主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家出席今天的写字楼发展论坛第九届年会，我是本次年会的主持人。中国写字楼发展论坛是由中国非住宅地产网络媒体和整合传播第一品牌房讯网发起，并联合中国房地产业协会共同主办，是中国非住宅地产行业规格最高，规模最大，最权威，影响最广的专业团体，从2004年开始，我们的论坛以年会的形式连续举办了八届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。论坛从中国经济的发展形势着眼，聚焦非住宅地产行业发展进程，每年都会邀请房地产界、金融界、财经界和政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨非住宅地产的行业发展趋势、模式创新、绿色低碳，写字楼和商业地产、产业地产等等行业热点。就行业的发展、企业战略和成功的案例进行对话，找寻全新的思路和广泛合作机会，同时记录和见证中国非住宅地产历史轨迹，并推动行业健康向前持续发展，本次论坛的主题是创新和重塑，年会的宗旨是盘点一年的收获和 展望，对写字楼、产业地产、商业地产的亮点，既有对今年的回顾也有对明年的展望，同时深刻剖析企业的成败得失，表彰和推广行业领军楼盘企业和人物。
我们的年会还将推动新浪网、人民网、房讯网、腾讯、新浪微博等等媒体进行全程的视频和图文直播，同时还要介绍我们每次的年会得到了中国顶级啤酒蓝带1844等企业的大力赞助，我们为各位到场的嘉宾丰富了礼品和奖品，请各位嘉宾会后去领取。
首先请允许我介绍一下今天到场的主要领导和嘉宾：
中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生
住建部政策研究中心主任秦虹
北京大学教授陈国强
首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光
中国开发区协会秘书长关嵘先生
对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任粱蓓
中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云
全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝
卓越置业集团执行总裁张远
高和资本董事长苏鑫
北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮
高纬环球中国区董事、研究部总经理张平
北京北大资源地产有限公司副总经理张志高
房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯
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一个行业的发展应该说是离不开政府和协会的指导、支持，下面我们首先有请主办方领导，中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生为大家致辞。
肖晓俭：各位来宾大家上午好，首先我代表中国房地产研究会、中国房地产业协会对中国写字楼发展论坛第九届年会的召开表示衷心的祝贺。这两年随着住宅市场的调控，商业地产被越来越多的开发商投资人所关注，也有不少开发商把转型目光投向商业地产，很多机构基金也加大了对商业地产的投入。
大家知道，我国的写字楼发展时间短，还没有形成系统的写字楼综合评价标准，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题，而国外各类写字楼产品标准、服务标准在许多方面也不能适应中国的国情和发展现状，因此，急需制定适应中国国情与发展阶段，符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用于指导房地产开发企业的开发行为，为写字楼产品用户及投资人提供选择的依据，进而推动建材设备行业的技术进步和写字楼物业水平的提高。
目前中国房地产业协会和商业地产专业委员会对中国写字楼综合评价标准体系进行了研究，制定了商务写字楼等级评价标准认证管理办法，这也是住建部立项批准针对写字楼等级评价标准，作为行业协会我们希望该标准能够对规范写字楼的市场起到很好的促进和推动作用，同时我们要学习和借鉴国外发达国家的做法和经验，促进写字楼市场与国际接轨。提高写字楼市场国际竞争力。
再次预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：下面我们邀请房讯新媒体董事长刘凯先生上台致辞。
刘凯：各位来宾大家好，首先对大家光临本次论坛表示衷心的感谢，特别感谢全国各地赶来的150多家开发商伙伴，预计今天出席整个论坛的嘉宾将超过600位。刚才主持人介绍了中国写字楼发展论坛2004年到现在举办了八届，每年我们都会邀请一些经济界、房地产界的杰出人物和领袖齐聚北京，今天我们的论坛主题是创新与重塑，房地产新周期下的新模式，伴随着整个经济转型、升级，还有房地产调控政策的实施，我们认为已经到了整个业界思考行业的未来、探索创新的路径，重塑行业模式的一个时期。
十八大提出了坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化的道路，毫无疑问，新兴城镇化是中国未来的经济引擎，我们认为加快城镇化的建设离不开房地产行业的平稳、健康发展，可以预计房地产将成为新型城镇化的重要的引擎，如何寻找房地产周期下的新模式，新力量，我想我们这次会议有必要对这些重大的问题进行探索和解答。
房讯网一直以来关注写字楼和产业地产，综合体，也关注他们经济界的各个行业，各个产业，还有各个企业的深刻的影响，所以也请到了很多关于研究政策的领导和开发商和金融机构的嘉宾，他们分别从宏观的，行业的，产业的、企业的、项目各个方面进行解读。为我们行业模式创新、转型找到新的方向。同时我们还将在下午安排举办四场主题峰会。晚上我们还将进行中国地产金厦奖的颁奖典礼，我们希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，最后再次感谢大力支持本次论坛的所有的合作伙伴。谢谢大家！
主持人：谢谢刘董事长，这么多年一直以来非常关注、坚持对中国写字楼市场作出了很多的贡献，下面我们就进入今天的第二个环节，也是非常重要的环节，就是精彩演讲，今天到场了很多国内顶级的专家和学者，我们一起听听他们对中国当前房地产市场的分析，首先邀请住建部政策研究中心主任秦虹女士，她演讲的主题是“中国商业地产政策趋势”欢迎。
秦虹：大家知道，最近中央在探讨经济工作会议，探讨一系列经济工作的部署，简单的谈一些和商业地产有关系的体会。十八大确定了到2020年两个翻一番，人均可支配收入和GDP，怎么实现，由于我们在2010年的时候，中国的GDP基数已经非常大，47万亿，其实保持年均7.2%的增长就可以了，由于世界格局发生重大的变化，外部的欧债危机，美国还处在缓慢经济增长的阶段，下一步到2020年之前，中国即使实现7.2%这样的不算太高的这样一个经济增长速度，只能靠内需，那么内需又有什么支撑中国经济的发展呢，大家知道我们中国的内需有投资、消费，有工业化和城镇化，过去工业化的发展是为外需服务的，是为出口服务的，但是你再扩大中国的投资，中国的很多产能是过剩的，最后得出一个结论，城镇化是中国发展的最大的内需潜力所在。
我们中国的工业化相比也是偏低的状态，中国由于过去十年有国际市场推动中国的各种工业的发展，材料加工等大幅度的发展，导致中国现在的工业化率47%，是世界各个国家，包括发达国家最高的工业化率还要高，但是我们的工业化率达到了世界最高的水平，但是我们城镇化率在世界水平之下，所以这样相比，我们的工业发展程度来讲，从我们发展空间来看，世界各个国家的规律城镇化达到70才开始放缓，我们去年才达到50%左右，所以算来算去，城镇化都是最大的内需，所以下一步两个翻番必须要做好城镇化的文章。
中国的城镇化如何推动，应该说中国我们东部和西部地区，经济发达地区和不发达地区的城镇化差异也非常大，现在城镇化率高的地区城镇化以后达到了86%，你说北京这样的城市怎么再进一步推进城镇化的提高和发展呢？我们还有一多半的省份城镇化率比平均水平要低，不足50%，所以实际上下一步在推动城镇化发展的过程中，实际上它的发展策略和举措应该是不一样的。一方面城镇化率比较低的中西部地区，平均低于50%的地区，一定是靠产业、工业带动人口增长，这是第一步的城镇化，城镇化的初期仍然还没有结束，要靠工业、产业带动人口的增加，这就是十八大报告里面提出来的，工业化和城镇化协同发展，同步发展，互相促进。长三角，珠三角的城镇化率已经高了，他们提高城镇化的质量主要是实现这些大的城市的现代化，不是表面的我们盖了更多的高楼大厦现代化，我们建了更多的公园，好的建筑要现代化，主要是产业的现代化，所以在这些地区，我们说我们在不同的地区都要继续推动城镇化，但是城镇化的路径，所实现的城市质量的内涵是不完全一样的。
这些城镇化的发展意味着城市人口的增加，无论是产业工人、服务业的工人，就业的职工，白领、蓝领都是城市人口的增长，对我们的商业地产一定会产生需求，这些人来了除了工作以外，收入比原来的农民收入要高，有了收入要消费，消费要吃、穿、应用，要聚会，休闲，健身，投资，理财，要保险，要教育等等，这一系列都是属于第三产业需要服务的内容。我们房地产业现在面临的新一轮的宏观机遇，这是没有疑问的，这是我们下一步发展中国政府选择的必然的路径，推动城镇化质量的提高和对商业地产带来的必然的影响。
我们说说市场风险，为什么说市场风险呢，实际上商业地产面临着很大的结构性的问题，它和住宅是不一样的，住宅在发达地区和不发达地区，无论什么地方你盖的都是住宅，都是具体的建筑形式，没有太大的本质上的差异，但是商业地产都面临着结构性的问题，结构性的问题首先和中国经济发展板块的区域结构、产业地域的发展有很大的关系。也就是说刚才说了中国城镇化靠什么还要靠工业化带动，我们在世界各个国家研究他们的城镇化的路径时候看到了非常精细的发展路径，首先是靠产业带动，主要是工业，工业带动产业的进步，工业发展到一定程度以后，聚集了人口已经达到一定规模以后，这个时候产生了两种需求，哪两种需求呢，一种是工业产业本身对服务业的需求，比如说我们工业产业发展到一定规模以后，这些相对的对工业生产需要的一系列的服务业产生了需求，比如说物流、保险，设计，包装，金融，服务业要为这些已经到一定程度的工业化提供服务，叫生产型服务业，这是一种需求。
另外一种需求，大量的产业工人进来以后要有消费型的需求，我们说生活性的服务业，这些人来了要吃喝住行，所以未来我们可以看到的情况是在城镇化率还比较低，还要靠产业和工业聚集带动人口增加的时候，这个时候对商业地产，最大的需求是哪些呢，就是生活性的服务业需求，这个时候对生产性服务业有需求，但是不够大，因为工业化程度没有那么高，这些人要生活、消费，生存。下一步靠工业化带动城镇化发展的是哪些地区呢，是我们国家从十一五去年的确定的经济发展板块的重点发展区域，是我们现在确定的中西部地区，包括东北部地区，这是第一个，结构性的问题，他们不需要那么多的写字楼，但是他们有需求生活性的服务业，这样的城镇化的第一阶段，人口聚集带来的商业地产的要求。
还有一个层面，本来工业化程度已经很高了，现在需要产业升级，就是我们所说的整个经济板块里面优化 区域，比如说传统的城市群里面的重点城市，他们要发展什么呢，按照国家的定位和现在必须要选择的路径，他们要选择的是发展现代服务业和先进制造业，实际上实现的是产业的升级，产业的现代化，产业的升级应该说他们是在全国最早、最快的，从事服务业人口的比重来看，全国2010年比2000年增长了7个百分点。他们对大量的生产型服务业产生了巨大的需求，所以北京和上海慢慢的形成逐步的向全球的金融中心、信息中心、文化中心发展，是这样的一些现代服务业，为生产服务业提供的高层次的一些工业化生产性服务业、金融、保健、会展、交流信息等等，这样的发展的机会是众多的。
同时由于这些地方在过去城镇化发展比较早，现在的城镇化发展率比较高，可以达到86%的水平，满足基本生活需要的，一般性的生活性服务业是满足了，不缺。这个时候他们对商业服务业我认为是高端的差异化的，个性的，优质的，需要引进一些高端人才的需求，所以当我们这些城市，他们在发展现代服务业吸引的人才，留下的人才主要是在办公室上班的这些员工，他们对办公室、写字楼的需求，大家不要到工厂上班，主要是到办公室上班，一定是对写字楼有所需求的，这些人由于高端人才多，所以他们对于一般性的服务业已经满足不了他们的需求，更多的是高端的商业服务业的需求，差异化、品牌的发展空间，这是的看法，所以一定是不一样的。
除了区域，大的环境结构不一样以外，自身的也存在很多的问题，比如说北京、上海这些地方的写字楼也很多，但是自身相比也结构性的问题，我们现在在建造写字楼的时候，发展我们商业地产的时候和过去有一定的不一样，他们也面临着我们缺什么样的写字楼的问题，比如说现在北京上海已经成为中国带领世界经济的龙头城市，从很多虚拟的国际品牌和我们自身原来成长的一些大的金融，保险，投行等等一些部门，他们的队伍在不断的扩大，他们需要一些大面积的，现代化的，支撑他们现在网络、电梯的高端的和国际化标准的需求，所以他自身也有结构性的升级的问题。所以我们认为写字楼也好，商业地产本身结构性的问题是非常多，研究好结构性的问题不是我们在座的企业，更多的是地方政府，他们不研究结构的问题，他们就说我这里需要写字楼，需要盖多少商场，它在这样的推动下，没有研究好结构的问题，我们在不需要写字楼的地方盖了很多的写字楼，这个压力就非常大。所以研究结构性的问题是地方政府需要做的，这里面不仅是地方政府的规划、配套，更多的还要研究市场结构性的问题，如果这个问题不解决好，就存在很大的风险。
第三个是民间资本，我们这些年一直研究民间资本对房地产市场产生什么样的影响这样的问题，很多人可能知道，苏鑫他们也做这样的研究，我们只探讨一下这个关系，首先是民间资本的量还是比较大的，尽管今年的经济增长速度比去年低，但是民间资本的总量还是比较大的，他仍然是增长的，但是增长的速度没有那么快而已，这是第一，第二，现在仍然没有找到很好的投资的渠道，第三个民间资本仍然高度关注房地产，第四个，民间资本关注房地产，投资房地产形势出现了新的变化，新的变化在以下三个方面，第一是民间资本投住宅，怎么投，投不投，过去民间资本投资资金很多，自己有钱买房子，企业有钱买一个地，但是由于我们这次的房地产调控持续了两年，到现在还在说我们不放松，不动摇，实际上有大量的纯投资性的需求，现在的民间资本买住宅买不寨可，除了刚需需求之外，还有一部分，这部分买住宅和投资有关的住宅，我认为现在更多的和改善性需求结合，纯粹的买一套房子放在那里，等着升值的投资行为，第一，政策上没有给他太多的条件，第二，这种投资都很谨慎，现在的市场上除了刚需需求更多的是自身要住和改善结合。
