区域的诞生、成型、成熟自有其发展的内在脉落和因素，我们在欣慰她当前所呈现的面貌的同时，亦关注未来更长远的可持续发展空间；而更多的潜在的新区，更是汇聚城市内在发展资源动力的着力点。
解读区域发展脉落，思量区域发展空间，挖掘新区增长点。
鉴于此，新浪乐居地产下午茶栏目诚邀城市研究专家、行业分析专家、置业意见领袖、资深媒体人共话探讨。
现场图片
主题：下一站，谁主沉浮？
时间：2013年11月9日(周六)
地点：华强国际中心济南新浪乐居会议室(济南市历下区山大路157号华强国际中心A座2705-2708室)
主持人：济南新浪乐居主编赵静
嘉宾：(排名不分先后)
邓相超 山东省政协常委、省政府参事、山东建筑大学教授
孙大海 山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任
吕杰祥 海尔绿城全运村业主联盟总会会长
陈 成 民建省委委员、山东寰视文化传播公司董事总经理、城市之音FM99.1房地产金融行业总经理
徐荔枝 同筑(中国)研究机构副总经理
现场实录：
主持人：各位网友大家好，欢迎来到新浪乐居地产下午茶栏目，本期将要探讨的主题是下一站，谁主沉浮，将主要围绕济南近年来的区域发展和未来的潜力展开。首先介绍一下今天做客的嘉宾，山东省政协委员、省政府参事、山东建筑大学邓相超邓教授；山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海；中国全运第一村业主联盟总会会长吕杰祥；民建省委委员、山东寰视文化传播公司董事总经理、城市之音FM99.1房地产金融行业总陈成；同筑(中国)研究机构副总经理徐荔枝。欢迎各位，接下来开始我们今天的小论坛。
从2003年济南市政府提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的十字发展战略，济南的城市规划建设开始迈入“快车道”。如今整整十年过去，一片片新区先后在这片热土上崛起，不断改变着泉城的城市风貌和人文居住环境。
今年恰逢“十二五”规划的中坚一年，众多热点区域在此大背景下迎来了发展新机遇。以现阶段情况而言，省城的部分热点区域已经初具规模，成为人们安家置业的首选，区域间的不平衡在逐年缩减；而随着城市规划发展，还有不少潜在区域亦将进入公众视野，成为推进城市发展的有力支撑。
区域的诞生、成型、成熟自有其发展的内在脉络和因素，我们在欣慰她当前所呈现的面貌的同时，亦关注未来更长远的可持续发展空间；而更多的潜在的新区，更是汇聚城市内在发展资源动力的着力点。
鉴于此，新浪乐居地产下午茶栏目诚邀各位城市研究专家、行业分析专家，还有资深媒体人士来共话探讨，一同解读区域发展脉络，思量区域发展空间，挖掘新区的增长点。
首先，进行第一部分，解读区域发展脉络，随着城市的规划发展带动，济南呈现出东西南北中五大区域和若干集中的热点片区共同发展的局面，传统意义上的区域不平衡性逐渐打破，改变着城市发展面貌，刷新着人们居住空间，由于区域的发展对城市发展的诸多推动作用，使得我们也在思考一个区域发展的内在脉络是怎样的，得以呈现发展的因素有哪些？这些因素彼此有怎样内在的联系。作为山东省政协委员、省政府参事、山东建筑大学的邓相超教授一直以来也是给政府的规划建设建言献策，针对以上问题，首先请邓教授做个解读，同时谈谈就省城而言您所关注的重点区域有哪些？
山东省政协常委、省政府参事、山东建筑大学教授邓相超
邓相超教授：【专家：热点区域的持续发展关键靠产业】
邓相超：确实近年济南市房产形成了很多热点，我们常常说星星之火可以燎原，可能一个一个的热点就是济南市发展的新城市化，很可能在不久的将来，在济南房地产业乃至济南经济的发展，就会形成红红火火的局面。要看清这点，先把济南范围拉大一点，站在较大的范围看济南的房地产怎样发展。我们都知道今年山东省出台了一圈一带发展规划，山东省两区一圈一带，这是山东省到现在为止，最科学合理的布局。光说济南这“一圈”怎么定位的呢？要把济南建设成四个中心，一个集聚地，四个中心是经济文化中心、科技人才中心、金融商贸中心、旅游会展中心，一个集聚地，就是总部经济集聚地。为了建这四个中心和一个集聚地，前面有三个为了，实际是一个手段，怎么建成这样一个中心和集聚地，一个是以扩大规模为载体，第二是以提高承载能力和服务功能作为重点。第三，以增强集聚辐射能力和带动区域发展能力为目标。第一个就是以扩大规模作为载体，不仅仅见证中心和集聚地，要建成什么样的四个中心和集聚地，就是具有较强国内竞争力和国际影响力的。济南市来说，毫无疑问在省内有竞争里，GDP排第三，和青岛、烟台都有很强的竞争力，在国内济南有没有竞争力就很难说。所以我感觉一圈一带，尤其是一圈能够使省政府的思路得到落实，所以重点要强化建设济南。核心城市、龙头城市如果发展不起来的话，不可能带动这一圈。为什么把第一个渠道以扩大城市规模为载体，说明济南市的规模太小了。