上半年太原楼市表情：六个标点符号

  政策频出、刚需释放、供需结构调整，多种效应交叠，2013年上半年，太原楼市走过一段不寻常的历程。如果把太原楼市的诸多表象用一套符号来表现，那么，逗号、破折号、问号、感叹号、省略号、连接号，这六个标点符号是最为贴切的。

  2月底，“新国五条”出台，效果扑朔迷离，没有带来楼市降温，反而引发二手房的成交量暴涨，带给市场一个大大的“！”；3月中旬开始的太原全城整治违建，让众多违规项目心惊胆战，这场整治带给楼市盘整的深远影响在哪里？业界人士满心都是“……”；市场错综复杂，政策前景不明，现在到底该不该买房，购房者心里挂着好多个“？”……

  2013年上半年，太原楼市在政策交错叠加，市场错综复杂的大环境下，展现了自己独特的楼市表情。

  A　楼市盘整 未完待续

  人物自述：　太原某项目总经理陈先生

  表情符号：“，”

  本义：复句内各分句之间的停顿。

  楼市意义：3月开始的全城大规模违建整治、道路拆迁改造，带给全城楼市强烈震动。以往先开工后补办手续的项目全部停工，运作不规范的中小楼盘不断延迟开盘。上半年结束，太原道路改造工程仍在继续，但城市巨变带来的楼市格局盘整，还仅仅是个开始，楼市变局只能用“，”表示。

  “只要符合太原市整体规划、项目品质契合城市发展要求，规划开工建设手续办得非常快。”7月1日上午，地处太原滨河东路北段某项目的总经理陈先生告诉记者，太原在未来两年内将会发生翻天覆地的变化，一批设计风格前卫、品质超群的商品房项目将拔地而起，太原房地产市场将会有一个质的飞跃。

  在太原近期举办的多个楼市营销推介活动上，无论是否受到邀请，总能见到陈先生的身影。陈先生称自己在向各项目学习，了解各项目的优势及自家项目的差距。在他眼里，城建风貌和楼市发展较为落后的太原正在发生巨变，本土房企在这个半年面临的考验比以往任何时候都多。颇具特色和个性的优质项目在这个城市的落地发展的几率更大。

  第三只眼：

  受太原市大规模道路改造及全城城建整体规划调整的影响，今年1月至4月，太原多数待建及在建项目的工程处于停工状态。

  太原搜狐焦点房产网、住在龙城等房产网站公布的信息显示，2012年1月至6月，太原新开盘项目数量为39个，而今年1月至6月的新盘项目仅为19个，比去年同期减少了20个，原因主要与太原惩治违建、规范市场的力度加大有关。违规建设和违规预售的项目因为颗粒无收，现在叫苦不迭。

  今年上半年，太原违建项目纷纷搁置了施工和开盘计划，部分手续齐全的本土项目也延迟了项目开盘时间。在政策和市场的双重作用下，万科、富力等名企的行业聚集力继续增强，本土企业的项目每况愈下，贸然开盘很难有理想结果，只好选择继续潜水，等待下半年好时机的到来。

  B　刚需聚集 成交回暖

  人物自述：小店区某楼盘营销总监徐女士

  表情符号：“——”(破折号)

  本义：标明行文中解释说明的语句。

  楼市意义：刚需客户积蓄了两年多，不少准业主的观望情绪已经逐渐改变。大家纷纷回归理性，觉得还是先买房结婚或改善居住条件才是王道。这一破折号，解释了近段时间成交量大涨的原因。

  今年上半年，“严查小产权”“国五条”等新政策轮番在太原房地产市场上唱主角，行业内“利空”政策不断。在政策调控和行业竞争日趋残酷的大背景下，开发商们如何应战，成为影响楼市未来走向的风向标。

  虽然受到房地产调控政策的影响，但省内仍有几家大型房产公司业绩不错。其中一家公司的相关负责人介绍：“上半年，公司依靠其随行就市的销售策略，把控销售节奏，合理调整推货数量，成为太原为数不多的实现逆势环比上涨的龙头房企。房地产业整合热度、汰弱留强依然持续。大型地产公司的业绩表明，具备核心竞争力与市场适应能力的公司，才能逆势生长，领跑同行。”

  第三只眼：

  5月份，太原市商品住宅成交量较上月相比大幅上涨，全月累计成交面积为30.17万平方米，环比上涨27.4%，同比上涨50%。相比前四个月，成交量可谓直线攀升。

  克而瑞太原机构分析，今年5月，太原市商品住宅市场呈现“量升价稳”的局面，成交量大幅增长的同时成交价格小幅上调，全月成交面积与上月相比涨幅明显。随着购房政策余波的逐步减弱，大量刚需得到释放，及各楼盘打折力度逐步加大，极大地促进了成交量的上涨。