民间资本高度关注商业地产，但是现在还存在很大的盲目性，开始的阶段有很大的盲目性，按照原来传统买住房的观念买商业地产，这是我们认为今后人们投资商业地产也会非常的慎重，所以我认为优质的商业地产是值得投资的，也是会受到广大民间资本投资的高度关注。
第三个特点，我们认为民间资本从过去投资实物现在比较关注投资证券，新型的房地产证券化投资格外受民间资本的青睐，比如说房地产的信托，房地产私募以及可以期待的，下一步是否能够推出RITES，如果推外的话，是格外受民间资本关注的。
现在投资住宅的少了，即使有也跟改善性相结合，关注商业地产的多，但是今后的投资教育会得到认识，新型的房地产证券化投资老百姓是非常关注的，如果RITES可以推出，加上信托、私募会对房地产的发展得到有利的支持，也是从另外一个方面推动了中国商业地产健康、有质量的发展。
由于住宅涉及到民生的问题，所以的房地产调控都针对住宅市场，商业地产、写字楼、商业本身就是经济性的，和民生没有什么关系，所以没有更多的政策的调控，以上的体会仅供参考，谢谢大家！
主持人：谢谢秦主任精彩的演讲，我刚刚突然想到了现在是一个新媒体的时代，虽然到场了很多媒体，但是大家手里都有手机，微博，我建议大家可以用我们的手机拍一些照片，发一些微博。下面我们有请北京大学教授陈国强先生，他演讲的主题是“十八大后看房地产趋势”欢迎。
陈国强：今天跟大家讲几个问题，首先我们带上房地产的眼镜看待、解读一下十八大报告，第二个问题想跟大家交流怎么样看待今年的房地产市场，第三个是简要的判断一下明年的行业走势，首先我们以房地产的视角看待一些十八大报告，大家知道近三万字，其中直接涉及到房地产或者住房问题不足5%，加上相关的内容我想大家可以特别留意一下，不足300子，从篇幅和比例上占报告的不到1%，但是篇幅的有限并不局限于我们对于房地产的政策，尤其是房地产的产业关联度极高，相关的其他领域，其他内容的一些表述应该说和我们房地产未来发展同样息息相关。我个人的判断，应该说十八大报告对于房地产而言释放了很明显的政策好声音。
首先对于未来行业发展，政策和外部的机遇来看，和我们的宏观经济量，未来的若干年应该是我们行业重要的战略机遇期，未来的发展空间没有必要悲观或者太谨慎，报告当中应该说和房地产未来发展相关的亮点非常多，从中长期来看，对于行业来说，这个是大的，广义的概念，既包含了常规的住宅产业，同时也包括写字楼在内的商业地产，旅游地产，养老地产等等，对于大的房地产产业来说，中长期利好是确定无疑的，当然了，报告当中有一些内容，包括金融制度改革，财税制度改革等等，对行业来说有利有弊，这个需要客观的做判断。
报告当中和我们房地产、住房市场直接相关的，我这里简要的列一下，首先是关于住房制度，报告里面对于未来的住房制度有这样新的表述，建立市场化配置和政府保障相结合，特别强调了保障房的管理，这个和我们以前惯常表述的双轨制变化不大，但是特别强调了市场化配置，恐怕和过去的双轨制，双体系赋予了很多新的内涵，市场化配置更多的是从配置方式、渠道强调，双体系更多的传递给人的信息是双轨并行是并驾齐驱，十八大报告里面也提出了两个目标，两个同步和两个比重，国内生产总值、城乡居民收入翻番，居民收入增长与经济发展同步，劳动报酬增长与劳动生产率提高同步，提高居民收入在国民收入的比重，提高劳动报酬在初级分配中的比重。关于财税体制改革：加快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，深化金融体制改革，下一步的改革会不会带来地产金融制度的创新，这个是大家非常关注的。还有一个相关的内容是城镇化，粱教授会有专题论述，会带来更多的内容。城镇化未来是扩大内需，李克强副总理提到这是扩大内需的最大的潜力所在，从前两天的中央经济工作会议都有相关的论述，提出要积极稳妥的推动城镇化的建设，加强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化，这个会带来我们行业发展所赖以生存的需求的增长，收入翻番，尤其是我们城乡金融体制改革，这样的目标的实现当然会对我们这些需求，有望使得这些人员增加转化成为实际的购买力。
报告当中还有一些貌似不相关，其实对我们行业同样会带来深刻影响的内容，首先是关于生态文明的新的论述，报告里面有专门对大力推进生态文明建设作为单幅的章节论述，同时提出建设美丽中国的明确的目标，提出要节约利用资源 ，推动资源利用方式的根本转变，加强全过程的节约管理，大幅度降低能源、水、土地消耗的强度，提高利用效率和效益。通过这些生态文明、美丽中国的目标设定，我们可以预期对于我们房地产行业，特别是建筑行业，建筑节能可能面临最严格的标准，低碳和绿色的建筑，有可能会获得更多的政策方面、财税方面的支持，这个是显而易见的。
第二个方面，关于主体功能区的加强，对于加快实施主体功能区的战略，推动各地区严格安全主体功能定位发展，构建科学合理的城市化格局、农业发展的相关格局等等。未来不同的功能区将形成不同的区域政策、产业政策，包括对于我们地方官员好的标准也有相应的调整，对于房地产，对于住宅产业我相信这些内容都会产生不容忽略的影响。
总体来讲，十八大报告当中，对于收入倍增的强调，对于新兴城镇化的目标，对于房地产来说显然就是我们地产、行业的好声音，刚才我们提到了住房制度的新表述和过去相比不无新意。调控方式上从十八大报告和最近几次重要的会议，可以给我们传递给比较宜居的信号，未来的调控方式和手段会更多的强调市场化的手段，构建长效机制的方式确保我们行业平稳、较快的发展，同时也应该注意到征地和财税制度的改革。
第二个问题，我们如何看待即将收官的2012年，谈到一年的市场状况，我们应该注意到几个特点，首先我想从政策的角度可以看到，今年在经济持续下行的压力之下，政府没有放松调控，连续七个季度GDP持续下滑，并没有让我们政府动摇，我想这个和05年相比，会成为非常显著的差别，市场调控下行业并没有进入低迷，行业在调控声中筑底趋稳的态势已经非常明显。从市场预期来看，如果以年度为观察单位的话，前低后高，前冷后热这样的变化的态势当中，各方面的市场预期可以说趋于好转，行业转型在行业当中悄然展开，对于这方面的体会，在座的很多来自于企业的，恐怕会有更多，更深的感受。
市场现状，从价格来看有波动，但是基本趋于平稳，同比下降的城市和上年相比减少10多个，环比上涨的城市数量上个月35个，这个月是50多个，这个变化反映了这个行业变动的基本的趋势。房地产开发趋势来看，我们知道调控之前，最近的数据我们看到，11月份从15%上升了16.7%，从开发增速的数据变化，我们可以判断，投资增速下滑止跌企稳，可以预期今年全年的开发投资增速和前几年相比还处在相对低位。从销售的数据来看，商品房销售依然可观；第四个方面是土地市场，大家知道上半年土地市场应该说非常低迷，上半年土地市场的成交状况，不及全国土地出让计划的30%，上下半年形成冰火两重天的概念，下半年出现了很多的地王，和去年市场相比，土地市场还是差强人意的，尽管未来的态势是乐观的，全年的总量会稍弱一些。还有一个是保障房的建设，今年尽管在新开工面积指标上和去年相比略有减少，但是在十八大召开之前，全年的新开工计划和建成500套的计划都已经提前完成了。另外是在调控下行业的分化加剧，无论是企业之间还是不同城市、不同区域这种，这种差异同样非常明显，写字楼的单项目标明显领先于我们的开发行业，同比的增幅都显著高于行业的平均指标，我们看到开发投资指标上，全行业16.7%的增长，写字楼是36.7%的增长，施工面积上全行业13%的增长，写字楼是20.7%的增长。
写字楼我们看到部分城市房价上涨压力非常的明显，土地购置和新开工面积依然处在负增长，这些问题恐怕会引起后续的市场供应的隐患，所以一些人士担心会不会引来明年年初的房价再度上涨。第三个方面是伴随着保障房建设的推进分配中的质量和公平分配的问题和后续管理的问题引进越来越多的关注。
明年的市场趋势，我个人的基本判断是明年的市场一定会好于今年，当然了，不只是房价的变化指标，我想还是需要更全面，更客观的从多项指标做诊断，为什么会有这样的基本的判断，我想也几点理由，首先是我们行业基本面好转，第二个方面我们的市场预期趋于乐观，如果于今天，现在的这种对后市预期的判断和感受和过去一年前相比这种差别，这种乐观状态，我想不可同日而语。调控政策我们有一个基本的判断，调控政策的边际效应有递减的表现，表现在限购方面，大家知道北京是非常特殊的，其他的大部分的限购政策对于社保的年限，对于上税的年限都是一年，随着时间的推移，这样的限购对于很多现在购房人群来说，资格的限制就逐渐的消失了，过去受限制的人群，今年、明年陆续的获得了购房的资格，所以像限购这样的政策效率，随着时间的推移会弱化，递减。另外一个重要的因素，外部的经济环境、社会环境趋于好转，尤其是宏观经济的基本面，已经出现了筑底回升这样的态势。这些因素我想在很大程度上会决定明年我们行业的表现。如果出现大的调控政策，会对明年房地产的走向带来重大变数，另外会不会面临玛雅的预言，过几天会不会成真，如果没有这些变数，我相信明年的市场会好于今年。谢谢大家！
主持人：感谢过程陈教授的演讲，下面我们有请中国开发区协会秘书长关嵘先生，演讲的主题是“加快转变园区增长方式，推进工业地产可持续发展”欢迎。
关嵘：各位领导、企业界的各位朋友大家上午好，首先非常感谢论坛的组委会邀请我来介绍一下我们全国开发区的情况，也有幸与在座的各位企业家代表能够互相交流，应该说在座的都是我们开发区的上帝，为什么这样说呢，因为我们的开发区没砖没瓦，每一寸土地建设都离不开各位企业家的支持和帮助。
大家都知道中国的开发区是起源于1984年，当时是在我们国家经济特区之后，由沿海向北方推进这样的进程，从大连到福建，应该说14个开发区都是从一片荒滩建起来的，到如今成为新城，到2014年我们国家的级开发区应该进入30年的历程。
据国家发改委的整合报告统计，我们全国目前各类开发区一共有1500多个，实际上还不止，目前还有很多的聚集区，各类园区没有统计在内，据发改委的有关部门邀请，很有可能在明年我们会对全国的开发区的数据进行重新的审核。开发区大致有这样几种类型，第一是我们国家级的经济技术开发区，国家级的经济技术开发区应该说从1984年14个发展到现在162个，高新技术开发区是由当时的54个发展到105个，另外还有边境经济合作区，特殊的海关监管区，像出口区，综合保税区等等，还有旅游度假区大致五种类型。
总的来说，我们开发区为中国改革开放作出了巨大的贡献，仅仅这两类，国家级开发区，高新和经开两种类型的开发区，他们的GDP、税收收入和实际利用外资额已经占了我们全国的18%、16%、40%有一组不太准确的数据，全国的1568个开发区工业增加值占了40%，工业的增量占到80%，当然了，这个数字不宜对外发表，从这两组数据来看，我们的开发区对中国的经济贡献率是非常大的。
大家都知道，我们天津开发区，苏州工业园区，还有昆山开发区，这几个开发区目前的工业产值已经突破了六千亿元、五千亿元和四千亿元的大关，经开区就有四十个千亿产值的开发区，这些经验证明了党中央设立开发区的政策是完全正确的。
之所以开发区长盛不衰，保持旺盛的生命力关键在于创新，开发区在不断的创新发展中，不断的调整自己的定位，不断的调整自己的发展方向，不断的调整我们产业转移的经营方式，所以才具有这样的规模。
我想从两个方面介绍一下，一个是开发区的发展方针，大家可能对这个情况不是十分了解，当初我们叫国家开发区，国务院制定的标准是三为主的制定，工业为主、外资为主，自主创汇为主，当时的三为主确实指导开发区健康有序的发展，应该说在九十年代，我们开发区按照这样一个工作方针得到了快速发展，进入了二十一世纪，国家级开发区大致都初具规模，2004年国务院召开了会议，对开发区的发展方针进行了调整，变成了三为主两致力一促进，当时我们已经提到了，吸收外资质量为主，要发展现代制造业，原来就是发展工业，同时我们提出了优化出口结构，不是单纯的靠出口拉动经济，同时最后我们还继续发展高新技术产业，原来的致力于是致力于发展高新技术，我们在原有基础上又提出了一条，发展高附加值的服务业，同时我们还提出了叫一促进，促进国家级开发区向多功能的综合性产业区发展，所以2004年以后，国家级的开发区，发展方针、方向出现了一个大的调整。
进入“十二五”以后，国务院又对开发区的发展方针进行了调整，叫三并重，两致力，一促进，第一先进制造业与现代服务业并重，第二，内资外资并重，第三，经济发展与社会和谐并重，同时我们进一步提高发展质量和水平，致力于增强体制和机制的活力，所以我们觉得这三个并重是在原有的基础上又进一步向前发展，最后提到了，我们国家级开发区应该向以产业为主的多功能综合性区域转变，大家知道原来我们的开发区都是工业区，现在这个提法发生了很大的变化，将来我们的开发区都变成了新城，前不久我去亦庄，亦庄当时就是一个农场，现在已经形成了一个南部的亦庄新城，城市的功能越来越明显，这是从国家对开发区发展方针进行调整的一个变化。
第二个，我们开发区的产业也出现了变化，最初应该说在九十年代很多开发区初步形成这样的规模，就是六大产业，电子信息、汽车制造等等，进入二十一世纪以后，我们在原有的基础上加大了服务业的比重，总部经济服务外包，物流等领域的生产性的服务业成为我们开发区的新的经济增长点。
十二五期间，我们的物联网，云计算，新能源，新材料，新医药，节能环保航天航空等战略性新兴产业成为我们开发区建设的重点。
在此基础上，我们的开发区已经成为当地经济拉动的一个重要的引擎，确实成为了我国调结构，转方式的重要的力量，而且成功的走出了一条具有中国特色的一个发展道路。
我们也应该看到我们开发区的发展是不平衡的，我们走过的路也是曲折的，开发区的东中西部发展不可持续的问题也是比较突出，我们的科技创新能力有待提高，尤其是我们的土地供应量减少以后，劳动力成本相应的增加，特别是我们的开发区法律地位到现在还依然不明确，这一点我跟大家也在介绍，我们一到开发区大家都在反映，我们的开发区没有地位，所谓的没有地位就是没有法律地位，全国人大讨论了几次，时至今日还没有出台这样的法规。所以开发区也出现了多头管理等等问题，这些问题实际上也制约了我们开发区下一步的发展，但是我非常庆幸，在座的各位企业家对我们开发区情有独钟，他们在国际金融危机和国家房地产调控的情况下，积极的调整方向，把关注点放在了我们的开发区，很多在座的企业家都投入到我们开发区建设的行列。我觉得商业地产为开发区注入了活力，成为我们开发区不可或缺的重要的力量。
首先有利于提升我们产业的升级，楼宇经济占地比较少，而且没有污染，效益好，很快的聚集资本要素，提高我们开发区的档次，目前我们很多开发区都相继出现了专业市场的楼群，科技研发的园区，商业办公、商业服务的楼群，泛创意产业的楼群和交通枢纽、商贸服务等六大类型的楼宇经济，这些都丰富了我们开发区的内涵，使得我们开发区在以工业卫基础的这样一个前提下，又向前发展，这是第一。
