他的有关客户看的，所以一定要有大堂、挑高、电梯、空中花园，整个外立面结构都是很注重的，一个高端的企业对这方面肯定不会屈就的。
主持人：从这些细节上，我们似乎能够感受到我们打造的是一个特别顶尖的写字楼？
程文凯：是这么一个打算，我们是想打造成整个钱江世纪城和中央商务区最顶级的一个写字楼，所以我们一直也往这方面努力。
主持人：具体到办公内部的楼层，到时候我们会做精装修吗？
程文凯：会做的。
主持人：会做到什么样的程度呢？
程文凯：地板是做网络地板，墙、顶都会做一些特别的设计，包括窗帘都会给客户配置好。因为我的玻璃用的是白玻，我担心以后每个窗帘会颜色不一样，就会造成像联合国国旗一样，什么颜色都有，所以窗帘我们会考虑进去。
主持人：从各个视觉角度都给客户考虑周到了？
程文凯：对。
主持人：可以说我们能够想象到，它将来呈现出来的气势磅礴的景象，包括它内部的实用性现在我们都能够到了。
程文凯：说到它内部的实用性我要提到几方面，我刚刚说的都是设计，里面的一些硬件设施我可以和各位网友做一个介绍。有几方面：
第一，我刚刚说过了，有三大空中花园；第二在停车方面我们也做了相当充分的考虑，我刚才也介绍过了，我们以前在开发写字楼的时候在这方面有些欠缺，包括世贸中心写字楼。现在在做这个写字楼的时候充分去挖掘了这个潜力，地下室做了三层，车位做了400多个，基本上做到1：150，已经是尽最大力了，因为现在钱塘新城写字楼基本上是1：200到1：250，我估计过个三五年可能也会紧张。当然我不能说我的1：150有多大，但至少我们这家公司在努力挖掘这个车位的事情。另外我在小区的北部是一个市政公园，它的地下室全部是停车的，它和我是相通的，那边有一些停车位。所以充分解决了员工和来访客人的停车问题。
第二，在电梯上面我们做了很深度的挖掘，一般国际上所谓的5A写字楼电梯是一部梯管4千平方米，我们做到了1：3800，什么概念呢？我在这个写字楼做了18部高速的进口电梯，所谓的高速，是每秒6米，现在一般杭州的写字楼，做到3、4米的很多，但是做到6米的很少。其实在电梯的荷载量上也做了充分的挖掘，像我现在办公的地方是1150公斤的，像钱江新城写字楼1300公斤的居多，而我们做到了1600公斤，什么概念呢？一部梯同时可以载21个人，而1150公斤只有载14、15个人，超过这个人数就会报警，所以我们充分挖掘了电梯的功能。其实现在写字楼电梯是相当麻烦的事，我不知道刚刚陈小姐上电梯的时候是不是很堵？
主持人：确实是很堵。
程文凯：所以电梯对写字楼起到的作用越来越大了。
第三点，在员工用餐方面做了深度挖掘。做了三类餐饮，第一在负一层做了1200方的员工餐厅，可以同时供500—600人的就餐。第二在14层做了高管餐厅，是给公司的高管员工吃的，因为这点我也体会到了，平时我们中午吃饭的时候没有地方去，因为下班比较晚，去食堂没有菜了，坦白的说也不愿意跟员工中午挤在一块，希望中午自己有相对安静独立思考的空间，希望菜品好一点、环境安静一点、气氛轻松一点。
主持人：不要倍受瞩目？
程文凯：对，所以我们做了将近500方的高管餐厅，在三楼、四楼还做了两个精品餐饮。所以员工的吃饭问题基本解决了。
第四，我在写字楼里做了两个会所，一个是运动健身会所，是在三楼四楼，面积将近有2700方，里面有室内恒温游泳池，有SPA、热瑜珈、器械等等健身场所。在34楼做了将近八九百方的行政高管会所，因为每家公司谈事情都希望是私密的空间，因为有一些私密的事情希望单独相处，在办公室谈不可以，到哪里去谈呢？现在更多是去外面，找个咖啡馆或者开一个房间去谈。但如果有我这个会所，就完全可以解决公司一些高管私密性商业洽谈。
第五，我们做了一个国际会议中心，因为每家公司都会有些产品说明会、研讨会或者是年会之类的，一定需要有一个会议场所。我们做了将近600平米的国际会议中心。
主持人：已经考虑的非常周全了，而且给我们的客户想的比较贴心，因为每次办年会都要找场地，而且找外面的场地费用都比较高，能给他们节省很多的成本。
程文凯：对，基本上硬件做了这些安排。
最后一块我想介绍一下物业管理。一个好的写字楼，一个好的物业起到了事半功倍的作用，现在杭州很多写字楼不愿意请国际五大行，不愿意出更多的物业费，当然它一方面是为业主考虑，但其实请一个好的物业很有必要，能够大大提升你物业的价值，这从哪儿体现出来呢？从租金上可以体现出来，一个好的物业管理租金不会差到哪里去，如果你请一个国内的不知名的管理公司去做，我觉得可能这个物业升值空间，同样是钱江新城贵的可以租到6—7块，便宜的租2—3块，就是这方面的原因，当然产品本身有问题，但最终体现在物业管理上，好的物业管理，不会因为你房子的陈旧物业价值就会低，因为它管理的很好，很多企业不愿意走，所以这里的物业价值就在不断的增长。所以我们聘请的是全球五大行的高力国际给我们做全程物管，有些公司请的是顾问，我们是做了全程物管，也是希望这个写字楼盖好以后品质能保持一定的水准。
主持人：讲到这里，这么好的一个写字楼，网友肯定要问了，我们今年会不会有推盘的计划呢？