  太原市房管局相关负责人表示，从国内政策环境来看，地方版“新国五条”调控效果温和，虽受制于经济不景气的大环境影响，但二季度全国楼市成交量的上升可能会进一步带来政策加码预期。中短期来看，太原楼市供求关系相对稳定，在其他因素未发生明显变化的情况下，房价回落或上升空间有限。

  C　如何买房 疑惑重重

  人物自述：月薪3500元的购房者赵晓薇

  表情符号：“？”

  本义：用于疑问句的末尾

  楼市意义：新政频出，让购房者心潮跌宕起伏。房价会涨还是会跌？该买啥样的房？哪有合适的房源？对于买房，准业主大多是一头雾水。

  “也许有人会说，‘这么大一个太原，300多个在售项目，就选不上一套房？’还真是，选个房，真难！”这两年来，市民赵晓薇四处看房，却一直都没找到一套能让她满意的房子。

  今年4月底，赵晓薇和丈夫到了位于太原市长风西大街的万科•蓝山售楼部。“当时我就喜欢上了126平方米的户型，可是开发商还没有报价，听人说每平方米很有可能会上万元，这个价格对我来说有点贵了。”赵晓薇说：“从蓝山出来，我们马上走进长风西大街的万科•金域国际的售楼部。这个小区只剩下尾房，有一套2层的90多平方米的户型不错，售价85万元，均下来每平方米大约是9000多元。”综合考虑后，赵晓薇决定放弃，因为她觉得这里离其上班的平阳路有点远，而且相对于其收入水平，这样的价格也不便宜。

  紧接着，赵晓薇又看了漪汾街的滨河花园、平阳路的安泰花园等，最后都因种种原因放弃了。“不是小区环境、物业管理不太好，就是价格太高一时半会儿买不起。”赵晓薇说，“怎么才能买到一套户型适中、价格适中、环境较好的小区呢？”

  第三只眼：

  克而瑞太原机构的统计数据显示，5月份太原市新增住宅供应面积为6.05万平方米，与上月相比，供应量环比下降6.35%。此外，5月太原市商品住宅成交均价为8072元/平方米，环比下降1.49%，同比下降6.12%。“而这个价格，对于大多数普通购房者来说价格还是偏高。”业内人士表示，“价格适中，质量可靠、证件齐全都没问题的楼盘体量相对很小，产品供应结构和供需在一定程度上仍存在不合理现象。”

  楼市宏观调控的目的，就是要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，同时使商品房供应回归合理。住建部相关部门负责人表示，当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。

    二手房“风光”商业地产“迷茫”

    上半年，二手房可谓“风光无限”。3月至4月，太原二手房日成交量最高时达到此前的三到四倍。太原房产交易大厅内人山人海，等候办理过户手续的队伍甚至排到了马路上。这种盛况，除了“！”，还能用什么符号来表示？已经被开发商热炒了两年之久的商业地产，在上半年延续疯狂的开发态势，但这些商业地产前景如何？留下一串的“……”。

    D　二手楼市 行情跌宕

    人物自述：龙城居业新建路店店长李晋

    表情符号：“！”

    本义：感叹句末尾的停顿，表达强烈的感情。

    楼市意义：仅仅半年时间，太原二手房市场经过了低谷、高峰、平淡几个阶段，相比两年来一直低迷的市场，二手房让大家看得瞠目结舌，一个感叹号来表达真贴切！

    对于众多的二手房房产中介来说，上半年的业绩可谓走了一个标准的“抛物线”。

    今年春节前后，太原的二手房市场如同其他城市一样平淡。可是3月1日晚，一则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（业界称为“新国五条”细则）正式发布，彻底打破了二手房中介市场的平静。

    龙城居业新建路店店长李晋回忆说：“当时细则明确了对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%征税；对房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。那段时间，太原市二手房疯狂地交易、过户。”“平时的咨询量和成交量增长到原来的三四倍，不少犹豫中的潜在客户，也担心政策一旦开始执行，买二手房成本就会上涨上万元甚至更多，所以纷纷着急出手。”李晋说，“就那段时间的成交数据来看，60平方米-90平方米的中小户型最受欢迎，还有一部分区域90平方米-120平方米的改善户型销量也很不错。一些地理位置较好，周边配套较为完善，可以立即入住的次新房，也有很多人咨询，成交量也很可观。”