第二，是有利于形成稳定，可持续的税源，根据有关数据测算，我们一栋高级的写字楼产生的效益与城乡结合部7.8平方公里产生的效益是相等的，正因为如此，在中部发展较快的区域楼宇经济的出现已经达到了第三产业的半壁江山，甚至也一些已经达到的70%。
第三个优势，有利于要素资源的节约利用，楼宇经济非常适合在一些城市性的开发区发展，因为我们的开发区都在城乡结合部，依托母城，具有母城相应支撑的优势。这种立起来的开发区应该成为开发区节约、高效，利用有限土地资源，注重生态环保的一个重要的抓手，所以我们现在的开发区纷纷的加大招商力度，吸引我们各位投资商，各位建筑商到我们开发区搞楼宇经济、总部经济，科技园区。
第四，有利于提高开发区服务现代业与能力。因为开发区新型服务业的业态正在发展过程中，有的开发区目前还处在相对比较落后的状态，这块如果说加大楼宇经济，加大产业地产的支持力度，我们开发区在转型升级过程中会发展很快，我们很多开发区确实给我们产业地产制定了相关的政策，有利于企业加快发展。
总之，我们认为工业地产也好，楼宇经济也好，为我们的开发区，尤其是为我们企业在初期的投入，缩减了建设时间，降低了经营风险，提供了众多的优势。目前，我们开发区内，这种楼宇经济大致有几种模式，一个是至上而下的政府引导模式，第二个是至下而上，收购模式，不同的模式形成了庞大的市场需求，我们开发区管委会应该说是最大的物业商，也是集成商，也是服务商，为了打造这样的综合的投资环境，作为支撑园区新一轮发展的主要的推动力，所以我们开发区使出了浑身解数，为我们工业地产商提供便利，尽管说目前十八大以后，宏观经济在进行调控，房地产业依然不景气，我们开发区将成为各个投资商的关注热点，我们开发区在推进城镇化的进程中向多功能综合性的区域转变中具有很大的合作机遇，为什么这样说，因为开发区不单单发展工业，下一步我们的方向是要有一个城镇化发展，刚刚闭幕的中央经济工作会议把城镇化的建设作为一个重点单独列出来，而我们的开发区有一个先天的优势，城镇化是离不开产业化的，离不开工业的，有产业做依托，我们的城镇化发展会发展的更快，我想我们在由单一的工业聚集区向多功能综合区转变的过程中必然加速、带动了我们周边地区由务农向务工，由农民向市民的快速的转变，为保障湿地农民和蓝领工人共同享受成果，园区更加关注保障房的建设，这也为我们在座的各位提供了新的机遇。
在开发区加快转变经济发展方式，推动产业结构当中也有合作机遇，当前我国已经进入了调结构，转方式的攻坚期，园区的产业类型已经从二产为主，向三产并重转变，大家提到了，一个是生产性的服务业，一个是生活性的服务业，这两块将成为开发区下一步发展的重点，随之开发区的星级酒店，会展中心，文化场所，文体场所，包括休闲娱乐等等，这些新的综合环境的需求也将给我们在座的各位提供斩新的领域。
我们开发区在要素资源节约利用的背景下具有合作的机遇，我们的土地目前处在减量的状态，很多有识之士都已经充分的认识到再靠土地生财，老路看来走不通了，大家纷纷的转向投入写字楼或者楼宇经济，通过写字楼建立标准厂房，中小企业的聚集区，现代服务业的集中区，科技孵化器，留学生创业园等将成为我们园区今后发展的热点，而且这些也将为我国中小企业的发展提供了空间，那么多楼房的建设，我想在座的企业家大有用武之地。
党的十八大以后给我们发出了新的动员令，我们开发区作为经济改革开放的引领者，义不容辞的首先要把开发区建好，为各位企业家提供一个非常好的一个投资环境，最后我希望我们开发区协会与各位企业家建立一个更广泛的联系，为我们开发区的发展，尤其是提高质量，持续健康发展作出努力，谢谢大家。
主持人：下面一位为我们进行主题演讲的对外经济贸易大学，国际房地产研究中心主任粱蓓，他演讲的主题“解读十八大精神，关注城镇化建设”欢迎。
粱蓓：刚才几位讲的非常有高度，也非常的有深度，十八大其实是给我们重新选择发展方向吹响了集结号，我想先给大家看看刚刚结束的十六号的中央经济工作会议，最核心的这句话，在这样的一个指导思想下，作为房地产业内的朋友，今天大家都坐在这里，我想大家都来自全国不同的地方，刚才秦主任说了住宅调控、房地产市场调控调的是住宅地产，而商业地产不在之内；陈教授对十八大解读还是对明年乃至今后房地产行业发展趋势都比较乐观。关会长提出了我们的城镇化发展一定要有主题。大家把所有的问题简化以后，记忆就比较容易了。
我想说城镇化和城市化最大的不同是城市化是环境不动，人在动，是农村人口流向城市，城镇化是人不动，环境在动，所以我们主张的是城镇化而不是城市化，这个图表给大家介绍的是城镇化关键在于让人的生活方式、生产方式全面升级，使得政治、经济、文化当中，所有的这些社会向一个有特定主题的空间聚集的过程，就像关会长说的，中国改革开放开发区走在的前面，今天已经有1568个开发区，我听了以后特别的惊讶，我曾经特别自豪说全国33个国家级开发区我都去过了，52个高新区我也去过了，所以城镇化的理解就是要跟大家说他一定是一个生产方式的转变，这是最重要的，我想给大家介绍的关键是我们国家在城镇化发展过程中和经济形式的转变和改革开放三十四年经济活动发展，都不能够离开国际化的环境和主题，最主要的是这样的趋势。
这里有一个图表，世行的住宅产业的统计，人均GDP的增长不同的阶段呈现不同的特征。不同的年份上我们的人均GDP按照美元记价，中国在过去的34年发展过程中不同的城市 走过了什么阶段，没有一个城市会脱离国际所有发达国家发展阶段的规律。你可以通过这样的背景资料判断什么样的城市发展的过程达到了什么样的阶段，这个城市的主题是自生的能力发展还是资源型发展的主题，下行趋势和上行趋势，平稳发展的趋势是什么，起码可以得到一个基本的判断。
深圳最早的主题、发展是因为它是特区，临近香港市场，那么北京这样的城市呢，如果你认为在北京还要不要买房子的话，您对比我刚才的表就可以得出判断是买还是不买。我们刚才看到了不同城市的发展有这样的客观规律，而且这个客观规律无疑会逃离我们按照世界不同国家发展阶段的尺度，有这样的一个曲线给大家看，当一个地区的城镇化水平在一个平稳期状态的时候基本是30%，高速发展期到平缓期是70%，温总理讲了在今年的政府工作会议上说的，我国的城镇化率超过了50%，比较准确的是51.27%，这里面其实是有水份的，差不多在35%左右，我们离70%还有一半，我们结合房地产的转型，开发区的发展和城市、城镇的主题相结合，我相信在座的朋友们应该会有大量的机会，这个曲线非常重要，大家可以把这个曲线带回去衡量一下，你们所在的地区处在什么样的状态，这样就可以把握未来投资地点和决策。
我们看一下城镇化推动商业地产，按照国际惯例，住宅地产发展不管有多么的迅猛，不管多么大的规模，最终会到一个瓶颈，持续不断发展的是商业地产，商业地产囊括的商业地产的业态的全面和经济发展的关系之密切是我们国人还没有意识到的，从二战以后我们可以看出来，美国用了40到50年的时间发展商业地产，到现在我们可以看到把一个一个没有主题的城市变成了有产业带动的城市，从而带动了商业地产，商业地产非常的宽泛，并不仅仅是写字楼，包括我们所说的医院、主题公园，包括中国快速发展的开发区，包括我们所说的耳熟能详的迪斯尼公园，大家都以为是公园，其实最重要的是商业地产，从这个方面我们看，如果一个城市，一个城镇的发展，不管离中心城市的距离是什么样的，你只要赋予了它主题，它会在这些方面得到全方位的提升，无论是带动人口的就业，形成税收，提高土地的使用率、价值，提高公共服务，加上我们最看重的消费水平的提升，所以城镇化我相信在我们分析有别于城镇化的进程当中大家一定要深刻的理解。
在城镇化建设的过程中，我们要注意如果我们单单的强调商业地产，我们还有非常小的，有特色的，甚至只有几十万住宅、常住人口的地域发展的目标，再这里面我们要把握四个方面，首先是工业化的时期，刚才秦主任和会长都提到了，没有工业化很难引领城镇建设的人力资源的结构，大家要找到针对您的区域发展的解决方案，再有人口发展的方向性，有一个手机的段子，我觉得非常形象的描述了双向性，我们住楼房的时候城里人开始住平房了。在这样一个过程当中，我想我们啊的十八大文件也好，刚刚结束的经济工作也好，会在这样的人口流动的动向上，对于大规模的人口流动要采取相应的办法和措施，我想我们所有听到这句话的人，结合您自身的专业背景和您所处的行业领域您都会思考这是一个什么信号。
未来我们国家的城镇化水平要增加0.8到1，按照真正的城市化率水平离70%还有一半的时间，日本已经达到了78%的水平，我们看到我们的空间足够好，到2020年，我们比2010年收入翻一番的情况下，城市化率的水平在55%到56%。如果按照官方的数据，51.27%的话，七年的时间，从51.27%到55%、56%，平均一年递增是什么样的水平，这个水平可能有一点保守，随着这样的城镇化的不断提高，会带动城市人口的增长，让我们这些一线城市，北上广深的承载力已经严重不行了，北京叫堵城，我们每个人都在给这个城市添堵，简短的时间我就跟大家分享这些，我希望以后大家在这个领域会有更多的贡献，谢谢大家。
主持人：谢谢粱主任，下面我们有请首创集团总经理，首创置业董事长刘晓光先生。他演讲的主题“写字楼新时代——运营流掘出现金流”。
刘晓光：我把题目改一下，如果讲写字楼的运营流和现金流，就很细致了，题目还是写字楼的新时代，融资的创新，刚才我听了粱蓓讲的，对写字楼已经做了很深入了分析了，大家知道写字楼根本的背后是钱和地段，这两个最核心的要素，写字楼的运作和发展，资金可能是最主要的问题，特别是创新融资的问题，我想简单的把写字楼的新时代的创新融资简单的概括一下，一个我们讲讲写字楼的历史，这个我很简单的过一下，大家知道北京的写字楼大批量的开始是在92年，那时候我们在审批部门，很辛苦，当时比较典型的大家比较熟悉的，金融街、王府井、长安街，东二环的国际一条街和CBD，94年的时候我们批了上千个写字楼，那时候的北京实际上在世界的写字楼发展史上已经显现出量。
当时的写字楼的资金和投资的运作模式，开始的时候大家知道我们那时候也没有什么钱，基本上是自有资金，主要加的是预售款，而且那时候多是整楼在卖，回顾一下我们最早做的百万庄大厦，基本上整体卖掉了，需要六个亿的投资，我们当时只有几千万，那时候多数的写字楼是在没有出地面或者出地面的时候一般低价销售了，问题还是资金的问题，因为大家没有什么钱。当时我们首创置业只给了两千万，现在发展到四五百亿的资产，实际上是一个高速积累的过程。当时出售的写字楼很多价格都很低，金融街卖到1.8万到2万，很艰难的。
第二个方面，有了资金以后，开始比较成熟了，基本上我们做到封顶的整卖，甚至于盖好了以后再卖，基本上就是卖，我记得2007年的时候，当时押的写字楼和酒店的现金120亿左右，主要还是压不住，没有那么大实力，2007年以后，我们基本上不卖了，或者卖的比较少了，做持有经营，持续经营，从写字楼的运作模式来讲，我主要讲讲新时代下，我们的创新大家怎么来做。
写字楼来讲，刚才讲了，最核心是好地段的土地加上资金，再加上你的策划、运营能力，实际上这么几个要素。在这些要素当中，我想我主要讲讲资金的融资，创新。因为在写字楼的过程中，这个可能是我们诸多的核心因素的一个，当时了还包括策划、运作模式等等，谁能够用一些创新的方式保证资金的流通，谁就能够在写字楼的经营中取得更多利益。
我讲一下现在的融资的渠道和方法，最近的项目我们从过去的传统地产转型，主要是想把其他的产业的价值输送到地产价值中，写字楼现在还不单纯是写字楼，基本上是集合性的综合性，通常有写字楼，酒店，小部分的公寓和商业，因为我们最近在做的丽泽圈的综合体，50多万平米，大家知道写字楼和综合体的资金有两项，50万平米的地价给五六十亿，压力是非常大的，所以我讲讲我们最近的融资方式。
由于我们土地当中的写字楼用地，综合用地，对我们的写字楼的要求也越来越高，这里面有资金的周期、资金市场的利率，债券的利率，资本市场的融资量和融资代价等等。我们想想，可能在这个阶段如果想做好写字楼的资金流通，资金的创新，可能跟过去要有很大的区别，我们想最近是在这些集合体融资方面主要的做好有这么几个方面。最近做的一个是发债，在香港通过我们的上市融资或者在香港的全资公司发人民币的债，好处就是速度非常快，而且时间周期也比较长，利率也比较低；第二个，我们做一些什么样的融资方式呢，跟一些有投资职能的金融机构合作一些大的项目，但是以我们为主，资本金上双方都要花资本金，但是我们要保证对方的资本金的回报，同时金融机构一定要成为我们的量比较大的融资，这样的融资成本也比较低了，虽然资本金的回报10%左右，但是资本金回报之外的流动资金的代价就很低，我们做了很多的基金，一个是基金对项目、股权的要求，基金的另外一个好处，在帮助我们占领市场，很多的项目可能一个项目在投资一二百亿，光靠我们自己的力量是有限的，基金的力量和我们在一起，我们来去把市场占领的更多，这个也打通了我们融资的渠道，使我们更加有利。我们是在香港上市的H股，大家知道H股公司有很多很多的限制，我们的项目、资产是在境外的，如果我们在境外也一定规模的时候，我们就可以继续做更多了，这样的通道来讲，对于我们的融资，再融资，按照香港的法律手续进行融资，速度就快很多。
还有其他的融资模式，我们最近就是标地以后进行融资，最近我们主要是研究一些中国的超高层的项目单体项目的融资方式，这个融资方式也不复杂，但是在现在做大项目的过程中，这种专项的基金还是很业用的，通常首先要找出一个基石的投资人，投资人可以寻找战略合作伙伴，然后再募集一般的合伙人，这个结构当中，把资本金能够很快的落下去，然后利用资本金，利用基金运作的模式，在做一些资金市场的债券融资，这样的话，用一个专员的项目，找出投资人，战略投资人和一般的合伙投资人，进行一些债权性的融资，这种专项的投资对于大型的项目，特别是大型的优质项目融资应该是非常有利的。也是非常有效的。因为大家知道很多大的项目资本金的动作很。所以采取单个项目专业化的基金设计发展基金。
无论是公寓、住宅都是可以卖的，写字楼来讲，你也可以卖，我们发展商业综合体的过程中，可能有两个核心的竞争力，一个是发展模式，策划的水平，发展的模式，一个就是资金创新的水平和渠道，有了这两个东西，我想会有好的项目，好的资金，所以我们看，在北京大家知道，写字楼的需求还是很大，我想下一步的需求会更大。最近我们主要的眼光是放在丽泽区，他距离北京的天安门只有五公里，做好大型的写字楼项目，将来盖成了以后，除了盈利能力以外，在拿项目，做前期，融资和发展过程中，我想可能金融的创新应该是非常关键的，有了资金，我们就可以发展，就可以生存，就可以长期持有。谢谢大家！
主持人：下面今天上午为我们发言的卓越置业集团执行总裁张远先生，他发言的题目是“稳健发展，共同创造中国写字楼新时代”。
张远：非常高兴有这样的机会，向各位同事、领导讲一下我们卓越集团对写字楼的理解。今天主要讲四个方面的内容。第一代写字楼是计划经济下的产物了，第四代写字楼的特点，目标客户明确，景观要求更高，更多商务空间，提倡绿色环保，高智能化，地方政府推动。住宅市场调控为写字楼市场创造了发展机遇。
