主持人：大家下午好！非常高兴在2013年春节来临之前在这里和大家分享2012年天津房地产市场情况，首先有请天津公司总经理高炬上台为大家致辞。
高炬：各位媒体的朋友，大家下午好，今天很荣幸能够邀请到各位朋友参加戴德梁行2012年下半年的房地产市场新闻发布会。前段时间在网上可能大家都看到了有一个很流行的一句话，就是如果2012年12月21日不是世界末日的话，那么就让我们在2013年1月4日赶快结婚，不知道媒体的朋友有没有响应的？
2012年世界上是发生了很多的事情，有的说房地产调控政策影响最深，因为房地产政策出台两年多的时间，也有人说是不是天津商业地产的起始年或者是元年，也有人说2012年很多开发商作业务转型的一年，不管怎么样，2012年已经过去了，现在已经进入2013年，2013年是什么样子？我们回顾一下2012是什么样子，我们邀请到华北区研究部高级助理董事魏东女士，华北区估价及顾问服务主管及董事胡峰先生、华北区商业（商铺）助理董事张哲韬先生，以及天津及青岛分公司策略发展顾问部陈聪先生进行交流，希望大家有什么问题或者想跟我们一起探讨的可以跟我们一起沟通，在此之前给大家提前拜一个早年，因为马上就是春节了，祝大家在蛇年里面身体健康，事业进步。
谢谢！
主持人：下面有请华北区有请华北区研究部的高级助理女士魏东女士。
魏东：各位媒体的朋友大家好！像高总说的那样，我先给大家拜一个早年，虽然离春节还有一段时间，但是家不在天津的同事可能进入抢票的大军了，祝大家春节愉快，抢票顺利。
我先把2012年天津房地产市场进行简单的回顾，主要分几个部分，第一部分会从主要的经济运行情况来看一下整个天津市场的情况，然后会从住宅、写字楼、商业三个部分简单回顾一下整个天津房地产市场运行的情况。
(PPT)首先看一下今年情况，我把天津和华北区主要城市经济指标放在了一起，画框的几个数据都是在各个指数里面表现最好的值。可以看出，这里面列了这么多指数，天津各项指标表现都是非常抢眼的，包括GDP的增速，当然这是2011年的数据，2012年的数据昨天刚刚出来的，还没有来得及更新，在这里面像GDP的增速，像固定资产投资，还有外商直接投资基本上将近是北京的两倍，还有在建的项目、完工的面积等等。天津各方面在经济数据上的表现在华北区是非常抢眼的。
刚才也说了，昨天GDP全年的数据刚刚出来的，天津在2012年全年的GDP总值达到12885亿元，同比增长13.8%，我看了一下天津前三个季度的数据，前三个季度天津GDP总值9188.45亿元，前三个季度广州的GDP是9823亿元，但是天津GDP增速到了13.9%，广州是9.2%，也就是说按照这个趋势的发展，天津有可能在未来一两年就要赶超广州的GDP总值了，这是一个非常大的飞跃。
就社会零售品总额来讲，去年全年社会零售品总额达到了3921.43亿元，增速也是在15%以上，这样一个指标比北京高，北京基本上在11%、12%左右，比北京增速要快很多。
人均可支配收入截止到11月份的数值是18346元，实际上国家一直在说拉动内需、刺激内需，以这种方式来拉动内需，但是怎么增强居民的收入，刺激居民的消费能力这方面有待挖掘。其实我听说中央一直在试图效仿日本几十年收入倍增的计划，在中国实施起来有一些难度，另外中小企业税费的问题，怎么刺激中小企业的发展，以这种方式来拉动整个国家的内需促进经济的发展也是未来需要解决的一个问题。
我今天从北京过来，下了火车，尝试了一下坐了天津的地铁，非常方便，坐三号线直接就到了我们公司所在地，也就10分钟，觉得非常好，今年二号线三号线开通带来很多便利，我在北京我非常不愿意开车，交通非常不方便，而且地面交通很困难，经常堵车、会耽误事情。地铁的开通一方面是政府基础建设投资的目的，另外也确实解决了很多出行的问题，同时对于地铁沿线的地块的发展升值空间，另外商业的发展都带来了很多的利好。
我把华北区几个主要城市的地铁线路的里程放在一起了，也对比了一些世界上主要发达国家地铁线路，这里面天津的数据还是落后了，天津地铁运营历程是131公里，北京现在是442公里，比上海425公里多了。另外从这个数据来看，北京和上海应该是全世界地铁运营里程最长的两个城市。以未来发展来看，据北京市政府规划的2020年北京是整个地铁运营里程会超过一千公里，上海也差不多。在这样的数据范围内。未来地铁的发展带动区域的经济，带动整个商业地产的发展潜力还是非常巨大的。
这是我们的一个总结，整个社会零售品总额高于GDP的增长，消费对于整个经济的增长还是起到的一定的拉动作用，另外还有刚才说的二号线三号线的开通，对于房地产市场起到了比较强的正面的影响的。
下面分析一下天津市2012年住宅市场的情况。实际上看天津的数据，整个天津住宅市场在2012年表现相对平稳，整个住宅成交量只比2011年增长了0.27%，和前一年保持持平，这和其他的一些城市还是有一些差别。如果我们看其他城市的数据，比如说像北京、上海、一线城市，还有主要的二线城市，发现住宅的成交量在第一季度是非常低迷的，之后基本上是在五月开始，五月六月有非常明显的增长，到季度末，四季度翘尾现象比较明显，天津的成交量表现非常平稳，基本上和2011年没有什么大的差别，这和天津居民的消费习惯和思维方式比较传统有关系。
这是一个住宅量的分析。可以看出，在2012年三季度成交量达到了峰值，是259万平方米。第四季度还是有所提高271万平方米，一季度基本上全国都差不多，也是市场比较低迷的情况，到了二三季度是逐步增加的。
就过去一年发生比较大的政策情况，首先就是存款准备金率下调，还有贷款利率下调，我觉得这两个给购买者释放了比较强烈的信号，因为之前政府调控、政策调控主要目的是希望不给开发商发放贷款，使开发商资金链紧张，让开发商低价销售产品，换取成交量。但是在存款准备金下调的前提下，市场流动性增强了，开发商实际上的贷款难度没有以前难了，同时存款利率下调，也让购买者购房成本降低了，这两方面同时的作用基本上转变了整个购房者对于房地产市场发展的一个预期。原来持币代购去年年终以后纷纷开始出手了，这也是主要导致年终以后住宅成交量大幅度增长的主要原因。