    李晋说，“众人都觉得4月1日新规定就开始执行了，但是包括太原在内的各城市貌似都将这一政策‘悬空’了，太原到现在都没有执行，而随之二手房交易量也开始大幅回落，直到现在又回到了平淡状态。整个上半年，大起大落，就像坐过山车一样。”

    第三只眼：

    上半年，二手房度过了一个特殊的时期。在经历了“国五条”风波之后，二手房一度出现大涨大跌的现象。纵观整个上半年，二手房在我国楼市中扮演着尤其重要的角色。其中在3月至4月，大量二手房源被消化，房东与购房者纷纷上演“抢过户”的大戏，成为楼市上半年以来最为火热的话题。

    业内人士分析，由于多重政策的制约，二手房成交量虽上涨迅速，但价格上涨趋势则比较缓慢，大涨大跌的可能性比较小。“房产交易个税按差额的20%征收，确实有实操性的难度。”省地税局一位工作人员表示。此前，公众的预期是4月份开始执行新规，可一直等到上半年结束，这一政策仍未落地，一大批着急忙慌过户的市民开始有些后悔。

    太原市房管局相关负责人表示，现在太原二手房的真实成交量已基本恢复正常，未来市场仍会比较稳定。

    E　商业地产 前途未卜

    人物自述:商业地产运营服务商张治波

    表情符号：“……”

    本义：通常表达列举的省略；引言的省略；语义的省略。

    楼市意义：今年上半年，太原房企开发商业地产的热情继续膨胀，定位高端的城市综合体，适合社区百姓购买的小商铺犹如雨后春笋般铺天盖地地出现。但是建设规模如此庞大的商业项目，未来经营及投资前景如何，业内人士的判断却是仁者见仁，智者见智，留下一连串的“……”。

    今年上半年，已与近20个商业项目洽谈合作事宜的张治波，认为太原及全省地市均出现了商业地产泡沫。“不仅是太原，包括县城、县级市所有的住宅项目都配建了商铺、卖场、写字楼等商业物业。但如此庞大的区域型商业前景如何，却不得而知。”6月28日，记者见到张治波时，他的办公桌案头放着五六个商业项目的简介，这当中，既有太原的项目，也有山西省其他城市的项目。“10个商业项目中，顶多有1个能做到专业性。”张治波告诉记者，以小店区某项目3万平方米的卖场为例，开发商要求商业地产服务商按每平方米2万元、总价6亿元卖出物业即可，却不想拥有6亿元资金的买家，根本不可能在商业尚处起步阶段的片区全款购买前途未卜的商铺。

    卖不出去，开发商就想到了出租招商。这当中，对商圈氛围有带动作用的商业品牌，如沃尔玛、百盛等对商场周边人口数量、商业承载力、商场规模面积、层高、立柱距离、停车场配置等硬件有很高的要求，这些起到主力店作用的商业品牌不会购买商铺，只租用商场，但租金极低，业主需要出租二三十年才能收回购买成本。而没有品牌影响力的普通商场，又承担不起高额的租金。“待建商业项目已是遍地开花，同质化严重。但是能达到品牌主力店要求的商业物业却是凤毛麟角，这种供需不对等的问题，反映在商业物业市场上就是有价无市。”

    张治波介绍，太原今年上半年，太原商业物业的成交面积不大，但在建和待售的商业物业累计面积却与全年商品房成交面积相差不多，这些项目中有九成对运营和招商毫无准备，泡沫带来的投资风险正在浮出水面。

    第三只眼：

    因为限购影响，现在全国各地的开发商都将商业地产视为企业转型的救命稻草，却很少站在商业业主需求的角度去设计建设商业物业。

    克而瑞信息集团太原机构近期发布的数据显示，今年1月至5月，太原商业地产的成交面积总计31748平方米，比去年同期缩水了10%。但太原上半年待售及待建项目累计的商业物业面积却超过了上百万平方米，其中商业面积超过10万平方米的商业综合体项目数量累计近20个，投资风险正在不断上升。

    太原业界知名操盘手李明铎、康敏分析认为，太原商业地产仍处于起步发展阶段，商业地产有庞大的需求量有待释放。按照山西省政府对太原市的定位，太原是山西省的核心，目前，太原规划待建的商业地产项目存在的问题是优质项目过少，低端产品同质化严重、业态老化，能够撑起新商圈的项目数量有限，给投资者造成一种商业地产项目过多的假象。