??一周楼市观察?
??一周商品房成交回顾：
??上周（20150803-20150809），东莞市住宅成交1398套，面积约17.4万㎡，环比下滑24%，同比则呈倍数增长之势；同比出现激增主要原因是：上周纯新项目碧桂园翡翠湾盛大开盘批量网签以及天骄御峰加推的新品进入网签高峰期推动拔高；上周成交均价9916元/㎡，虽环比下滑5%，但依然处于高位，按照以往的惯例，碧桂园网签必然大幅拉低整体均价，但此次碧桂园开盘价却高于预期，由此可见碧桂园对当前市场和对清溪市场的信心。
??预计8月中上旬住宅成交得益于碧桂园翡翠湾后续签约量的支撑，将继续高位运行，碧桂园翡翠湾推货938套洋房及60套别墅，上周已签约142套（含别墅），剩下856套，预计未来两周将陆续网签。另外，东莞普通住宅价格的最新标准的出台，一线区域的成交也有望得到刺激，购房者入市的脚步加快。
??二、东莞房地产市场
??新增供应：住宅供应保持高速运转 临深片区再成推货主力
??上周东莞的新增供应保持高速运转，全市共有9个项目有商品房新增供应，住宅1863套，合计面积约79.91万㎡，环比上升13%；非住宅新增392套，面积约为3.28万㎡，环比上升24%，主要有敏捷春天花园的车库和香樟1号的商铺产品供应。
??从供应区域来看，上周临深片区推货量占据全市七成以上，再次成为推货的主力。其中，碧桂园翡翠湾连续两周有新品入市，合计共938套94-237㎡的新品入市和60套211-251㎡的双拼，产品线丰富；保利中惠中央公馆95套新品加推；香樟1号分别推出152套73-104㎡的洋房和276套37-60㎡的商务公寓产品；保利生态城推出276套79-126㎡洋房。而东城的嘉宏锦园洋房新品上市，推出272套75-98㎡的新品。
??总体情况：个盘支撑效应明显 周成交仍在高位运行
??供需量价走势：清溪碧桂园洋房均价超预期 房价坚挺过万成常态
??物业类型成交：别墅产品成交大增 大朗商铺产品成交出众
???产品类型成交：70-100㎡下滑趋势明显 200㎡以上豪宅产品成交出众
??区域成交排名：清溪209套稳登榜首 碧桂园翡翠湾是助力
??成交情况：个盘支撑效应明显 周成交仍在高位运行
??上周东莞楼市成交再次回归常态，全市共有215个项目有商品房成交，其中住宅成交1398套，面积约17.4万㎡，环比下滑24%，同比则呈倍数增长之势；非住宅成交496套，面积约2.61万㎡，环比略涨48%，主要受远大城市广场商铺产品以及东方银座中心城商务公寓和商铺产品（之后又撤销了签约备案）的集中签约拉动。
??楼市成交虽然环比有小幅度的下滑趋势，但依然处在高位，体现在：1、个盘支撑效应明显，上周纯新项目碧桂园翡翠湾盛大开盘，周签约142套住宅产品（含别墅），销售排行榜之首，预计其后市网签量巨大将支撑着8月中上旬的楼市持续高位运行；2、豪宅产品成交出众，天骄御峰加推的新品进入网签高峰期，周成交98套，排在第二，同时天骄峰景、嘉宏锦园、万科翡丽山、锦绣山河等豪宅项目的成交也有所上涨。
???个盘成交排名（按套数）
??成交明细——
??普通住宅面积区间成交： 200㎡以上豪宅产品成交上涨
??别墅产品面积区间成交：250-350㎡别墅是成交占5成以上普通住宅
??成交均价：清溪碧桂园洋房均价超预期 楼市房价坚挺过万成常态
??上周东莞楼市房价依然“高企”，成交均价9916元/㎡虽然跌入了九字时代，环比下滑5%，但其依然是在万元大关附近“徘徊”，近期东莞房价上涨趋势明显，同比上涨幅度皆在7-20%之间，其均价过万已成为了常态。
??一方面是受个盘成交影响，上周开盘的碧桂园翡翠湾项目打破碧桂园“价格屠夫”的惯例，精装洋房签约价9200元/㎡左右，别墅成交价17000元/㎡左右，远高于同区域项目的价格；另一方面受深圳客外溢影响区域楼市冷热不均，热门区域优质项目去货速度快，供不应求存量低，房价则上涨趋势明显，如临深片区和滨海片区项目；而水乡片区、大石龙片区等区域成交较为冷淡，房价面临下行危机。
???碧桂园翡翠湾畅销及价格偏高的原因是：
??1、碧桂园翡翠湾立志打造东部标杆项目，园林规划大改，提高项目档次，成本增加；
??2、启动电商渠道，电商收1万1户，转到楼价；
??3、碧桂园刚拍的清溪工业园那块地的楼面地价3000元/㎡，预期向好；
??4、户型设计突出，大开间客厅、双阳台设计、卧室皆带飘窗，全主卧朝南。
??另外，刚拿地不久的厚街项目也快速走入宣传蓄客阶段，上周末展厅盛大开放，从清溪及厚街两大项目来看，碧桂园一贯以来“低价走货、规模大盘”的策略有所转变。此外，上周楼盘活动新品加推仍是推货主力，表现东港华府81-129㎡现房首付低至5万、中惠·松湖城推20－60㎡的中惠悦生活临街商铺、礼顿·金御海湾73-100m2两至三房新品等项目。而新盘上，则有信鸿香溪水岸奢华样板间华丽揭幕、中惠悦峰项目宣传等。
??各单价区间成交：碧桂园翡翠湾成品成交集中在8000-1000元/㎡
??别墅各单价区间成交：兰乔公馆超低价别墅集中签约 10000元/㎡以下占4成
??普通住宅总价区间分布：60-100万产品成交占比大
??别墅各总价区间分布：东方银座兰乔公馆低总价别墅热销 集中在150万以下
??营销活动：碧桂园翡翠湾开盘去货9成以上 “低价策略”有所转变
8月初，房企推货动作有所增强，碧桂园项目再度发力，清溪碧桂园翡翠湾8月8日盛大开盘，首批推出12栋共有938套90㎡-140㎡三、四房洋房（精装及毛坯）及60套208-257㎡双拼别墅；去货9成以上。
??价格方面：3号楼均价11000元/㎡，其他栋均价9000元/㎡左右；另140㎡四房为毛坯，均价8600元/㎡；别墅均价17000元/㎡，成交价将清溪房价带入新的高度。
??“低价策略”有所转变
??新增供应 ：住宅供应保持高速运转 临深片区再成推货主力
??土地市场：德胜建业低价获茶山商住地 楼面地价为1580元/㎡
??上周待拍的茶山镇横江村面积约1.4万㎡的商住商服用地，被德盛建业地产于底价5533万元截获，合计楼面地价为1580元/㎡。据悉，该地块位与伟隆国际花园毗邻，位于茶山镇横江村商贸中心区，地理位置优越；靠近在建的地铁2号线，交通方便。