程文凯：我们今年会在5月下旬推出部分楼层，请各位网友期待。
主持人：在今天的采访当中我了解到，为了保持整个写字楼的高水准，它在面积划分上还是比较有讲究的对吧？
程文凯：对，我的写字楼最小的面积是400多平方米，因为我希望到这里来的客人至少是一个中型企业或者中大型企业，当然一两百方可能卖的快，但是可能投资客会过于多，不利于整个写字楼未来的管理。所以面积基本上是400方以上的面积，希望来买写字楼公司素质达到一定的阶层。
主持人：可以说程总在商业地产的打造上非常具有经验。我们知道现在中国房地产市场，特别是住宅部分它有调控的限制，大家都说这几年是商业地产的春天，您是否认同这样的观点？
程文凯：我操作商业地产比较多，当然住宅也操作过。
主持人：更喜欢哪个？
程文凯：我觉得两种产品不一样，其实销售也不一样，住宅的客人相对来说范围会更多一些，但写字楼客群相对来说更窄一些，但如果找准客人也不是一件达到难的事情。我做的第一个项目不是商业地产，是住宅，是别墅项目，后来才陆陆续续介入商业地产。我觉得其实从某些方面来说商业地产有商业地产的规律，住宅有住宅的规律，这两个有相同的地方，但更多的是不同。
主持人：其实在整体市场环境下面，住宅市场确实是受到调控的一些限制，大家都说接下来是商业地产的一个春天，您是这样认为的吗？
程文凯：我觉得只要经济好转，商业地产肯定会有一个春天，原因我刚刚分析过，因为住宅的调控，尤其是一二线城市的调控肯定是中长期的过程，不会是短期的。另外比如限购、限贷，还有房产税的出台，势必会打压一些住宅的客群对住宅类型的物业投资，但如果有闲钱的话，随着现在物价通胀的预期，人民币发行的多了，可能很多人会寻找一个出口，什么出口呢？因为住宅买不了，可能会去买一些实物黄金，但是很多人对地产的投资可能还是其中必选的一个方案，而商业地产在杭州乃至全国其他城市都是倒挂的，而住宅地产远远高于商业地产的价格，这时候一些有识之士会觉得商业地产更具有投资价值，会有一部分资金会流向商业地产，这是肯定的。
主持人：作为媒体来说，这些年的感受比较深，前些年我们采访更多的还是住宅的开发商，这些年我们接触的开发商商业地产的越来越多了，您认为按照这样的态势下去，杭州的商业地产是否会呈饱和的态势呢？
程文凯：我认为商业地产，就拿杭州来说，擅长做商业地产的开发商不多，从产品中可以发现，更多的比较急功近利，为了能够快速赚钱，快速消化，拿土地的价格可能比较便宜，卖出去赚到钱就走。其实这是对商业地产也是对土地的不负责任，因为商业地产是四五十年的一个城市建筑，也是城市的一个景观，如果你很粗制滥造的话是对自己也是对后人的不负责任，所以真正擅长做商业地产的开发商在杭州不多。所以希望有更多擅长做商业地产的全国一些好的地产公司能够进入杭州，把整个杭州商业地产推到一定程度。其实杭州的商业地产方面，尤其在写字楼方面，不要说和上海、北京比，连苏州都比不过，这是我自己的一个看法。
主持人：其实杭州写字楼的发展，就像您说的有很大的提升空间。
程文凯：但好的产品不多，很多都是泛泛的写字楼，现在杭州6—7万的写字楼还是配6—8台的电梯，上海这种写字楼早就配14台、15台去了，它还只是停留在上海的一半。这种发展趋势我认为是对后人的不负责任，因为以后的写字楼会造成很拥挤，又会淘汰，导致重复的建设，这是很不负责任的事情。所以要好好学习一线城市写字楼的经验，不要太急功近利，当然也要把客户的一些观念改过来，主要是对得房率的观念，很多开发商认为客户对写字楼的得房率比较重视，所以把电梯做的少一点，或者走廊做的窄一点，公共卫生间做的小一点，但这不是长久之计。好的写字楼得房率也就是50%—60%，因为它把更多空间放在公共区域了，比如大堂、走廊、电梯间甚至育婴房、开水间都考虑进去了，它会很人性化、很细致化的。
主持人：其实跟住宅不同的是，写字楼公共区域是大家可以享受的，而不是我们看不到的。
程文凯：对，所以这个观念一定得变过来，并不是得房率越高越好，做到70%—80%的得房率，其实羊毛出在羊身上，这么高的得房率肯定得牺牲别的，是牺牲你的大堂呢？还是牺牲你的卫生间呢？还是牺牲走廊的宽度呢？肯定得有牺牲某一方面。
主持人：其实今天程总跟我们分享了很多写字楼打造方面的经验。最后我们还想知道，在您心目当中什么样的写字楼才算是好的写字楼，好的写字楼应该具备哪些要素呢？
程文凯：对我自己来说，像我这个年龄段可能还会再奋斗几年，但大象只是我生命中的一站，如果遇到更好的项目我还会努力，当然在大象倾注的一些我个人的精力还是很多的，包括从产品的设计到规划，到功能定位，都有我们整个团队的心血在里面。所以我希望把大象国际打造成杭州，至少是近五年标杆性的写字楼建筑。
主持人：您心目当中好的写字楼应该具备哪些简单的要素？
程文凯：四方面：第一地段，第二先进超前的设计，第三完善的硬件配套，第四优秀的物业管理团队。
主持人：好的，非常感谢今天程总能跟我们分享，对我来说也是收获不少，谢谢程总。
程文凯：谢谢。