这是我们把各个区域成交量做了一个对比，在市内六区成交基本上占全部成交21%，环城四区成交量去年占全市成交量的三成以上。
就价格来讲，2012年住宅平均价格是10051元，同比增长是7.8%，2011年和2010年两年，住宅价格的同比增长也就0.8%，基本上变，2010年国十条出台以后，对于整个市场的控制投机、控制房地产投资这些方面还是起到非常积极的作用。虽然限购可能让有一些人觉得买房子不太方便，但是不可以否定的就是政策对于控制房价、抑制房价飞涨方面还是起到了非常积极的作用。
这是我们把各个区域的住宅价格做了一个曲线，看一下走势。在市内六区，去年的平均价格到16826元/平米，这市内六区住宅的涨幅肯定比其他的像滨海新区、像全市平均的住宅要高很多，为什么会这样呢？如果大家有时间看一看北京的住宅的话，也会注意到，北京三环之内的住宅价格一直是走高的，而且是没有下跌的迹象。为什么？主要是土地供应的问题，市内的土地肯定是越来越稀缺的，如果没有土地供应的话，好的地段的房子，之后是慢慢就会变成一个稀缺的产品。未来好的地段应该会决定你的房子的保值和增值的重要因素。如果有足够资金的话，投资一个市内比较好的地段的话是一个比较好的选择。
我们把各个区域分时间段做了一个走势。大家可以看出，市内六区价格一直在稳定增长，环城四区价格出现了一些波动。
从目前天津在售比较高端的住宅项目来看，我们可以看出像融创的项目，像好点的高端项目基本上集中在和平区，南开有一个项目，河东有几个项目，基本上都集中在市中心位置比较好，这种项目确实是，市中心确实是土地资源越来越少，这些项目未来会变得越来越稀缺。我
我们总结了一下市场的情况，很多人关心2013住宅市场的情况，首先我可以肯定的政策面上不会有特别大的变化。十八大一直在强调调控的手段不会放松，北京也说了限购不是短期的政策，天津也差不多。在这种情况下，2012年尾的房地产市场成交火爆的情况能不能延续到2013年？因为我昨天刚刚参加了趋势地产的一个年会，昨天有不少的经济学家和业内人士都在会上发表了自己他们对2013年的看法，总体来讲，不管是经济学家还是开发商，对于2013整体的经济形势、市场走势还是表示比较乐观。起码前半年在2013年上半年经济是一个往上走的走势，下半年有一些不确定性。就房地产来讲，因为天津市的市场感觉总是会比其他的城市对于市场真实的反应会慢半拍，到今年上半年天津住宅市场慢慢会往上走，价格因为有政策的限制，价格也会保持平稳。
下面说一下写字楼市场。
我们分了租金、吸纳、空置率的情况。2014年整体市场最近12.74元/月/平米，这比前两个季度下调了。我觉得大家应该可以理解，实际上写字楼市场对于经济的敏感度还是非常强的，这个板块跟住宅是完全不同的两个板块，是很少受政策的干预的，基本上都是受经济大环境、市场的供需关系来影响的一个板块，所以2012全球的经济不好，那么中国的经济也是放缓，这都比较大的影响到了写字楼市场。到了第四季度写字楼租金下调是一个正常的现象。
就这个吸纳量而言，今年确实是经济对于写字楼影响比较大，今年全年的吸纳量也是只有3.2万平米的水平，和去年相比，差距比较大，我们在这里看2011年第四季度，单一个季度超过了31400平方米，可以看出经济不活跃导致了租赁活动也是相对的转弱。
空置率去年比较大的项目津塔投放市场，整个市场空置率大大提升，最近一直没有新项目投放市场，整体市场一直在消化原来的空置面积，这个季度空置率降到了15.85%这样一个水平。
这是我们把北京和天津写字楼指数进行了对比。可以看出北京不管是租金还是价格和天津相比还是有比较大的区别的，北京一直以来租金水平就是非常陡峭的上升，过去两年，北京的写字楼租金基本上涨幅在80%以上，从我们观察到2012二季度开始，租金增幅明显放缓，现在可以说北京的写字楼市场进入平台期，在逐渐调整阶段，但是北京的情况需求比较大，但是供给比较非常有限，天津又是另外一种景象。如果我们要看写字楼的需求，必须要看城市第三产业的发展情况。天津第三产业占GDP总量不到50%，只有40%多，北京第三产业总值占GDP水平的75%，这个差距还是比较大的。如果第三产业量上不去的话，对写字楼需求就比较弱。北京的写字楼市场一年吸纳时候七八十万，少三四十万，天津每年有五六万的吸纳，天津实际上未来供应量还是比较多的，在这种情况下，市场租金的情况就是会比较平稳，我们这里面做一些预测，租金未来几年都是比较平的，这确实需要市场慢慢消化，慢慢调整。
这里面我们把各个区域的租金情况做了一个分析。这是2005一直到2014看到的写字楼吸纳，还有新增供应一直空置率走势情况。大家可以看到，折线就是空置率的情况。预计到2014年，2014新增的供应量是非常大的，而需求是远远赶不上供应的。所以预计到2014有可能天津的写字楼的整体市场的空置率能够达到40%以上，这也是比较惊人的。在这里面，我自己预测，因为现在一些业主有可能未来一些项目盖得很高端，希望能够吸引一些比较高端的客户提升自己的品质，但是在这样的市市场情况下，大量的面积出来，如果要是有很大的招租压力，这个项目有很大的空置面积的话，有可能有一些业主会抗不住资金的压力，有些项目会整租会转售，这样整体写字楼的品质不太容易保证。
另外还有一点，从我们，现在对于写字楼市场是比较利好的消息，因为他们对于写字楼收益是先买入项目肯定自持并且长期自持赚取比较稳定的收益，我们接触到转子。会不会进入天津市场我们也拭目以待。
这个2012观察到一些大宗物业的成交，感觉天津市场总体还是比较活跃的，大面积的买卖还是比较多的。同时我们也看到，购买者还是以国有企业为主，目前国有企业在写字楼市场还是相当活跃的，同北京的情况差不多，在北京基本上有购买项目的话，只能是国有企业有资金实力。在租赁市场，目前情况是北京的国有企业远远比外资企业要活跃很多。
从未来供应来看，今年还好，今年整个市场的供应是31.4万平方米，2015年以后供应体量还是相当大的，超过50万、61万，78万平米写字楼的供应还是需要一段时间来消化，如何消化，如何增强写字楼的需求也是一个要解决的问题。