未来中国写字楼发展将驶入“快车道”，从国内写字楼开发经营模式看，在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以散售为主，便于回笼资金 。另外就是综合体的发展，刚才刘总讲了酒店、写字楼、商业、综合体的发展，现在在各个城市，各个城市也不是郊区，也不是中心城区，鉴于这两个区域之间的新的区域开发，政府最终达成的协议基本都是综合体的模式。高端写字楼的硬件随租户要求提升而更新换代。八十年代的写字楼宇也到了更新换代的时候了。独栋式总部写字楼向主题化、定制化方向发展，刚才说了地方政府做的综合体里面就涉及到独栋写字楼，独立酒店，作为民间投资的新宠，现在投资写字楼好象更稳当一点，因为写字楼的地段我们认识的比较清楚一点，绿色可持续进一步发展，我想全社会也在呼吁，本身是发展的趋势，走出一条绿色发展道路给社会和环境带来哈出，这应该是我们坚持和选择的发展方向。
作为中国的地产开发商算是比较早的介入商业地产的一个集团，卓越集团是深圳CBD最大的商业地产开发商。04年开始看到了甜头，各个地方政府的开发能力，基本上就是看重了卓越对写字楼和商业地产的把握。基本上是要求卓越做标志性的建筑，这是我们卓越时代广场的一期，这是深圳的福田区。这是深圳的卓越四季中心，也是在福田区，这四栋楼已经投入使用，可能在今年的上半年引起业界的振动就是我们的一号楼部分出售。全面启动绿色商务战略。所以在深圳市福田区我们已经开发了七栋楼，到深圳福田区到处可以看到卓越的标志。谢谢大家！
主持人：下面为我们演讲的是高和资本董事长苏鑫先生，他演讲的主题是房地产投资新趋势，资产配置时代的到来。
苏鑫：市场配置的观点市场上并不是很多，为什么从这个角度来讲商业地产的融资、创新，刚才刘总已经讲了很多，我相信对大家有很多的启发，融资从哪来呢，基金、信托，这是我们直接融资的主流的渠道，背后又是谁呢？实际上还是各个投资人。我们从投资人的角度来看看，他们的心态，这样的话，无论是商业地产的融资还是商业地产的销售，可能对我们从另个角度看商业地产的金融属性也是有一定的启发性。
商业地产直接融资的主要的渠道就是信托和基金，最近两年发展的比较快，资金也非常的快，到目前为止已经有两千亿的规模，他们背后是金融机构，金融机构的背后融资方式无外乎三种，一种是金融机构直接融资；第二种通过银行银信结合，还有一种第三方的融资。但是最近出现了一些问题，12月初华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付，中融信托拍卖青岛凯悦项目，我们看到媒体对这些都做了报道，更多的还是在说监管层的责任，说产品发行者金融机构的责任。其实我们要细想想，这个市场还有一部分，就是投资人，第三方，其实他在这个实践里面也同样有很多值得反思的地方，我们看看投资人的特点，目前房地产有两大类的需求，第一类我们叫买母鸡的钱，第二类叫买鸡蛋的钱，买母鸡的钱就是追求不断赚钱的钱，追求高回报的钱，买鸡蛋的钱就是存着保险的钱，相对低收益的钱，但是这两个钱，高收益就意味着高风险，销售人员更多的从利益导向出发，当然也不不可能讲明白存在风险。
其实我们从更宏观来看，如果身边的朋友有投资房产的需求，怎么配置，一类是卖不动产，这是基于普通住宅的投资属性，这些惯性投房地产的钱主要的通道就是这两个，我们再拉开，能不能根据这些买母鸡、鸡蛋的钱不同的需求，根据他们的资金量，风险偏好不同，提供不同的产品，这个就是资产配置里面最基本的，最原始的理念，就是站在投资人的角度这个平台提供不同的产品。如果1000万你可以买高收益的基金，基本上有20%甚至更高，但是你要承担更大的风险，如果500万的量级你可以买1000万级的写字楼，我们发现五万块钱在中国没有一个投资市场能给老百姓提供机会，而这个机会是有的，就是RITES，只有RITES才能够提供老百姓投资的机会，让老百姓分享城镇化发展带来的利益。所以我们在各种场合、渠道还是要呼吁，真正的让老百姓享受城市化带来的红利。
资产配置是一个理念，我们选择一些投资产品，除了我们自己的还有信托，开发商的产品成立了一个开放式的销售代理，最近我们搞了一个百万金融投资俱乐部，这个目的是一种尝试，尝试未来这些钱投房地产的配置方式，只有配置的方式才可以跟这些人进行交流，你销售人员是推销，你是在卖药，我们去药店的时候你绝对不会买最贵的药，但是去医院就不一样了，我们相信医生的专业能力。如果做房地产从业人员，融资过程当中除了关注信托和基金的思考，最终还是要关注投资人，因为所有这些人的钱离不开投资人，我们认为明年一线城市商业有机会，以北京为例，上面的图是写字楼的租金上涨，下面的路是商业租金上涨，我们可以看到图有一个基本的判断，这里面有一个量的问题，第二个判断是二线城市核心区域的写字楼会有机会，这个判断是机遇对未来中国经济的发展城市的竞争会越来越激烈，像南京、成都都是非常成熟的，每年的写字楼的消化量在100亿左右。沈阳大连都是比较低的，这些城市只要中国经济稳定的发展，他们都有很多的机会，当然了我看到某一些城市局部的供应量会非常大，这里面就存在着风险，但是这种风险随着经济稳步增长，还是可以消化掉。第三个判断一线城市的商业地产，当然有机会，谢谢大家！
主持人：有请北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮先生，他演讲的主题是商业花园，未来地产的排头兵。
杨声亮：我今天讲的是商务花园，未来地产的排头兵，基于这个主题，前提是现在仍然用的住宅地产处在一个寒冬的状态，处在整体低迷的阶段，虽然未来中国城市化进程会有大量的住宅的需求，国家对于目前住宅地产的调控是持续的，而且第一次中央经济工作会议上提到的要加大房地产市场调控，所以认为未来的住宅市场应该说还是比较困难的，从我们企业来讲，我们认为要做什么，这是北京市场最近几年写字楼的供应数据，北京写字楼自2008年以来，其供应量呈现大幅度萎缩，但其吸纳量却每年保持10%的增长幅度。租金水平保持波动性上涨趋势，2010年开始租金水平扶摇直上，尤其体现在2011年相比较2010年租金上涨55%，虽2012年北京写字楼租金进入平缓上涨阶段，但其租金水平已经到达了承租的上限。
办公需求的方向CBD写字楼，大家对北京的首堵感觉比较深，有一些人说了，我不开车，关键是你地铁挤的上去，挤得下来才可以，CBD的写字楼交通拥挤，另外就是昂贵的租金，还有环境比较差，浮尘很多。现在写字楼供应短缺，CBD的写字楼还存在这样那样的问题，最终写字楼的购买力如何走？
现在我们提出了新的模式，商务花园，新加坡、欧洲、美国 都在做这样的模式，中国的商务花园也引入了一段时间了，我们在上海、北京、广州、深圳还是有一定的规模的，北京商务花园的发展基本上起于03年，在亦庄、丰台都有一定体量的商务花园的产品。
商务花园具备的要素，首先还是区域、交通，它有一个交通的便利性、通达性，举一个例子，大家可以看到，第一我们是五六环之间，京津唐高速到市区非常近，同时到环渤海经济圈，我们首先要客户的通达、开车、地铁都非常方便，所以我们强调了区域和交通的问题，第二个我们会选择产业聚集地带，因为会有上下游产业资源的配套，给我们带来大量的产业的需求和客户需求，形成了电器、信息、生物医药等几大产业主导，会有上下游几百家企业的进驻。同时我们要提供几个公共的交流空间，像我们现在属于小区完全覆盖，我们有室外的融合的上午平台，室外可以洽谈，同时我们有半室外的空间，比如说有一些木材，一些平台，包括一些什么样的空间，仍然可以作为一个商务平台的场所。还有建筑的外观，给企业一个很好的展示面，尊贵感，包括提供完善的服务，我们还会提供一些一体化的企业成长服务，包括人才服务，然后可以提供一些工商税务，同时还会有一些差异化的商务网站，提供一些入园的企业的交流平台，另外还有定制化的平台服务，投融资服务，帮助企业进行资金的申请，银行的再融资，资本运作服务。大的政策，大的像国家宏观的东西不是我们企业鼓励的，我们企业还是以应用为主。谢谢大家！
主持人：接下来是最后一位主讲嘉宾，北京北大资源地产有限公司副总经理张志高先生。他演讲的主题是“商务地产模式创新与实践”。
张志高：我今天演讲的题目商务地产模式创新与实践。我今天说的项目是博雅CC，住宅地产看万科，商业地产看万达，我的回答是商务地产看北大。8月8日北大科技园博雅CC全球首发，月内完成了所有的销售，我们的二期刚刚拿到预售证，还没有来得及开盘基本完成的二期的销售任务，9月12日博雅CC全新商业模式论坛盛大开幕，12月份博雅CC亮相北京、重庆、三亚三大机场。陈老师刚才说了十八大以后的事情，他对商务地产也有很深的认识，陈老师说，博雅CC他不追求投资商、运营商自身利益的最大化，他追求的是入园企业乃至园区所处的区域共同发展，他追求多个利益主体的共赢。这样的项目出现，北大科技园及博雅CC一个全新的商业模式是什么呢，它是由北大资源集团开发，运营商是北大科技园，服务平台是北大资源物业，三大平台共同打造了一个建筑、产品加运营管理，加服务管理的一个全新的地产模式，我们称之为商务地产，通过商业地产我们建立了一个企业的链条，博雅CC通过招商过程中与政府把关，提升了园区的价值，博雅CC建立了一条北大与方正的资源链条，与北京大学校友会建立战略合作伙伴关系，与北京大学企业家俱乐部建立了合作伙伴关系，与北大国际医院集团建立了战略合作关系。通过博雅CC搭建了一条地方政府的链条，博雅CC被列为地方政府的重点项目。博雅CC搭建了商务共赢平台，这个平台是企业与资源之间，企业企业之间，企业政府之间信息互通，政策共享，商务公用的平台，这个平台是我们打造的全资源连智慧型企业的运营平台，包括了北大的资源，方正的资源，包括了入住园区的企业共创了企业平台。
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，媒体朋友们，大家下午好！欢迎大家回到我们的论坛现场，下面我们进入论坛的第三部分，主题峰会环节，今天下午我们将有四场主题峰会，32位发言嘉宾共同探讨行业的发展模式，首先欢迎高纬环球中国区董事、研究部总经理张平女士为我们做演讲，她演讲的主题是“2012中国写字楼市场回顾与展望”。
张平：大家好！很荣幸今天来到这里跟大家分享一下高纬环球对未来市场的一些看法，包括对今年的一些回顾。首先我们看一下经济基本面对市场的影响，从GDP的走势可以看出，实际上从去年年底9.3的增长率，到今年一度下滑，第三季度已经到了7.4的历史低点，从出口到社会消费品零售总额这些指标有一些乐观的反映，这些乐观的增长，我们预计在年末的时候，GDP的增速根据IFM的预测会达到7.8%，也就是说有一个反弹，受十八大的影响政府的重心是刺激实体经济，这也是一个利好。
我们再看一下PMI指数，制造业采购经理人指数，今年的第一季度看到的是53.1%的高点，第一季度大家的信心还是满满的，随着经济基本面今年出口受到一定的下滑，整个欧债危机的影响也是低迷不振，在这种情况下，中国的经济又经历了转型、结构上的调整。在这种情况下PMI的指数也是一度的回落，第三季度已经到了49.8%说明市场的信心不足。
十八大召开以后，实际上从十一月份，PMI指数上50了，我们预计年底会上51，这就是一个经济的大环境对市场的影响。我们再看一下中国20大城市经济的状况，大家从这个图上可以看到，这个代表各城市的经济总量和增长率，北京上海是处在第一阵容的，二线城市像天津、重庆、成都、长沙有非常不错的增长数字，在14%到17%，经济总量二线城市是喜人，同为一线城市，红色的区域，广州、深圳离北京上海还是有一定的差距，这是一个历史性的回顾，我们再看一下GDP的情况，全国的GDP我前面讲了，第三季度是7.4%，实际上未来在2013年到2017年之间GDP预测都在8%以上，表明了我们对市场，包括对未来大的经济资本面的一些信心。
CPI居民价格消费指数，这是衡量通货膨胀的最重要的指标，大家看到2010年是一个高点，5.4%，2012年底预测2.7%，也就是说通货膨胀率也一个明显的回落，未来几年都会在2%左右徘徊，这是我们对CPI未来走势的看法。
这个图实际上我们做了一个中国基础设施竞争力的排名，大家知道，每个城市的基础设施，包括教育资源的储备，还有这个城市的一些区域优势都是决定这个城市是否有一个核心竞争力，是否具备房地产市场发展的空间，所以高纬环球研究部，我们对机场、港口，省级高速、地铁，教育资源和区域优势具备的辐射能力做了评估，我们对现状和未来都做了预测，根据我们的排名，大家可以看到，上海、北京、广州、深圳都为一线城市，但是深圳由于教育资源的匮乏，在一线城市当中名列最后一名，像南京、武汉、重庆、天津、成都、大连这些城市的基础设施的竞争力在二线城市里面也是出类拔萃的，所以这些城市实际上很好的具有投资潜力的城市，从基础设施竞争力的角度来看。
我们聚焦写字楼市场，通过这个图表可以看到，实际上高纬环球研究甲级写字楼存量未来新的供应量超过现有存量，在这种情况下，我们对存量和未来的供应量进行分析，大家可以看到深红色是核心商圈的写字楼，浅红色是非中心写字楼，20大城市写字楼存量大部分集中在核心商圈，我们看一下未来三年，截至2015年之前的新增供应，实际上浅红色的区域占了主导，也就是说不管一线二线，非核心商圈的供应量是非常大。在这种情况下，大家会产生问题，这么大的供应量需求来自哪里，哪些城市供不应求，哪些城市供大于求，我们根据这个也做了供给和需求的数据分析，左边是对需求的分析，我们通过像一些主要指标，例如城市的人口，例如GDP的增速，外商直接投资，第三产业的总量以及第三产业在GDP中的占比等等主要的经济指标和对未来的需求做的预测，根据这个需求可以看到，20大城市里面，北上广深还是第一诊所，也就是需求最活跃的城市。在需求的系数当中，我们看到像天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆和南京，他们在二线城市当中需求也是相对活跃的。
我们再看一一对应的供给，也就是右边的条形图，说到供给，前面已经给了大家量的概念，具体到供给的系数，我们实际考虑的是甲级写字楼在当地所在城市的控制率的情况，包括整体市场写字楼空置率的情况，大家知道甲级写字楼在二三线非常稀缺，整体的空置率情况也是在考虑之内的，所以我们也对未来的供给情况做了一个预测，根据我们的预测，前面提到了对于第一阵营需求的北上广深，他们的供给相对有限，但是在这个当中，实际上深圳和广州供给的压力相对较大。在二线城市的第一阵营，我们前面提到的城市呈现什么样的特点，苏州、杭州、武汉还有南京，供给的量地系数相对来讲会低于同样处在这一阵营的天津、成都、重庆，也就是说这两个城市未来供给的态势会大大的影响这个城市的发展。但是这些城市又呈现出不一样的地方，大家可以看到，像天津，天津最蓝色的区域实际上是很长的，说明天津大量的供应压力来自于非核心商圈，但是重庆会颜色的区域很长，说明供应的压力来自于核心商圈，这两个城市目前发展的重心是不一样的。