第六次人口普查，济南市市区人口是430万，这里面有不少是农民工，好多是农民。如果去除这些，济南市区人口，也就300多万。大概是350万左右。这样的话，别说一个核心城市，作为省会城市来说的话，人口是严重偏少的。像成都全省8000多万人口，成都是700多万人口，几乎占到全省1/10，甚至像郑州，人口规模远远大于济南。所以对济南定位以后，到2020年，济南市市区人口应该达到550万以上。我们2013年快过去了，到2020年只剩六年的时间，每年要增加30万人口，你们搞房地产开发的，济南的前景是非常好的，每年以30万人口的幅度增加人口。像济南今年这几个热点这么热，很多一线房地产公司在西客站片区拿了这么多地块是有原因的，当然省委省政府也意识到这一点。才能把这圈带动起来，首先第一个途径要扩大规模。
再说到济南市近年来各个热点区域，我们孙教授非常清楚，现在西客站片区的房价比东部要少一点，比原来的进步幅度大多了。按以往观念来说是已经不存在了。刚才总编问到，这一点发展有什么要素，济南的房产的发展是热点效应，也不能说政府故意点的热点，像高新区，带动一大批的房产，或者奥体中心又带动一批房地产，后来滨河新区，现在的西客站，艺术中心等等，包括长清大学城，实际上政府引导性的要把济南市的面积扩大。这个热点政府采取一些措施，交通的措施也好，其他的改造也好，是政府可以点出来的。但是热点要继续热下去，甚至把各点联系起来，确实里面有很多的要素需要政府来做。我感觉首先点热起来了，政府要做的应该是基础的配套设施，如果不健全的话，光一个点热起来了，就是房地产商吸引过来了，甚至房子盖起来了，想吸引大量人口进入也是比较难的。再一点尤其大的区域来说，我现在看到西部城区的一些规划，也看到这么多楼盘起来了，一些大的房地产公司介入西部的发展，靠什么养这么多人。地产能养这些人，这些人能干什么，政府能不能养得起。相关的产业要落地这个地区，这个热点烧的火才会蔓延开来，不感觉正西部城区，政府需要加大引进的措施，更多的产业要落户西部，否则这些人怎么办。这方面我感觉各地政府部门有误区，包括十八大，今年召开的十八届三中全会提出的新型城市化问题，是以人为本，是人的城镇化，我转户口，转户口是目的吗？你就是转了户口，这些进城的农民谁养他，政府养不起，关键是产业。
第三点，就是整个城市的布局，按城市规划，典型的叫三大结构方式，一个是同心圆的方式，是以中央商务区和人的居住区做一个同心圆。小的城市可能做得到，大的城市可能做不到。中央不是商务区，中央是故宫。再一个模式就是扇形的模式，现在合肥完全是按这个模式。再一个就是多核心。几个副中心城市之间的快速交通问题，比如西城区到我们的高新区用多长时间。
第四点，整个点的建设，我刚从杭州回来，杭州城市的建设是符合人性化的，以人为本的，比如所有的交通干道两边的绿化地带，都有铁栏杆的，一定要向里弯斜多少度，这样防止骑车的人刮车。我感觉济南市下一步几个热点的规划和发展甚至连成一片，要以人为本，做得更加人性化，让济南真正成为宜居城市。再就是济南市现在还没有想到省政府也定位了，济南市作为这一个圈的龙头城市、核心城市，怎么规划，功能怎么区分，哪些区域是干什么的，现在济南市极力要做的是这个事。
最后一条就是济南市政府规划建设一定要有超前意识，像美国所有的县城规划都是上世纪20年代之前的规划，华盛顿200年之前的规划，不光济南，不光山东，还用20年之前计划的一定没有。建议在规划建设新的济南市，热点连起来的时候，一定要有超前意识，争取能用到20年、50年。
主持人：可能由于我们处在房地产行业原因，在我们看来各个区域在有关政策规划带动前提下，最先进驻的是房地产开发企业，然后有很多媒体的关注，公众的关注，成就区域的聚焦成为热点，房地产开发是否是成就一个区域发展的必要条件，对以这种三四线城市而言，对于房地产开发和区域之间的关系如何看待？请山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海先生给我们解读。
孙大海主任观点【产业导入"搭配"房产开发 专家建言区域发展新模式】
孙大海：我有一些看到了，有一些没看到，我现在做的研究是属于学院和市场结合的层面。应该偏中观一点。我觉得邓教授讲的非常非常好。一个城市一个区域有两种习惯，像高新区最早的搞法，是产业为主要的，政府最早喜欢做的模式，推动产业发展，用产业带动区域发展，实际上这块如果做得好应该是相对比较好的。随着近十年城市的发展和国家政策的规定，变成了区域发展房地产企业先行，进驻完了以后，像西城，这个也没什么不可以讨论的，西城就面临着产业导入的困境时期，长期我们是看好的，因为现在一些区域发展到底引入什么产业，在实操的过程中和最早的产业规划是完全背离的，我们的产业规划过于理想化了，我们后期已经发现了，就是房地产先行，这个也是对区域发展非常重要的。现在只要一搞新城，房地产就先去，只要是个新城就是房地产，政府先卖地，解决了当届政府的土地财政收入问题，GDP的动线，城市建设的形象政绩问题，这个没什么不可以说的。我们的政绩考核的机制放在这里了，就相当于我们做企业一样，给你这个经营指标，你要不要去完成，我完成了，我才是一个好的经理人，我才是经营合格了。你设的这些指标我都不去完成，那我还干不干。我们没有办法，这影响了我个人很大的利益，我就是牺牲了个人利益未必就能实现大利益，所以这届政府也有一些影响，可能我们的GDP考核的政策机制也要去改变，包括生态环保的指标都要加入。所以房地产这几年就变成先入为主的模式。