说一下滨海新区的写字楼市场，目前滨海新区的写字楼市场维持到5元-6元每天的水平，销售的价格也是9000至15000元不等。
从未来供应来看，可以看出滨海新区未来供应量非常大，像于家堡在未来的供应应该到2015年应该是超过了130万平米的体量，像响螺湾也是有70多万平米的供应，这个体量还是相当大的。
就写字楼市场，我们看明年的情况，我刚才说了，写字楼市场受整体经济大环境的影响比较大，从经济学家对于2013整个预测来看，还是相对乐观，我们预计2013写字楼市场需求有所回升，会比2012年好，好到什么程度现在不好说，我们要对市场进行更进一步的观察。
最后我简单说一下商业市场的情况。这是一个租金的水平，基本上各个租金的水平也是保持在比较平稳的状态，商业市场也是租金一直以来起伏也不是非常大。
从供应来看，2012有几个项目投放市场，包括友谊精品百货和银河国际购买中心，2014年的供应量还是比较大的，实际上天津的购物中心板块的市场也是近一两年才开始的。上一次我来天津的时候，大悦城刚刚开业，我问同事说比较冷清，没有什么人，可能还在培育期，像购物中心这个板块一方面是业主自己经营的问题，另外也是对民众消费导向的引导问题。拿北京做个例子，北京其实第一个购物中心是东方新天地，刚开始的时候大家对于这种形式不太认可，东方新天地那个时候也是刚开心没有多久，经历了非典，生意非常不好，但是之后现在东方新天地是北京租金最高的，单平米租金有三千多。另外一个例子就是北京的一个金源燕莎购物中心，那个项目2004年开的，那时候有九层楼，人们没有什么车，都是作为一个失败的案例分析的，现在它是一个成功的案例，在商业运营当中，不但是一个商家自己的问题，也是对商家资金的考验，也是客户的培育，不断的品牌业态的调整的作用。
我们观察到天津的商业市场，餐饮的扩张非常迅速。购物中心在运营初期还是会依靠多业态的餐饮吸引客流。像在北京有一些购物中心有可能五层的购物中心、两层拿来做餐饮吸引客流，带动整个消费。
这还是地铁的情况，我刚才也说了，像地铁上盖这个项目，在这里可以看出，所有的项目基本上都靠近地铁沿线来开的。一方面也增加了地铁商业的客流，同时也有效的缩短了各个商圈的交通的距离。这个交通的便利性在另外一方面也加剧了商业的竞争，同时有一些老的业态需要重新调整和定位。
滨海新区在去年商业发展的不错，2012年有几个项目开业，向伊势丹滨海店，像绿游天地，还有金元宝滨海国际广场为滨海新区商业注入了新的活力，实际上滨海新区过去几年住宅成交量非常大，人住过去没有商业进行配套的话，人很难留住，会形成一个类似睡城、空城的情况，只有有足够的配套才能把人留在当地。
从未来的供应来说，可以看出，未来滨海新区的商业供应体量还是挺大的。相对2016年整体的供应超过了100万平米。
从未来的全市的商业供应项目可以看出，像2013嘉里中心会投放中心，世纪都会轩、泰达时尚广场2013年都会投放市场，2014像恒隆、天河城都会出来，2015年SM市场都会投放市场，体量会很大。
对于商业市场来讲，天津现阶段天津商业市场发展很平稳，就是天津民众的消费习惯是相对保守、相对传统，对于购物中心，对于新的商业形式的从接纳到喜欢，还需要一段时间，但是从整体来讲，我们对于天津整体商业形势还是非常看好的。
如果大家有什么问题我们会后可以交流。谢谢大家！
主持人：下面有请华北区估价及顾问服务董事胡峰先生演讲。
胡峰：非常高兴来到非常有潜力的天津，希望今后有更多的机会来到天津和大家见面。
我今天介绍保险资金投资不动产的一些新政和建议，因为保险和大家息息相关，大家希望保险资金的投向、今后的一些趋势，最起码我们希望我们的保险资金要保值增值，不要贬值，怎么做到这些？因为大家知道，房地产市场有很大的红利，保险资金应该把鸡蛋放在不同的篮子了，怎么样放到住宅或者是商业房地产的市场，如何放，要关注哪些？今后怎么退出？今天我们可以探讨一下。
为什么要谈这个？因为2012年7月16，保监会出台了《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，具体内容我们理解，主要是对不动产投资的比例，包括运营的范围和领域更加放宽了一些，但是对于监管的要求，要求会更多一些。对于房地产，大家比较清楚，它是能够抵御通货膨胀，有很好的受益，这些受益刚刚魏东也介绍了，不同业态这几年发展的趋势有很好的投资回报，对于不同的投资回报，房地产方面应该能够起到降低风险的方向。
这几个表能够看到国外相对来说成熟的市场来讲，房地产的受益是介于债券和股票之间，虽然中国的股市这几年发展大家有目共睹，但是房地产市场的回报大家可以相对来说是比较好的投资回报。
下面是中国大陆和台湾地区的饼图进行了分析。大家一直觉得在国内的投资渠道相对来说比较窄，但是在台湾接下来会把台湾保险的案例。相对来说国内投资市场还是比较少的，多元化的投资相信能够控制风险，对于受益相对能够稳定。
保险资金配置房地产的合理性也介绍一下，应该说对于拓宽融资的渠道，还是比较单一的，怎么样能够有更多的投资渠道？包括通货膨胀，特别是现在大家觉得商业地产发展的空间是比较大的，我们保险资金在商业地产这个领域里面有哪些更好的收益？
对于保险资金配置的话，一线甲级的办公楼和商业办公楼，我们接触的比较多，他们目前所投向都是一线城市写字楼和商业这部分，刚刚我们魏东也介绍了PICC收购天津大都会的两万多平米，北京可能涉及到保密协议，这部分我们不能接触太多，但是我告诉大家，北京已经有很多的保险公司在进行收购写字楼商业和类似的商场、酒店等等业态工作。
第二部分进入到二线城市的写字楼，像PICC的案例，像金融产品这部分，虽然说现在没有很好的金融产品出来，但是天津是金融创新最前沿的地方，因为之前我们参与到很多试点的工作在天津。