我们再看需求排在最末端的城市，厦门、长沙和宁波，同样这三个城市再供给系数里面是非常高的，有一些还高于像重庆和成都、天津本来供给压力很大的城市，我们觉得像厦门，长沙、宁波这几个城市供给的压力会非常大，给这些城市未来租金上涨带来了负担。
我们再聚焦租金水平和空置率水平，从这个图上可以看到，北京跟上海，毋庸置疑的排在了第一矩阵的位置，左上角的低空置，高租金的状态，广州和深圳的租金是低于北京和上海的，但是处在相对合理的水平。实际的线，横线是平均了二十大城市的有效的净租金，基本上除了北上广深剩下的城市都在200元以下的阵营当中。值得一提的是青岛、成都、重庆这些城市的空置率已经到了35%到40之间，实际上他们这些城市目前的空置率水平是非常高的，这个是整个控制和租金的态势。
我们再看一下都说北京的租金在涨，最近媒体也一直在问我，说北京的租金今年还会猛涨吗，未来会不会再涨，我们可以看一下租金增长率的情况，大家看一下这个柱状图，蓝色区域的这些柱子实际上是我们对2011年租金环比的情况分析 ，大家可以理解为租金环比的增长率，分别是四个季度，红色的柱子是今年四个季度的租金增长率环比的情况，所以大家可以看出，实际上今年的增速已经远远落后于去年了，怎么理解呢，我可以拿北京举一个例子，北京去年的租金环比每个季度都在9.9%到25%之间，但是今年北京第一季度租金环比3.6%，第二季度是0.6%，第三季度0.2%，最后一个季度是在下滑，大家可以看到，实际上北上广深，除了广州第四季度租金上升以外，其他的城市都处在放缓或者下降的局面，地四季度租金下滑跟很多业主年底冲业绩压力有关，另外一点议价的空间受到了松动，受到经济大环境的影响，我们前面讲了经济的基本面，欧洲的次贷危机还是影响了一些租户的选址和需求的萎缩，包括一些扩张的面积，我们用的是五个城市做的样本进行了租赁说明分析，这里面每个城市有不一样的特点，比如说批发跟零售，实际上上海这个需求的驱动力远远大于北京，大家如果感兴趣的话，可以看一下第三产业，带动第三产业占比的行业，实际上批发和零售在上海占到了第一大服务业，北京从今年开始，金融业已经成为北京第三产业，第一大服务业，也就是说租赁成交和第三产业有非常密切的关系，也就是印证了第三产业发展的基础。
我们再看一下核心商圈，他的成交第一来自于高科技行业，比如说.COM的公司等等，第二个是传媒和文化行业占9%，除此之外还有制造业、批发、零售、物流和仓储，这些都是支持非核心商圈需求的行业。我们对未来进行一个预测，因为我们知道“十二五”规划的方向性的东西，对未来各个行业都是需求的指引，我们可以看到，根据“十二五”规划，高纬环球认为，下面的行业会注入需求的活力，这些行业会是支持经济的主力军，金融服务业、专业服务业，信心技术和医疗，但是这些行业在20大城市当中每个城市的表现要根据这个城市的特点有所差异。
我们要说边缘化是一个趋势，但是不是一个新兴的趋势，所以我们说边缘化的趋势会持续，但是今年这个趋势在北京上海表现的极为明显，一般以上的交易发生在非核心商圈，95年雀巢进入望京，之后陆陆续续有很多的公司都有两三万平米的需求纷纷落户在望京酒仙桥的区域，这并不是一个新的趋势，勤勉我们讲过了像北京上海呈现的局面，很多敏感行业会选择搬离CBD，我们可以提炼两大机遇，未来核心商圈向非核心上午的外溢会持续，第二个机遇，针对一些写字楼的客户或者业主可以从另外一个角度理解，当一些客户从核心商圈搬到非核心商群的时候，实际上他们核心商圈的面积会出来，但是对于一些客户，完全可以用原来在顶级写字楼，甲级写字楼的租金，未来我们会租到次甲级、乙级可以承受他们的租金能力。大家看到的是房地产的周期，未来二十大城市未来处在什么样的周期，里面处在什么样的位置我们做了预测，大家可以看到，上海和北京在2015年的时候还是处在一个租金放缓的通道。最后我们提炼了三个观点，第一核心商圈由于高租金，低空置的局面将持续，所以我们预测北京跟上海的边缘化的趋势也会持续；第二，得益于前面提到的很多城市有非常优越的基础设施，教育资源人才的储备，包括产业的支撑，我们认为一些二线城市，尤其是一些二线的门户城市，未来会吸引更多的企业，他们行政后台的部门可以放在这些城市，比如说制造业、金融业、高科技和文化创意，金融商业银行一定会在核心商圈，但是他的呼叫中心和数据中心是可以搬离CBD甚至到二线城市，制造业的市场营销部门一定会在核心商圈，但是研发功能，制造功能文化可以搬离核心商圈甚至到二线城市，对于二线城市开发而言，这是未来的机会。
根据十八大的精神，提高民生，促进消费成为政府非常重的两个任务，基于这样的指导方针，我们预测未来的医疗、教育、批发、零售将持续，前面所有的分析基于我们高纬环球研究部对二十个城市定期研究出现的，如果大家有这样的需求可以会后跟我们联系，谢谢大家！
主持人：感谢张总的精彩演讲，下面我们有请飞利浦中国高级市场经理陆燕为大家做演讲，她演讲的题目是“绿色照明如何为商业地产增值”。
陆燕：首先我们看一下光能给大家带来什么，这是广州的电视塔，整体的室外照明都是飞利浦提供的，包括北京的一些客户也都采用我们的技术和产品，LV室内的照明，酒店里面万豪也是我们的大客户，目前也在做LED的替换，大家看到办公空间里面都有灯光的变化，其实照明跟我们在座的各位地产项目都是息息相关的。
照明占商业地产项目投资的百分比是多少？应该只占项目投资的1%，有极个别的非常高端的会接近2%，但是大家看到2%的投资带来的是35%的节能效果。目前有哪些重要的国际标准，第一个就是大家众所周知的LEED标准，目前我们在国内的合作的客户大部分都是金级，照明能够占到多少分，这个分值大概10到34分，根据项目的做法不一样而不一样 。在国内我们也绿色建筑的标准，大家比较在意的应该是三星的标准，这里面可以看到，下面大家看一下相关的视频。
(视频)
目前商业地产我们越来越看到绿色建筑，身心健康，还有企业形象。绿色建筑现在谈的最多就是LED，它具有非常大的潜能，基本上每两年产品的价格会跌到60%一半左右，市场的发展远远超过竞争力和预期。另外就是照明控制技术的应用，第二个就是天然光带来的整个室内空间的变化，另外就是整体联动系统的卷吸，前几天碰到芝加哥的高端的设计师，跟他们谈，他们说美国的观光楼宇都是采用控制系统的，说到人与健康，这是一个概念，自然光不仅仅是白色，还有蓝色，你的自然光在白天也是会发生变化的，其实灯光也可以模拟自然光，尤其是在会议室利用；目前市场发展的很快，在这里跟我们的客户合作创造完全不一样的企业形象，这是非常简单的公共空间，就是美国的艺术中心跟建筑的融合和创新，大家可以看，他的色彩、层次非常的自然。色彩的变化也是不一样的，整个两个技术的比较就他的色彩更加细腻一些，最后给大家看一个非常简单的下一代的LED技术，我们加快OLED，请看视频。
这是我们的一些联系方式，如果大家有兴趣可以直接到网上找到我们公司所有的联系方式，谢谢大家！
主持人：谢谢陆总给我们带来绿色照明为商业地产增值如此专业、全面的介绍，接下来我们进入本次论坛第一场主题峰会，主题是：南丰智库·创新与重塑中国写字楼绿色之路
论坛主持人：
蔡宇翔 21世纪商业地产总经理
论坛嘉宾：
蔡 云 中国房地产业协会商业地产委员会秘书长
张卫杰 方兴地产写字楼部副总经理
吕 绪 北京京发置业有限公司副总经理
吕丽华 金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理
许良飞 平安不动产北京公司总经理
高 靓 金融街股份有限公司常务副总裁
郑新桥 楷林置业董事长
主持人：首先非常高兴参加写字楼网举办的峰会，我每年都参加，非常的高兴，很多人问为什么这么高兴，因为用马云的一句话是今天很残酷，明年更残酷，后天很美好。从租金、价格、市场认可，包括一些风险投资的追捧，种种原因导致好象做商业地产终于有一点腰杆硬起来了，敢说话，包括我跟刘总都觉得是值得庆幸的一年，但是是不是我们站起来以后就走向成功，肯定不是，现在的写字楼市场只是得到了初步的认可，蔡秘书长在业内的权威性都是大家认可的，请蔡秘书长介绍一下。
蔡云：大家都知道房地产经过了二三十年的发展，越来越成熟了，同时我们的行业成熟了，市场细分越来越明确这样的情况下，写字楼的市场异军突起，特别是受到国家宏观政策调控以来，写字楼和商业地产成为我们业内投资和购房者的新的追捧。 我想对于我们行业协会来说，维护和稳定市场秩序是我们更应该做的工作，我们从去年开始，结合建设部共同出版了写字楼的评价标准，去年的会上我们已经做了宣传和描述，经过一年的工作，我们对国家的重点的项目，远洋地产、金隅地产，保利大厦，陆家嘴集团等等进行测试，测试的，这个标准的出现结束我们国家在房地产行业当中只有住宅标准的认定，而没有写字楼标准的状况。所以我想通过我们多次的活动，多次的业界交流，我想我们会在明年的上半年推出我们第一个行业的标准叫做商务写字楼综合评价标准，所以我想今天既然有这样的活动，这么多业界同仁共同交流，我暂时把这个标准跟大家分享，希望得到大家广泛的批评，使我们的标准更加成熟，完善。
主持人：我想刚才秘书长介绍的非常好，其实我们中国写字楼要走向规范是非常非常需要也一套标准去衡量的，而不是因为市场好，我们不管标准盲目的发展，有了这个标准以后，有志于投身写字楼市场开发的朋友们可以去衡量一下。引导我们在座的每一位开发商从中受益。
第二位请出的嘉宾是方兴地产，更多人了解方兴，就是因为金茂府，金茂悦，有的说自己的职员都买不到，都要批条子，住宅是不是很旺，我们放在一边，但是这么响亮的品牌肯定意味着东西的吸引力是做的很用心，值得我们市场的认可。特别是方兴里面在这几年的写字楼市场，包括一些得奖的，比如说上海陆家嘴，金茂大厦，上海港国际客运中心都是非常绿色环保的写字楼，在这个产品下，我想请问张总，到底绿色属于不属于高成本，怎么打造一个有吸引力的写字楼？
张卫杰：各位来宾大家下午好，刚刚蔡总介绍的中国写字楼标准，我们也参与到这个标准编制里面来，这个标准里面借鉴了很多国际国内的指标，还是非常具有代表性的。如果谈到绿色对写字楼的意义，我想从两个方面谈，一个是政策方面，同时我们也会倡导绿色商务办公的理念，世茂里面，绿色贯穿整个战略的同时，在今年也是投资了2000万的资金做了一个绿色节能改造，明年我们准备六月份的时候申请LEED的国内认证。有关我们的方兴地产和对公司战略的认识就谈这些，谢谢各位 。
主持人：张总给我们的感觉，有一个字特别适合“品质”跟方兴成为了一个挂钩，如果有好的品质就有好的口碑，有了好的口碑自然我们的项目就有了足够的市场认可度，我想问一下张总，你们的项目会继续向市场散卖或者推盘吗？
张卫杰：上海的是整栋的，北京的是持有的。
主持人：下面我们有请北京京发置业的吕总，可能金发很多人觉得很陌生，但是北京很出名的蓝色港湾，很多人都去那里消磨时间，而且我还知道你在朝阳公园南门拿了一块地，现在北京写字楼市场一片良好，特别是最近霞光里的地块折合楼面价3万多一平米，加上甲级写字楼的成本高达5万，这个数字是什么意义？对现在的写字楼市场来说，开发商拿地肯定关注成本，对于我们京发来说，在这个时间做这样的写字楼我们怎么对未来市场进行判断？另外绿色写字楼怎么和未来的市场有效的结合？
吕绪：我非常激动参加这次的论坛，因为我们现在在朝阳公园做的就是这样的项目，绿色、商务，我记得很清楚，大约是在三个月前，我们一次主要的公司会议上老总问过这么一个问题，说我们非持有性、自持型的写字楼，我们做绿色，源自于什么？我相信大家对各行各业都有很多的认知，我想在座的各位都装修过，没有哪一个人会说我对装修一无所知，我印象很深刻，大约在两年以前，邯郸做过一个项目，有一个客户来到我们的售楼处，问我们的售楼员周边的租金多少，然后拿了一个计算机在那算，然后就买了，当时我深刻的反思一下，我们开发商在做什么？难道我们就是拿一块地做一个东西卖出去？我们是在用我们的专业素养给客户创造出他需要的东西，或者他未来需要的东西，而现在我们所面临的客户未来的需要是什么，现在所有人都在重视健康，重视生态办公，重视人文，所以我觉得低成本，这是一个很重要的问题，我们开发商觉得如果真正给我们的客户带来了他们所重视的东西的产品，他对我们的认可度会达到一定的极致，同时就会带来对我们项目的认可度，给我们带来价值，这可能就是我们的一些想法。
主持人：我也非常期待好的产品的面世，也期待进一步了解你们的项目。金地的吕总我们认识很久了，金地从各方面都如雷贯耳，不用特别介绍了，但是吕总应该特别介绍一下，他在北京的写字楼地产界是非常认知，非常被认可的操盘手，在多个大型的房地产企业都从事过写字楼方面的操作经验，我想在北京的市场这十年来，现在也可以买入新的高峰期，在这个高峰期的前提下，写字楼的市场您怎么看，对于我们营销的高手来说，绿色和营销推广是怎么有效的结合的，有市场认可吗？有这个价值吗？
吕丽华：我觉得蔡总问我这几个问题都很实用，加上我面临的几个项目都是在一线从事直接面对客户的招商，出租这个工作，也包括后期的管理和运营，所以我觉得从自身的工作里面碰到的实际案例来说，今年已经到了12月份了，是我们各个写字楼的开发商非常高兴的一年，因为到目前为止我们的租金真的是节节攀升，但是一句话居安思危，刚才几位分析的非常的透彻，也很认同，他们很多都做的很细，CBD作为北京的核心商业圈，租金仅次于金融街，目前北京最牛的写字楼是金融街的，其次才是CBD的，所有的关注点大家都比较关注，确实我们也渡过了非常多风波的11年，12年也在积极的往上走，13年从我金地中心的写字楼来说，已经感觉租金的增长很吃力了，如果再涨租金，承受租金能力很好的行业都已经开始走了，不是我们不愿意配合你们，实在是你们的租金涨的无法承受，还有一类情况，我不知道有没有意识到，前一段时间和国贸的朋友，银泰的朋友一起吃饭，我们在探讨目前写字楼的租金的市场，他们说你发现没有，以前像国贸、银泰这种最牛的是律师行，律师行给他们的租金是非常给力的，基本上十年不搬家。
但是从今年开始已经有一些律师行搬离CBD，尤其是一些绿色事务所跟日本的企业，海外机构合作很密切的案件开始少了，我有一个非常好的朋友专门做日本客户，从上个季度开始，他手里一共有十个特别大的日本客户，现在只剩下一个了，我们作为一线的人员要敏锐的捕捉这些市场的信息，我们老是想租金的不断的上涨，也不考虑你的客户构成，还有一方面提醒我们不断的调整租户结构，因为任何一个人都是面对市场，面对现实的，所以出现情况并不可怕，可怕的是你还不意识，还不及时的做出调整，如果我们面对一个变化的市场，你的行动一定要快，而且要及时的做内部人员的专业培训，这是非常重要的。如果你自己好，这个团队不能给他一个及时的引导性的培训和输入，团队跟不上你的思维，变成你的想法很好，战略很好，但是下面的团队执行力很弱，变成所有的想法都是一纸空文，这个是非常重要的。还有一个是蔡总说的物业的概念，因为我们也是物业管理公司委托几大行，大家理解的很多绿色环保都在想是不是有高科技含量的东西，但是我们认为只要落地，让各个系统达到最符合运营指标系数的适合度就是非常好的。