还有就是基础设施的建设，我们做产业导入建设的时候，这些产业无论是服务业，服务业可能需要的相对少一点，如果是一个偏工业化的新区的话，我们对基础设施官网等等的要求更高，这块的钱谁来出，我们现有的城市发展的速度，我们的财政情况，有时候做这块的投入有点力不从心，我们需要用钱的地方太多了，而房地产这块大量的钱，房地产开发企业一些有实力的，为什么大型企业越来越受欢迎呢，并不一定他们有很多钱，但是他们融资能力强，越做大越吃香，而且越做大融资成本也越低，现在很多大型企业，海外上市以后，很重要的吸引，现在还谈不上一定要国际化，就是解决海外融资平台问题，好几个点下来，他辛辛苦苦做开发才挣几个点，从每个产业链上都开始要这个利润，这都是非常正确的，开发商介入以后，无论我是一级开发商，二级开发商，这种发展模式也有一些弊端，房地产开发完了，产业怎么办，进来的慢，大量的人口进来了，貌似繁荣了，我们要追求一个什么样的城市，这是搞城市研究的学者也很多，我们要选一个我在这个区域居住，我们的区域就是城市的居住区，然后我每年坐两个小时或者一个小时的车程到另外一个区域上班，尤其城市中央区，中央区都是办公，实际上每个人都很喜欢宜居宜住宜办公这样的工作范围，谁也愿意我步行十分钟走着上班去，方便，这种可能比较理想，但是城市发展几百年，都有它的历史造成的一些现状不可能完全去实现。所以这样的开发企业，我觉得应该把这两种模式相对的去融合融合，不要过于追求一个，一定要产业先主导，一定要房地产开发先做主导，能不能让一些开发企业和做产业的共同参与我们的产业规划和城市建设规划。就像邓教授说的，有一些需要完善的地方，就不大刺激人的。我们现在大量的规划都是城市建设规划，全国都是一样。而我们也做一些产业规划，都是讨论出来的产业规划，这些产业规划如何去落地、去执行，讨论规划的人是没有任何操作经验的，而且当这个计划执行的时候又好多年了，产业的培育比房地产要慢，房地产五年就可以看见楼，产业要做大一个企业，五年想做大很难，把这两块融合起来，我们在做一些别的研究的时候，就发现这样一些问题，实际上政府在发展大型区域的时候，已经在面对这样的问题，就是产业规划空洞化，属于一种相对空洞。我们济南各个区都在要求金融中心，为什么？每个区都要去抢这个事，因为金融业对区域发展的贡献，对期的贡献、对城市的贡献已经超过房地产。这里面确实有一个核心的，但是也有一个关联和分布的，这是可以的，但是我个人的研究观点，我建议，如果我们这个区域规划成金融中心或者是高新产业中心我们城市的决策者，应该把这些做产业的和未来要引导的开发的企业叫到一起，共同讨论或者成立一个组委会性质的，不一定是个临时机构，跟着这个事往前走，让各个企业的人也直接参与到政府的开发体系里去，用产业规划回头来指导我们的城市建设规划，而我们现在就是这个地划成黄颜色，还是红颜色，先划出来，理想化的理论去算，我们实际招商过程中，开发商来我可能觉得这个地块大小还有点问题，不符合企业发展的要求，产业金融业来了以后，这就是我们制定规划的过程当中，和我们的企业相对需要去完善的地方。但是这样的工作组织起来很累，到底听谁的意见。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海
第二个，这个区域的发展，我觉得通过做全运会带动了整个东部的发展，也确实对城市的形象建设推动非常大，也尝到了甜头，也成长起来了一批，他们也在成长，你不能不要求他成长，光要求他达到什么样的结果，也不对，我们做企业也都是一步步成长学习起来的，政府也要为成长付出点代价，这样西部为什么发展这么快，就是因为有经验，有了丰富的实战经验，我再承办十艺节，土地的价格，西客站就敢480万一亩卖。就是因为看到了东边的发展，地价可以从100多万涨到1000万的发展趋势，为什么不可以取相对的中位数，你愿意要你就来，我觉得我倒支持这种做法，这是好的做法，这件事是增加了一些成本，这个区域发展才能的更好更快。现在这两年聚合的非常好，我们看成交量的分布，看楼盘的分布，不能说东边南边都是生活品质高，一说到西边北边，那里的人就是生活品质低的吗。它应该让所有人享受到公共事业或者利益所带来的生活品质。我觉得这个也是非常重要的。