对于商业这部分，大家觉得商业地产是非常好的今后的发展潜力，对于买方的销售对于流动性是很好的一个发展方向，对于价值这部分，因为商业地产是比较好的价值的洼地，今后我们也可以看到，很多的开发企业主动的在做商业或者是被动的在做商业地产，这部分发展的潜力，如果说今后的商业地产链条如果稳定起来发展潜力非常大，现在只有建设、开发、运营，退出比较少，今后退出渠道打开的话，这个链条就滚动起来的，今后商业地产的价值就有很好的体现。
其他的保险领域对于市场的影响来看，保险资金不能直接投资于住宅开发，对于住宅市场微乎其微，这一方面避开了大家的预期，是不是保险资金进来以后住宅市场会不会大幅度上升，这部分没有大影响，但是对于保障房、廉租房融资渠道有更好的开拓，因为现在政府正在大力发展这方面，今后如果保险资金进来是比较好的补充，也降低了银行其他的一些贷款风险。因为在国内，我觉得现在70%、80%靠银行，20%、30%靠民间渠道，国外PE、包括REITs这些保险始终要靠国内的，只是时间上的，这样可以很好的抵御风险。
这是2010年9月份出台保险投资不动产暂行办法的，这要求产权清晰无权属争议等等，特别是第三条可以看到，土地年限不低于15年，五年内不能转让。今后退出的渠道怎么解决也值得探讨。
对于风险控制要求来说是比较严格的，因为保险资金大家比较清楚，这方面要求风险控制非常严格，对于投资的限制也非常明确，不能投资开发和销售商业住宅，或直接开发建设项目。我们把保险资金投资不动产的办法做了比较细的罗列，包括投资的方向和退出的渠道，五年内不能退出怎么样退车，保险资金内部转让自用不动产是可以相互转让，现在没有很好的房地产金融产品可以设立，因为天津最早是做产品创新的，比如说REITs工作的进行，对于天津来说有没有很好的机遇。
对于管理来讲，本次通知要求又加深了，对于保险来讲，投什么非常重要，怎么投，要有非常完善的调查的工作，投了之后，后续的运营管理万里长征才是第一步，怎样运营管理才能把物业保值增值，这部分才能更高，这部分工作才更重要，这部分我们希望能够有更多的专业机构参与进来，帮助管理公司把物业很好的提高利用率。
2012年7月份，保险通知相对来说对于偿付能力，包括年度的净资产包括投资的比例，因为投资的比例非自用不动产的账面余额由原来不高于本公司上季度末的总资产10%提升到15%，这个比例有比较大幅度的提升了，也可以投资公共租赁住房和廉租住房，这样鼓励投资不动产方向。
我们看了一下海外的保险资金的一些经验和国内有一些有一些区别在哪里，相同对于公司的偿付能力和负债结构合理性是相同的，对于信息披露这部分，要求把信息披露要求更严格，不同的方向，以英国为例，少数一些国家除了对外保险公司偿付能力和监管以外，对于运用的比例不加限制，把前面的风险控制做好了，对于美国来说，对于高风险领域的运用在某种程度上有限制，限制是明显减弱的，这次通知出来，对根据国际也是接轨的。
海外保险资金投资的方向或模式的一些内容，主要也都是从一个简单向复杂过渡，从直接向间接。直接就是直接收购不动产，获取出租和增值的收益，对于开发的一些模式进行了要求，从直接变成了间接，间接对于产品的配置，特别是不动产证券化的产品和要求，这些方面我们也把台湾的一个案例做出来了。虽然台湾是一个地区，但是他们对于保险这部分相当于发展的也是比较快的。台湾国泰人寿的案例可以看出，最初他们是直接投资，他们直接投资是三要三不要，不买变更过的土地，不碰政府公共工程，不盖超高层的建筑，三要产权清晰、地块方正，而且要马上可以开工的，他投资理念是可以直接投资的方向。
对于成熟之后他们利用证券化的产品进行退出，2005年退出国泰一号REITs的产品，不仅增加的流流动性，也获得了新的REITs，2006年推出了国泰二号产品，不仅自身增强的资产流动性，并且又取得了新的收入。
我们把台湾的REITs可以看出，发起人像新光人寿，富邦人寿，这些REITs发起人很多部分是保险公司，大物业产品大部分是写字楼、这些商业主要是业态还是写字楼、商业这些业态，他们用REITs的方式，今后REITs能够出来的话，商业地产和链条能够滚动起来会有更多的投资进来。
对于我国不动产的相关建议，我们觉得还是要长期持有稳定的投资回报策略，包括探索多种投资模式，特别是建立比较完善的风险管理的体系。当然，我们人才的储备也是非常重要的。
今天我的介绍就到这儿，如果有兴趣我们可以接着探讨。
主持人：感谢胡先生带来的专题，下面有请天津公司策略发展顾问部助理董事陈聪为大家带来关于二线城市购物中心的情况。
陈聪：谢谢大家！今天第二次跟大家见面了，今天跟大家一起分享的内容二线城市购物中心现状与趋势，刚才魏东也介绍了，现在城市的购物中心越来越多，有购物中心化这样一个趋势。
我们先来回顾一下，过去两年时间比较重点的城市有哪些新开的项目，有些是在天津城市本身，有些是公司服务的其他城市。比如说中粮大悦城，相信大家都已经去过了，从开业初期人气不旺，培育一两年以后人气有提升，特别是四层五层有餐饮娱乐的部分。
还有一个项目去年九月份在新开的银河国际购物中心，这个项目仅次于海信广场在天津开的第二个以奢侈品品牌为主要的消费场所，同时配有很大型的百货，整个体量也非常大，这个项目非常有意思，除了在一层有很集客能力很强的物理性消费品牌，四层还做了一个冰场，这在国内ShoppingMall。还有国内做比较熟悉的华润万象城，大家知道，华润除了万象城产品还有五彩城，还有欢乐颂，有不同的产品线，针对不同的城市，以及不同城市的区域市场。说一点其他的信息，由于国内各种各样大的环境，包括政府对住宅市场的调控，包括政府的引导，包括政府自身需求的特征，现在很多的开发商主动或者半被动的转型到商业地产，其实现在各个大的开发商都在研究自己不同的产品线，像华润他的产品线相对来说是比较成熟、领先一步，像万科现在全国有他们的产品线，像万科广场，万达就更不用说了，包括像凯德等等。
这也是华润现在在沈阳新开的万象城，是在2011年5月份新开的。包括我本人负责另外一个城市青岛，在过去两年也新开了一些大型的购物中心，在青岛城阳区的鑫江东方城，体量有17万平米，在青岛李沧区的李沧万达广场，人气非常火爆。他们的业态组合得到了当地消费人群的认可，整个体量是14万平米，是在去年九月份。