主持人：吕总分析的很清楚，第一个是市场，逃离CBD我们怎么把控这个客户，在市场到一定水平的时候怎么有效的留住我们的客户，营销方面的操作，另外也解读了绿色不代表高成本，他是能下到每一个细节的地方，其实跟服务相关的，所以在座的每一个有志于对写字楼开发的来宾们应该好好的参考一下。我想除了听吕最的介绍以外，很多的开发商都想了解，到底我们的写字楼做成什么样，要卖给谁，或者怎么样令市场认可呢，谁来认可，我们请出下一位嘉宾，许良飞先生，他是平安不动产北京公司的总经理。请许总解读一下。
许良飞：谢谢蔡总，其实我来平安没有几年时间，原来我在万通做商业地产，为什么来到平安，刚才蔡总的介绍也有一定的关联，从全球来看，商业地产最大的业主基本都是保险公司，公司持有商业物业最看重的就稳定的现金流，保险资金的成本在中国大概5%到6%，这是根据目前保险的产品关联的，他对外部投资，只要能够v略高于这个回报率，都是可以接受的。所以对于产品非常看重未来可以带来稳定的现金流，这是最重要的一点，不管你是写字楼也好，商业也好，还是其他的社会性物业也好，都可以保证这一点，保证稳定的现金流，就要看很多很多方面，很多的因素。第一肯定是物业本身，物业本身你的品质，你的地段，你的硬件和信息标准，第二个是你的客户，你的客户是不是品质是足够的，刚才吕总介绍了，我们怎么样调整租户结构，使之达到最优的状态，第三就是运营的团队商业物业是要靠运营的，如果运营的团队比较弱的话，即使你是一个很好的楼，在很好的位置也不可能带来稳定的现金流。这三点是结合考虑的，因为我现在从事的工作是这样，如果我评估一个大楼，一个商业项目，一般也会用这样的观点去看待。
至于跟绿色的关系，我觉得是这样的，因为我原来做开发商的时候，我绿色最最重要的一点是在于你对运营成本的节约，如果真正的按照绿色的标准建造，一个十万平米的大楼，大概一年的能耗核算到人民币至少应该1000多万。
主持人：我觉得刚才大家听的太用心了，忘记给你掌声，其实我听说最好的就是运营费20到30，低碳、环保、节省成本是关健词，下面我们有请金融街控股有限公司常务副总裁高靓，现在没有买家说我买小区，你绿色再好，怎么再标榜，我都不是那么关注，我关注的是位置、价格、户型，有没有学区房等等，这是住宅的关健词，我们知道写字楼市场的绿色，对于很多买家来说是可有可无的东西，衡量的是什么样的标准，现在的买家和开发商怎么看待绿色？也许还有很专业的东西，一些机构是评判这个绿色的，接下来有请高总介绍一下这方面的事情。
高靓：谢谢蔡总，因为我们今天的主题是绿色建筑，绿色商务，所以我已经是倒数第二个发言人了，小小的给大家回顾一下中国绿色建筑的基本定义，我觉得有时候可能我们会从一个基本定义的内涵去更多的发掘出核心的内容。怎么给人一个健康、舒适的活动空间，与自然和谐共生的主建筑，一般说是绿色建筑，其实绿色建筑这个词大概从国内建设部2006年正式颁布标准以来，已经被大家广为熟知了，而且很多的项目，不管是写字楼也好，住宅也好，大家在销售的过程中可能都或多或少的提到、用到过这个词，因为国内的市场环境、舆论的环境对什么是绿色建筑，绿色建筑到底能给消费者带来什么样的价值，都是大家的自发找到认证协会取得这样的标准，大家为什么愿意在建设阶段投资，认证这样的标准，实际上是来源于LEED标准和经过相当长的市场推广深入人心，得到广泛的认同，在他的宣传推广里面其实有一组数据我个人感觉是非常的有吸引力的，在LEED认证协会里面，每年会公布经过认证的项目，他给消费者带来的实际的价值，比如说最近的一期数据显示，经过LEED认证的建筑，市场价值提升了7.5%，投资回报率增加了6.6%，我们大部分都是房地产企业的开发商和投资者，包括我们的消费者如果有这样的一组令人信服的数据告诉他，大家都尽可能在自己力所能及的范围内购买这样的物业，无论是写字楼还是住宅，因为这样的物业代表着他跟同区域的建筑相比市场价格比回报率高很多，同时我们又认为在这个建筑过程中，我们又为社会和自然贡献了自己的力量，这个其实是非常重要的。
也是因为LEED的行业协会不断的宣传和推广，达到了消费者对绿色建筑节能标准的统一的认知，从而形成了有效的需求，这个有效的需求反过来又推动了绿色节能建筑的市场价值和投资收益率，这样就形成了非常良性的循环。
现在在我们国内我们也做过统计，我们自己的项目都要经过绿色建筑的认证，只是根据不同项目的条件，根据不同的情况我们会选择有一些项目可能是一级，有一些是三级，会有一些项目区别对待，但是我们在做市场调研的过程中，我们会发现很客观或者很现实的情况，就是同区域的房子，大家可能更关注的不是他是不是绿色建筑，而是刚才蔡总讲的，比如说内装修标准，可能更关注于马桶的品牌甚至于是不是绿色的建筑，我们光接触这样的标准出来。这里面有很多行业、政府指导的政策或者引导性的政策，包括一些财政、资金的补贴以及我们说舆论的宣传和推广，所以我建议蔡秘书长也在，您那个写字楼标准做完了，反而可以在建设部绿色建筑的基础上去做一些北京写字楼的样板，对他的建设期，包括运营期，包括使用过程中行为节能，对三个方面都进行评估，市场价出租怎么和绿色建筑挂钩，不断的出台或者不断的发布这样的市场的对比数据，让大家慢慢的了解绿色建筑对每个人来说都是价值和社会责任，谢谢大家！
主持人：刚才高总介绍的非常好，3%、5%、8%，这些东西我觉得大家可以好好学习一下。下面我们有请楷林置业董事长郑新桥谈一下。
郑新桥：刚才大家提到了一个具像的绿色概念，刚才大家都提到了美国了LEED，第一个实际是低碳，第二个是舒适，不管是绿色的低碳或者其他的节能，我们要达到一个什么样的节能，不光我们第一产业，第二产业，包括第三产业的发展，最终是以生活品质得到很好的享受和追求。作为我们这样一个商业地产，为办公成员打造了舒适、高效的环境，高效就是在商务办公的过程中效率非常高，同时是比较舒服的，这里面有中级、高级，高级的标准在舒适的同时真正的达到了健康的标准，在不知不觉中，比如说你新风系统好的情况下，可能你带来的氧气的充足，这个就对你的健康非常有利，这可能是一个绿色的大的概念。
围绕着绿色我想有这样几个点，第一个建造标准，在建筑标准，你如何引进国际和国内能够在排放方面，能源消耗降低，在国际上比较成熟的四个大的绿色的标准，我们中国也陆续出现了一星、二星、三星的标准。前面的嘉宾也谈到了，对于一个生命周期一个建筑应该80年，100年，所以这个排放很重要。第三个是客户的持续系统，除了客户对租金的支持，客户本身的素养对一个环境的保护，简单的说，就是加上一些设备使节能效果更好，最后的收益就更好，最近在博鳌论坛我和南京的陈总聊了一下，对于这样的可持续性，实现绿色，作为开发企业能不能作为几个阶段完成一个综合指标，从而实现开发商自身的效益和绿色的效益统一。最后达到一个排放少了，办公品质高了，对舒适度和健康更高，对开发商带来了更好的收益。
针对主持人提到二三线是不是也有绿色建筑发展的空间，我认为这个空间是很大的，我们正在开发的是15栋写字楼，而目前我们已经有了LEED一级标准的有11栋，引进LEED标准以后，对于树立我们企业品牌的建筑品质和办公环境有追求的客户有更高的吸引力，谢谢大家！
主持人：我们知道世界上有很多很好的先进的写字楼，对国外的好的写字楼都有了解、分析过，能不能请蔡秘书长花一点给在座的来宾说一下差距在哪，有什么改进的地方？
蔡云：其实我想在座的嘉宾说了这么半年写字楼的问题，谈的最多的是绿色建筑和LEED的问题，首先最大的特点是节能环保方面做了更多的工作，我们做了综合写字楼的标准，包括运营和整个的建筑做了这个标准，我们去了英国，去了其他的国家跟他们进行交流，我们发现这几个写字楼最大的特点在于我们真正的节约环境，节约资源的地方做的没有其他国家做的好，比如说我们去伦敦，和德大厦(音)大量使用玻璃幕墙，包括使用的所有的节能措施的实施是一步到位的。我们在测评中国的写字楼当中，有很多写字楼有这种能源管理的系统，但是真正的是没有启用的，在这种情况下，真正的耗能大户肯定是在这个地方，一个写字楼，包括全社会资源来讲，房地产和建筑业的资源消费是整个全社会资源耗费35%以上，共用建筑耗能达到50%以上，所以在这个情况下，我们觉得做绿色、LEED包括我们的标准认定，最核心的问题就是把我们的能源利用水平达到最大化，把耗能水平降大最低，所以我们整个社会提倡环境友好，资源节约型，综合下来的东西肯定就是很好的结果。
主持人：我们都知道要与世界接轨就要与时俱进，秘书长精准的把问题和差距指出，也希望在座的各位来宾有做写字楼的时候要做更清醒的认识。接下来请各位嘉宾用一句话做一个总结。
郑新桥：让绿色覆盖中国，让每个人的生活更幸福。
高靓：绿色从我做起。
许良飞：希望能够投资的项目收益越来越好。
吕丽华：绿色从细节做起，绿色从身边做起。
吕绪：回想我们5000年的文化底蕴，绿色、人文、天人合一是我们中国人骨子里的精神。
张卫杰：绿色创造价值。
蔡云：捍卫绿色就是捍卫我们的家园，谢谢各位。
主持人：谢谢各位嘉宾，谢谢来宾。今天非常感谢在座的各位专家给我们专业的意见，希望明年我们可以在这里继续相会。
(第一场论坛结束)
主持人：感谢蔡总和各位嘉宾的精彩发言带给我们这么这么多的感慨和睿智的观点，说的非常好，绿色创造价值，绿色能够给我们带来幸福的生活。接下来让我们进行第二场主题论坛
天骥智谷·中国产业地产创新模式主题峰会
主持人：车 轮 高策地产总经理
嘉宾：杨声亮 北京天安科创置业有限公司总经理
陈 菽 天骥丽湖(天津)置业有限公司董事长
董 源 上海柏明投资控股有限公司副总经理
任 彤 嘉捷企业汇总经理
张 成 中国邮政储蓄银行开发区支行行长助理
杨玉林 陕西路桥集团有限公司董事长
王东升 联东U谷副总裁兼北京公司总经理
赵锦明 五矿营口产业园副总经理
董源：我们在北京、天津、上海，重庆，哈尔滨等等几个大的具有地标性定位的，更符合持续发展的目标，这就是把我们进入中国大陆，产业领域开发的思路和想法。
主持人：在北京有什么想到开发区，那里的情况怎么样，市场怎么样？
董源：我们打造这个平台就是为了让国内的相关企业有这样的条件与国际接轨，作出更多的发展和壮大。
主持人：我们听说往东一点有环渤海总部基地，正在规划中，还有上个星期听说开发区往南拓展，所处的位置的确在北京乃至全国更大型的企业形成产业链上下游的非常好的区域。
董源：其实作为集团公司我们已经有所安排，其实北京有两个地块的定位，一个就是在亦庄，还有一块主持人提到的环渤海经济区。
主持人：我知道在亦庄开发区有一个深耕时间最长，进入很多年的企业，联东U谷，我们请王总跟我们分享一下。
王东升：我们随着整个产业的升级，随着整个城市化的进展，亦庄从交通配套，人才服务方面的发展，目前正在向第三产业转移，正在满足办公的客户，今天的主题是创新，我想就创新谈谈我的看法，产业园区就是如何根据社会资源整合自己的开发模式，这是一种创新，第二个创新，对产品的创新，大家都知道产业园区主要是企业客户，尤其是行业不同，发展阶段不同，需求也不同，所以对个性化非常强，如何更好的满足，产业园区的开发，开发只是一个产业的载体，包括文化上如何成熟，这块未来从经营上，人力资源上，包括采购降低成本，提高效率等等方面都可以整合社会资源进行服务。第四个层面，我想在产业要素方面，实际上产业地产的核心就是产业，如何整合不同的产业资源要素塑造不同的产业链，打造不同产业，举一个例子，农业、林业、有效的组合，形成林下经济，在有限的资源的情况下，各种要素最大化，产业地产实际说也是资源整合，如何通过不同的产业要素组合来降低成本，提高效率，这是核心，怎样整合产业资源，这是做产业资源重点考虑的问题，比如说现在降低成本，通过整合不同的生产要素达到产业升级，这是很重要的一点。
主持人：王总提到的创新里面，很重要的一点就是资源整合，其实使产业资源的整合，这是非常有价值的一个话题。当然了，我想问您我们在联东U谷经营的过程中，什么样的企业适合组合，哪些类别是主要的？
王东升：我的地方比较偏一些，适合一些总部企业。
主持人：在全国其他城市也有产业地产在发展，五矿集团是央企，我们有请五矿营口产业园副总经理赵锦明讲讲。
赵锦明：其实五矿在别的城市搞产业地产，一般也是产业新城的模式，营口和北京相比最大的不同就是三线和一线城市，营口需要投入更多的资源，机制，要有更多的创新的做法才可以把这个项目做起来，我们的经验用一句话概括，央企的资源加政府的政策，央企的资源是无形资产，第二个是有形的资源，更多的体现在资金还有我们自身的产业结构，第三个是我们对于整个世界产业地产发展的新的理念的介绍，尤其是在产业规划，空间规划，招商这几个方面，在三线做更重要的是主动出击，不能等，等是会死人的，我们通过对这个地区的政策，尤其是政策加资源的整合和你的商业模式结合起来，我们目前来讲还是做的很成功的，一期7.6平方公里已经做完了。
其实五矿有很多的资源，但是不能把这些资源搬过来，所以我们更多的是创造。
主持人：刚才三位都是从一些开发商和运营商的角度来讲的，我想请一个独立的第三方讲讲，我们请到了中原商业地产的总经理徐越女士，能不能从第三方的角度不吹一些分享的细节？
徐越：很高兴和大家分享关于产业地产的心得和这几年看到的现象，这几年发展来讲，我们看到服务过的开发商和关注，产业地产这两年的发展还是非常迅猛的，我们把更多的目光关注到亦庄范围内，刚才王总说了已经发展了十年的历程，现在整个的亦庄都是非常成熟的，从我们来看的话，目前产业地产的发展方向应该说已经不仅仅是在亦庄这个区域了，应该说未来的分化会是非常明显的，从我们能够看到的，像上地往北的区域，原来最早以中关村作为背景发展起来的软件产业园区，然后再到通州，我们提到通州类似于金融街等项目，整个这个区域的发展方向其实是都与产业地产发展息息相关的，通州未来的规划里面我们还可以看到沿运河的文化产业带，再往南，除了亦庄，大兴也在蓬勃发展产业地产，以及往西西五环的沿线都有很多的产业地产已经在开发或者未来开发的分布，从这个现象来看的话，我们认为有几种因素在阻挡产业地产的蓬勃发展，比如说我们国家的整体经济形势的飞速发展，使得很多产业的，以北大医疗为核心的产业园区，大家听起来就会觉得指向性、专业性非常强，他可能会建成也许是全国、也许是亚洲为数不多的可以提供给任何一家医疗机构，研究机构进行产品研究的多种实验环境，这个是我们做房地产的人听起来都会觉得这个好专业，但是他一定是专业和地产相结合的一个能够吸引主流客户到里面去成长和发展的平台。包括大兴我们也接触过像星光产业园，就是工业发展起来的，吸引了很多跟影视相关的企业驻足，这是非常有典型代表性的产业。我觉得产业地产的未来的前景还是非常广阔的，我们也愿意为这个领域的开发商提供数据支持和策略支持
