第一篇 市场背景篇
一、政策法规
2013年1月全国房地产相关政策列表
二、市政动态
1、济南2013交通改造大幕拉开 历山路提速在即
2、王敏：济南轨道交通规划启动 主要走地面
3、济南城市群经济圈建设轨道交通规划建设“提速”
4、今年济南开建18条重点道路 增设公交专用道
5、槐荫加快西部新城核心区建设 吴家堡片区七村将整合改造
6、济南2013年计划供地3万亩 完善用地指标竞争分配机制
7、济南西客站片区要建万达广场 总投资约62亿元
8、济南城建重点项目今年逐项落实 泉城特色逐步提升
9、济南水生态文明城市建设 泉涌湖清河畅水净景美
三、市场资讯
1、个贷交易量涨幅达20% 房贷交易量出现小阳春
2、中小户型大卖布局二三线 保利今年推千亿货量
3、二手房降价风声起 专家建议要理性
第二篇 市场分析篇
第一章土地篇
一、本月公告土地分析
1、地块供应走势分析
济南市本月土地供应面积为146.62万平方米，环比增长100%。从公告幅数上看，本月公告土地32幅。
2、供应结构分析
1月济南市新增供应土地32幅，总用地面积146.62万平方米，为住宅和商业用地。
二、本月成交土地分析
1月份济南市土地市场暂无成交。
第二章、商品住宅市场
一、市场综述
2013年1月，济南商品住宅市场供应量4.86万平方米，较上月有大幅减少，环比下跌91.22%；成交量为58.65万平方米，环比下跌13.14%。由于受到春节假日的影响，本月济南商品住宅市场的供应成交量虽然有所跌落，但仍在市场预期之内。
从本月供应来看，供应量较上月有所回落， 1月济南普通住宅市场新增供应量为4.86万平方米，环比上月下跌91.22%；公寓和别墅产品本月暂无新增供应。从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为55.10万平方米，环比下跌13.05%；成交均价为7583元/平方米，环比下跌0.4%；本月公寓成交量为3.06万平方米，环比上涨1.32%；成交均价为9765元/平方米，环比下跌3.31%；别墅成交量为0.48万平方米，环比下跌57.52%；成交均价为11996元/平方米，较上月下跌19.2%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
从本月供应来看，由于受到春节影响，供应量较上月有所回落， 1月济南普通住宅市场新增供应量为4.86万平方米，环比上月下跌91.22%；公寓和别墅产品本月暂无新增供应。
(二)商品住宅批准供应区域分布
普通住宅
1月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月天桥区为主力供应区域，其次是市中区。
公寓和别墅产品本月暂无新增供应
(三)商品住房批准供应形态分布
本月仅有普通住宅形态有新增供应，公寓和别墅本月暂无新增供应，普通住宅供应量为4.86万平方米，占商品住宅总供应量的100%。
(四)商品住宅项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有三个项目有新增供应，均为后期加推的项目，三项目均合理调控市场的加推节奏，以抓住本年度市场回暖趋势下的良好机会。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为55.10万平方米，环比下跌13.05%；成交均价为7583元/平方米，环比下跌0.4%；本月公寓成交量为3.06万平方米，环比上涨1.32%；成交均价为9765元/平方米，环比下跌3.31%；别墅成交量为0.48万平方米，环比下跌57.52%；成交均价为11996元/平方米，较上月下跌19.2%。
(二)商品住宅成交区域分布
普通住宅
2013年1月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中槐荫区、历下区、市中区的成交量依次占据前三位。
公寓
2013年1月济南公寓成交主要集中在历下区，占到成交总量的55.29%，而高新区的成交贡献次之。
别墅
22013年1月，济南共五个项目有别墅成交，分别分布在长清区、高新区、市中区，其中主力成交区域为市中区，其成交面积为0.42平方米，占总成交量的86.93%。
(三)商品住宅成交面积结构解析
普通住宅
本月80-100平方米的成交面积段成交贡献占比最大，面积占比约34%，其市场占有量略高于上月。其次，为120-144平方米的首次改善户型，面积占比25%。同时，在100-120平方米区间段，占比19%。
公寓
1月济南公寓成交面积集中在40平方米以下面积段，主要受诚基中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、绿地新城和丁豪广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目成交产品的影响，其次40-60平方米区间成交量也较大，主力成交项目为诚基中心。
别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量43.25%。
(四)商品住宅成交单价结构解析
普通住宅
本月6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，占全市成交量的45.3%，其次是8000(含)-10000元/平方米及4000(含)-6000元/平方米价位段，占比分别为26.21%和18.86%。。