前两天我跟徐总也共同研究了，我们区域的发展就讲房地产，实际上我们偏宏观一点，我们看看每一次大型的发展，我们政治是有一定的关系的，但是我们观察人类城市发展史，每一次的城市大规模的发展，应该上升到人类文明，或者至少是城市文化的大型变革理念，推动了城市化，我觉得这个是灵魂性的，精神性的东西，无论谁来控制或者推动这个城市的发展，比如济南最早从秦汉那个时候开始，是符合风水的，洛阳和长安是相似的，一面是山，一面是水，要讲这个，这是古代的传统文化去驱动的。古代城市选址，汉朝开始封王，怎么封，不能封到你一个山清水秀的地方，这叫封王，把你封到隔壁沙滩这叫流放了。后来城市建设变成双子城，子女城，到现在成型的明清时代的，然后到咸丰时期，有一次大规模的扩建就是建了土围，把城市扩大，这个是政治的问题，但是也是文化进展，因为那个时候战乱了，到1906年批下来的，光绪皇帝批的济南开埠的仪式，这个就是整个中华民族发展，我们济南不是洋枪洋炮的，从申请到批复下来只有一个多月的时间，这个在历史上非常罕见的，然后开始修胶济铁路，济南现在所谓的火车站，老商埠区，这是一次大的发展，当时那个时代的规划一直到纬十二路，那个时候可以看到纬十二路是向西发展的，基本是一个边界线，纬十二路再往西，一说段店那很遥远很遥远的一件事情，而且段店在西客站大范围内还是靠东的地块。到西客站就是一个高铁，高铁带来了城市发展，我觉得又是向西，向东有全运村。包括长清这个片区还需要十年以上的积累和沉淀，一定要抢，一定要留，那属于我们正在追求的一种生活，可以建设的区域，养老休闲、旅游、生态，但是基础设施是在区域内，我们摊大饼摊不到长清，别人摊大饼，我们想摊也摊不成，跨黄河我们一定要跨，但是时间问题，多中心的问题要想建成，首先要建成交通体系去解决，我觉得西客站到长清轻轨的建设规划考虑的可能是这点。但是在一定时期内，恐怕不是一般的亏损，一条线路，所以政府可能建的慢一点，但是对长清整个区域的发展，我倒觉得目前来看发展状态已经不慢了，可以稍微慢慢，就保持现在的发展节奏就可以，开发商做主导的模式，到那开发项目，已经解决不了这个问题。开发商在那卖房子，现在就那几家大企业卖房子，已经到村里发传单了，恒大、鲁商都可以做到这样的销售手法了。那是宝地，有山有水的地方济南太少了。
邓相超：像昆山专门是不开发区，昆山的菜、粮、水果都是那个地方的，如果不开发，收入怎么办，收入和城市是一样的，医疗是一样的，工作人员基本工资是一样的，政府保障它，绝对的收入比别的区域不低。
孙大海：我们做研究就是开放思路，开放想法，有好的东西最起码听听，管它对和错，反正意见可以多留点。沈阳的特点就是区域集中性很高，我们济南不够，济南应该不要想济南，就是大山东当中的一个中心，我们原来把这个弱化了，它的人口规划不够，产业不够，我们到处在讲服务业，但是我们总量不行，我们整个经济总量的水平不如唐山，那还不是河北的省会，我们看的GDP的值还不如唐山，比唐山还差一点，就是哪怕一样，我们好意思说吗。那是1976年给震没了，城市的历史只有20几年，从零嘛。建个新的反而快，想怎么干就可以怎么干了。但是我跟徐总研究，就是一个地图，比较了20个城市，我们的形状太不规则了，青岛相对均衡一些，我们不能看单一的东西。我觉得这次城市发展的一圈一带真的非常好，我们要重新审视定位我们这个城市，房地产我觉得只是我们实现城市发展的一个点，我们可以把它当作一种工具都可以，因为有了这个工具城市发展可以快，才可以建设，因为所有的产业发展，你说发展文化产业，发展旅游产业，我们现在为什么都追求这个，包括这次十艺节，过两天我得去看看去，最近演出什么，我们济南多少年历史上没有这些东西，说明我们这个城市，我们老百姓的腰包都富裕了，你看这些演出，没听说哪个演出的票卖不出去，我看的这些朋友，不用找人，网上订票都不好订，到门口找黄牛买去，就说明一件事，歌剧、交响乐，那原来离我们有些遥远，但现在追求这种精神享受的人太多了。但是做所有的东西离不开一个事，载体是时候谁？你做金融业，金融业得有办公场所吧，为什么都愿意抢，没有污染，城市形象又好。所以都愿意抢银行嘛，都愿意抢保险公司。我当这个领导我也要抢这样的，使劲抢，抢来了这个区域都好。所以这个载体是房地产来提供。这就要求我们很多开发商不是光建房子，这个行业会出来越来越多的专业开发商做的更加精细，这样他对产业的理解和产业的关联性很深，对这个区域发展的作用就会很大。比如都是盖写字楼，我是盖写字楼直接卖给银行还是保险公司，保险公司还好点，你卖给银行，银行不一定好用，银行对金库的要求，票据库什么的，对于防尘静电都有很多要求，如果我们有一些专业化的，可能未来我们开发商会变成一些定制企业，代建制模式，对企业来说，我也是投入成本少的话，最多投入资金拿块地，拿地之前就可以跟相关产业谈好。所以这些我觉得都是可以关联的，至于新区发展，昆山那个地方专门有个盐湖产业带，2004年的时候，4000块钱，苏州新区最早就是纯产业，产业工人要有地方住，管理者要有地方住，我们不能在大厂区里盖几个住宅楼，品质不行，对单一的企业发展也未必一定是好事。我觉得该交叉一下，该做一个相对的融合，所以无论是哪一种，包括产业发展，应该是紧密结合，系统地思考问题，刚才邓教授讲了很多，很多都是大系统的思考问题，我们要解决的是如何落地问题。我觉得规划可能存在一些问题，就是之前讲的落地的问题。开发商只是最后去执行这个计划落地的车间主任嘛，我觉得可以这样去比喻。