我们稍微总结了一下，在二线城市购物中心展现出来一些特征以及和一线城市目前的一些不同。可以看到，现在相对在一线城市，二线城市目前的购物中心相对还是比较大的，基本上都在20万平米左右，这跟很多开发商希望能够拿购物中心的同时不单纯可能拿一个购物中心，可能还配有其他的大体量的物业有一定的关系，拿地的规模会相对大一些。
刚才看到了，天津市场未来几年会有大体量的集中型的购物中心供应，阶段性来讲，购物中心还存在着供应过量，特别是购物中心这种业态在培育当地市场的消费客群的习惯上需要的时间长一些。
另外还有一个情况，二线城市购物中心里面，我倒没有觉得品牌同质化特别严重，我觉得二线市场在拼品牌的习惯。很多品牌正在积极从一线城市往外扩张、往外走，举个例子来说，其实现在管理时尚零售品牌总部都在上海，因为我有一些朋友在品牌里面做，他们发现在上海开一个店很难，因为上海整个商业租金的价格特别高，特别是在一些成熟的商圈，他们在二线城市的布点的步伐可以说非常快，在二线城市目前品牌上面还是各个业主比拼的一个特征。购物中心跟传统百货不一样，百货可能是有二房东的理念，购物中心玩的是业态的组合，有的业态可能是负责集客的，有的业态是负责赚取收益的，所以说在购物中心里面业态和品牌的不同，租金的差异还是非常明显的，有的品牌可能在一块钱左右或者更低，有的租金很高，这也有很大的不同。
现在二线城市还有一个状况，就是有一些购物中心因为一些业主的资金压力状况，可能会将购物中心的局部、一些比较好位置的铺位为了环节资金的压力进行套现销售，我们发现很多的购物中心业权不是统一的，商业活、业主使的特征也是比较多见的。
现在有一个趋势，随着城市化不断扩张，城市人口在扩大，城市交通系统和地铁交通网络不断覆盖，使得购物中心有区域化的趋势，它也有支撑条件，因为整个区域周边人口越来越多，轨道交通越来越便利，能够辐射的商圈半径面积在不断扩张，过去半个小时，现在是一个小时，现在举一个例子，在青岛的李沧区的问答就是典型的社区购物中心，在三公里半径内辐射人口有一必须，这种特征在一线城市现在已经非常成熟了，有的一线城市商业地产开发者专做区域的购物中心，比如说像在上海的有一个重邦集团(音)，是香港一个公司，在上海做了几个产品，像金桥国际，专门做这样一个类型，还有一个现在因为购物中心里面，如果说很多业主希望购物中心做得能够任期旺，初期会引进很多一些主力店，一个百货最起码三万平米以上，像影院、KTV少则四五千，多则上万，这些主力业态相对比较低，业主为了增加收益，往往会控制主力店的规模和面积，逐步回增加次主力店，特别是零售的主力店，可能在一两千平方，这也是未来的趋势。
还有一个特征，就是现在的竞争加剧。全国来说，现在整个商业地产壳多肉少，现在商业地产圈的购物中心规模尺度越来越大，小的二三十万平米，多的四五十万平米都有，购物中心的内容现在是不够的，造成一个状况，基本上购物中心里面同质化竞争特别明显，大家都是在一个拼品牌的阶段，特别是在一线城市，很明显，你家是A B，我家是B C，消费者有点审美疲劳了，消费者经营上也会越来越懒，他们想了很多的办法，他们想摆脱对于品牌过度依赖，在经营和内容上都会花很多的工夫，这方面有一些商业地产做得是比较好的，像大悦城，像上海的水游城，他们经营上下了很大的力气，除了传统的搞了推广以外，还搞了一些活动，每周都有，他们也不满足于将这些活动只是很节日化一场一场的，他们想变成常态化，变成一种内容，他们在这方面做了很多的探索，他们也取得了一定的成果，所以说在未来几年，这样一个趋势可以在很多商业区里面陆续看到。
还有一个特征，现在在二线城市里面，未来会出现一个情况，现在在一线城市里面已经得到了一个印证的，就是定位上越来越细分。现在可能很多的购物中心还是主要依托于周边三公里、五公里人口的辐射人群数，但是一些购物中心明显是有客户特征的，可能有的购物中心就做一个特定的购物阶层，可能就是三四十岁，有的购物中心周边有几条交通枢纽，可以做到辐射整个城市的客群人数，有的可能更细分，由于体量比较小，大悦城在上海做了一个项目，因为这个区域比较新，他进去做还是有风险，他做的更具象，做了二十到三十五岁女性阶层，下了很大的工夫，不断的在建筑空间的设计上包括在业态的配置上，包括在品牌的引进上，里面有20%品牌首次进入上海，而且是从日本首次进入上海，这种例子有很多很多。这种更加细分的目标阶层的购物中心未来可以看到，二线城市同样会发生，这是二线城市未来会发展的一个趋势。
这是我们在青岛做的一个成功项目大拇指广场，开发集团是上海正大集团。现在客户找到我们的时候，楼已经盖起来的，建筑方案定了，拿到以后希望我们把这个方案招商也好把商户也好，销售掉也好，我们希望他们找我们之前能够有另外一个工作，就是定位。这是非常重要的，如果定位做得不好，可能这个楼建出来以后是没有市场的，就是没有人接手。上个礼拜我在临沂看了一个楼，看了很无奈，是对土地资源的浪费，是做和一个四层的铺子，不是集中式的，即便是集中式的四层不一定有人去，动线做得非常可笑，楼梯间是作一排楼的两端，我不知道人是怎么上去，说住宅也不是住宅，说是酒店业看不出来，他们自己觉得这个东西怎么推向市场，我当时说这个东西因为一开始没有做定位，不知道这个房子造出来跟谁用。希望业主找我们之前先做一个定位，能否很好跟市场对接。
这是在青岛和天津做的另外一个项目。大概是这样一个情况。谢谢大家！
主持人：下面有请华北区商铺部的助理董事张哲韬先生为大家演讲。
张哲韬：大家好！首先感谢高总举办这个新闻发布会，让我第一次站在这里跟大家有一个深层次的交流。
刚才讲到一个基金为什么不愿意做超高层的建商业部分有一个个人小小的见解。如果做超高层建筑的话，现在商业建筑做地标，做综合体，很多人想达到别人无法逾越的数字，只要这个数据出来，我们新的楼在赶工的时候马上这个数字就可以超越，无限的攀比，前期做了两年甚至三年地标性的建筑就超越了，整个出来想达到的市场预期和效果就完全失败了，从整个资本投入来看，他们当初都有定位，如果达不到会损失本来的预期。