公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价均集中在6000-8000万元/平方米。
别墅
从成交单价来看，1月别墅均价12000-16000元/平方米价位段的房源依旧成交量最大，占比为51.48%。
(五)商品住宅成交总价结构解析
普通住宅
1月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，其比例占整体的42.72%，其次为总价在80-100万元之间房源，其比例为24.5%。
公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段，该价位段成交量占公寓成交总量的46.49%；其次是50-80万元以上价位段。
别墅
本月别墅成交总价在500万元以上总价位段的成交量最大，成交面积0.2万平方米，占本月别墅总成交量的的83.95%，其次，400(含)-500万总价位段的产品成交量为0.17万平方米，占总成交量的45.42%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
1月成交均价较上月有所回落
历下区成交均价最高、天桥区区次之
小于60平方米户型均价最低、180平方米以上户型成交均价最高
(二)公寓市场
成交均价与上月有所下跌
历下区成交均价最高
40-60平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
别墅成交均价环比下降19.2%
市中区成交均价最高
200-300平方米面积段成交均价最高
五、热点板块
济南市槐荫区
重点项目推介——中建锦绣城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)
中建锦绣城由山东中建西城楷悦置业有限公司开发建设。项目占地约33万方，总建约108万方，绿化率为35%，户型面积以86-133平米的两室、三室为主。项目分为三期开发，一共由37楼座组成，建成之后将是6800余户的大型社区，是集住宅、商业街区、高档写字楼、星级酒店、商超、国际时尚公寓于一体的复合型城市综合体。
新推产品：1月3日，项目加推3#楼30层，2梯4户，户型面积为为89㎡两室，118㎡三室，合计推出240套房源。
价格及优惠：项目成交价格为6500元/平米。优惠措施：2万抵4.8万，当天选房总房款优惠5000元。
本月槐荫区商品住宅成交量为1533套， 15.15万平方米，成交均价6954元/平方米。其中普通住宅成交成交量为1445套， 14.69万平方米，成交均价6942元/平方米；别墅无成交；公寓成交88套，0.46万平方米，均价7334元/平方米。
12月历下区商品住宅成交情况
本月槐荫区商品住宅成交量为1195套， 15.88万平方米。其中普通住宅成交量为1195套， 15.88万平方米，成交均价8464元/平方米；公寓成交量为411套， 1.7万平方米，成交均价11260万平方米；别墅成交量为1套， 0.02万平方米，成交均价21888元/平方米。
六、项目解析
表2-24 济南2013年1月普通住宅成交面积及金额Top10
数据来源：CRIC
从1月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的39.79%、41.04%，集中度依然明显。市中区的阳光100、华润中央公园、中海国际社区 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)三项目继续领跑市场；绿地中央广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、中建锦绣城、恒大雅苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)三项目在槐荫区的刚需市场竞争依然激烈。
第三章、办公市场
本月济南办公市场无供应。本月办公市场成交面积为2.95万平方米，成交套数为173套，环比下跌15.23%，本月办公物业成交均价为11608元/㎡，环比上月上涨4.42%。
一、市场供应量分析
2013年1月济南办公市场无供应，济南办公产品供应一直延续震荡趋势 ，济南办公市场有限，供应一直受单个项目影响大，本月也受年末因素影响，供应为零。
二、市场成交量分析
本月济南市场办公物业成交套数为173套，成交面积为2.95万㎡，环比下跌15.23%。
三、成交均价分析
本月办公成交均价为11608元/㎡，较上月上涨4.42%。
第四章、商业市场
2013年1月新增商业用房市场供应量为0.07万㎡，供应套数为8套；成交面积为1.05万㎡，成交195套，成交均价为21188元/㎡。
一、供应量分析
2013年1月商业用房供应量较去年12月跌幅较大，新增商业用房供应量为0.07万平方米，供应套数为8套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为195套，成交面积为1.05万㎡，成交面积较上月下跌44.44%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交均价为21188元/平方米，环比上涨5.27%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