主持人：具体到作为济南市居民，应该是对济南城市发展还是有非常美好的愿景，以及对自己所居住区域的改观都有着很热切的盼望，目前我们可以看到一些区域已经如火如荼的发展，但是一些区域相对比较沉寂，甚至看似火热的区域背后也暗藏引诱，所以区域的为增长空间也是值得我们去考量的，如何判定一个区域未来的发展空间呢？需要我们去思考和讨论一下，接着刚才孙总的话题，就是关于房地产开发和区域发展的关系，我们可以具体量化到企业，陈总也是房地产行业的资深媒体人士，对于近年来进驻济南的名企开发能力也是比较了解的，接下来请陈总具体谈谈名企开发和区域发展的带动作用。
陈成陈总观点：
陈成：刚才邓教授和孙总从宏观和微观上已经细化了很多东西，我作为媒体人就剑走偏锋，文化软实力对名企对济南带来的冲撞，做一个简单的分析，请各位专家和诸位网友，不成熟的地方做批评指正。
近几年房地产大颚几乎是全面大军进入济南市场，然后延伸到山东的二三线城市，像咱们熟悉的恒大、绿地、绿城、保利、万科、中海，包括万科、龙湖，包括最近的金科，海亮地产业拿了。看似我们觉得济南市民习惯于他们进入，我觉得进入的时候看似润物细无声，但是其实他们非常快速地在改变着省城房地产的格局，并且现在正在开拓新局面，我觉得地产改变城市，商业改变区域，文化改变格局，在软实力方面有这么几点，第一文化理念，我觉得民企进入之后，大部分人看到民企给我们带来一些精致的、有特点的、高端的住宅，高楼大厦、商铺，包括商业综合体。刚才谈到了一些包括文化灵魂这些东西，区域景观改变，像绿地、恒大改变了整个西部，像中海、华润、鲁能、外海改变了整个济南南部板块，最主要的还是给我们带来的文化理念的冲击和改变，整个的把周边的区域的经济生活方式给予变化，我觉得就是他们的到来其实改变了一个城市的气质，这算是软性价值的很宝贵的体系。但是觉得整个外界为我们山东贴了一个什么标签呢，山东人比较儒雅、豪爽，但是内敛，也保守，我觉得这些性格特点运用到经营、创新发展上，也不是什么好的优势，尤其在经济浪潮面前，包括企业文化理念、用人制度上，营销方式上，包括品牌培养、公关危机处理上，他们在这些思路上都能给我们带来全新的东西，南北文化的交融会改变济南的城市气质，并且下一步给济南会贴上一些前沿、青春、活力、高效，这些名牌特征的话，对济南的发展可能是尤为最宝贵的。
民建省委委员、山东寰视文化传播公司董事总经理、城市之音FM99.1房地产金融行业总经理陈成
第二点，对本土人才的专业培养，道家著作《道德经》里一句话就是授人以鱼不如授人以渔，其实外来民企一进入济南要招兵买马，他更看重的是对本土资源，本土人才的招募使用，本土化的营销是最有效的营销，也就是本土的营销人才、工程、行政、后勤等专业人士，招募到这些名房企里，对他们是个大学堂，并且能在这个大学堂里得到进一步的修炼和提升，南北交融，可能就是内外兼具，《人物志》里谈到一点，就是综合气质，内外兼具的人才综合气质是最宝贵的。21世纪最珍贵的还是人才，得人才者得天下，这些亘古不变的一个道理。
第三，谈一下对本土房企的冲击与改变，外来房企大规模地抢占市场，尤其是本土中小房地产生存非常困难，他们这几年的发展要么收缩战线，这么就退出市场，要么被兼并，要么能够联合，像万科与天泰合作，包括西部龙腾的合作，可能看中龙腾本土的资源。他们这种合作我觉得体现了几个思维，一个是联合，再一个过去大家讲凡事双赢，其实现在是多赢机制，思路可能决定了好的出路，《易经》上有句话，就是穷则通，通则变。济南本土的房企也面临着非常大的挑战，毕竟人才面临流失，现在名企的人才基本上都是源自本土房企培养出的人才，他们在人才流失方面，包括在效率低下，都是本土国企一些顽疾，当然不是全部，只是一个现象。在这个时候如果他们能借房企的全面进入的机会，参与竞争大潮，竞争出精品。这样才能够与外来房企一决高下，与狼共舞，共同享受这个市场带来的利润。
最后，我想用两句诗来表达我的一些理念，我觉得目前房地产格局还是要沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，希望明年的房地产市场，乃至将来的几年能够做到一花独放不是春，百花齐放春满园，谢谢大家。
主持人：刚才我们宏观上谈了一轮，讲区域潜力，如果落到接地气这方面，对广大购房者有实在的意义，作为全运村业主联盟总会的会长吕总，他在置业人群中已经有着较高的威望，而且有着丰富的置业经验，同时还是东部区域发展的受益者，而且亲历了济南高品质项目全运村从一开始到目前发展历程，而且对发展的理念，服务细节有非常切身的体会，接下来请吕总给我们谈谈首先在置业区选择方面看中什么因素，您如何考评几年当前热点区域的发展？
