新浪乐居讯 自2003年以来，房地产行业高速增长，房价也一路飞涨。对于买房，在大部分人还徘徊在“该不该买房”、“买什么样的房”而拿不准的时候，有一个群体就已经拉帮结派、四处出击、走进了楼市，他们就是“炒房团”。的确，他们是助推房价上涨的“帮凶”，甚至被当做了“主犯”。但当一系列行政调控措施基本终结了住宅的炒房时代后，我们却发现，房价还在上涨，而防范他们卷土重来的手段，又误伤了很多真实的自住需求。
2002-2005年 温州炒房团
2002年，温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。2002年-2005年，温州炒房团从自家周边抽身，主要在上海和杭州炒。
【案例】
2003年2月6日，上海陆家嘴102套住宅被温州人一抢而空。成交上亿。
2004年，上海世贸滨江花园，温州人揽入40%以上商品房。
2005-2007年 温州炒房团升级为全国炒房团
2005年调控后，转战珠三角和环渤海。
2006年国六条后，温州炒房团开始在全国各地货到，抄底低价楼市。
2007年，炒房进入全国各个重点区域，投资客也从温州炒房团拓展到全国炒房团。
【案例】
2005年，珠海某楼盘，两个温州人分别买走11套和7套。
2006年，深圳购房团6次赴重庆，每次成交均在两千万元以上。
2007年5月，长沙雨花区某商业广场，一炒客出售买下27套公寓。
2007年7月，深圳炒房团3天内在成都购买超过6000万元。
2006-2007年，山西、温州炒房团大举进攻北京楼市，山西某客户一人出手400多套。
备注：统计称，北京的外地购房者占30%左右。
2008-2011年 全国一、二、三、四线城市
2008年金融危机席卷全球，大量资金涌入了房地产市场。同年12月国务院发布国六条：进一步鼓励普通商品房消费，支持房企合理融资需求，各地采取鼓励住房合理消费。炒房团进入全国一、二、三、四线城市遍地开花，炒房客资金成几何倍增长。
【案例】
2008年6月，上海古北豪宅销售，其中80%到90%购房者为温州人。
2008年7月，来自山西、内蒙古和河北等能源企业主将近50亿资金集中投资北京三里屯SOHO。
2008年山西人在海口买了近40万平方米，约2000套住房。
2009年初，温州炒房团3小时买下某500间70个单元，并携带专门砍价师。
2009年，琼海市某楼盘近1300套房全部卖给了山西人，房款一次性付清。
2009年11月，新疆，温州炒房团，一次性买走靠东湖边的200套房子，接着深圳人也来了，一次性买走100套。
2011年年初，河北涿州某项目一期开盘，山西人组团购房60套。
炒房基本结束
2011年1月26日，国八条明确提出：直辖市、计划单列市、省会城市、房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要从严制度和执行住房限购措施。同月，上海重庆启动房产税试点。引导理性消费，遏制炒房投机。炒房团对楼市投资意见出现分化：非房地产领域、商业地产工业地产、二三线且没有限购的“价值洼地”、豪赌楼市反弹。至此，炒房时代基本结束。
【炒房团的四大绝招】
一、压榨开发商：与开发商交涉，以团购名义争取量打折扣，然后再使出高价卖出。
二、低价买入重新装修 委托高价卖出：低价买入重新装修，随后进入大规模装修，最后委托大型策划公司高价卖出。
三、低价买入 高价卖出：不断买卖房赚取差价，达到资本集聚的效果。
四、炒楼花：参加开发商的要好活动或内部勾结，得到优先认购权，再将该房产优先认购权售出。
【中国人为什么爱炒房？】
一、投资回报高，开发商也喜欢
二、都想爆富，但缺乏投资渠道
三、没有持有成本
四、从众心理，钱闲着也是闲着，贷款好弄
五、抵御通胀，煤老板有钱，一铺养三代
六、怕人民币贬值，除了楼市，就是股市
七、住房需求量太大
【炒房为什么有市场？】
炒房为什么很多年没刹住？根本原因还是在于政策设计的缺陷，使得中国炒房的成本太低，我们来看看与国际经验的对比。
美国：持有成本约占家庭收入的1/4(2011年的美国社区调查)
一、交税：每年按评估值房产税1%至3%，出售住房资本利得税最高达30%，转手租凭征收相应资本利得税，赠与税、遗产税最高均征收40%。
二、其他成本：维护、折旧、抵押贷款
德国：炒房会被征收“投机税”
一、购房：土地税4.5%、公证费1%-1.5%、登记费0.5%-1%
二、购房10年内出售投机税15%
三、二手房交易额外费用10%中介费、产权交易税和公证费(柏林3.5%，各地区不同)
日本：各种税费让住宅没有投资价值
一、不动产取得税、印花税、登记证税、年固定资产税
二、二手房交易税、遗产税、继承税、赠与税...。.
新加坡：房屋持有成本主要是房产税
房产税=政府评估房产年租金 x 房产税率
政府评估房产年租金<6000，则房产税率为0；政府评估房产年租金6000-6.5万，则房产税率为4%；政府评估房产年租金>6.5万，则房产税率为6%。
中国：持有成本几乎可以忽略不计
【炒房的终结与误伤：呼唤制度建设】
炒房终结者=限购、限贷？房价是否出现回落？----NO
中国的住宅炒房大潮，最终在限购、限贷的行政手段下被终结，由于担心炒房回头重来，所以这种限制性措施一直不敢放开。再加上在交易和流通环节的增税，还误伤了不少正常的购房需求。
从发达国家历史经验来看，大部分国家都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段鼓励居民自住自用；用累进税率中额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抵制房地产市场投机行为。
虽然目前限购限贷政策终结了炒房潮，但只有征收房地产保有环节的税收，才能抑制国内大量的投资性购房需求和不合理的购房需求。若能在全国范围内征收房产税、空置税，增加多套房持有成本，用税收杠杆来释放存量和空置房，有效平抑市场需求，只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机。
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