主持人：从北到南，从西到东都有很多的产业园区开发，这是一个好事，这是大家都在做的方向，如何应对竞争和差异化也是留给我们在座各位深入研讨的话题。我们注意到中国三架马车，投资，里面有一个基础设施投资，包括路桥，方方面面都在基础设施中，我们在座的也有一位是陕西路桥集团董事长杨玉林，能在这方面跟我们分享一些什么吧！
杨玉林：我是陕西路桥集团，到所谓的世界末日那天才一个月。之前也是一直在房地产行业，虽然短短的一个月，我跑遍了陕西上百个地区，两三个月的时间跑了上千公里，因为高速路，大家知道都是遇河架桥，逢山开路，原来我没有到过陕北，这次到了陕北以后，西域的黄土高坡在现在已经没有那样的感觉，不亚于很多南方城市，和延安真的是两码事，那个西部地区，我觉得产业各方面非常适合各位在座的企业家去投资，我也代表陕西人民欢迎。十八大以后我们来研究到底新兴工业化是什么，城市化是什么，信息化怎么在我们的规划当中，产品定位当中如何定位，这是值得思考的。上班下班，在哪吃饭都是问题，我只盖房、收租，不能这样，设计要非常的合理、人性化。实际上第一个问题是怎么做好潮流，第二个是怎么引好凤凰，产业地产说实话，难度最大的是在招商引资，什么样的企业进来，前面产品定位很重要，规划设计很重要，这个招商当中，这个平台怎么适合企业在这里生存下去，一栋楼里面高端企业也进来，低端的企业也进来，这个写字楼有穿西装的，也穿拖鞋的。你要想到产品定位，可能就决定了你招商引资的对象是什么，有时候还影响我们的品牌。服务要一条龙，来了就不想走了，真正的实惠。
主持人：这是所有人最期望的。
杨玉林：我们的路桥有一个很大的本事，能够在海拔4000米以上的地方铺好路桥，我相信可以把产业园区，住宅建设好，希望各位都能够成为合作伙伴。
主持人：我想问一下中国邮政储蓄银行的张成先生，能不能在产业园区方面的融资给一些渠道。
张成：我们在开发区和几个园区的接触，有的这个做不了，那个做不了，但是我们和一些园区有很好的经验，成立了中间的平台，为自己园区的企业进行了需求的调研，我进来以后你企业的发展是什么样的，你提供什么样的金融服务，具体怎么办，如果有这种服务的支撑，企业在发展，在产业区立足就特别的顺畅，所以从银行的角度来讲，他到我们这里来，通过企业园区，通过一块开发一个品种，一个产业园区的信贷品种是非常有帮助的。
主持人：让我们入住园区的企业会获得好处。
张成：我收您租金还给你提供金融服务，怎么样利用产业园区的地产，怎么和银行进行信息不对称的情况下进行信息的沟通。
主持人：我想最后请赵老师从理论的高度为我们在座的各位实践做一个提升和升华。
赵秀池：各位老总讲的特别务实，特别好，我跟大家分享一点观点，城镇化是十八大以后的一个重要的拉动内需的动力，城镇化要实现的就是产业非常重要，产业如果不落地，这个城镇就是空壳，你的城镇效益是实现不了的，所以我们的产业地产非常重要，我总结了一句话，产业地产创造价值，城市的效应远远大于农村的效益，所以国家也看到这一点，产业地产是国家重要的推动力，产业地产怎么提升，我总结了十点，第一个是区域位置独特，我们的人口提前十年达到2020年的标准，所以人口爆炸，交通拥堵，资源环境非常突出，这个问题怎么解决，我课题里面讲的中心城，你要往外推，加大往外的推力，提升新城的吸引力。第二个是产业定位明确，刚才很多老总说了是二产还是三产，要符合政策；第三个是政策优惠到位；第四个客户定位准确；第五个招商引资定制，你的客户来了缺钱，缺钱您提供融资的服务；第六个是物业形态对路，刚才我们说了独栋的，适销对路；第七个是配套服务完善，这地面不光包括硬件、软件，刚才几个老总说了，我们打造融资的平台，采购的平台；第八个是规划超前合理，要有前瞻性，你的物业是不是低碳，是不是符合产业政策，政府的各种大型政策的；第九个是品牌建设在先，品牌非常重要，你要让入住的客户在这里觉得是身份的象征，价值的体现就可以了；第十个广告创意巧妙，你说我这里好，我这里好，没有人听，你可以巧妙的宣传。今年方兴地产做了一个很好的事儿，他赞助了第六届策划大赛，十点可以了。
主持人：这十点真的非常有价值，到此为止，我们的对话就结束了，每个嘉宾都是非常有价值的思想，感谢各位嘉宾，剩下的话题我们今天晚上可以继续聊。
(第二场论坛结束)
主持人：感谢车总，精彩而有时间观念的主持，也感谢各位嘉宾激昂的对话，在对话当中我听到了也嘉宾说我们产业地产的前景是非常广阔的，下面进入第三场论坛
创新与重塑中国商务地产主题峰会
主持人：张志高 北京北大资源地产有限公司首席商务官
嘉宾：
陈国强 北京大学教授 中国房地产学会副会长
王 健 北大企业家俱乐部秘书长、《北大人》杂志运营总监
陈 庚 北大科技园总经理
潘 丽 方正金融战略投资部总经理
张旗涛 北大国际医院医疗管理部总经理
周 玲 北京乐研科技有限公司总经理
徐伟成 第一太平戴维斯项目策划总经理
主持人：欢迎大家来到创新与重塑中国商务地产主题峰会，我是本次活动的主持人，张志高，上午我发表了一个主题演讲，商务地产模式的创新与实践，我想大家可能对商务地产有一个初步的了解，但是我们说到商务地产，此商务地产非彼商务地产也 ，商务地产的商业价值在哪里？商务地产和商业地产到底有什么区别？
徐伟成：我首先强调一下，今天的主角应该是中国写字楼发展论坛第九届年会，其实我觉得第九届是不容易的，其实我们也策划过一些商业综合体的写字楼，我们以前做专业的精细加工的研发，都面临很大的难题，我也恳请在座的嘉宾，我们面临大量的用户的资源，大量的用户的访谈，到底用户在哪里，比例是什么样的，商业、零售、物业的配套，酒店、物业都会面临很多不同的问题，所以我们的项目资源我觉得差不多空前绝后，当然了，现在是一个大企业整体资源的整合，要可持续发展，像我们以前做过主持人，也是一句话，要可持续发展，要做好，你们是从创新有这个资源整合，北大资源，创新以后是首发，然后是领先，然后从领先角度来说那才是八千里路云和月，有一个话“起点决定终点”相信各位都是房地产企业管理者，开发商和专家，有什么起点，我们起步起的好，事半功倍，所以我认为我们的起点跟我们的资源整合是不可取代的。我跟大家讲，可以飞去欧洲，找一些产业公司，资源公司，收购一些股份，做商业地产，所以志高总你们才是得天独厚的。
主持人：接下来我想提问各位嘉宾，有问题的话我们再及时补充，今天我们在这里谈的商务地产，商务地产的核心是什么呢，是整合北大的资源，为入住园区的企业提供服务和支撑，来到我们现场的有一个非常小的企业，北京乐研科技有限公司总经理周玲，您有什么感受？
周玲：我们跟北大资源的合作用一句话讲是被逼合作，如果现在我们不拥有自己的写字楼，我们支付的最近远远高于这个费用，刚才那位专家说了，起点决定终点。我们通过合作了解到，这个项目还可以给我们带来其他的辅助性的，金融的客户，帮我们找一些客户、资源，培训，所以我们也感觉物有所值，而且第二批比第一期单价涨了六千，所以我更感觉到投资是正确的。
徐伟成：你们觉得你们的企业什么对重要？
周玲：其实产业政策不是非常重要，但是最后是产业的集群。
主持人：今天北大科技园博雅CC的主人，也是商业地产的运营商，陈总也来到了现场，前一段时间我看到一个报告，请问博雅CC是怎么走上齐的？另外怎么整合北大的和方正资源的？
陈庚：大家好，志高总说的文章我没有看过，但是我听过，我觉得里面的一些提法和看法不能说完全不靠谱，但是可以说不太完全靠谱，如果讲到大学科学应用，我们在桌子上旁边也一个嘉宾刚才也说了，大学科技园到底做什么的，我简单的给大家做一个介绍，大学科技园，既然是大学科技园，大学科技园作为大学服务于社会、服务于社会经济发展的一个内容，也就是说它把大学的科技成果，科研人才和技术先进性和社会相关的资源结合起来搭建一个桥梁，搭建一个平台。正在这种背景之下，在95年前后的时候，国家提出了科教兴国战略，并在98年5月份，北大百年校庆的时候提出了建设战略目标，在这两个背景下，国家级的大学科技园诞生了，从那个时候发展到今天，刚刚整整十年，作为北大科技园，他的诞生就诞生了国家的两个战略，未来发展的两个方向也面向国家新的两个战略，在十八大报告里面提出了，在十二五的发展规划也提出了，要加快整个产业的转型升级，第二个建立以企业为主体的创新体系。其实我们在做科技园实验的历程当中，我们也在科技园区观察世界上比较有名的大学科技园，其中他们都有一个共同的特点，第一个是不可转移性，第二个是可转移性，不可转移的是大学科技园，尤其是高科技科技园的文化转移和创新的文化转移，但凡世界上知名的科技园区，比如说硅谷等等都有这样的特色，因为文化是不可转移的，创新也是不可亿转移的，创新的问题是世界级的科学园区为核心。正是因为这个所在，作为大学科技园更多的关注于科技成果的孵化，关注于科技成果，科技企业的转化、培育发展和城市，所以在大学科技园里面我们更加关注，更加支持的是在企业发展的不同阶段，比如说从孵化到成长，到成熟，到产业化，不同阶段对科技创新的要求，科技创新是在哪一个层面，比如说科技的应用成面，科技的标准层面，大学科技园把来自大学的成果进行产品化的时候如何孵化、转化出来，成为一个有生命力的企业，如何去发展壮大，做继续应用，再继续的标准上有这样的需求，到了一个企业发展成熟，发展壮大，这个企业规模不断的拓展，核心还是科技出身的问题，这个怎么和行业里面竞争力比较强的企业进行合作，创新发展，所以作为大学科技园，我们会在不同的层面围绕企业发展谈创新的问题。
主持人：陈总的回答非常的专业，但是我也要问个人的问题，我最近受了启发，国家讲创新讲了两年，我们天天讲创新，看了中国好声音不是原创的，也不是拿来主义，陈总，你们作为科技的领头羊，在北大您会倾向于在原创底下孵化加工还是更着重在我们国家这几年也很重视的创新？
陈庚：大学科技园里面我们更关注两端，一个是来自于创新企业，第二个是来自具有骨干性，世界前沿处在领先的企业，这样的原因很简单，就像我刚才讲的，大学科技园更关注创新，但是大家也会发现，真正的在某一个场所看到的技术的创新和发展，70%以上来自大型的骨干性的企业，原因和背景很简单，消化、吸收再利用的能力很强，不是说其他的员工的企业发展有什么问题，而是大型企业在资源方面有一定的优势，这个孵化来自于本身大学的需求，是我们大学科技园的职能所在，社会发展正是这种大型骨干企业承载的，他们的发展当中也需要很多来自于后面的技术的支撑、研发，后面我们成立了什么，比如说我们和光华管理学院成立一个国际创新中心，现在北京大学已经把创新创业提升到学校层面，服务于社会层面和服务于国家战略层面，包括北大科技园，包括北大光华管理学院，我们共同围绕创新计划，拿出了一个体系化的发展路径和方向，其中最核心的一点，我们如何围绕国家的层面面对大型的企业处理国际上的合作。我们已经成熟的和落地的一块，我们很快成立了一个公司，北大科技园工学院科技有限公司，在工学院的层面，这些产品已经相对成熟了，它需要进一步产业化，所以我们这个公司不是做大学科技园的开发，而是围绕相关的科研成果对相关的地方政府，不仅是北京市，可能在其他的地方结合当地的产业发展需求，结合北大科技园相关的成果进行产业化的项目，在当地进行落地，围绕这个项目的落地，就会衍生出北京大学科技园林的氛围，这个我们也和当地的骨干企业合作，作为大型科技园来说更加关注原始的创新，关注前端的创新和后端再发展的创新。
主持人：北大科技园在中国的大学科技园里面非常优秀，特别是成果转化方面做的非常的突出，今年11月3日，我们在北京大学参加一个会，中国企业家论坛，我们以北大地产的身份出现的，通过这个会议，启动了与北大企业家俱乐部的合作，今天我们有幸邀请到北京大学企业家俱乐部秘书长，《北大人》杂志运营总监王健老师，其实我们谈商务地产的核心还是如何来整合北大的资源，为我们的商务地产，为入住园区的企业做一些支撑服务的工作，从你的角度谈一下，我们已经展开了哪些工作，或者说下一步我们要做哪些工作？
王健：我在这里跟大家分享北大资源地产和北大校企合作的模式，我们要扶持北大的地产，扶持博雅CC，北大无疑有很多研究、政策方面的资源，但是北大有一个30万的庞大的校友资源，在这个资源里面，我们北大做了企业家俱乐部，北大人杂志的读书会，我们会用北大的校友力量启动第一步和资源地产的深度合作，也是和北大好的活动，好的宣传平台，我们北大人杂志，好的校友资源网络，综合的植入到我们资源地产的相关项目中，入住我们地产的企业能够享受到一般化的地产商服务之外，还可以享受到北京大学的服务，明年会有北大的四次专门的论坛，我们率先应要求参加到活动里面，我们还会有一系列的图书沙龙，财经沙龙，综合的提供各方面的企业的扶持服务。北大资源正在利用北大资源为客户打造一个立体化的资源网络，联合北大校友会，对创业的企业有更多的扶持，包括后期的政策的引入，我想能够加入到博雅CC的企业肯定是我们服务的一个重要的部分，我们会用北大的力量帮助大家。
主持人：如何把项目放在适当的位置，找到适当的人也是一个创新，北大资源的商务地产传承了北大的经验，没有北大的支持就没有北大的商务地产，所以说王老师的支持给我们力量，给我们努力的方向，我们有信心迎接商务地产美好的未来。我们还非常有幸的邀请到北大国际医院医疗管理部总经理张旗涛先生，张总，商务地产工作这块您为什么感兴趣？而且表现出极大的热情。
张旗涛：谢谢主持人，应该说医院的周围大家会发现主要的特点，哪里有医院，哪里就交通堵塞，哪里医院，医院附近的房价就会上涨，北大国际医院建立之初就注定了将成为西北的医疗中心，如果大家关心的话，大家看一下在国际医院周围十公里之内，有130万人口，从昌平延庆和远道而来的病人进北京的第一关就是北大国际医院周围。医院周围聚集什么样的人群，第一个就是给医院提供各种设备、药品的经销商，第二个是给病人提供各方面的辅助的设施，比如说住宿、餐饮、交通，以及为医院提供其他服务的人群，你比如说我们带来的其他的相关产业的发展，这些产业的发展就注定了在这个周围建立这样的商业地产具有比其他区域更高的价值，我不是搞房地产的，也不知道房地产的价格由什么决定的，但是有医院了附近的房地产就会升值。
主持人：接下来我想请出一位金融界的专家，她就是方正金融战略投资部经理粱晨。有请您谈谈您的看法。
粱晨：我们金融这边提供的是实实在在的资源，很多企业最大的问题在于不知道找什么样的资金，股权的融资或者其他的融资，我们希望企业到我们这里来可以提供一站式的，全方位的服务。就像刚才这位老总的情况，至少从我这里了解，您到这里告诉我你企业的基本的财务指标和情况。你企业发展的好，我们可以提供一些企业债务，再好一点就提供IPO的服务，只要你把财务指标告诉我们，我们希望你进来以后，已经帮您打造好这套全新的，全方位的方案。
主持人：谢谢粱总，接下来最后一个问题，万众期待的陈老师，您可以从商业的角度思考一些问题，因为我们今天的问题就像老外有一句话，如果你不是一个解决方案，你就是一个问题，但是我看北大资源基本上没有什么问题，但是没有问题会不会产生新的问题，我想问的问题是，如果在陈老师您的角度来讲，你觉得北大资源包括方正各方面的组合应该有什么综合的效应，包括商业的效应，社会的效应，学术的效应，国家的效应，把整个资源整合为未来十年做好，五十年，一百年可持续发展，太庞大的团体，本身一些比较大的企业也有资源的问题，但是北大资源没有问题，也许有新的问题，带其他的问题，所以陈教授您有什么寄语和想法？