今天讲三个部分，就是2012天津商业抵偿总结，还有2013市场展望，还有华北区商业地产的一个内容简洁。
2012年我们在天津商业地产有三个关键词，是地铁、外扩和储备，2012年7月二号线试运行，10月份三号线运行，自此，天津地铁实现全市联网，日军客流突破60万。
外扩，天津外环补圆工程进入全面施工阶段，预计2014年竣工，环城四区大盘此起彼伏，带动大批人口外迁，催生大量商业需求。
储备方面年末商业用地供应量增加涨，催生双料地王诞生，我们数据显示，2013-2016商业供应量超过400万平米，商业量储备非常充足的。
我这两张图有天津商圈的划分，左边标注了天津一些老牌的商圈，像和平路商圈，小白楼商圈，滨江道这样的，右边的图在整个的发展情况下，我们看到现在比较知名的友谊路商圈，因为整个银河购物中心刚才同事也讲到了，他整个在市中心的23.6万的体量是纯租赁面积，这个数字听起来没有太多的概念，比如说北京的莱福仕，我们银河一层面积是一栋莱福仕的总面积，这样的面积是很吓人的。
这是我们整理的一些数据，在天津不同的传统商圈，整个商业的总存量。大家可以看到，基本上我们除了在小白楼区域未来新增大概有三万平米商业供应量之外，其他几个区域基本处于饱和的情况。我们这边也是从研究部拿到这些数据，各个商圈的租金。因为有的朋友会问，为什么滨江道租金可以达到900元/月。随着商铺临界和购物中心内嵌，购物中心大小都有浮动，我们一般取均价，如果拿一个十几平、二十平的水果铺租金会双倍于这个数字。
这是我们在2012新开业项目的一个列表，在津滨的商圈里面，万达广场已经开业了，银河购物中心也开业了，很荣幸我本人也参与银河购物中心顾问定位、包括招商，这个项目也是在2012年9月28日顺利开业了，目前是这个购物中心同时提到一些打拍子在装修，应该在今年二月底三月份会完成这样一个装修，会面向这个市场。
2012年有一个综合的提升项目就是奥城的商业广场，这在奥体的商圈，这算一个整合的项目。未来，我们值得关注的海河CBD的区域，会有一个大的SM，有一个中信广场，还有一个购物中心，这也值得大家关注一下。
第二部分是天津2013年天津商业市场的展望，这边有一个数据。刚才提到整个房地产开发随着外扩，整个生活类型的购物中心供需比较不错。刚才我们同事也讲过了，随着整个购物中心包括整个区域交通时间成本，未来像地标性的大型综合体购物中心在成熟的一线城市和二线城市比较不错的地方会逐步的减少，因为整个地块已经非常成熟了，我们在城市周边会区域型购物中心或者家庭式购物中心为主导，以后的商业贿在一二线城市往这个方向发展。我们整理了一个数据，从2013年到2016年未来天津市场比较知名的购物中心都有列，比如说2013年的和记黄埔项目，这个位置非常不错，嘉里中心，我帮他们做顾问和定位。2014年需要关注的两个一个恒隆广场还有一个天河城，体量非常大，定位也非常高端，会以一个擦亮天津消费者眼球的定位来出现。
这是我们整理过的滨海新区未来一个商业供应量，重点提一下开发区的泰达时尚广场，2013年已经面世了，包括泰达MSD，ABEI地块都有规划，阳光新天地也有一个广场，里面像小南国、俏江南的店，比较时尚的女装都已经面市了。我拿到的数据他们表示非常不错。俏江南为了拿到这个地块牺牲了他们的产品规划，俏江南一般开业要1500平至3000平米，在阳光新天地新天地广场只拿到500平的俏江南的地方，销售数据也非常不错。
我们购物中心现在向多元化发展，大家清楚以前天津是以百货为主，现在都在转向SP的概念，这个ShoppingMall提出的理念，现在的ShoppingMall是更多元化的情况，举一个例子，像北京的三里屯Village，它是以不同的商业体把大家连接，让大家在这里面穿梭，蓝色港湾夏天有水景，有喷泉，有绿植，是购物公园的体验，天津做了一个奥特莱斯叫做天津的佛罗伦萨小镇，这是天津近几年来一个最著名的奥特莱斯的典范，包括我们这边也有做北京的一个斯普瑞斯奥特莱斯，我们戴德梁行做前期的定位、顾问、包括独家的招商代理，做这些项目就是给消费者一个体验的感觉，我稍微透露一点，未来在中国会出现一个新的商业模式，就是结合游乐场和购物中心大型主题的购物乐园在未来两年到三年内面市出来，不方便透露开发商名字和区域。
对于消费者购物和体验相结合相等已经是整个最新的一代年龄层，也是消费者最关注的一个话题，以前百货是很目的性的消费，在座的很多人都很专业了，一层是鞋区或者是珠宝区，二层是淑女装少淑装，三四层男装，无论在哪一层都可以买卖瞬间需要的品类，购物中心就是需要大家体验、享受、感觉这样的心情进去玩儿。为什么这个话题叫一站式购物？刚才同事提到因何购物中心，里面有冰场、有大型的百货，有影院，满足了大家的稀奇，有各个环节的需要，招商环节我们很很多的体验店铺，比如说Apple，美国Apple为什么在全中国加快选址工作，做直营店，希望传达理念，让更多消费者在里面玩儿，他的操作系统可以达到什么样的步骤，三星追赶脚步非常快，增长也很不错，前两天我跟Apple高层一起聊天，为什么三星追赶脚步追赶这么快？因为它迎合了大家对手机基本需求的理念，真正核心的Apple核心的系统很多消费者没有体验到，还有一个Kidzania，这是美国非常著名的一个体验，是给小孩三岁的孩子玩儿的概念，我调研过几次，儿童主题乐园有点类似于角色的扮演，让小朋友不同的年龄层适应不同的角色，可以在里面扮演一个空城、服务人员，小朋友做成乘客体验，里面有主播间、录节目，非常有意思，小朋友对这个概念非常认可。
第三部分简单介绍一下戴德梁行商业地产服务部的内容，我们戴德梁行从商业地产服务部有一个广泛的资源和经验，其实在中国购物中心来讲，可能是2000年北京的东方新天地是第一个标志性的地标，我们北方区的一个商业地产服务部也是配合到这个项目而建的。1997年我们跟商业地产部合作，为东方新天地进行前期定位、顾问、预招商，后期一直在服务。现在这个项目的口碑、租金、成功模式的案例都是有口皆碑的。