吕杰祥吕总观点：【吕杰祥：开发商要跟上购房者需求转变的步伐】
中国全运第一村业主联盟总会会长吕杰祥
吕杰祥：刚才听了邓教授和孙博士和陈总对房地产的分析，我认为很好，特别是邓教授从宏观讲济南市房地产市场的分析非常透彻，还有孙教授从济南市微观的房地产分析，我觉得都很好。我想谈一点不成熟的见解，整个房地产的发展最后要落实到消费者，包括邓教授还是孙博士也好，研究房地产的发展，房地产的发展前景要落到消费者身上，这几年我认为消费者目前主要关心的，原先房地产第一是位置，第二也是位置，第三还是位置，现在人们理念开始转变，现在人们开始关心房产的配套，包括环境、发展潜力，这些都是消费者关心的，现在济南市包括一些名牌房地产企业也都进入了济南，这也是大家所关心的品牌效应，为什么关注发展潜力，当时全运村的时候，它的位置并不是太好，在济南市东部刚刚开始，当时我看完这个楼盘的时候，我分析了一下，当时大家都不认可，几年以后好多媒体来采访问这个事情，当时这个楼盘我是第一份合同，在一片废墟的情况下，我就分析，因为从市区走过来以后，这么远，包括段店镇也好，都是离济南市很遥远的地方，东部这个地方离市区也很遥远，当时我就分析是全运史上的第一个全运村，这就是一个题材，当时我分析以后，就是看中房地产商，像海尔也是做房地产，但是绿城集团做房地产是比较有名气的，两家合作，对济南全运村未来，我看一些规划什么的，我觉得潜力非常大，那个时候开盘的时候，征求我们的意见，因为济南房价那时候四五千块钱，包括周边价位比较高的就是名士豪庭在五千块钱，因为当时它是精装修，当时开盘在七千左右，我买完以后，我是第一份合同，现在经过几年时候，整个十运把济南房价也带动起来，成为济南最高的价位，在全运会开之前就上万了，当时我分析这个房地产未来三年会达到一万五，大家不相信，因为没有上万的房价，现在买完以后，到现在为止，全运村的房价到了两万左右，所以刚才说房地产位置的事，现在包括和平路这个地方，还有人民商场这块，我有购买过房子，包括好多开发商因为定位不好，本来和平路这块位置比全运村要好，它的价位反而没有上来，我觉得为什么配套也很重要，就是现在人们购房关心的是，当然还有环境，考虑小区的内部绿化环境和周边的环境，现在从济南房子来看，大家很关心的，现在比较热的地方就是学区房，去年我参加了绿城百合花园的颁奖晚会，我当时颁了一个奖印象很深，一个四胞胎，当时在济南市买房转了很多地方，因为四个孩子马上到了上学的年龄，我当时颁这个奖，到百合花园以后，就是因为四胞胎给他解决了上学问题，所以这个事是好多家长为了孩子上学，需要去买学区房，包括还有医疗、教育、文化都有，现在人们还有一个关心的，还有物业管理，现在一些小区的物业管理，频繁换物业，包括小区环境等等，从物业管理上就是大家也在关心这个事情，很多房产为什么大家在关心的事情，最终是品牌效应非常重要，当然还有价格体系，价格体系也消费者考虑的，有时大家一块去交流问我，我说你分析你这个房子到底干什么用，是居住还是投资，如果投资的话，你要从潜力来看，就是有没有投资的价值，从现在价格体系来看，比如现在市区的价格涨到一定程度的时候，投资就没有什么价值，有些楼盘刚开盘的时候，可能投资价值比较高，我也尝到甜头了，十运在南京开，我去出差，实际上奥体中心在南京路的也是河东，当时我就买了一套房子，当时50万嘛，现在是300万。因为当时好多人，包括南京当地人都没有这个意识，我当时和南京朋友吃饭，我说这房子有投资价值，你要看它将来的规划。包括和平路这个位置，诚基中心这个位置是非常好，当时绿城集团是看中这个位置，如果绿城集团买，几年前两万没有问题，现在城中心价位没有上去。包括人民商场，银座国际这个地方，我也分析过，买这个房子，就是六七十平方，因为它是商住两用，像这种房子，买这么一套房子，这套房子和全运村的房子，那个房子几十万，但是全运村房子几百万，所以买房子我考虑一个是从几方面考虑，无非是配套、环境、物业管理、品牌效应、发展潜力。刚才分析济南几个楼盘，我认为现在济南无非三个大方面，东部地区，现在是西客站，这是一个卖点，另外开发区这个地方，在化纤厂路，包括保利、万科，包括现在南外环为中心的，像华润这块，当然我认为这个社区是稍微成熟的社区，现在济南的发展，除了东部炒起来以后，包括名企全部进入东部，现在西部也在开发，现在我分析西客站价位已经炒上一定程度，但是不是最高点，但是不是最高点。现在整个配套，刚才分析政府要下很大力气把这块带动起来，包括十艺节的召开，会引出一个热点，但是这块面积比较大，整个配套需要若干年的时间。从化纤厂这个地方，周边的环境，因为交通比较便利，离市区比较近，但是周边的环境不够完善。作为消费者购房，现在好多房地产商也在注意这方面，请一些消费者来评判，包括楼房的装修，包括楼房的布局，我这次到三亚去，几个大的开发商，包括最大的雅居乐，还有绿城清水湾，我们参照一些意见以后，也是消费者关心的事情，这些房地产商开始转变，从设计上，从开始，把房地产做的时候要考虑到消费者的需求，这是很重要的转变。现在有些名企也好，最终你的房子卖得好坏，你得符合消费者想法。为什么有些在房地产低潮的时候，一些名牌企业还是卖得很好。其实在济南市房地产比较低的时候，全运村的房子依然卖的很火，那天开盘的时候，三点钟排队，一万七八平方还是在排队，就是看消费者的需求，有些是要改善住房条件，有的可能正在解决住房需求，在购房方面要因人而异，这方面根据消费者的需求，我想作为宏观的角度探讨，很多还不成熟，谢谢大家。