陈国强：谢谢两位明星主持人，我觉得刚才徐总的问题由志高总回答更合适一些，因为他是身在其中，特别是直接参与到我们北大校内的各个方面的资源整合，另外一个博雅CC这样的商务地产的项目正在运营当中，经验的积累，包括一些面临的问题以及如何克服，如何解决可能还在进展当中，为我们行业、商业地产走出一条新的模式。
主持人：非常感谢陈老师，我觉得商业地产的模式，之前陈老师已经有了很高的肯定，但是商务地产是一个过程，这个过程需要我们一直不断的努力，今天我们做了一个开头，剩下的工作大家要共同努力，我做一个总结发言，我想引用今年11月3日，北京论坛，韩国SK主席的一句话“我们来到一起就是进步，我们来到一起只是开始，我们在一起就是进步，我们一起努力就是成功，我想在上午的主题演讲当中”。
(第三场论坛结束)
主持人：感谢张总非常幽默的，具有国际范儿的主持，感谢我们的嘉宾精彩对话，接下来我们进入本次论坛最后一场主题峰会，创新与重塑中国写字楼价值之核
主持人：朱震山 趋势传媒董事长
嘉宾：贾耀勇 明发集团副总裁
王 珂 誉翔安合伙人
王 斌 21世纪上古经纪总经理
董 明 融科智地营销总监
王启富 富鼎和基金总裁
赵秀池 首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任
主持人：我想这两年中国的房地产住宅市场受宏观政策的影响确实渡过了两年非常煎熬的时间，这两年写字楼市场异军突起，面对这种机遇，我们如何满足写字楼的价值，我们就针对这个主题进行探讨。
赵秀池：一个好的地标性的建筑可以创造就业，可以提供基础设施水平，这三个价值如果可以统一起来就是最有价值的，和刚才的产业地产大同小异，还是那几个因素，一个是区位，一个是配套，一个是服务。现在选择亦庄的话，文化产业的支持，需求也是有的，对于业主和用户来讲是间接需求，如果按照马克思的三个层次，生存的需求可以不涵盖，但是发展和享受的需求涵盖了，我要看戏，看一个节目，因为发展需求，我品牌是一个职业，社区需求也在里面。而且区域有后发优势，本身是南城，总结了案例，用了几个顺口溜表示一下，应该是天桥演义有传统，中外友人皆称颂……。
主持人：下面我们有请明发集团副总裁贾耀勇先生谈谈您的看法。
贾耀勇：一开始我也很疑惑，商业地产和商务地产到底有什么分别，其实商务地产是商业地产的一部分，我们在城市地产开发的过程中提出了几个理念，在大型的商业综合体都包括了住宅、公寓、写字楼、酒店，包括超市、百货、酒店这些业态的组成，从我个人的工作实践和体验来讲，写字楼的提升对我们整个地产的开发也具有很重要的意义，而且现在我们在商业地产开发过程中意识不够深刻，或者说写字楼的价值和提升还没有发挥到应有的作用，我想从几个方面阐述个人的观点，写字楼的提升一定要注意销售以后写字楼的管理，现在我们谈到开发商，大型的企业，资金实力雄厚的企业，我们做销售的过程中，一般要做售后反租，招商是我们写字楼管理的重头戏，当时在北京做的万达广场，印象最深的是写字楼部分，王健林董事长特别要求引进一个高端的国际化的高端银行入驻，对整个写字楼的品质提升是具有重要意义的，我们也特别强调主力店招商的引进，相对来讲，写字楼的招租过程中要突出重视高端品牌的一些商铺的体验的入住，对价值的提升具有重要的意义。
第三个部分，写字楼商业地产的开发过程中，我们能够提供非常良好的配套，比如说我们可以提供餐饮、KTV，咖啡厅，包括影院综合性的配套服务，为商家提供非常好的配套的服务设施，尤其是目前我们讨论写字楼的发展过程中也知道，写字楼朝着郊区化发展，我们整个写字楼的价值也会大打折扣，另外对一些入住的企业员工，高端的商务人群，谢谢大家！
主持人：下面我们有请富鼎和基金总裁王总讲讲写字楼市场的价值。
王启富：我来自富鼎基金，说到写字楼的价值我觉得有四个方面，第一个在什么地方建最重要，区域你是在中国，在中国的什么地方建最重要，你看世界上最贵的十大城市写字楼的区域，在中国就占了好几个，北京、香港、除此之外基本上像俄罗斯，印度、巴西，再加上伦敦、日本，基本上可以看出你在哪一个区域很重要，第一点是经济总量要大，第二是高速的成长期，写字楼顾名思义就是在里面写字的楼，成交、交易、管理和服务，你在经济总量足够大，而且处在成长期，平稳期就相应的需求少一些，很明显，四大经济体就占了很大的比重，具体到中国说，你肯定是在中心的城市，发达的城市，他的辐射半径足够大，服务的经济区域也足够大，这个区域优势显得最重要，基本上也是经济发展到一定的水平，达到人均7000美金以上，第三产业，服务业的高速增长，对写字楼的需求特别大。在这个区域显著的前提下，在这个城市什么样的位置，就非常重要了，一定要在城市的核心地段做写字楼，才有比较大的需求，我觉得写字楼第一是区域，随之而来的是时间，所谓的天时地利，这是第一重要的
第二个因素，看写字楼的建设和运营，建设的好，品质好，管理好，包括满足使用者最新的需求，人们对环保，各种环境的需求，总而言之，你要建设运营好，这是第二点。
第三个方面，要配套的好，周边包括餐饮、交通、会客都比较方便，有利于写字楼的价值和提升。
第四点就是金融的支持、创新非常重要，大家都知道企业的生命期，变化都很大，写字楼在成熟的市场都是要租的，一个企业能存活十年就是百里挑一，而且行业的转化，对写字楼的变化非常大，成熟的市场写字楼都是租的，而且只有是总体的运营，总体的考虑，写字楼才可以好，如果整体的持有，背后的支持，金融的创新对写字楼的价值的提升就特别重要，对商业地产是很大的障碍，必须要有新的金融支持，包括基金。
主持人：誉翔安合伙人王珂王总和上古经纪的王斌王总你们也谈一下。
王斌：创造价值谈不上，我们主要是创造价格，把东西卖的很贵，可能没有给社会留下太多的价值感，但是可能创造了不少的GDP，刚才我和王还说，我们代理的项目财富中心基本上卖完了，这个应该是我认为北京今年商务办公物业的销售冠军，除了SOHO，我想不创造价值是开玩笑的，我个人认为其实在目前来看，我想有几个方面，第一个方面，十八大开完了，我们都在谈新的政策是什么，作为一个写字楼来讲，是一个产业的载体，所以我觉得一个写字楼，他的定位，商业和写字楼背后的力量不应该称之为开发商，应该是一个综合的利用很多很多的社会资源的这样的一个背景的实力企业，而不应该向我们传统房地产开发一样，利用一些启动资金去推倒这样的过程，我觉得这样写字楼的开发以后会越来越少，而需要的是利用更多的产业资源的力量做这个事情。
目前我们在石景山区做的融科创意中心，是这个月16日开盘，月初进场，开盘当天成交2.7亿，作为写字楼我们首先要定位产业方向是什么，未来在中国一段时间，文化创意产业是这次十八大重点强调的，另外就是在原来的泛IT板块里面，TMT是非常突出的，包括华谊兄弟，他们都采取了新的盈利模式，他们不是在生产产品，但是他们是在生产服务，他们建立在目前新的IT的技能之上做所有的事情，包括娱乐很多的东西，融科创意中心两栋楼其中一栋卖给了搜狐网游，我们会大量的向一些以游戏、IT，TMT产业倾斜，这样的话我们就达到了很好的效果。
第二个，我们说光耀东方，他们的酒店原来是十年前的装修，所以说现在老板就想要不要拆掉，另外这个东西作为写字楼卖怎么卖，因为配套都是酒店配套，所以我们在分析这个项目价值的时候，我们代理公司有一点推波助澜，我不能起到决定性的作用，我们最后提炼的价值点，就是钓鱼台周围的行政部门，中国行政会客的需求是很强烈的，包括我们十八大期间我们卖的效果是最好的，就是因为有这样一些很潜在的需求，我们去发现这样的需求。融科是世界500强，很多企业觉得要和融科对位，包括联想集团背后有很丰富的产业链，不是典型的开发商，它是做实业的，有投资、控股等等企业，对于这样的企业我们深入分析，最后得出非常大的优势，指战员可以对世界500强和中国500强对话的，而这些企业更加希望和他们合作，这是我想说的第三点，我们结合开发商的实力。
王珂：一年前北京政府颁布了一个北京精神，满大街的广告，创新、厚德、包容、爱国，看网上微博，公众评价的北京精神增加了一个词，办证。其实办证最体现北京精神的一个描述，我们说办证这个事挺好玩的，当做一个笑话说，但是往下看，我们拿北京说事，北京做写字楼，包括各个城市的写字楼交易平台，本质和办证没有什么区别，都是为了再一个很复杂的信息领域降低成本，降低企业和企业之间的交易成本，降低商家和商家，降低企业和用户之间的交易成本，就生长出写字楼这个东西，在三四线城市，可能交易成本管理半径很小，可能不需要写字楼，只需要企业中心就可以了，所以说在一线城市信息量太大了及所以必须需要有效的降低交易成本的这样的载体，所以写字楼包括大型商业就会出现。
第二个是大中的民间投资者，他们的参与，还有一种是最终的用户，因为买的不用，用的不买，这个特征是比较明显的，这个游戏变成了从三个人参与的游戏变成了六个人参与的游戏，将来会变成什么样，我觉得将来基金也好，大中投资者也好，基本的买家也好，这三个会合并成一个，他们会合并成机构投资者，伴随着金融市场越来越发达，伴随着这些人往前走，他们会合并成一个整体，叫投资机构，这个我们能够很清晰的看到这个趋势的，这个趋势衍生出来的就是现在我们推崇的包括RITES，将来可能和机构投资者合并，现在三个对象的游戏变成了六个对象的游戏，最后会变成一个四个人玩的游戏，在这个过程中大家安排好六方面四平衡的问题，注意好各方面均衡的问题。
主持人：谢谢大家！
(第四场论坛结束)
主持人：下面我们进行颁奖盛典环节，有请全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝先生上台致辞。
杨乐渝：尊敬的各位来宾大家晚上好，非常高兴房讯网刘凯总裁的邀请参加今天的会议，请允许我代表全经联对会议的召开表示热烈的祝贺。今天是中国写字楼的节日，是一个思想激烈的专业论坛，是一个充满友谊与合作的大会，我与刘凯先生与中国写字楼论坛结缘已经也八年的时间，几乎每年都来参加这个盛会，可以说见证了写字楼论坛的成长，也见证了房讯网的发展，一年比一年更好，一年比一年更有成果，这样的论坛正是我们时代和行业稀缺的论坛，发展商和行业就是需要这样的专业媒体，需要这样的交流平台，业界需要听到更专业的声音和专业的判断。我衷心的祝愿房讯网事业不断发展，一种新的祝愿中国写字楼论坛成为中国写字楼市场最专业的论坛，房讯网是全经联的战略合作伙伴，刘凯先生也是全经联写字楼委员会的副主任，也正在制定全经联写字楼的价值标准，我们都把推动行业的转型和创新作为自己的使命，要有共同的文化认同， 珍惜行业的荣誉和未来，这些是我们走到一起的基因，未来和房讯网一道相互学习，共同成长，为行业的发展转型创新作出贡献，今天晚上中国写字楼论坛表彰一批为写字楼的发展作出贡献的企业、项目和个人，我代表全经联对今晚获奖的企业、项目和个人表示热烈的祝贺，谢谢你们为中国写字楼的发展作出的贡献，最后祝各位来宾身体健康，万事如意。
TOB100发布：
中国写字楼TOP100研究课题组，由房讯新媒体、中国写字楼行业协会、南丰智库三家研究机构组成。
【发布】
我们对2005年以来建成或封顶的超甲级写字楼进行了系统性研究。2011年第一次、2012年4月第二次发布了【中国写字楼TOP100排行榜二十强名单】，每年发布一次，我们还将陆续发布全部百强名单，并正式结集出版。
【说明】
中国写字楼TOP100排行榜是中国写字楼TOP100研究课题组，基于自身完善的全国写字楼市场数据库推出的排名研究系统。排名系统是由对包括北京、上海、广州、深圳、天津等在内的全国294个城市的优质写字楼【软件、硬件、低碳、可持续性】等进行研究和分析得出。旨在彰显优秀的建筑作品，记录市场榜样，反映当前中国各大中城市写字楼建筑的整体状况和发展水平。与此同时，为开发商及金融、投资机构、选址企业提供专业观点和选址指南。
【地图】
从2012中国写字楼TOP100排行榜二十强所在的城市可以看出：基本上来自我国经济活跃的【长三角】【珠三角】【环渤海经济圈】【成渝经济圈】中的核心城市，处于我国经济发展的前沿。
【六大体系】
中国写字楼TOP100排名系统从多角度入手，力求涵盖从写字楼硬件到软件多个可评价的方面，共包括六大体系，它们分别是：
1【建筑设计与产品创新】，其指标权重为15%
2【设备与能源、绿色与低碳】，其指标权重为15%
3【影响力、规模及标志性】，其指标权重为20%
4【公共设施与功能性】，其指标权重为20%
5【软件服务与资产运营】，其指标权重为15%
6【公众喜好度与客户国际性】，其指标权重为15%
【分类指标】
接下来，我们更进一步的探求每个体系的分类指标，这六大体系又是由哪些指标组成的呢？我们给出的答案是：
1【建筑设计与产品创新】，其分类指标由【区域与地段、外观、可达性、城市资源的整合度以及装修装饰】所组成；
2【设备与能源、绿色与低碳】，其分类指标由【设备设施、节能节水、能源利用、环境质量、楼宇自控】所组成；
3【影响力、规模及标志性】，其分类指标由【形象与环境、建筑规模、交通组织、城市影响力、稀缺性】所组成；
4【公共设施与功能性】，其分类指标由【办公空间与公共空间、生态和社会系统、配套设施、社会功能、停车系统】所组成；
5【软件服务与资产运营】，其分类指标由【租金与合同管理、物业管理、资产管理、商务配套、公益活动】所组成；
6【公众喜好度与客户国际性】，其分类指标由【业权、客户组合、对外开放度、知名度、综合体】所组成；
我们采用特邀研究员调查问卷，为指数权重、分类权重打分的方式，最后得出中国写字楼TOP100排行榜二十强名单，那么，最终有哪些写字楼和其开发商能够有幸入围中国写字楼TOP100排行榜二十强名单呢？【请看大屏幕】
2012中国超甲级写字楼TOP100 二十强 他们分别是：
中国国际贸易中心三期 北京国贸中心股份有限公司
华贸中心 北京国华置业有限公司
北京银泰中心 银泰置业有限公司
北京环球金融中心 恒基兆业地产集团
北京凯晨世贸中心 方兴地产(中国)有限公司
上海环球金融中心 森海外株式会社
上海世贸国际广场 上海世贸集团
上海香港新世界大厦 新世界中国地产
上海会德丰国际广场 九龙仓集团
广州国际金融广场(西塔) 越秀城建地产
广州珠江城 广州珠江城置业有限公司
广州利通大厦 广东利通置业投资有限公司
广州富力中心 富力集团
深圳京基100 京基集团
深圳卓越世纪中心 卓越置业集团
深圳皇岗商务中心 卓越置业集团
天津环球金融中心 金融街控股
重庆企业天地 瑞安房地产
成都仁恒置地广场 仁恒置地
南京绿地紫峰大厦 上海绿地集团
我们将以更大的热情和更加严谨的研究态度，为打造中国最具影响力的超甲级写字楼TOP100排行榜而努力！！！ 最后，感谢各位嘉宾的莅临，谢谢！
主持人：下面我们进入今晚的特别时段，荣誉时间，从2004年开始，房讯网联合中国写字楼发展论坛组委会，中国写字楼TOB100研究课题组鼎力举办了中国写字楼年度评选活动。