补充一下，我们同事的一个数字，现在东方广场最高租金会达到每平米每月3700元，以前大型的主力店、应援都被稀化，这些面积会拿出来，分成小的位置，提高市场的租金。
华北区商业地产服务部也50位专业人士，在大中华区超过473城市提供专业服务。
我们现在已服务的开发商、零售商面积现在已经看到大概有1800万，其实我们已经服务有超过2000万面积的体量。
大家都在问商业地产服务部怎么跟开发商合作，提供概念的环节呢？第一从前期，为整个项目地块进行项目的策划、顾问，我们来论证这个地块到底做综合体还是做购物中心，还是做写字楼，是怎样的一个情况，我们对整个周期的消费人群包括住宅量、年龄层、年均收入进行分析以后为商场做准确的定位，做好以后，五层的商场出来了，我们进行招商的环节，招商的环节我们进行论证，是做LV还是做佐丹奴，怎么样符合大家的理念。之后的招商环节，可以帮助开发商进行商商业资产管理的部分，有一些开发商以前做住宅，没有做国商业，没有专业的人士帮助他们管理运营整个购物中心，我们整个商业地产服务可以在项目上跟开发商一起运营管理这个项目。
这个五大板块是从五方面前期的市场调研、消费者的调查分析、竞争分析、包括周围的辐射、目标租户的访谈给开发商出具一个比较权威、比较准确的定位和报告。
以前在一线城市不针对开发商提供销售服务，随着万达模式一直走俏，很多开发商提到希望快速的资金回流，我们迎合开发商在三线和四线城市提供商铺销售的环节，可以快速的把开发商手里的物业变成现金流。
我跟大家简单说一下华北区商业地产服务部做过的案例，我们大概做了超过50个知名的项目，简单拿十个项目分享一下，在北京长安街上，从东方广场是在北京算二环内的一个项目，是全程提供前期的顾问、定位和招商的一个情况。现在在整个中国，销售排到前三的是星光天地购物中心，这个购物中心我们前期帮助它整合了一个前期顾问定位，包括对餐饮部分的独家的出租代理。
还有西边在销售比较排到前几位的翠微广场，包括机场旁边的Surprise Outlets，还是平安IFC，还有华润五彩城，我们把它做独家的独家首席顾问和代理，已经完成了95%的招商。
这个配置就是我们目前正在服务的项目，像青岛鹏丽南华，哈尔滨的中华巴罗克，这个项目要给业主打造成哈尔滨第四张城市名片，就是哈尔滨在松花江、中央大街、索菲亚大教堂的第四张城市名片，是巴洛克项目，这个是街上区式的，是大盒子的概念，挑战这个项目的时候，因为这个区位，包括最主要哈尔滨的温度，前几天哈尔滨最高气温-28度，最低-37度，顾客一进来我们同事先给他穿上羽绒服。为了解决培养期的问题，我们跟八家的旅行社签订一个合租模式，包括今年在2013年5月份，整个城市免费打开试用，类似于城市购物空间的主题，包括前两天苏有朋都过来拍电影。
在呼和浩特西蒙奈伦广场，超过25问品有四栋，我们现在在解决主力客户的阶段。
金隅万科北京第一个购物中心在北京昌平最中心的位置有这样一个位置，我们做首席代理，招商率超过了70%。
还有济南的开元广场，就在济南的大明湖畔，景色非常漂亮，我们帮助开发商在前期论证的时候给开发商一些观点和定位，搀杂到景区、旅游地产的概念，现在我们帮他们做这个独家的招商。
最后一个购物中心就很成熟了，就是北京的朝北商圈，就是尚街购物中心，这是一个北京很特别的一个商业，它整个销售非常商业，作为奥特莱斯的工厂店是在市区内，它让周围的消费者很容易进去的工厂店的环节。可以透露一些数字，比如说一曾有一些快销品牌，80平米可以卖120万，这对零售商是非常惊讶，楼上有美国直营的耐克工厂店，有大概400平米的面积，一年的销售会达到3000万。这边的销售已经超过了开发商和品牌商的预期。
谢谢大家。
主持人：以上就是我们今天为大家带来的所有的演讲内容，现在是我们的答记者问环节，大家有问题可以举手示意。
从写字楼方面，现在一二线城市租金大概具体差多少？从未来的发展趋势来讲，这种差异是越来越扩大的趋势还是有一些变化，我们知道北京跟天津距离很近，有一些北京的信息产业还有服务类的产业正在往天津迁移，这种变化会不会把这种差异抹平？
魏东：我先说一下一二线写字楼的差异，从我们观察来看，一线城市写字楼以前一直是外资企业为主导，这几年写字楼有变化，内资企业在写字楼里面作用越来越大，以前像北京在2009年金融危机之前，外资企业在整个写字楼的租赁里面一般能够占到60%至70%，现在基本上一半一半，去年2012年整个内资企业占比是到了54%在北京，上海有所不同，上海外资企业相对北京来说更为活跃，但是在外资企业在北京占一半的情况，全球的经济有变化对外资企业在写字楼的租赁影响都是比较大的。一线城市写字楼市场对于经济的走势反应是相对敏感的，我们看二线城市，这实际上写字楼在过去几年经济起起落落，不管是金融危机之前还是之后，写字楼市场没有什么变化，基本上都是非常平稳发展的一个情况，从租金的角度来看，实际上一二线写字楼的市场，我们跟境外客户介绍二线城市写字楼的市场，他们比较大的一个困惑就是二线城市写字楼的市场空置率很高，有的甚至达到了30%多，但是租金不见下降，很坚挺。实际上从我们观察来看，他们写字楼现在来看还是散卖为主，散卖面积比较多，大部分购买写字楼的业主还是以投资为主，他们对于租金的收益并不看重，有些时候哪怕让写字楼空着也不会把租金降下来，一般这些投资还是要获取长期的资产升值的收益，实际上二线城市在整体市场吸纳的情况还不是特别的乐观。
另外一线城市由于土地供应的问题，未来的供应还是有一些的问题，比如说在北京核心商圈基本上没有土地可以释放了。核心商圈未来土地供应是一个问题，在二线城市，它未来的供应量普遍都比较大，因为前一段时间一线城市住宅一调控，资金往商业地产转，一线城市土地价格又比较贵，很多开发商又跑到二线城市，造成最近几年商业地产的供应量都比较大。
从经济的角度来看，我刚才也说了，第三产业的发展对于写字楼的吸纳还是非常重要的。我个人认为二线城市未来写字楼的租金应该是会跟一线城市有比较大的区别的。像你刚才说的确实有这种现象，现在北京因为写字楼市场非常紧缺，有一些企业确实是从北京搬到天津了，但是就租金的情况来看，我觉得也不是一个长远能解决的办法，未来我觉得在天津，它写字楼的租金应该不会有特别大的增长，会保持比较平稳的状态。北京过去两年涨得很厉害，未来还是会处于增长的阶段，所以你说因为有一些企业从北京搬到天津了，能很大的提升天津写字楼的租金，也不是特别现实。