主持人：区域未来的价值，开发企业做一个项目的时候也是着重要考虑的一个因素，同筑中国主要是做企业前期研究的，接下来请徐总跟我们谈一下看法。
徐荔枝徐总观点：【给房地产开发企业的五条区域发展良策】
徐荔枝：听了各位专家的发言我受益匪浅，下面说一下我的一些认识，开发商如何去判断区域未来的空间和价值，去指导他拿地，做项目定位，甚至做产品规划。我分析了这样几个点：
首先，是政策因素，这是很有高度、原则性的东西，比如今天十八届三中全召开，出的很多政策，关于税收等等，这都是比较基础的。甚至包括一些区域，一些行政区地方政策指导开发的，包括一些土地政策，这些都是基本要去参考的。
第二方面，就是规划因素，从大往小说，首先就是城镇体系规划，就是一圈一带，包括一直说建设济南大都市圈，包括蓝色经济区，大的城镇体系方面。作为济南来说，济南的角色就是首先要提高济南市的城市首位度，增强对周边辐射能力，进而对房地产来说，房地产的需求，因为最有效的就是人口消费能力，整个济南的区域价值都是往高里走。第二个层面就是市级的，就是从东拓西进南控北跨中疏这样的方针，形成了一城三区，所以这几年做济南市的房地产项目来说，高新区从2007年的房价三四千涨到现在一万多，包括西客站片区从空白的区域到现在如火如荼，很多大开发上企业进驻，这些开发商拿这些地块的时候都是跟着市政规划走。再到小一些的规划层面，就是像一些小清河的规划，包括黄河北展区的规划，汉峪片区，北湖片区，既然有了这些规划，那么未来城市基础的框架最起码是有的，然后发展方向是有的，开发商跟着这个脚步走一般也是没错的，所以非常显著的例子就是鑫苑名家，当时它在开盘一开始前一年卖的不是特别好，也是每个月都在加推，但是大家对北边的认识不是特别好，但是现在大家再去看看它每个月的销售量是非常高的，就是滨河新区，小清河的改造，大家都看好利好，城市建设，包括景观都在进一步升级，大家对那一片区的居住品质也有了更高的预期，所以开发商对北边也是有了更大的追捧热度，这只是小清河片区，其实在未来像黄河以北区域有大量的区域，黄河以北到市中心的距离比西客站到市中心的距离不远的，所以北跨黄河可能是我们的心理障碍，实际上从时间距离也好，或者实际的路程也并不是特别远。对济南这个城市来说，南边已经有很多的山地，土地基本上非常有限，东边已经到了很远的地方，所以往北发展是非常大的趋势，对开发商来说也是可以参考的未来发展方向。对于济南城市的地理条件还有发展的历史，我们来看它必然以后是个多中心，多核式的发展，现在市中心，泉城路附近整个交通的问题，大家现在也很清楚，未来北东和西，甚至南边，都会形成一些新的核心出来，对于开发企业来讲，抓住发展的热点核心增长级，结合一些大的市政交通体系的规划，比如北园高架，二环西路的开通，结合其他，形成点轴的发展模式的就是先发展一些增长级，沿着轴线发展出去，进而扩大成片。所以是这样的发展进程，从开发商来说如果抓住这些增长级，它的增长空间肯定是更大的。
同筑(中国)研究机构副总经理徐荔枝
第三，一些经济指标因素，我就不再赘述了，比如GDP，人均可支配收入等等，里面指导开发企业做项目定位和产品规划的时候，有一些因素真的越来越重要，各个城市的三产比例不会有太大差别，比如拿济南和东营这些工业城市相比较的话，就非常明显，如果二产比例非常高，那它的工业相关的产业地产周边居住区规划就非常必要，这么多的在工厂里工作的人就有这样的住宅需求。如果第三产业的比重逐年增长的非常迅速，开发企业也要注意到服务业比重越来越高，服务业相关的服务用地，商办的项目，当然这个不是特别直接的关系，但是有密切相关的一些因素。还有人均可支配收入，我们发现国际上也统计过一个数据，当人均可支配收入超过五千美元的时候，当时统计的是关于旅游的，就是观光型的旅游逐渐转变为新型度假型旅游，消费业转变为度假式的消费，济南GDP早就过万了，比如想去休闲度假，真的觉得没有地方可去，比如很多人去南部山区，但是南部山区大家也很清楚，它的档次也没有太高，再比如有一些休闲的餐饮各度假设施还不够，不能满足消费者的休闲度假需求，所以对开发企业来说，应该在什么样的节点，什么样的位置建设什么样的休闲度假项目是非常重要的。
第四点，关于环境，包括人文环境、地理环境，还有第五点是人口和产业的情况，以前我们做西客站那边一个项目的时候，当时2009年是在二环西路那边，我们就做过一个比较，整个奥体片区它的房价和地价的增长跟规划，以及跟它的产业的联系，然后再比较一下如果跨过二环西路往西发展，如果从相似性去判断的话，它的地价应该是什么样的增长幅度，都做过这样的研究，也就是说，实际上我们去判断一个规划的新区，它的发展空间怎样的时候，就是人口和产业这两点是非常重要的，就是人口导入和产业规划，有了好的产业的规划，再一个导入了有效的人口，它的这些需求就会产生一些居住的需求，产生对购物的需求，商办类的需求，这样的话，新区就不会成为名存实亡卫星城，或者叫做空城。当时我们做那个项目的时候也是这样去分析，怎样导入产业，产业进去了，人进去了，人的需求才能释放出来。再一个就是关于消费特征，因为消费特征我们有时候会做一些问卷，刚刚吕总说的非常好，我们到最后肯定是考虑人的需求，我们不能说很主观地我去规划什么样的小区，我去做什么样的产品，我们要努力研究人，尤其是一个区域内的人的需求，我们前段时间，也做了一个市场分析，发现从限购以后，大户型，面积稍微大一点的户型的需求比例是逐年上升的，这是济南市我们看到的数据。放到高新区这个数据更明显，这也是前段时间陪一个朋友去高新区热点项目上买房子，140以上的买不到，要么人家没规划，要么得更到明年。所以我不得不说这是产品定位和规划上的缺失，有的项目看到这一点了，人家现在已经推出了180到200的户型，很多有效需求。而且像高新区尤其是一个新区开始的时候，可能是一些刚性需求，我买一个小户型满足我需要就可以了，但是到了后期收入越来越高，家庭也在升级，他的需求也越来越大，所以导致的户型的配比上也应该会有些变化。所以前面我简单提了这些点，可以作为开发商去参考，判断如何选择这个区域，区域发展空间，多少钱拿这个地，这个地有多少空间，再就是如何再定位和产品规划、景观规划，考虑当地区域人的需求等角度。我简单说这些，谢谢大家。
主持人：刚才听各位专家的阐述，我受益匪浅，随着城市的规划，产业的带动，还有人文的影响熏陶来构成区域未来发展空间，我们分析现在还是为了最终着眼未来，随着我们规划的带动，还会有一些新的大的片区在进一步更加有发展后劲的，更饱满地呈现，还有小的热点集中片区的出现，得区域者得天下，这是针对房企而言，同时也是针对购房者而言，接下来我们通过这样一个小环节结束今天的论坛，各位针对济南目前的片区，您选一个您看好的，或者给予厚望的，给一个简单的点评，因为我们最终是为了给广大置业网友一个指导意义。
现场花絮
邓相超：我是老师，特别关爱我的学生，学生刚毕业买房是买不起的，我看好我们济南的北部。小清河以北，甚至黄河以北，我现在看好齐河，但是稍微远一点，但是不久的将来肯定是进济南市区比较方便的。
陈成：我觉得从学区房的概念上，包括商业区域发展，我觉得济南的阳光100，泉景天沅，中海国际社区，已经形成了建设路西南板块在那边，包括在阳光新路跟和谐广场，还有沃尔玛，那块商业也日趋成熟，学校教育资源也比较完善，外国语落户阳光100，这是我个人觉得阳光新路板块，然后可以再往南到鲁能领袖城，生活居住相对比较完善的大板块。
吕杰祥：我想考虑，如果说大家要是想选择一个房子环境比较好，价位也比较合适，品牌也好，推荐百合花园，为什么没有推荐全运村，全运村属于高档社区，价格比较高，现在到两万多，如果从它的发展潜力来看，配套、房屋的品牌质量，还有学区配套这块，离着市区也非常好，还有从发展潜力，现在价位还不算太高，刚刚开始，我想未来发展前景比较好。
徐荔枝：我推荐化纤厂片区，因为化纤厂片区是离市区比较近，而且现在名企非常多，现在周边配套都发展起来了，也算是比较成熟了。
孙大海：我觉得无论哪个区，实际上吕总那个观点挺好，消费者是什么样的，你才上哪个区，有实力，你海尔绿城，刚毕业的学生，那我觉得黄河北。东边自我发展，西边也可以靠着市场机制去推动，我觉得黄河北真的是潜力巨大，无论是开发商，还是投资者，还是自己居住来看，实际上从燕山立交桥走二环东路高架到鹊山龙湖这个地方25分钟多一点，比到西客站近太多的，好多人感觉很远，那是心理距离。这个问题现在来看也不是大问题，能解决。我觉得黄河北的潜力比到长清的潜力大得多。包括禹城，我看济南通史一些资料，最早是从秦开始的，有济南比较详细的文字记载的历史，齐河和禹城这两个县归属到济南区划在济南历史时代里是占了绝大多数时间的。我们是解放之后有县，原来齐河禹城一个县，后来分开了。所以我倒支持整个并起来，名字叫什么无所谓，提升整个的形象，包括产业，我们什么产业去，就是旅游，文化不一定能带动，有一些相关的配套产业，这个区域发展，包括现在有一些朋友说，上黄河边上，村里租块地，几十亩租花不多少钱，没事养猪去，种点菜，这种人真的很多了。一开发，现在还是不毛之地，你要有点钱，可能一千多，两千多，不会超过三千，一开盘可能一开始也就这个样。你买个一百平方的才30万块钱，按上海七成首付，才20万。