购物中心兴起，对电商的冲击挺大的，您怎么看电商扩张对商业发展产生的影响，戴德梁行作为一个专业的商业服务团队，给我们的开发商、购物中心的开发最大的建议是什么？
张哲韬：现在大家也看到了，从很多市场的数据，电子商业确实对于传统的商业有一个冲击，而且这个冲击是很大的，很多的像百货、购物中心一个销售报表出来以后，发现可能在包括一二年的时候可能有一个20%左右的下降，这个数字其实是暂时的，因为现在看一看美国和韩国，这两个国家作为电子商务发展来说是比较快的国家，现在中国的电商也是另一种购物的体验，在网上选择产品的时候觉得很方便，不出家门就可以把东西拿到家。这是一个新的体验。过了体验期以后就会回到传统模式上去，目前我们只是发现这个电子商务对于传统商业的影响，其实我们在一定的周期里，反而有促进的作用。比如说我们在线上有一个品牌，可能很多女性消费者比较熟悉，就是聚美优品，他们的化妆品在全国首屈一指，月销售额可以达到六千万，这个数字是非常可怕的，但是目前他们也在全国准备开实体店，利用线上营销和推广，把更多的消费者待到店里来，很多消费者从线上走到线下，过了这样一个体验期，我个人觉得电子商业跟传统商业有一定的配合，不会出现电子商业一直蓬勃，传统商业一直在萎缩的状态，这只是一个暂时的阶段。
第二个问题是地产服务部怎么给客户提供准确、完善的服务。首先我们在全国做过很多的项目，跟很多的业主进行探讨、论证每个区域、每个项目的可实现性和适合性。这里我要提到两个字，我认为在地产服务部跟甲方这么多次对接的时候为我们总能做出亮点的项目，沟通非常重要。很多甲方觉得OK，我要做奢侈品、快消品，我的项目是独一无二的，我们够过程当中经常会遇到这种情况，甲方一直传输他想把项目做成什么样，就算我们帮助他实现了定位的想法，这样的项目部叫一个成功的项目，只是一个理想的项目，我一直在跟同事们讲，我们一定要跟开发商变成一个团队，一定要多沟通，多听取彼此的意见，为什么他们要把这个项目按照他们的建议执行，我们变成一体以后想法是合一，在这么多成功案例的支持下，很多销售水具，很多品牌反馈得到真实结果的时候，开发商也愿意听取我们的一些观点，这样的时候，我们两个团队能逐渐融为一个完整的部分的时候，这个项目成功的速度就不远了。
两个问题请问魏东，不知道有没有对于2012天津市场的酒店式公寓有什么研究？另外，对于2013年有一些购房者特别想对于特殊住宅想出手的话，不知道您有什么样的建议？
魏东：酒店式服务公寓我们曾经统计过，之后我们找一些数据给你，现在手边没有。
记者：问一下陈总，刚才报告当中讲一线城市的商铺租金是很高的，但是仍然存在一铺难求的现象，希望您能够具体分析一下具体的原因，对于一线城市天津商业地产发展有哪些差异，希望您有一个详细的分析。谢谢。
陈聪：这主要是针对上海的情况，目前来讲在它成熟的商圈，现在的金融物业都已经是比较饱和，上还有一个特征，是中国时尚零售企业品牌的总部，可以说所有企业管理的公司都会安排在上海，包括在全国各个店，没有卖完的货大仓库都在上海周边，他们每年会拉回到上海，在上海可以说在中国这个零售品牌的种类是最多的一个地方，你去过上海旅游购物，你会发现上海某种程度上跟香港越来越像，你去上海买东西，绝对会比在二线城市买东西更便宜，它有很多这样的特征，在上海如果说在一个比较好的商圈，有三万平米集中型的商业供应，很快基本上就可以出租出去，很多商家都希望在上海拿到铺位，因为上海整个城市人群消费活力非常强，很多品牌在上海经营状况非常不错。
还有一个情况，现在一线跟二线差异在什么地方。刚刚介绍的时候也提到一些，现在除了在整个商业设施的个性化方面会越来越强。现在在上海，特别是在一些一线城市，有很多的商业体主题性会越来越强，比如说这个做家庭型的，另外可能是是针对年轻、时尚、潮流的品牌，再举一个例子，在上海新天地那块开了一个新的购物中心，主要是做了一个设计师的品牌店，也是国内瑞安开发的一个很大的。它的这种细分市场做得越来越明显的，包括在上海又有两个新开的一个是新世界旗下的艺术主题的百货，叫Key Eleven，包括淮海路也要新开一个APM，跟香港是一样的，强调强调从AM到PM，因为它主要针对年轻的客群，年轻人的特点就是精力特别旺盛，不满足于在十点钟就结束了，精力还无处释放，针对这样的客群，整个营业时间会到晚上12点，甚至有的产品会到更晚。随之而来这样业主跟轨道交通有更好的协商，在这个购物中心交通配套有一些调整。在从一线城市越来越个性、越来越主题性的商业体越来越多，已经很成熟，二线城市未来随着竞争的加剧，品牌同质化的现象越来越明显，我相信这是未来的一个趋势。
还有一个不同，在整个一线城市，我想分享一个我个人的观点，不一定正确。在随着电子商务这块的发展，特别是在一线城市出现了一些比较新的一些特征，刚才我同事也介绍了，2012年很多的传统的百货以零售工人为主的商家，有营业的一些销售数据都有下滑，我个人觉得有一些原因使得现在网络的电子商务的发展很快，我相信未来商业上会有很好的前景，如果是以单纯的零售功能为主的百货业态，未来会面临一些现象值得我们关注。如果说是现在很多年轻人特别是都习惯于在网上购物，如果他出去到一个地方去绝对不是单纯为买一个东西，买一个东西他可能去看一看、试一试，回去在网上下单。比如说约个朋友，见面聊天，再顺便买东西，可能带孩子出去吃饭再买点东西，未来的商业设施功能会越来越多元，如果是以单一零售功能为主的百货业态，未来我个人认为是这样一个趋势，要么是它会有有主题性越来越鲜明，比如说Key Eleven，或者是内容有独有性，在上海开了伊势丹，像日本刚刚进入上海的高岛屋百货，这些百货未来会有一些比较好的竞争力，传统的经营可能会越来越困难。
主持人：时间有限，今天会议到此结束，再次感谢各位的光临，谢谢大家！
